【正文】 住房抵押貸款證券化的運行包括兩個相互連通的過程：一是貸款銀行將抵押貸款債權(quán)出售給集成商，二是集成商將買來的債權(quán)集中打包再分割成小額金融債權(quán)產(chǎn)品出售給證券投資者。 抵押擔保債券將抵押貸款按照期限的長短分為短期、中期和長期三種不同組群，將借款人償還的本息傳遞給債券持有人 —— 投資者。投資者事實上是持有整個貸款組群的一定比例的 所有權(quán) 和 分紅收益權(quán) 。 一方面，從事抵押債權(quán)的擔?；虮ｋU，從而增強抵押貸款的安全性、流動性，穩(wěn)定市場； 另一方面，借助政府強大的經(jīng)濟后盾，在市場中既充當買者，又充當賣者，調(diào)節(jié)二級市場的資金供應，實現(xiàn)對市場的有機調(diào)控?？梢哉f，房地產(chǎn)抵押二級市場的運行就是在政府的直接作用下進行的。自然就對房地產(chǎn)市場需求提供了一種重要的支撐 —— 借款人更容易借到希望的款項，購買理想的住房，也就大大促進了房地產(chǎn)市場的消費需求，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有非常強大的推進。貸款銀行將大量分散的債權(quán)轉(zhuǎn)換成為大量的現(xiàn)金流，既降低了債權(quán)風險，又將沉淀資產(chǎn)盤活，提高了流動性，保證了放款的足夠資金儲備，增強了抵御各種風險的能力，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展必然會形成連鎖反應。目前，住房抵押債券已發(fā)展成為僅次于美國國債的第二大債券品種。 經(jīng)過一段時期的發(fā)展，最終取得了兩個 重要成果 —— ? 使抵押貸款利息與債券利息相近； ? 促進了抵押貸款市場的流動性。 小結(jié)：一級市場與二級市場的關(guān)系 初級市場 二級市場 房地產(chǎn) 購買者 證券 投資者 抵押貸款銀行 二級市場集成機構(gòu) 抵押 借款 金融產(chǎn)品 現(xiàn)金 債權(quán)交換 現(xiàn)金流 三、美國房地產(chǎn)抵押二級市場的發(fā)展 目前， 美國 的房地產(chǎn)抵押貸款的二級市場是全球規(guī)模最大、發(fā)展水平最高、體制建設(shè)最完善、產(chǎn)品最豐富、成交最活躍的市場，其發(fā)展經(jīng)歷了 三個基本階段： 美國房地產(chǎn)抵押二級市場的萌芽在 20世紀 50年代之前，有兩個很值得借鑒的做法： ? 政府成立權(quán)威的保險和擔保機構(gòu)，促進住房抵押貸款的標準化，為二級市場的發(fā)展創(chuàng)造條件。 二、房地產(chǎn)抵押二級市場 房地產(chǎn)抵押二級市場 是指 買賣房地產(chǎn)抵押貸款 債權(quán) 的市場 。適當?shù)剡M行市場化運作，可以擴大規(guī)模，推進借貸各方更好地利用資金，提高資金使用效率，降低經(jīng)營者風險，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的方向。隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴張，其風險性也越來越突出，即貸款銀行的不良資產(chǎn)的規(guī)模和比例有可能越來越大，這無疑會對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來極其不確定的負面影響。因此，盡量減低個人住房抵押貸款所隱含的風險，是房地產(chǎn)金融發(fā)展必須解決的重要課題，而 通過 二級市場 運作 來實現(xiàn)上述目的，是一種非常不錯的選擇。從初級市場向二級市場推進，是最自然的發(fā)展策略，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。其具體運作是：房地產(chǎn)貸款銀行將不同的房地產(chǎn)貸款債權(quán)賣給一定的機構(gòu)，而機構(gòu)再將其集中整合包裝，打包成一份一份的 標準化金融產(chǎn)品 ，出賣給不同的投資者。 ? 嘗試建立二級市場運營機構(gòu)，不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓，逐步完善體制建設(shè)，為下階段的大發(fā)展創(chuàng)造了更好的體制環(huán)境和市場條件。 