房地產(chǎn)金融個(gè)人住房貸款-文庫(kù)吧
2025-07-06 09:59 本頁(yè)面
【正文】 抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、抵押物估價(jià)證明； ⑸保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件及其資信證明； ⑹以儲(chǔ)蓄存款為自籌資金的需提供銀行存款憑證； ⑺以住房公積金作為自籌資金的，需提供公積金管理部門批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明； ⑻放款人要求提供的其他文件或資料 二、貸款審查 貸款 審查的內(nèi)容 主要包括 ： ⑴核驗(yàn)借款人申請(qǐng)表； ⑵核實(shí)借款人購(gòu)房行為、購(gòu)房合同的真實(shí)性與合法性，防止借款人和開(kāi)發(fā)商合謀騙取貸款； ⑶審核借款人的收入情況，對(duì)借款人所提供的收入證明的真實(shí)性進(jìn)行仔細(xì)審查核實(shí)，以保證借款人有足夠的償還貸款本息的能力； ⑷對(duì)擬抵押的房屋或土地進(jìn)行實(shí)地勘察，在必要時(shí)請(qǐng)相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估； ⑸審查借款人的抵押物是否足額有效，其共有人是否出具同意抵押的合法證明文件； ⑹審查保證人的保證資格和保證能力； ⑺審查借款人及其聯(lián)名人的真實(shí)年齡，一般要求貸款期限不超過(guò)其中年長(zhǎng)者的退休年限； ⑻審查借款人的自有資金情況，一般要求其不低于 30%，并要求其將自有資金存入開(kāi)發(fā)商在放款銀行所開(kāi)立的專門賬戶中。 三、借款人資信評(píng)估 個(gè)人素質(zhì)方面包括：職業(yè)穩(wěn)定性、職業(yè)地位、受教育程度、年齡、健康狀況、行為表現(xiàn)、綜合印象。 主要考察房?jī)r(jià)收入比和還貸收入比兩個(gè)指標(biāo)。 包括：抵押率、質(zhì)押率、第三方保證程度、雙重?fù)?dān)保、抵押物的變現(xiàn)能力、借款人購(gòu)買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)情況、其他附加條件。 四、貸款審批 經(jīng)上述程序后，同意貸款的按照規(guī)定的程序上報(bào)審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)通知借款人進(jìn)行相關(guān)程序；不同意的，應(yīng)將申請(qǐng)人的所有材料退還。 五、各銀行的具體要求 第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的發(fā)放 一、簽訂借款合同 銀行批準(zhǔn)了申請(qǐng)人的貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通知借款人簽訂若干合同，包括借款合同、擔(dān)保合同、保險(xiǎn)合同和公證合同等，具體 程序如下 ： 。 （質(zhì)）押擔(dān)保方式擔(dān)保的需要簽訂抵（質(zhì)）押合同，并按規(guī)定辦理有關(guān)公證和抵押登記、保險(xiǎn)手續(xù)。 。 《 房屋買賣合同 》 正本、抵押登記證明文件（或房屋他項(xiàng)權(quán)證）、抵押物保險(xiǎn)單正本交放款人保管，需要借用應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交還放款人保管。 ，保單正本有銀行保管。 ，要開(kāi)立開(kāi)發(fā)商保證金存款專戶。 二、貸款額度、期限和利率的確定 貸款額度最高不超過(guò)購(gòu)買房屋價(jià)值的80%，一般為 70%。 貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò) 30年。 貸款利率由中國(guó)人民銀行專門公布 。在利率調(diào)整時(shí)，若剩余期限在一年內(nèi)的仍按合同利率執(zhí)行；若剩余期限超過(guò)一年，則在次年 1月 1日起執(zhí)行新利率，因此 必須分段計(jì)算還貸清單 。 三、還款方式 目前，商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款的 還款方式 由中國(guó)人民銀行統(tǒng)一規(guī)定 ，貸款期限在一年內(nèi)的采用 到期一次還本付息方式，貸款期限在一年以上的采用 等額本息還款法（先息后本） 或 等額本金還款（利隨本清）法 ， 累進(jìn)償還法 正在研發(fā)之中。 M=P*r(1+r)n／ [(1+r)n－１ ] （遞減還款法） 每月還款額 =貸款本金 /貸款期月數(shù) +（本金－已歸還本金累計(jì)額） *月利率 請(qǐng)注意，與本息均還法不同！ 累進(jìn)償還法 是指貸款期內(nèi) 分段按一定比例遞增還款額 ，但每年或每幾年內(nèi)的各個(gè)月均按相等的金額（即先息后本法）歸還本金和利息。 其 計(jì)算公式 為： M1=P[（ 1+r） n（ d－ r） ]／ [（ 1+d） n－（ 1+r） n] Mi=M1*（ 1+d） i1 這里 ， M1為第一年的月償還額， P為借款總額， r為借款利率 ， n為貸款期限 ， d為等比年遞增率， i為第 i個(gè)還款年 ， Mi為該年月償還額 。 累進(jìn)償還法的分析過(guò)程 假設(shè)貸款總額為 P，按月償還，期限為 n，月利率為 r，還款額每月均按 d增加 ，則有： P=M1(1+r)1+M2(1+r)2+M3(1+r)3……+M n(1+r)n （ 1） 而 M2=M1(1+d) M3=M1(1+d)2 …… Mn=M1(1+d)n1 將各個(gè) M代入（ 1） ，則有： P=M1[(1+r)1+(1+d)(1+r)2+(1+d)2(1+r)3+……+(1+d) n1(1+r)n] （ 2） （ 2）兩邊同剩以 (1+d)(1+r)1，則有： P(1+d)(1+r)1=M1[(1+d)(1+r)2+(1+d)2(1+r)3+……+(1+d) n(1+r)n1] （ 3） （ 2）－（ 3） 得： P[1－ (1+d)(1+r)1]=M1[(1+r)1－ (1+d)n(1+r)n1] 則 M1=P[1－ (1+d)(1+r)1]／ [(1+r)1－ (1+d)n(1+r)n1] 即 M1=P(1+r)n（ d－ r）／ [(1+d)n－ (1+r)n]
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