【正文】 標(biāo)志之一。 抵押貸款證券化對(duì)金融市場(chǎng)的影響包括： ? 增加銀行資金的流動(dòng)性，降低銀行風(fēng)險(xiǎn) ? 增加銀行的有效貸款規(guī)模，創(chuàng)造更多市場(chǎng)需求 ? 增加資金盈余者的投資渠道，減少銀行的吸存壓力 ? 形成財(cái)富的“馬太效應(yīng)”，拉動(dòng)消費(fèi)和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 抵押貸款的證券化極大地增加了銀行實(shí)際控制資金數(shù)量，可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更多的開發(fā)資金和消費(fèi)資金，在供給和需求兩個(gè)方面支撐市場(chǎng)發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更具活力，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)形成更有力的支持。 成熟的金融證券市場(chǎng)，能夠保證股票、證券等金融產(chǎn)品的價(jià)格公平、合理，保證價(jià)格的形成是在市場(chǎng)參與者的自由選擇下實(shí)現(xiàn)，避免了市場(chǎng)操控。 質(zhì)押或保證貸款是不能方便地轉(zhuǎn)換為標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)的，當(dāng)然就不能進(jìn)行二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作。 三、推行抵押貸款證券化應(yīng)做的工作 對(duì)比上述條件，從我國(guó)的實(shí)際出發(fā)，要推行抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作，必須做好兩個(gè)方面的基礎(chǔ)工作 —— 美國(guó)的實(shí)踐證明，法律體系是抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)作的前提，在進(jìn)行抵押貸款的市場(chǎng)化之前，美國(guó)就建立了相當(dāng)完善的法律體系，而且是不斷地修正、補(bǔ)充和完善。為此，有大量具體工作必須走在前面，包括個(gè)人金融業(yè)務(wù)服務(wù)全面普及、個(gè)人信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)范評(píng)估、統(tǒng)一的保證機(jī)構(gòu)的建立健全、抵押貸款時(shí)保證服務(wù)的完整和全面、房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)等等。 按揭貸款和期房（樓花）交易是推動(dòng)香港房地產(chǎn)發(fā)展的重要金融措施，住房抵押貸款成為金融業(yè)務(wù)的重要組成。主要是因?yàn)?—— ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟 ? 法律體系不完備 ? 抵押貸款未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化 ? 缺乏積極的市場(chǎng)投資者群體 ? 金融市場(chǎng)很不成熟 第四章 個(gè)人住房貸款 ? 概述 ? 個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批 ? 個(gè)人住房貸款的發(fā)放 ? 個(gè)人住房貸款的貸后管理與貸款償還 第一節(jié) 概述 一、個(gè)人住房貸款的概念和特點(diǎn) 個(gè)人住房貸款 是指 放款人向借款人發(fā)放的各種用于購(gòu)買住房的貸款 。 ⑵個(gè)人住房貸款必須設(shè)立擔(dān)保 個(gè)人住房必須設(shè)立擔(dān)保，主要是因?yàn)樽》抠J款的貸款額大、期限長(zhǎng)，銀行的或有風(fēng)險(xiǎn)較大。從法律的角度而言， 抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種 ，抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立并不一定需要完全物權(quán) —— 用益物權(quán)如使用權(quán)等也可以設(shè)立抵押權(quán) 。特別是在利率非完全市場(chǎng)化的國(guó)家，個(gè)人住房貸款的政策性特點(diǎn)更加明顯。企業(yè)單位的政策性住房貸款事實(shí)上是單位福利的一種，主要也是貼息貸款，即單位為本單位的職工購(gòu)房提供貸款貼息，以獎(jiǎng)勵(lì)其忠誠(chéng)服務(wù)。 三、我國(guó)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)雖然 起步晚 ，但 發(fā)展極為迅猛 ，至目前除 4大國(guó)有商業(yè)銀行外，中信實(shí)業(yè)、民生、交通、光大、浦發(fā)、招商等銀行都已廣泛開展此類業(yè)務(wù)，參與的貸款主體迅速增加；貸款規(guī)模發(fā)展相當(dāng)迅猛， 6年增長(zhǎng) 60倍，尤其是最近幾年，自營(yíng)性住房貸款增加最為突出，如 2020年 6月個(gè)人住房貸款余額達(dá)到 6600億元，年底就達(dá)到了 8200億元；個(gè)人住房貸款涉及的地區(qū)和人群逐漸擴(kuò)張，但仍然以東部中心城市和較高收入者為主。 借款人資格的認(rèn)定主要是要 確認(rèn)其 身份真實(shí)、合法 ，確認(rèn)其具有較好的 可信度和償債能力 。 