【正文】 貸款、二手房按揭貸款、個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款、個(gè)人自建住房貸款 等。 規(guī)模潛力巨大、品種潛力巨大、主體潛力巨大、服務(wù)潛力巨大。 一般來(lái)講，借款人需要提交的證件包括： ⑴身份證件； ⑵放款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明； ⑶符合規(guī)定的購(gòu)買房屋合同意向書(shū)、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件； ⑷抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、抵押物估價(jià)證明； ⑸保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件及其資信證明； ⑹以儲(chǔ)蓄存款為自籌資金的需提供銀行存款憑證； ⑺以住房公積金作為自籌資金的，需提供公積金管理部門批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明； ⑻放款人要求提供的其他文件或資料 二、貸款審查 貸款 審查的內(nèi)容 主要包括 ： ⑴核驗(yàn)借款人申請(qǐng)表； ⑵核實(shí)借款人購(gòu)房行為、購(gòu)房合同的真實(shí)性與合法性，防止借款人和開(kāi)發(fā)商合謀騙取貸款； ⑶審核借款人的收入情況，對(duì)借款人所提供的收入證明的真實(shí)性進(jìn)行仔細(xì)審查核實(shí)，以保證借款人有足夠的償還貸款本息的能力； ⑷對(duì)擬抵押的房屋或土地進(jìn)行實(shí)地勘察，在必要時(shí)請(qǐng)相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估； ⑸審查借款人的抵押物是否足額有效，其共有人是否出具同意抵押的合法證明文件； ⑹審查保證人的保證資格和保證能力； ⑺審查借款人及其聯(lián)名人的真實(shí)年齡，一般要求貸款期限不超過(guò)其中年長(zhǎng)者的退休年限； ⑻審查借款人的自有資金情況，一般要求其不低于 30%，并要求其將自有資金存入開(kāi)發(fā)商在放款銀行所開(kāi)立的專門賬戶中。 四、貸款審批 經(jīng)上述程序后，同意貸款的按照規(guī)定的程序上報(bào)審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)通知借款人進(jìn)行相關(guān)程序；不同意的，應(yīng)將申請(qǐng)人的所有材料退還。 《 房屋買賣合同 》 正本、抵押登記證明文件（或房屋他項(xiàng)權(quán)證）、抵押物保險(xiǎn)單正本交放款人保管，需要借用應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交還放款人保管。 貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò) 30年。 M=P*r(1+r)n／ [(1+r)n－１ ] （遞減還款法） 每月還款額 =貸款本金 /貸款期月數(shù) +（本金－已歸還本金累計(jì)額） *月利率 請(qǐng)注意，與本息均還法不同！ 累進(jìn)償還法 是指貸款期內(nèi) 分段按一定比例遞增還款額 ，但每年或每幾年內(nèi)的各個(gè)月均按相等的金額（即先息后本法）歸還本金和利息。具體程序如下： ⑴登記時(shí)限 抵押當(dāng)事人必須在抵押合同簽訂的 30天內(nèi) ，向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵押登記，登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)及提交的文件審核合格后，應(yīng)在 15個(gè)工作日內(nèi) 作出是否準(zhǔn)予登記的書(shū)面答復(fù)， 抵押合同在生效日為登記之日 。 以期房抵押的 ，放款人與抵押人應(yīng)持合法的房屋買賣合同到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)，以 防止開(kāi)發(fā)商重復(fù)銷售同一房屋 。 ⑴土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng) ⑵土地使用權(quán)抵押登記和變更登記 第四節(jié) 個(gè)人住房貸款貸后管理與貸款償還 一、貸后檢查及違約處理 貸后檢查 包括以下內(nèi)容： ⑴借款人依合同約定歸還貸款本息情況； ⑵借款人有無(wú)騙取銀行信用行為； ⑶借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還貸能力的因素變化情況； ⑷保證人保證資格和保證能力的變化情況； ⑸抵押物保管及其價(jià)值變化情況； ⑹項(xiàng)目工程進(jìn)度和抵押預(yù)登記和正式登記落實(shí)情況； ⑺有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性和有效性情況； ⑻貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度、變化及其發(fā)展趨勢(shì)； ⑼其他關(guān)系放款人債權(quán)實(shí)現(xiàn)和保障的內(nèi)容。 三、清戶撤押 借款人清償全部貸款本息后， 銀行應(yīng)及時(shí)通知借款人（及保證人），持有效證件辦理清戶撤押手續(xù) 。其 特點(diǎn) 是： 單項(xiàng)貸款規(guī)模大 、 受市場(chǎng)因素影響大、貸款對(duì)象較少但風(fēng)險(xiǎn)性較高 。包括 —— 項(xiàng)目立項(xiàng)批文、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 建筑工程規(guī)劃許可證； 土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國(guó)有土地使用證； 地價(jià)繳交憑證復(fù)印件； 施工許可證； 房地產(chǎn)預(yù)售許可證； 合作項(xiàng)目需提交合作開(kāi)發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開(kāi)發(fā)的批件。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查與審批 貸款審查 是根據(jù)貸款的“ 效益性、安全性、流動(dòng)性”（所謂三性）原則 和貸款投向政策，對(duì)調(diào)查部門提交的報(bào)告進(jìn)行核實(shí)審查，并經(jīng)相關(guān)程序后提出決策建議，由銀行的相應(yīng)決策部門進(jìn)行審批。 ⑷審查貸款是否合法、合理，借款人是否可靠。 ⑼按照授權(quán)授信管理辦法，確定最終審批人。 五、貸款的發(fā)放 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的 發(fā)放 比較復(fù)雜和嚴(yán)格，經(jīng)過(guò)一系列的相關(guān)手續(xù)后，最后 由信貸員填寫(xiě) 貸款劃款憑證 ，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級(jí)審批簽發(fā)后，交由 會(huì)計(jì)部門 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況及有關(guān)約定， 分期、分批 將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開(kāi)立的 專戶 。 ⑶借款人已經(jīng)取得項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件，“四證”等法律文件有效、真實(shí)、可靠。 ⑺借款人已提供相關(guān)的經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審核的財(cái)務(wù)報(bào)表。 ⑷對(duì)資料進(jìn)行分析、研究和測(cè)算，作出預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，編寫(xiě)評(píng)估報(bào)告。 借款人評(píng)價(jià)有所謂的 5C原則 ，即 —— Character品行 Capacity能力 C