房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目相關(guān)會計核算(ppt63頁)-文庫吧資料
2025-01-08 04:03本頁面
【正文】 36 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 地下（人防）車庫成本的歸集和分攤問題 （ 1）為解決停車難問題和人防標(biāo)準(zhǔn)提高，規(guī)劃方案對地下車庫的配套標(biāo)準(zhǔn)很高，面積大，投資巨大，也是有些開發(fā)商寧愿犧牲小區(qū)部分品質(zhì)也要有力求少建地下車庫的原因。個人的看法是對差異大的且能夠區(qū)分的部分，如高級公寓建筑范圍（組團、期）的園林環(huán)境，要求有單獨合同、單獨核算；可以按一定的配套的數(shù)量進行分配的，也可要求進行分析后合理分配，如電力工程設(shè)備費等可以按各組團的供電量大小進行分配。 35 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 同一開發(fā)小區(qū)不同類別物業(yè)公共成本分攤標(biāo)準(zhǔn)問題 主要是指一個開發(fā)項目同時存在多種不同類別的物業(yè)，如多層、（?。└邔印⒏呒壒?、別墅、商業(yè)、辦公等物業(yè)時，由于其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格等不一致，其對公共成本、公共設(shè)施的投資、受益程度也不一樣，如園林環(huán)境、供電、配套設(shè)施等，都是按小區(qū)規(guī)劃實施。 34 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 同一成本項目與核算對象的對應(yīng)關(guān)系、同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項目的分類核算問題 同一成本項目與核算對象的對應(yīng)關(guān)系問題主要是指一項工程包括不同的核算對象、不同的物業(yè)，如住宅樓或辦公樓底屋是商業(yè)，同時又有裝璜；公共配套設(shè)施和商品房由一個單位施工等；同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項目的分類核算問題主要是指一個施工單位同時做了多項工程，如小區(qū)內(nèi)道路和排水排污工程，主體建筑工程和周邊（屋前后）室外工程。 33 五、成本費用的歸集與分配 資本化借款費用分配 這里是指分配到開發(fā)項目的利息如何分配計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，其方法有二： 一是按當(dāng)期完工開發(fā)產(chǎn)品平均占用資金占整個開發(fā)小區(qū)占用資金的比例進行分配；二是按期完工開發(fā)產(chǎn)品可售面積所占整個開發(fā)小區(qū)可售面積的比例進行分配。 在此 ， 也要注意兩個應(yīng)付賬款的區(qū)別 ， 一個是有關(guān)開發(fā)成本的 ， 一個是有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的 。 31 五、成本費用的歸集與分配 利息資本化計算分攤表（ **季度 /月份） ?全部項目資金占用平均余額總數(shù) = 合計 4欄 + 合計 9欄 = 80000 ?利息分攤系數(shù) = 本期應(yīng)分攤利息金額 / 全部項目本期資金占用平均余額總數(shù) = 800 / 80000 = 項目 預(yù)付賬款平均余額 開發(fā)成本平均余額 減： 應(yīng)付賬款平均余額 小計 分攤計入開發(fā)成本利息數(shù) 開發(fā)產(chǎn)品平均余額 減： 應(yīng)付賬款平均余額 減： 預(yù)提費用平均余額 小計 分攤計入財務(wù)費用利息 1 2 3 4=1+23 5=利息分攤系數(shù) *4 6 7 8 9=678 10=利息分攤系數(shù) *9 A項目 5000 21000 1000 25000 250 10000 0 0 10000 100 B項目 1000 9000 0 10000 100 6000 500 500 5000 50 C項目 2023 8000 0 10000 100 0 0 0 0 0 D項目 3000 12023 0 15000 150 5000 0 0 5000 50 合計 11000 20230 1000 60000 600 21000 500 500 20230 200 32 五、成本費用的歸集與分配 注： 利息分攤一般每季度一次 ， 一是有的銀行按季結(jié)息 ，二是即使按月結(jié)息 ， 其結(jié)息日也是每月 21日 ， 每月都要預(yù)提結(jié)息日至月未的銀行利息 ， 對于公司較大 、 貸款較多的公司 ， 財務(wù)部門的工作量較大 。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 專項土建工程 專項安裝工程 工程施工費 甲 /直供設(shè)備與主材 25 五、成本費用的歸集與分配 建安工程費 （續(xù)） 注：精裝修工程中包括外墻精裝飾材及施工費 、公共部位精裝飾材及施工費、戶內(nèi)精裝材設(shè)及施工費、商鋪精裝材設(shè)及施工費架空層精裝材設(shè)及施工費等。如：防水、保溫、防腐、防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 一般安裝工程 工程施工費 一般均為扣凈甲供材、費后的價格 甲 /直供設(shè)備與主材 工程合同及預(yù)算內(nèi)外的甲供設(shè)備主材 一般建安工程材差 24 五、成本費用的歸集與分配 建安工程費 （續(xù)） 注：專項土建工程指建筑物以內(nèi)，且由甲方獨立發(fā)包的專項工程：一是不在土建單位合同中，又不屬裝飾工程的由特殊項目。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 土石方工程 包括排水費、輕型井點、沉井等降水費 主體工程及粗裝修 包括非集中建設(shè)的小區(qū)配套人防、車庫地下室 一般土建工程 工程施工費 包含在土建合同或土建定額的項目，一般均為扣凈甲供材、費后的價格 甲 /直供材料 建安工程合同及預(yù)算內(nèi)、外的土建甲供材料 23 五、成本費用的歸集與分配 建安工程費 （續(xù)） 注：工程施工費中包括室內(nèi)給排水施工費室內(nèi)強、弱電施工費通風(fēng)和采暖工程費等。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 施工準(zhǔn)備費 三通一平費 臨時設(shè)施費 21 五、成本費用的歸集與分配 建安工程費（主體建筑工程費） 注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預(yù)制樁、型材、型鋼、其他材料等。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 勘察測量費 勘察 包括普勘、詳勘 測量 包括地形圖、管線；工程放線定位 規(guī)劃設(shè)計費 建設(shè)規(guī)費 領(lǐng)照規(guī)費 增容費 自來水管網(wǎng)建設(shè)費、雙電源供電貼費 20 五、成本費用的歸集與分配 前期工程費（續(xù)） 注：三通一平費中包括臨時道路、臨時用水、臨時用電、市政管線遷移費、場地平整費等。 19 五、成本費用的歸集與分配 前期工程費（開發(fā)前期準(zhǔn)備費） 注：規(guī)劃設(shè)計費中包括項目策劃與方案招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計、設(shè)計審查、模型、動畫等。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 土地價款 土地出讓契稅 出讓地價或評估地價的 4% 其他土地費用 征地補償費 拆遷補償費 征地規(guī)費 17 五、成本費用的歸集與分配 土地費用的分配 ◆ 能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入 商品房的成本核算對象中； ◆ 如果分不清成本核算對象，可先進行歸集，然后 再在有關(guān)成本核算對象間按占地面積分配； ◆ 通過設(shè)定分攤方法分配計入有關(guān)成本核算對象。在房地產(chǎn)會計核算中要特強調(diào)的是真實性、一致性、可比性、配比、謹慎性、劃分資本支出和收益支出等。 （對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋的成本科目。 同一施工標(biāo)段有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，
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