【正文】 發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核算單位管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、集體取暖用煤等費用。 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項目核算單位職工的勞動保護用品的購臵、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌等物品的購臵費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，但使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入應沖減支出。 25 ? 五、房屋開發(fā)成本核算 ? 分析：開發(fā)小區(qū)內(nèi)有住宅、別墅、商鋪和配套設(shè)施，需要分別計算可售面積單位成本嗎？ ? （一）核算對象 ? ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 ?（國稅發(fā) [2023]31號）第二十六條規(guī)定，成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。 ? 定價差異原則 ? 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。如需改變成本對象的，應征得主管稅務機關(guān)同意。 ? （ 2）應由兩個或兩個以上成本對象負擔的前期工程費，應按規(guī)定的方法分配計入有關(guān)成本核算對象的 “ 前期工程費 ” 項目，借記 “ 開發(fā)成本 —A/B項目 (前期工程費 )”科目，貸記 “ 銀行存款 ” 等相關(guān)科目。 32 ? ? （ 1）對能分清并直接計入某個成本對象的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，可以直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在 “ 開發(fā)成本 —A項目配套設(shè)施本 ” 科目歸集其發(fā)生的支出。 ? 如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)臵現(xiàn)場項目管理機構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費記入企業(yè)管理費用。 35 ? （二）計稅成本內(nèi)容 ? 土地征用費及拆遷補償費。 36 ? 建筑安裝工程費。 指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 39 ? 對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。 40 ? （四）成本分配方法 ? 企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：土地成本，一般按占地面積法進行分配。 ? 其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。 42 ? （五）預提費用及后續(xù)費用 ? 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10％。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 45 ? 七、土地增值稅開發(fā)成本與會計成本 3大差異 ? （一）清算項目對象 ? ? 土地增值稅暫行條例實施細則 ? 第八條，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。 ? 分析：一般為普通住宅、非普通住宅和其他三類或兩類。 ? 建筑安裝工程費。 49 ? 公共配套設(shè)施費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 51 第二節(jié) 開發(fā)項目土地增值稅清算實務解析 ? 一、土地增值稅的征稅對象 ? 二、土地增值稅的預征、清算和核定征收 ? 三、清算的兩種類型 ? 四、清算收入的范圍及 3步確認法 ? 五、清算 5大扣除項目詳細解析 ? 六、扣除項目的 5種分配方法 ? 七、特殊事項的土地增值稅處理 ? 八、土地增值稅項目清算的鑒證 52 ? 一、土地增值稅的征稅對象 ? ? 土地增值稅暫行條例 ? 第二條 轉(zhuǎn)讓①國有土地使用權(quán)、②地上的建筑物及其③附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。 ? 一是僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。 62 ? （二） 對符合以下條件之一的，主管稅務機關(guān) 可要求 納稅人進行土地增值稅清算。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的， 其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。 ? 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。 67 ? （二）價格問題 ? 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收： ——隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的； ——提供扣除項目金額不實的； ——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的 ? 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。 72 ? （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 ? 是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 ? 所得稅規(guī)定： ? 主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅 、耕地占用稅、土地使用費、 土地閑臵費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安臵及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 77 ? 國稅函 ? 2023? 277號 ? 納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照 ? 國家稅務總局關(guān)于印發(fā) ? 營業(yè)稅稅目注釋（試行稿） ? 的通知 ? （國稅發(fā) [1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。 ? 關(guān)于土地增值稅中費用歸集方向通知 .doc ? 關(guān)于若干稅收政策問題的公告 .doc 80 ? 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 81 ? 建設(shè)方供材分析 ? “ 甲供材料 ” 簡單來說，就是由甲方提供的材料。 82 ? 優(yōu)缺點 ? 甲方供應工程材料有效的避免了施工方在工程中標后有關(guān)材料方面的扯皮問題和以此代彼或其中摻假的問題。 ? 甲方購材， 乙方在配合供貨方上是消極的， 因施工方不能賺到材料和合同之間的價差 。 84 ? 甲供材營業(yè)稅處理 ? ? 實施細則 ? 第十六條 除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務（ 不含裝飾勞務 ）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。 88 ? 公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 91 ? 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購臵支出不得在銷售費用中列支。 ? —建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 ? 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。 97 ? 出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ” 與 “ 房地產(chǎn)開發(fā)成本 ” 金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。 ，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。 100 ? 六、扣除項目 5種分配方法 ? ? 土地增值稅暫行條例實施細則 ? 第九條 ? 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后 ,分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按①轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按②建筑面積計算分攤，也可按稅務機關(guān)確認的③其他方式計算分攤。 ? 營業(yè)稅（國稅函發(fā) [1995]549號）：對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應當按照? 營業(yè)稅暫行條例 ? 的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。 ? 第二十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。 106 ? 財稅 [2023]21號 ? 第五條關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定 : ? 對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字 ? 1995? 048號第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 ? 本通知自 2023年 1月 1日起執(zhí)行。 ? 企業(yè)會計準則第 14號 —收入 ? 指南：采用售后回購方式銷售商品的，收到的款項應確認為負債；回購價格大于原售價的，差額應在回購期間按期計提利息，計入財務費用。 113 ? （二）土地增值稅清算 ? 土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫 ? 土地增值稅清算申報表 ? ，向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。 115 ? （二）企業(yè)所得稅收入確認時間按不同的收入分類確認，如開發(fā)產(chǎn)品收入、租金收入、投資收益等，特別是對預售收入要按照預計計稅毛利率預計毛利額，計入當期應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅，其當年的毛利額繳納的企業(yè)所得稅不屬于預繳性質(zhì)。 (二 )開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應視為已經(jīng)完工： —開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 121 ? （三）財政補貼收入處理，土地增值稅按收入或沖減成本處理，與拆遷補償相關(guān)的補助沖減拆遷補償支出；與拆遷補償不相關(guān)的補助，作為收入處理。 ? 政府補助通過 “ 營業(yè)外收入 ” 和 “ 遞延收益 ”核算。 ? 二是企業(yè)所得稅中的大市政配套費、 契稅 、土地使用費、 土地閑臵費 等，土地增值稅規(guī)定不同。 ? 遼寧省地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知第六條 .doc 126 ? （二）前期工程費差異 ? 土地增值稅的前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“ 三通一平 ” 等支出。 ? 企業(yè)所得稅上，是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 ? 財稅 [2023]31號第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單