1968年美國通過了 《 住宅和城市發(fā)展法 》 ，使抵押二級市場法制化并趨于成熟。 四、房地產(chǎn)抵押二級市場的功能 從美國的經(jīng)驗和一些國家的具體實踐來看，房地產(chǎn)抵押二級市場是以社會經(jīng)濟發(fā)展為存在前提。 房地產(chǎn)抵押債權(quán)經(jīng)過二級市場金融產(chǎn)品集成商的集成后，風險性大大下降（因為有政府的權(quán)威保證），流動性又大大提高，其與一定的實體性資產(chǎn) ——抵押物業(yè)緊密聯(lián)系的特點，進一步降低了持有風險，而比一般儲蓄存款高得多的利息收益成為其吸引各種機構(gòu)投資者的重要賣點。即使在經(jīng)濟不太景氣情況下，也能夠保證有足夠的購房者的購房需求，來支持和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 房地產(chǎn)抵押二級市場的運行，具體內(nèi)容包括以下幾個方面 —— 一、政府廣泛的參與 政府的廣泛參與一方面提高了市場參與者的信心，另一方面加強了對市場的調(diào)節(jié)，使房地產(chǎn)抵押二級市場可以在一定的體制環(huán)境和良好的社會預期下運行。 “房利美”二級市場運行圖 房利美 抵押貸款銀行 抵押貸款購房者 金融市場投資者 債權(quán) 股票 抵押貸款債權(quán) 抵押貸款債權(quán)證券 抵押貸款債權(quán) 二、住房抵押債權(quán)證券化的運行方式 市場參與者 —— 債券發(fā)行者：放款銀行、中介機構(gòu) 債券購買者：投資者 市場交易品種 —— 各種形式的 債券 或者 股票 P230，圖 9— 3 ? 抵押債權(quán)直接出售給投資者 ? 通過中介將債權(quán)出售給投資者 ? 擔保打包銷售證券 ? 銀行將抵押債權(quán)出售給政府中介機構(gòu)再轉(zhuǎn)售給投資者 ? 抵押債權(quán)債券與債券的交換 ? 中介機構(gòu)公司型債券與股票的發(fā)行 三、住房抵押貸款債權(quán)證券 在證券市場上交易的品種一般都相當多，如股票、債券、國債、基金等。目前，是二級市場最主要的品種。 第三節(jié) 抵押貸款證券化的條件 抵押貸款的二級市場事實上就是抵押貸款的證券化，是房地產(chǎn)金融證券化的重要形式。 由于相關(guān)的債權(quán)等規(guī)模大、時間長、對象復雜，運行起來一定會產(chǎn)生很多相互制約和相互影響的關(guān)系，從而表現(xiàn)出其作用的獨特性，即抵押貸款的證券化對房地產(chǎn)業(yè)、國民經(jīng)濟的各個方面都會有非常重要的作用。房地產(chǎn)的交易達不到一定的規(guī)范要求，交易標的就難以做到合法、合規(guī)，交易過程及由此而達成的關(guān)系就具有很突出的不確定性，相關(guān)主體就有較大的可能承擔巨大風險，特別是抵押的房屋產(chǎn)權(quán)及與其相連的抵押權(quán)就沒有真正意義上的保證，相應的債權(quán)自然就是高風險的債權(quán)，其交易的風險當然也就非常高，以其為中介而形成的金融產(chǎn)品就不會有市場需求。因為這樣才能使貸款債權(quán)能夠方便地轉(zhuǎn)換為標準化債券。由統(tǒng)一的機構(gòu)進行擔保，發(fā)生糾紛需要進行法律程序的成本就可以很低，相應的貸款就可以標準化，債權(quán)關(guān)系也變得特別明晰，交易和轉(zhuǎn)換都變得方便、簡單、容易，相應的風險就可以大大降低，債權(quán)交易自然就順暢和簡化了。 在法律法規(guī)基本建立健全的前提下，抵押貸款的市場化運作的重要條件就是抵押貸款本身的標準化。在我國能否推行抵押貸款市場化運作，是非常值得探討的，也就是討論在什么樣的具體條件下，我國可以進行抵押貸款的市場化運作？ 一、香港住宅抵押二級市場的發(fā)展 發(fā)展迅速，創(chuàng)造了“香港”模式，比較好地實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標，在回歸前后達到最高峰。 二、抵押二級市場在中國的可行性 有人認為，目前我國推行住房抵押貸款的二級市場化運作的條件還很不成熟