【導(dǎo)讀】個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批。發(fā)放的各種用于購買住房的貸款。須為自己的借款提供各種形式的擔(dān)保，包括抵押、質(zhì)押和保證等。會(huì)逐漸發(fā)展成為最主要的內(nèi)容。押，特點(diǎn)是安全。是抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)。權(quán)——用益物權(quán)如使用權(quán)等也可以設(shè)立抵押權(quán)。成，然后分割成標(biāo)準(zhǔn)化證券品種在資本市場(chǎng)上交易。如深圳目前就有信托性質(zhì)“住房抵押貸款債券”。府在一定地區(qū)、一定時(shí)期的產(chǎn)業(yè)政策傾向。性特點(diǎn)更加明顯。位為本單位的職工購房提供貸款貼息，以獎(jiǎng)勵(lì)其忠誠(chéng)服務(wù)。自主經(jīng)營(yíng)的住房抵押貸款，也稱住房按揭貸款。的，就是對(duì)借款人資格的認(rèn)定，審查其提交的各種相關(guān)證件的真實(shí)性。具體要求包括8大方面。⑵放款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；⑶符合規(guī)定的購買房屋合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；⑸保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及其資信證明；款人和開發(fā)商合謀騙取貸款；若干合同，包括借款合同、擔(dān)保合同、保險(xiǎn)合同和公證合同等，

　　

【正文】 位、作用。 ⑷了解相關(guān)的政策法規(guī)，掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)及受各種因素的影響及其響應(yīng)。 ⑸咨詢管理當(dāng)局，了解企業(yè)的訴訟事項(xiàng)和關(guān)聯(lián)交易等情況。 ⑴ 評(píng)價(jià)的基本內(nèi)容 分析主要領(lǐng)導(dǎo)人員的經(jīng)歷、業(yè)績(jī)、信譽(yù)和能力，分析企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理狀況，評(píng)價(jià)其經(jīng)營(yíng)管理水平。 ⑵了解的基本方法 ⑴ 企業(yè)自身發(fā)展歷史反映的成長(zhǎng)性 ⑵分析企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和地位 SWOT分析 —— Strengths 優(yōu)勢(shì) Weaknesses 缺陷 Opportunities 機(jī)遇 Threats 威脅 主要分析企業(yè) 負(fù)債欄目 的增減變化情況和原因，在綜合考慮其包括 或有負(fù)債 情況下，評(píng)價(jià)企業(yè)的 短期和長(zhǎng)期償債能力 。 主要從以下幾方面進(jìn)行： ⑴查閱財(cái)務(wù)報(bào)表和會(huì)計(jì)師的審查意見。 ⑵對(duì)資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行趨勢(shì)分析。 ⑶對(duì)資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行比率分析。 ⑷應(yīng)特別注意對(duì)或有負(fù)債的分析和評(píng)估。 以反映企業(yè)使用其經(jīng)濟(jì)資源的效率和有效性的各種 周轉(zhuǎn)率 為評(píng)價(jià)指標(biāo)，包括 存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、生產(chǎn)能力利用率、營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、全部資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 等，在很大程度上決定了企業(yè)的 競(jìng)爭(zhēng)力 。 盈利 是企業(yè)的目的，也是企業(yè)存在的原因和根據(jù)，沒有足夠的盈利就不可能有企業(yè)的發(fā)展壯大，銀行的貸款就沒有足夠的安全性和效益性。企業(yè) 盈利能力 的分析包括以下內(nèi)容： ⑴損益表的趨勢(shì)分析 ⑵盈利能力比率分析 如果說企業(yè)的許多財(cái)務(wù)指標(biāo)可以人為操控，審查不嚴(yán)格可能會(huì)被蒙混過關(guān)，那么， 現(xiàn)金流 絕對(duì)是不能制造出來的，因此現(xiàn)金流分析 是 對(duì)企業(yè)真正的盈利能力、競(jìng)爭(zhēng)力等綜合實(shí)力的反映 ，“ 現(xiàn)金流是正值、凈現(xiàn)金流與每股收益相當(dāng) ”是企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好的重要體現(xiàn)。 