主要考察房?jī)r(jià)收入比和還貸收入比兩個(gè)指標(biāo)。 （質(zhì)）押擔(dān)保方式擔(dān)保的需要簽訂抵（質(zhì)）押合同，并按規(guī)定辦理有關(guān)公證和抵押登記、保險(xiǎn)手續(xù)。 ，要開立開發(fā)商保證金存款專戶。在利率調(diào)整時(shí)，若剩余期限在一年內(nèi)的仍按合同利率執(zhí)行；若剩余期限超過一年，則在次年 1月 1日起執(zhí)行新利率，因此 必須分段計(jì)算還貸清單 。 累進(jìn)償還法的分析過程 假設(shè)貸款總額為 P，按月償還，期限為 n，月利率為 r，還款額每月均按 d增加 ，則有： P=M1(1+r)1+M2(1+r)2+M3(1+r)3……+M n(1+r)n （ 1） 而 M2=M1(1+d) M3=M1(1+d)2 …… Mn=M1(1+d)n1 將各個(gè) M代入（ 1） ，則有： P=M1[(1+r)1+(1+d)(1+r)2+(1+d)2(1+r)3+……+(1+d) n1(1+r)n] （ 2） （ 2）兩邊同剩以 (1+d)(1+r)1，則有： P(1+d)(1+r)1=M1[(1+d)(1+r)2+(1+d)2(1+r)3+……+(1+d) n(1+r)n1] （ 3） （ 2）－（ 3） 得： P[1－ (1+d)(1+r)1]=M1[(1+r)1－ (1+d)n(1+r)n1] 則 M1=P[1－ (1+d)(1+r)1]／ [(1+r)1－ (1+d)n(1+r)n1] 即 M1=P(1+r)n（ d－ r）／ [(1+d)n－ (1+r)n] Mi=M1*（ 1+d） i1 提前還款的處理已講過，不再重復(fù)。 ⑶ 房屋抵押權(quán)的設(shè)立與變更 以房屋的所有權(quán)證抵押 的，抵押的設(shè)立是通過產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)在 《 房屋所有權(quán)證 》 上 作 他項(xiàng)權(quán)利記載 ，并同時(shí)向抵押權(quán)人頒發(fā) 《 房屋他項(xiàng)權(quán)證 》 ；以預(yù)售房屋或在建工程作抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在 抵押合同 上作記載 。 以土地上建筑物并依法獲得土地使用權(quán)作抵押的，要到土地管理部門的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)或房地合一的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記。 對(duì)違約貸款的處理包括 9種基本方式 。 第五章 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 引言： 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是過去相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主體，目前也是最主要的業(yè)務(wù)之一。 在申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，開發(fā)商必須向貸款銀行提供如下資料： ⑴單位資料 包括各種證照、公司章程、會(huì)計(jì)報(bào)表、注冊(cè)資料、稅務(wù)資料、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書、貸款申請(qǐng)報(bào)告、公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)授權(quán)書、公司主要領(lǐng)導(dǎo)資料、保證人的相關(guān)材料。具體的調(diào)查包括如下內(nèi)容： ⑴ 調(diào)查借款人的基本情況 ⑵了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)班子真實(shí)情況 ⑶審查企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度及相關(guān)財(cái)務(wù)信息 ⑷了解借款人的誠(chéng)意和過往的合作情況 ⑴ 詳細(xì)掌握項(xiàng)目的基本情況 ⑵了解項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，特別是“ 4證 ”是否齊全 ⑶審查項(xiàng)目的可行性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ⑷審查貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告是否合理、真實(shí) ⑸項(xiàng)目市場(chǎng)前景及經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)與敏感性分析 擔(dān)保者是否 真實(shí) 、 承諾 是否真實(shí)可信， 抵押物 是否真實(shí)， 質(zhì)押物 是否具備質(zhì)押條件，擔(dān)保者的 資信 是否真實(shí)、有效 …… 等等。 ⑵審查貸款投向是否符合規(guī)定。 ⑹審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。 ⑵需上級(jí)審批的應(yīng)進(jìn)行新的審查手續(xù)，并最終由有決定權(quán)的相關(guān)機(jī)構(gòu)或個(gè)人批準(zhǔn)。 ⑴ 貸款經(jīng)貸款銀行的有關(guān)部門受理初審，基本符合有關(guān)貸款的基本條件。 ⑸已完成可行性研