【正文】 ——以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金； ? ——以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金； ? ——以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。 71 ? 五、項目清算 5大扣除項目詳細(xì)解析 ? （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； ? （二）開發(fā)土地的成本、費用； ? （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； ? （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； ? （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）。 70 ? （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安臵，異地安臵的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2023]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算， 計入本項目的拆遷補償費 ；異地安臵的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 69 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函 [2023]220號） ? 六、關(guān)于拆遷安臵土地增值稅計算問題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按國稅發(fā)[2023]187號第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入， 同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費 。 68 ? （三）視同銷售 ? 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。包括貨幣收入、實物收入、其他收入、視同銷售收入。 清算的總建筑面積 65 ? 四、項目清算收入的范圍及 3步確認(rèn)法 ? （一）一般應(yīng)稅收入 ? ? 條例 ? 第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物 (以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) )并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 64 ? 國稅發(fā) ? 2023? 187號 ? 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 ? ②財稅字 [1995]048號 : 對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。 ? 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ? 省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； ? 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； ? 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于 5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。 60 ? 國稅發(fā) ? 2023? 53號規(guī)定，核定征收必須嚴(yán)格依照稅法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。 55 ? （二）土地增值稅清算 ? 基本計算規(guī)定 ? 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收 . ? 增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 —扣除項目金額 ? 增值率 =增值額 247。 ? （國稅函發(fā) [1995]110 ） 54 ? 二、土地增值稅的預(yù)征、清算和核定征收 ? （一）土地增值稅預(yù)征 ? ? 土地增值稅暫行條例實施細(xì)則 ? 第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。 ? 二是只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，出租行為不轉(zhuǎn)讓不征稅。 53 ? 土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。 ? ? 實施細(xì)則 ? 第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 ? 國稅發(fā) [2023]91號，按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。 50 ? （三）扣除項目分配方法 ? ? 細(xì)則 ? 規(guī)定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂? ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。（注：上述費用中不包括土地使用權(quán)購臵成本） 48 ? 前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、 “ 三通一平 ” 等支出。 47 ? （二）開發(fā)成本內(nèi)容 ? 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 46 ? ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知 ? （國稅發(fā) [2023]91號）第十七條規(guī)定，清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對 不同類型房地產(chǎn) 是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 ? 國稅發(fā) ? 2023? 187號第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 ? 第二十八條：對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。 ? 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 43 ? 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。 ? 公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 41 ? 占地面積法 ① 一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 ? 借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的 ,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。 ? 對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本。 ? 對應(yīng)計入成本對象中的各項支出合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本 , 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項目營銷設(shè)施建造費等 。 ? 開發(fā)間接費。 37 ? 公共配套設(shè)施費。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建 、場地通平等前期費用。 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、 土地閑臵費 、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安臵及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。 34 ? 六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會計成本核算 5大不同點 ? （一）成本對象確定原則 ? 可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。 ? 為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可不分配開發(fā)間接費用。 ? （ 2）對不能直接計入房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，應(yīng)先在 “ 開發(fā)成本 —配套設(shè)施開發(fā)成本 ” 科目進(jìn)行歸集，開發(fā)完成后再按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入具體項目開發(fā)成本。如要分配的，可以按工程預(yù)算造價法、建筑面積法等計算。 31 ? ? 一般應(yīng)直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的 “ 基礎(chǔ)設(shè)施費 ” 項目，借記 “ 開發(fā)成本 —A項目（基礎(chǔ)設(shè)施費） ” 科目，貸記 “ 銀行存款 ”科目。 30 ? ? （ 1）能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入核算對象的 “ 前期工程費 ” 項目，借記 “ 開發(fā)成本 —A(前期工程費 )”科目。 29 ? （二）房屋開發(fā)成本項目核算 ? ? （ 1）能分清成本核算對象，直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的 “ 土地征用及拆遷補償費 ”成本項目，計入 “ 開發(fā)成本 —A項目 ” 科目。 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。 28 ? 成本差異原則 ? 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。 27 ? 功能區(qū)分原則 ? 開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算。計稅成本對象的確定原則如下： 26 ? 可否銷售原則 ? 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。開發(fā)產(chǎn)品動工前和完工以后的借款利息，應(yīng)作為財務(wù)費用，計入當(dāng)期損益。 ? 利息支出。 24 ? 周轉(zhuǎn)房攤銷。 ? 勞動保護(hù)費。 ? 水電費。 23 ? 辦公費。 ? 修理費。 ? 折舊費。 ? 職工福利費。 22 ? 工資。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 19 ? （二）開發(fā)成本核算程序 ? 開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的開發(fā)項目（如商品房）所支出的全部費用按成本項目進(jìn)行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。 ? 開發(fā)間接費。 ? 配套設(shè)施費