【正文】 雖然各銀行的具體業(yè)務(wù)操作流程可能會(huì)有所差異，但基本過(guò)程是一致的，就是對(duì)借款人資格的認(rèn)定，審查其提交的各種相關(guān)證件的真實(shí)性。 三、借款人資信評(píng)估 個(gè)人素質(zhì)方面包括：職業(yè)穩(wěn)定性、職業(yè)地位、受教育程度、年齡、健康狀況、行為表現(xiàn)、綜合印象。 五、各銀行的具體要求 第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的發(fā)放 一、簽訂借款合同 銀行批準(zhǔn)了申請(qǐng)人的貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通知借款人簽訂若干合同，包括借款合同、擔(dān)保合同、保險(xiǎn)合同和公證合同等，具體 程序如下 ： 。 ，保單正本有銀行保管。 貸款利率由中國(guó)人民銀行專門(mén)公布 。 其 計(jì)算公式 為： M1=P[（ 1+r） n（ d－ r） ]／ [（ 1+d） n－（ 1+r） n] Mi=M1*（ 1+d） i1 這里 ， M1為第一年的月償還額， P為借款總額， r為借款利率 ， n為貸款期限 ， d為等比年遞增率， i為第 i個(gè)還款年 ， Mi為該年月償還額 。 ⑵應(yīng)提交的文件 抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、抵押雙方共同提交的抵押登記申請(qǐng)書(shū)、經(jīng)過(guò)公證的借款合同和抵押合同、《 國(guó)有土地使用權(quán)證 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 或 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》（共有房屋還必須提交 《 房屋共有權(quán)證 》 和其他共有人同意抵押的證明）、房屋價(jià)值證明文件、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。在取得 《 房屋所有權(quán)證 》 后要及時(shí)辦理正式的抵押登記手續(xù)。 貸款形態(tài) 是指 根據(jù)貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)貸款進(jìn)行的分類 ，目前尚無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般劃分為 5級(jí)： ⑴正常貸款 ⑵關(guān)注貸款 ⑶次級(jí)貸款 ⑷可疑貸款 ⑸損失貸款 貸款檢查 分 抽查 和 重點(diǎn)檢查 ，其程序包括 5個(gè)主要環(huán)節(jié) 。 手續(xù)完成后，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)才能宣告正式結(jié)束。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目評(píng)估 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸后管理 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的 操作流程 ： 遞交申請(qǐng) → 受理審查 → 項(xiàng)目評(píng)估 → 核查審批 → 辦理手續(xù) → 資料歸檔 → 貸后管理 → 收貸撤保 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng) 借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的資格審查一般都比較嚴(yán)格，應(yīng)該是證照齊全、資信條件好，特別是應(yīng)該具備開(kāi)發(fā)條件和能力，主要體現(xiàn)為： 4證 —— 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 國(guó)有土地使用權(quán)證 》 、 《 建設(shè)工程開(kāi)工證 》 。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款調(diào)查 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的單筆金額一般都相當(dāng)大，如果審查不嚴(yán)造成的損失或風(fēng)險(xiǎn)特別巨大，銀行的審查工作都會(huì)做的特別仔細(xì)，開(kāi)發(fā)商如果真的希望得到貸款一般也會(huì)比較合作，提供真實(shí)情況，否則就有 欺詐 嫌疑。 ⑴審查調(diào)查部門(mén)提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。 ⑸審查貸款期限。 ⑴ 貸款審批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款的種類、金額、期限、利率方式。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估概述 貸款的“ 三性 ”始終是銀行的生命線，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也必須嚴(yán)格遵循該項(xiàng)原則，進(jìn)行一系列的評(píng)估，以保證貸款的效益性、安全性和流動(dòng)性。 ⑷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成明確，融資方案、渠道合法合規(guī)，自有資金來(lái)源和比例符合有關(guān)規(guī)定。 ⑴ 審核項(xiàng)目是否具備評(píng)估條件。 ⑴ 借款人評(píng)估 ⑵項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估 ⑶審查評(píng)估 ⑷投資估算和籌資評(píng)估 ⑸償債能力評(píng)估 ⑹貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 評(píng)估報(bào)告是評(píng)估工作的最終成果，應(yīng)以“ 實(shí)事求是、客觀公正 ”為原則，報(bào)告要求 有事實(shí)、有數(shù)據(jù)、有分析、有結(jié)論 ，重點(diǎn)突出、簡(jiǎn)明扼要、條理清楚。 ⑵查閱檔案文件，了解企業(yè)的發(fā)展歷史和組織現(xiàn)狀。 ⑴ 評(píng)價(jià)的基本內(nèi)容 分析主要領(lǐng)導(dǎo)人員的經(jīng)歷、業(yè)績(jī)、信譽(yù)和能力，分析企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理狀況，評(píng)價(jià)其經(jīng)營(yíng)管理水平。 ⑶對(duì)資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行比率分析。企業(yè) 盈利能力 的分析包括以下內(nèi)容： ⑴損益表的趨勢(shì)分析 ⑵盈利能力比率分析 如果說(shuō)企業(yè)的許多財(cái)務(wù)指標(biāo)可以人為操控，審查不嚴(yán)格可能會(huì)被蒙混過(guò)關(guān)，那么， 現(xiàn)金流 絕對(duì)是不能制造出來(lái)的，因此現(xiàn)金流分析 是 對(duì)企業(yè)真正的盈利能力、競(jìng)爭(zhēng)力等綜合實(shí)力的反映 ，“ 現(xiàn)金流是正值、凈現(xiàn)金流與每股收益相當(dāng) ”是企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好的重要體現(xiàn)。 ⑵應(yīng)綜合考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性，把財(cái)務(wù)狀況與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)結(jié)合起來(lái)分析，并將財(cái)務(wù)指標(biāo)適當(dāng)從更長(zhǎng)時(shí)間的角度進(jìn)行綜合分析。 ⑷分析其他開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)同類產(chǎn)品已有開(kāi)發(fā)量和潛在開(kāi)發(fā)量。 ⑶投資 回收期 投資回收期 Pt=累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值年份數(shù)－ 1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值／當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 嚴(yán)格來(lái)講應(yīng)根據(jù) P=∑Ft(1+FIRR)t來(lái)確定 。 二、借款人及貸款項(xiàng)目管理 借款人未如約還貸則該項(xiàng)貸款就可能面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，具體情形非常多樣，應(yīng)分別對(duì)待，嚴(yán)格規(guī)管。