房地產(chǎn)金融個(gè)人住房貸款-全文預(yù)覽
【正文】 記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記。 ⑶ 房屋抵押權(quán)的設(shè)立與變更 以房屋的所有權(quán)證抵押 的，抵押的設(shè)立是通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)在 《 房屋所有權(quán)證 》 上 作 他項(xiàng)權(quán)利記載 ，并同時(shí)向抵押權(quán)人頒發(fā) 《 房屋他項(xiàng)權(quán)證 》 ；以預(yù)售房屋或在建工程作抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在 抵押合同 上作記載 。 累進(jìn)償還法的分析過(guò)程 假設(shè)貸款總額為 P，按月償還，期限為 n，月利率為 r，還款額每月均按 d增加 ，則有： P=M1(1+r)1+M2(1+r)2+M3(1+r)3……+M n(1+r)n （ 1） 而 M2=M1(1+d) M3=M1(1+d)2 …… Mn=M1(1+d)n1 將各個(gè) M代入（ 1） ，則有： P=M1[(1+r)1+(1+d)(1+r)2+(1+d)2(1+r)3+……+(1+d) n1(1+r)n] （ 2） （ 2）兩邊同剩以 (1+d)(1+r)1，則有： P(1+d)(1+r)1=M1[(1+d)(1+r)2+(1+d)2(1+r)3+……+(1+d) n(1+r)n1] （ 3） （ 2）－（ 3） 得： P[1－ (1+d)(1+r)1]=M1[(1+r)1－ (1+d)n(1+r)n1] 則 M1=P[1－ (1+d)(1+r)1]／ [(1+r)1－ (1+d)n(1+r)n1] 即 M1=P(1+r)n（ d－ r）／ [(1+d)n－ (1+r)n] Mi=M1*（ 1+d） i1 提前還款的處理已講過(guò)，不再重復(fù)。在利率調(diào)整時(shí)，若剩余期限在一年內(nèi)的仍按合同利率執(zhí)行；若剩余期限超過(guò)一年，則在次年 1月 1日起執(zhí)行新利率，因此 必須分段計(jì)算還貸清單 。 ，要開(kāi)立開(kāi)發(fā)商保證金存款專(zhuān)戶(hù)。 （質(zhì)）押擔(dān)保方式擔(dān)保的需要簽訂抵（質(zhì)）押合同，并按規(guī)定辦理有關(guān)公證和抵押登記、保險(xiǎn)手續(xù)。 主要考察房?jī)r(jià)收入比和還貸收入比兩個(gè)指標(biāo)。 借款人資格的認(rèn)定主要是要 確認(rèn)其 身份真實(shí)、合法 ，確認(rèn)其具有較好的 可信度和償債能力 。 三、我國(guó)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)雖然 起步晚 ，但 發(fā)展極為迅猛 ，至目前除 4大國(guó)有商業(yè)銀行外，中信實(shí)業(yè)、民生、交通、光大、浦發(fā)、招商等銀行都已廣泛開(kāi)展此類(lèi)業(yè)務(wù)，參與的貸款主體迅速增加；貸款規(guī)模發(fā)展相當(dāng)迅猛， 6年增長(zhǎng) 60倍，尤其是最近幾年，自營(yíng)性住房貸款增加最為突出，如 2020年 6月個(gè)人住房貸款余額達(dá)到 6600億元，年底就達(dá)到了 8200億元；個(gè)人住房貸款涉及的地區(qū)和人群逐漸擴(kuò)張，但仍然以東部中心城市和較高收入者為主。企業(yè)單位的政策性住房貸款事實(shí)上是單位福利的一種，主要也是貼息貸款，即單位為本單位的職工購(gòu)房提供貸款貼息，以獎(jiǎng)勵(lì)其忠誠(chéng)服務(wù)。特別是在利率非完全市場(chǎng)化的國(guó)家，個(gè)人住房貸款的政策性特點(diǎn)更加明顯。從法律的角度而言， 抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種 ，抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立并不一定需要完全物權(quán) —— 用益物權(quán)如使用權(quán)等也可以設(shè)立抵押權(quán) 。 ⑵個(gè)人住房貸款必須設(shè)立擔(dān)保 個(gè)人住房必須設(shè)立擔(dān)保，主要是因?yàn)樽》抠J款的貸款額大、期限長(zhǎng)，銀行的或有風(fēng)險(xiǎn)較大。第四章 個(gè)人住房貸款 ? 概述 ? 個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批 ? 個(gè)人住房貸款的發(fā)放 ? 個(gè)人住房貸款的貸后管理與貸款償還 第一節(jié) 概述 一、個(gè)人住房貸款的概念和特點(diǎn) 個(gè)人住房貸款 是指 放款人向借款人發(fā)放的各種用于購(gòu)買(mǎi)住房的貸款 。 ⑴ 個(gè)人住房貸款是銀行主要消費(fèi)信貸品種 從性質(zhì)上說(shuō)， 個(gè)人住房貸款是屬于消費(fèi)貸款的一種 ，而由于房地產(chǎn)是高價(jià)值的普遍消費(fèi)品，個(gè)人住房貸款就成為了消費(fèi)貸款的最主要的品種。所謂 抵押權(quán) 就是 抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán) 。 ⑸ 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性 個(gè)人住房貸款具有一定的政策性，包括利率、稅收、基本保障等方面的公平性的體現(xiàn)，也包括政府在一定地區(qū)、一定時(shí)期的產(chǎn)業(yè)政策傾向。政府的政策性住房貸款包括住房 公積金貸款 和政府 貼息貸款 （如各種的安居工程或其他專(zhuān)門(mén)對(duì)象的非市場(chǎng)價(jià)格房屋供給等）。 個(gè)人住房組合貸款 是上述二者的結(jié)合，是在政策性貸款不足以支持購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)理想住房時(shí)，由商業(yè)銀行提供 一定的自營(yíng)性住房貸款的情形。 四、我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)前景 ⑴住宅業(yè)是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ⑵城市化加速有利于住宅業(yè)發(fā)展 ⑶住房制度改革有利于住房信貸發(fā)展 ⑷住房需求增長(zhǎng)需要信貸支持 ⑸金融開(kāi)放需要業(yè)務(wù)創(chuàng)新 ⑴個(gè)人住房信貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 ⑵個(gè)人住房信貸將成為房地產(chǎn)金融的主體業(yè)務(wù) ⑶業(yè)務(wù)品種將更加多元化 ⑷個(gè)人住房貸款的經(jīng)營(yíng)管理將實(shí)現(xiàn)電子化、制度化、集約化 ⑸委托業(yè)務(wù)成為焦點(diǎn) ⑹“強(qiáng)化管理，防范風(fēng)險(xiǎn)”是住房信貸持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵 ⑺個(gè)人住房貸款將出現(xiàn)證券化 ⑻個(gè)人住房貸款市場(chǎng)將更加細(xì)分 第二節(jié) 個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批 一、個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)
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