房地產(chǎn)金融第二章房地產(chǎn)金融基本知識(shí)(ppt64)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 三、稅收政策的影響 一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場(chǎng)交易，有利于投資和房地產(chǎn)金融的發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不利于市場(chǎng)交易的增加，不利于投資和房地產(chǎn)金融的擴(kuò)張。 在一個(gè)較長(zhǎng)的穩(wěn)定變動(dòng)趨勢(shì)中，匯率下降（本幣升值），本幣兌換的外幣數(shù)量更多，產(chǎn)生資本流出，使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格下降；匯率上升（本幣貶值），本幣兌換的外幣數(shù)量更少，產(chǎn)生資本流入，使本國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升。但另一方面可能導(dǎo)致房屋建設(shè)成本升高。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 八、社會(huì)福利制度的影響 社會(huì)福利制度對(duì)房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個(gè)人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個(gè)人買房就越踴躍，在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。比較低的是瑞士 (31%)、德國(guó) (39%)、瑞典 (46%)、丹麥 (50%)、荷蘭 (50%)、奧地利 (57%)。 i和 n是相對(duì)應(yīng)，即年利率 i對(duì)應(yīng)于年數(shù) n。 名義利率是沒有剔除通貨膨脹因素的利率，也稱為票面利率。當(dāng)按照單利計(jì)息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是一致的。 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （一）資金等值的概念 資金等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值，也可以解釋為“某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值”。 資金運(yùn)動(dòng)過程中某一時(shí)點(diǎn)與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值。 （ 2）一次支付現(xiàn)值公式 即貼現(xiàn)公式 則 稱之為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。 0 1 2 3 n1 n P A A A A A ? ?? ? 111?????nniiiPA ? ?? ? 111???nniii簡(jiǎn)寫為 (P/A,i,n) 簡(jiǎn)寫為 (A/P,i,n) 0 1 2 3 n1 n P A A A A A 各期貼現(xiàn)值： ? ?21 iA?? ?31 iA?? ? 11 ?? niAiA?? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ?? ?nnnnnnniiiAiiiAiiiiiAiAiAiAiAiAP??????????????????????????????????????????????????11111111111111111111111111132132??? ?nA1已知年值 A求現(xiàn)值 P （ 5）等額序列支付終值公式 ，則 稱之為“等額序列支付終值系數(shù)”。 ?以橫軸為時(shí)間軸，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （三）收益率 內(nèi)部收益率代表了某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實(shí)際獲得的或預(yù)期可獲得的收益率。事實(shí)上，全部投資收益率是權(quán)益資本收益率和借貸資本收益率（或抵押貸款利率）的加權(quán)平均。 擔(dān)保的形式主要有五種，即保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。因此只有保證、抵押、質(zhì)押才存在反擔(dān)保形式。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 （一）反擔(dān)保 求償質(zhì)押 是指?jìng)鶆?wù)人或者其他人以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證交給第三人占有，確保第三人追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 二、保證貸款 （一）保證及其法律關(guān)系 保證涉及保證人、債權(quán)人、債務(wù)人等三方當(dāng)事人。 ⑶保證人與債權(quán)人的之間保證合同關(guān)系，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書面合同，確定對(duì)主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 三、質(zhì)押貸款 （一）質(zhì)押概述 質(zhì)押的含義 質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)或質(zhì)押權(quán)。將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有作為債權(quán)擔(dān)保的債務(wù)人或第三人，稱為 出質(zhì)人 。是質(zhì)權(quán)不同于不動(dòng)產(chǎn)抵押的重要特點(diǎn)。質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。 ② 質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有；抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取 。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押貸款 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。狹義有價(jià)證券指資本證券，廣義有價(jià)證券則包括商品證券、貨幣證券和資本證券三類： （ 1） 商品證券 是證明持券人有商品所有權(quán)或使用權(quán)的憑證，如提貨單、運(yùn)貨單、倉(cāng)庫(kù)棧單等，取得該證券就是取得了該商品的所有權(quán)或使用權(quán)。持券人對(duì)發(fā)行人有一定的收入要求權(quán)。（動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押以出質(zhì)人向質(zhì)權(quán)人交付出質(zhì)的動(dòng)產(chǎn)；而權(quán)利質(zhì)押，若是票據(jù)以交付之日成立，若是股權(quán)或知識(shí)產(chǎn)權(quán)則要進(jìn)行質(zhì)押登記） ③質(zhì)權(quán)保全和實(shí)現(xiàn)的方式不同。 背書是一種票據(jù)行為 ,是轉(zhuǎn)讓票據(jù)權(quán)利的重要方式 ,它的產(chǎn)生是票據(jù)成為流通證券的一個(gè)標(biāo)志。 ③應(yīng)該向證券登記機(jī)構(gòu)辦理
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