【正文】 借款人償清全部貸款本息后，銀行應及時通知借款人辦理撤保事宜。 利率調整是指國家相關政策調整所產(chǎn)生的直接影響，必須執(zhí)行新的利率，執(zhí)行新利率應重新簽訂貸款合同或補充合同。 ⑵預銷售款回籠的監(jiān)管 —— 設立專戶 ⑶預銷售款使用的監(jiān)管 —— 預先安排約定 、抵押物、質押物的管理 屬于常規(guī)管理，比較集中，相對較為簡單、方便。 ⑷ 凈現(xiàn)值 FNPV=∑（ CICO） t（ 1+IC） t 盈虧 平衡點 銷售房屋數(shù)量 = 年固定成本／（單位產(chǎn)品價格 +單位可變成本 +單位產(chǎn)品銷售稅金） 七、貸款風險評價 ⑴定量分析 ⑵定性分析 第三節(jié) 房地產(chǎn)貸款貸后管理 一、貸款資料 二、借款人及貸款項目管理 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資金使用是按計劃進行的，資金使用應該有明細帳目，資金的到位情況應根據(jù)約定安排，不能隨意更改。 五、投資估算和籌資評估 （列表表示） “項目投資來源及支出預算表” 六、償債能力評估 ⑴項目財務現(xiàn)金流量表 ⑵財務 內部收益率 ∑（ CICO） t(1+FIRR)t=0 （ t=1,2,……n ） 這里，（ CICO） t為第 t年的凈現(xiàn)金流量，其中 CI為流入現(xiàn)金， CO為流出現(xiàn)金， FIRR為內部收益率。 ⑸項目周邊地區(qū)同類產(chǎn)品的威脅性分析。 ⑶開發(fā)產(chǎn)品的主要特點是否符合消費者需求特點。 三、項目建設條件評價 、規(guī)劃和建設方案 四、市場評估 程序 市場評估包括 4個階段 ： 明確目標 → 確定調查對象和方法、范圍 → 收集有關信息 → 分析綜合提出結論 內容 ⑴市場總體情況的分析。 小結：對借款人評價應注意的重點 ⑴ 關注會計師對會計年報的審查意見。 信用狀況評價也是保證貸款安全的重要前提，只有 具備相當信用水平的企業(yè)才是 可信可靠 的合作伙伴。 盈利 是企業(yè)的目的，也是企業(yè)存在的原因和根據(jù)，沒有足夠的盈利就不可能有企業(yè)的發(fā)展壯大，銀行的貸款就沒有足夠的安全性和效益性。 ⑷應特別注意對或有負債的分析和評估。 ⑵對資產(chǎn)負債進行趨勢分析。 ⑵了解的基本方法 ⑴ 企業(yè)自身發(fā)展歷史反映的成長性 ⑵分析企業(yè)的優(yōu)勢和地位 SWOT分析 —— Strengths 優(yōu)勢 Weaknesses 缺陷 Opportunities 機遇 Threats 威脅 主要分析企業(yè) 負債欄目 的增減變化情況和原因，在綜合考慮其包括 或有負債 情況下，評價企業(yè)的 短期和長期償債能力 。 ⑸咨詢管理當局，了解企業(yè)的訴訟事項和關聯(lián)交易等情況。 ⑶了解區(qū)域宏觀經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，分析企業(yè)在當?shù)氐牡匚弧⒆饔谩? 借款人評價有所謂的 5C原則 ，即 —— Character品行 Capacity能力 Capital資本 Collateral擔保品 Condition of Business經(jīng)營狀況 借款人 非財務評價 就是對借款人的 基本情況進行必要的客觀評價 ，為此必須通過如下方法進行 現(xiàn)場和歷史調查 ： ⑴聽取企業(yè)負責人介紹，了解企業(yè)的經(jīng)營特點。 標準的報告應包括： 封面、正文、附表 等部分。 ⑷對資料進行分析、研究和測算，作出預測和評價，編寫評估報告。 ⑵抽調評估人員組成評估小組，確定主評估人，制定評估工作計劃。 ⑺借款人已提供相關的經(jīng)注冊會計師審核的財務報表。 ⑸已完成可行性研究報告。 ⑶借款人已經(jīng)取得項目立項批準文件，“四證”等法律文件有效、真實、可靠。 ⑴ 貸款經(jīng)貸款銀行的有關部門受理初審，基本符合有關貸款的基本條件。 五、貸款的發(fā)放 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的 發(fā)放 比較復雜和嚴格，經(jīng)過一系列的相關手續(xù)后，最后 由信貸員填寫 貸款劃款憑證 ，經(jīng)借款人認定，并逐級審批簽發(fā)后，交由 會計部門 根據(jù)項目進度情況及有關約定， 分期、分批 將款項直接轉入借款人在貸款銀行開立的 專戶 。 ⑵需上級審批的應進行新的審查手續(xù)，并最終由有決定權的相關機構或個人批準。 ⑼按照授權授信管理辦法，確定最終審批人。 ⑹審查擔保的合法性、合規(guī)性、可靠性。 ⑷審查貸款是否合法、合理，借款人是否可靠。 ⑵審查貸款投向是否符合規(guī)定。 四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批 貸款審查 是根據(jù)貸款的“ 效益性、安全性、流動性”（所謂三性）原則 和貸款投向政策，對調查部門提交的報告進行核實審查，并經(jīng)相關程序后提出決策建議，由銀行的相應決策部門進行審批。具體的調查包括如下內容： ⑴ 調查借款人的基本情況 ⑵了解企業(yè)經(jīng)營班子真實情況 ⑶審查企業(yè)的財務管理制度及相關財務信息 ⑷了解借款人的誠意和過往的合作情況 ⑴ 詳細掌握項目的基本