【正文】 雖然各銀行的具體業(yè)務(wù)操作流程可能會有所差異，但基本過程是一致的，就是對借款人資格的認定，審查其提交的各種相關(guān)證件的真實性。 三、借款人資信評估 個人素質(zhì)方面包括：職業(yè)穩(wěn)定性、職業(yè)地位、受教育程度、年齡、健康狀況、行為表現(xiàn)、綜合印象。 五、各銀行的具體要求 第三節(jié) 個人住房貸款的發(fā)放 一、簽訂借款合同 銀行批準了申請人的貸款申請后，應(yīng)及時通知借款人簽訂若干合同，包括借款合同、擔(dān)保合同、保險合同和公證合同等，具體 程序如下 ： 。 ，保單正本有銀行保管。 貸款利率由中國人民銀行專門公布 。 其 計算公式 為： M1=P[（ 1+r） n（ d－ r） ]／ [（ 1+d） n－（ 1+r） n] Mi=M1*（ 1+d） i1 這里 ， M1為第一年的月償還額， P為借款總額， r為借款利率 ， n為貸款期限 ， d為等比年遞增率， i為第 i個還款年 ， Mi為該年月償還額 。 ⑵應(yīng)提交的文件 抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、抵押雙方共同提交的抵押登記申請書、經(jīng)過公證的借款合同和抵押合同、《 國有土地使用權(quán)證 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 或 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》（共有房屋還必須提交 《 房屋共有權(quán)證 》 和其他共有人同意抵押的證明）、房屋價值證明文件、登記機關(guān)認為必要的其他文件。在取得 《 房屋所有權(quán)證 》 后要及時辦理正式的抵押登記手續(xù)。 貸款形態(tài) 是指 根據(jù)貸款的風(fēng)險程度對貸款進行的分類 ，目前尚無統(tǒng)一標準，一般劃分為 5級： ⑴正常貸款 ⑵關(guān)注貸款 ⑶次級貸款 ⑷可疑貸款 ⑸損失貸款 貸款檢查 分 抽查 和 重點檢查 ，其程序包括 5個主要環(huán)節(jié) 。 手續(xù)完成后，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)才能宣告正式結(jié)束。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序 ? 房地產(chǎn)開發(fā)的項目評估 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的 操作流程 ： 遞交申請 → 受理審查 → 項目評估 → 核查審批 → 辦理手續(xù) → 資料歸檔 → 貸后管理 → 收貸撤保 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請 借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資格審查一般都比較嚴格，應(yīng)該是證照齊全、資信條件好，特別是應(yīng)該具備開發(fā)條件和能力，主要體現(xiàn)為： 4證 —— 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 國有土地使用權(quán)證 》 、 《 建設(shè)工程開工證 》 。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查 由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的單筆金額一般都相當(dāng)大，如果審查不嚴造成的損失或風(fēng)險特別巨大，銀行的審查工作都會做的特別仔細，開發(fā)商如果真的希望得到貸款一般也會比較合作，提供真實情況，否則就有 欺詐 嫌疑。 ⑴審查調(diào)查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。 ⑸審查貸款期限。 ⑴ 貸款審批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款的種類、金額、期限、利率方式。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目評估概述 貸款的“ 三性 ”始終是銀行的生命線，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也必須嚴格遵循該項原則，進行一系列的評估，以保證貸款的效益性、安全性和流動性。 ⑷項目開發(fā)成本構(gòu)成明確，融資方案、渠道合法合規(guī)，自有資金來源和比例符合有關(guān)規(guī)定。 ⑴ 審核項目是否具備評估條件。 ⑴ 借款人評估 ⑵項目建設(shè)條件評估 ⑶審查評估 ⑷投資估算和籌資評估 ⑸償債能力評估 ⑹貸款風(fēng)險分析 評估報告是評估工作的最終成果，應(yīng)以“ 實事求是、客觀公正 ”為原則，報告要求 有事實、有數(shù)據(jù)、有分析、有結(jié)論 ，重點突出、簡明扼要、條理清楚。 ⑵查閱檔案文件，了解企業(yè)的發(fā)展歷史和組織現(xiàn)狀。 ⑴ 評價的基本內(nèi)容 分析主要領(lǐng)導(dǎo)人員的經(jīng)歷、業(yè)績、信譽和能力，分析企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理狀況，評價其經(jīng)營管理水平。 ⑶對資產(chǎn)負債進行比率分析。企業(yè) 盈利能力 的分析包括以下內(nèi)容： ⑴損益表的趨勢分析 ⑵盈利能力比率分析 如果說企業(yè)的許多財務(wù)指標可以人為操控，審查不嚴格可能會被蒙混過關(guān)，那么， 現(xiàn)金流 絕對是不能制造出來的，因此現(xiàn)金流分析 是 對企業(yè)真正的盈利能力、競爭力等綜合實力的反映 ，“ 現(xiàn)金流是正值、凈現(xiàn)金流與每股收益相當(dāng) ”是企業(yè)財務(wù)狀況良好的重要體現(xiàn)。 ⑵應(yīng)綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特殊性，把財務(wù)狀況與實際經(jīng)營業(yè)績結(jié)合起來分析，并將財務(wù)指標適當(dāng)從更長時間的角度進行綜合分析。 ⑷分析其他開發(fā)商開發(fā)同類產(chǎn)品已有開發(fā)量和潛在開發(fā)量。 ⑶投資 回收期 投資回收期 Pt=累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值年份數(shù)－ 1+上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值／當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 嚴格來講應(yīng)根據(jù) P=∑Ft(1+FIRR)t來確定 。 二、借款人及貸款項目管理 借款人未如約還貸則該項貸款就可能面臨一定的風(fēng)險，具體情形非常多樣，應(yīng)分別對待，嚴格規(guī)管。