信用狀況評(píng)價(jià)也是保證貸款安全的重要前提，只有 具備相當(dāng)信用水平的企業(yè)才是 可信可靠 的合作伙伴。 對(duì) 新建企業(yè) 的分析重點(diǎn)著重在企業(yè)的資本金到位情況 以及其合法性、合規(guī)性、企業(yè)的 組織體制 等方面，可能的工作量相對(duì)就少了許多。 小結(jié)：對(duì)借款人評(píng)價(jià)應(yīng)注意的重點(diǎn) ⑴ 關(guān)注會(huì)計(jì)師對(duì)會(huì)計(jì)年報(bào)的審查意見。 ⑵應(yīng)綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性，把財(cái)務(wù)狀況與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)結(jié)合起來分析，并將財(cái)務(wù)指標(biāo)適當(dāng)從更長(zhǎng)時(shí)間的角度進(jìn)行綜合分析。 三、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 、規(guī)劃和建設(shè)方案 四、市場(chǎng)評(píng)估 程序 市場(chǎng)評(píng)估包括 4個(gè)階段 ： 明確目標(biāo) → 確定調(diào)查對(duì)象和方法、范圍 → 收集有關(guān)信息 → 分析綜合提出結(jié)論 內(nèi)容 ⑴市場(chǎng)總體情況的分析。 ⑵市場(chǎng)需求情況分析。 ⑶開發(fā)產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是否符合消費(fèi)者需求特點(diǎn)。 ⑷分析其他開發(fā)商開發(fā)同類產(chǎn)品已有開發(fā)量和潛在開發(fā)量。 ⑸項(xiàng)目周邊地區(qū)同類產(chǎn)品的威脅性分析。 ⑹產(chǎn)品的市場(chǎng)定位與創(chuàng)新性是否與市場(chǎng)需求相一致。 五、投資估算和籌資評(píng)估 （列表表示） “項(xiàng)目投資來源及支出預(yù)算表” 六、償債能力評(píng)估 ⑴項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 ⑵財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率 ∑（ CICO） t(1+FIRR)t=0 （ t=1,2,……n ） 這里，（ CICO） t為第 t年的凈現(xiàn)金流量，其中 CI為流入現(xiàn)金， CO為流出現(xiàn)金， FIRR為內(nèi)部收益率。 ⑶投資 回收期 投資回收期 Pt=累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值年份數(shù)－ 1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值／當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 嚴(yán)格來講應(yīng)根據(jù) P=∑Ft(1+FIRR)t來確定 。 ⑷ 凈現(xiàn)值 FNPV=∑（ CICO） t（ 1+IC） t 盈虧 平衡點(diǎn) 銷售房屋數(shù)量 = 年固定成本／（單位產(chǎn)品價(jià)格 +單位可變成本 +單位產(chǎn)品銷售稅金） 七、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ⑴定量分析 ⑵定性分析 第三節(jié) 房地產(chǎn)貸款貸后管理 一、貸款資料 二、借款人及貸款項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資金使用是按計(jì)劃進(jìn)行的，資金使用應(yīng)該有明細(xì)帳目，資金的到位情況應(yīng)根據(jù)約定安排，不能隨意更改。 ⑴主要內(nèi)容 ⑵貸后檢查的時(shí)間間隔 ⑶貸后檢查程序 ⑴監(jiān)管人 —— 貸款人自身或受托機(jī)構(gòu)。 ⑵預(yù)銷售款回籠的監(jiān)管 —— 設(shè)立專戶 ⑶預(yù)銷售款使用的監(jiān)管 —— 預(yù)先安排約定 、抵押物、質(zhì)押物的管理 屬于常規(guī)管理，比較集中，相對(duì)較為簡(jiǎn)單、方便。 二、借款人及貸款項(xiàng)目管理 借款人未如約還貸則該項(xiàng)貸款就可能面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，具體情形非常多樣，應(yīng)分別對(duì)待，嚴(yán)格規(guī)管。 利率調(diào)整是指國(guó)家相關(guān)政策調(diào)整所產(chǎn)生的直接影響，必須執(zhí)行新的利率，執(zhí)行新利率應(yīng)重新簽訂貸款合同或補(bǔ)充合同。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般可以展期，但展期的期限不能超過原貸款期限的一半。 借款人償清全部貸款本息后，銀行應(yīng)及時(shí)通知借款人辦理撤保事宜。