【正文】 行仔細(xì)審查核實(shí)，以保證借款人有足夠的償還貸款本息的能力； ⑷對(duì)擬抵押的房屋或土地進(jìn)行實(shí)地勘察，在必要時(shí)請(qǐng)相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估； ⑸審查借款人的抵押物是否足額有效，其共有人是否出具同意抵押的合法證明文件； ⑹審查保證人的保證資格和保證能力； ⑺審查借款人及其聯(lián)名人的真實(shí)年齡，一般要求貸款期限不超過(guò)其中年長(zhǎng)者的退休年限； ⑻審查借款人的自有資金情況，一般要求其不低于 30%，并要求其將自有資金存入開(kāi)發(fā)商在放款銀行所開(kāi)立的專(zhuān)門(mén)賬戶中。 《 房屋買(mǎi)賣(mài)合同 》 正本、抵押登記證明文件（或房屋他項(xiàng)權(quán)證）、抵押物保險(xiǎn)單正本交放款人保管，需要借用應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交還放款人保管。 M=P*r(1+r)n／ [(1+r)n－１ ] （遞減還款法） 每月還款額 =貸款本金 /貸款期月數(shù) +（本金－已歸還本金累計(jì)額） *月利率 請(qǐng)注意，與本息均還法不同！ 累進(jìn)償還法 是指貸款期內(nèi) 分段按一定比例遞增還款額 ，但每年或每幾年內(nèi)的各個(gè)月均按相等的金額（即先息后本法）歸還本金和利息。 以期房抵押的 ，放款人與抵押人應(yīng)持合法的房屋買(mǎi)賣(mài)合同到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)，以 防止開(kāi)發(fā)商重復(fù)銷(xiāo)售同一房屋 。 三、清戶撤押 借款人清償全部貸款本息后， 銀行應(yīng)及時(shí)通知借款人（及保證人），持有效證件辦理清戶撤押手續(xù) 。包括 —— 項(xiàng)目立項(xiàng)批文、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 建筑工程規(guī)劃許可證； 土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國(guó)有土地使用證； 地價(jià)繳交憑證復(fù)印件； 施工許可證； 房地產(chǎn)預(yù)售許可證； 合作項(xiàng)目需提交合作開(kāi)發(fā)合同或有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)合作開(kāi)發(fā)的批件。 ⑷審查貸款是否合法、合理，借款人是否可靠。 五、貸款的發(fā)放 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的 發(fā)放 比較復(fù)雜和嚴(yán)格，經(jīng)過(guò)一系列的相關(guān)手續(xù)后，最后 由信貸員填寫(xiě) 貸款劃款憑證 ，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級(jí)審批簽發(fā)后，交由 會(huì)計(jì)部門(mén) 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況及有關(guān)約定， 分期、分批 將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開(kāi)立的 專(zhuān)戶 。 ⑺借款人已提供相關(guān)的經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審核的財(cái)務(wù)報(bào)表。 借款人評(píng)價(jià)有所謂的 5C原則 ，即 —— Character品行 Capacity能力 Capital資本 Collateral擔(dān)保品 Condition of Business經(jīng)營(yíng)狀況 借款人 非財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 就是對(duì)借款人的 基本情況進(jìn)行必要的客觀評(píng)價(jià) ，為此必須通過(guò)如下方法進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng)和歷史調(diào)查 ： ⑴聽(tīng)取企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。 ⑵對(duì)資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行趨勢(shì)分析。 小結(jié)：對(duì)借款人評(píng)價(jià)應(yīng)注意的重點(diǎn) ⑴ 關(guān)注會(huì)計(jì)師對(duì)會(huì)計(jì)年報(bào)的審查意見(jiàn)。 五、投資估算和籌資評(píng)估 （列表表示） “項(xiàng)目投資來(lái)源及支出預(yù)算表” 六、償債能力評(píng)估 ⑴項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 ⑵財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率 ∑（ CICO） t(1+FIRR)t=0 （ t=1,2,……n ） 這里，（ CICO） t為第 t年的凈現(xiàn)金流量，其中 CI為流入現(xiàn)金， CO為流出現(xiàn)金， FIRR為內(nèi)部收益率。 借款人償清全部貸款本息后，銀行應(yīng)及時(shí)通知借款人辦理撤保事宜。 ⑷ 凈現(xiàn)值 FNPV=∑（ CICO） t（ 1+IC） t 盈虧 平衡點(diǎn) 銷(xiāo)售房屋數(shù)量 = 年固定成本／（單位產(chǎn)品價(jià)格 +單位可變成本 +單位產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金） 七、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ⑴定量分析 ⑵定性分析 第三節(jié) 房地產(chǎn)貸款貸后管理 一、貸款資料 二、借款人及貸款項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的資金使用是按計(jì)劃進(jìn)行的，資金使用應(yīng)該有明細(xì)帳目，資金的到位情況應(yīng)根據(jù)約定安排，不能隨意更改。 三、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 、規(guī)劃和建設(shè)方案 四、市場(chǎng)評(píng)估 程序 市場(chǎng)評(píng)估包括 4個(gè)階段 ： 明確目標(biāo) → 確定調(diào)查對(duì)象和方法、范圍 → 收集有關(guān)信息 → 分析綜合提出結(jié)論 內(nèi)容 ⑴市場(chǎng)總體情況的分析。 ⑷應(yīng)特別注意對(duì)或有負(fù)債的分析和評(píng)估。 ⑶了解區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，分析企業(yè)在當(dāng)?shù)氐牡匚弧⒆饔谩? ⑵抽調(diào)評(píng)估人員組成評(píng)估小組，確定主評(píng)估人，制定評(píng)估工作計(jì)劃。 ⑴ 貸款經(jīng)貸款銀行的有關(guān)部門(mén)受理初審，基本符合有關(guān)貸款的基本條件。 ⑹審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。具體的調(diào)查包括如下內(nèi)容： ⑴ 調(diào)查借款人的基本情況 ⑵了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)班子真實(shí)情況 ⑶審查企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度及相關(guān)財(cái)務(wù)信息 ⑷了解借款人的誠(chéng)意和過(guò)往的合作情況 ⑴ 詳細(xì)掌握項(xiàng)目的基本情況 ⑵了解項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，特別是“ 4證 ”是否齊全 ⑶審查項(xiàng)目的可行性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ⑷審查貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告是否合理、真實(shí) ⑸項(xiàng)目市場(chǎng)前景及經(jīng)濟(jì)效益