【正文】 費(fèi)，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工會(huì)經(jīng)費(fèi)”科目，實(shí)際支付時(shí)，借記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工會(huì)經(jīng)費(fèi)”科目，貸記“銀行存款”等科目。向本企業(yè)工會(huì)撥付工會(huì)經(jīng)費(fèi)時(shí)，根據(jù)工會(huì)開具的專用收據(jù)，借記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工會(huì)經(jīng)費(fèi)”科目，貸記“銀行存款”等科目。 如果房地產(chǎn)企業(yè)已成立工會(huì)的，企業(yè)每月應(yīng)按全部職工實(shí)際工資總額的2％向本企業(yè)工會(huì)撥交工會(huì)經(jīng)費(fèi)。 2．工會(huì)經(jīng)費(fèi)的核算工會(huì)經(jīng)費(fèi)主要是指組織會(huì)員開展集體活動(dòng)及會(huì)員特殊困難補(bǔ)助的費(fèi)用。發(fā)生職工福利費(fèi)支出時(shí)，借記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付福利費(fèi)”科目，貸記“銀行存款”等科目。(一)職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)的核算 1．職工福利費(fèi)的核算 職工福利費(fèi)一般是用于改善職工生活條件的，對于非獨(dú)立法人和非營利性的職工醫(yī)院、浴室、食堂餐飲等發(fā)生的費(fèi)用均可在福利費(fèi)中列支。 借：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工資 324000 貸：銀行存款 324000 (6)6月份繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)及住房公積金時(shí)，編制如下會(huì)計(jì)分錄： 借：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) 120000 ——應(yīng)付住房公積金40000 其他應(yīng)收款 64000貸：銀行存款 224000 (7)6月份繳納代扣個(gè)人所得稅時(shí)，編制如下會(huì)計(jì)分錄： 借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交個(gè)人所得稅 12000 貸：銀行存款 l2000 三、其他職工薪酬的核算 其他職工薪酬包括職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)、非貨幣性福利、因解除與職工的勞動(dòng)關(guān)系給予的補(bǔ)償、其他與獲得職工提供的服務(wù)相關(guān)的支出。會(huì)計(jì)分錄為：借：管理費(fèi)用 30000 銷售費(fèi)用 10000 貸：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付住房公積金40000 個(gè)人承擔(dān)住房公積金為2．4萬元(406％)，其中：營銷部門為0．6萬元，其他部門管理人員為1．8萬元。會(huì)計(jì)分錄為：借：管理費(fèi)用 90000 銷售費(fèi)用 30000 貸：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) 120000 個(gè)人承擔(dān)社會(huì)保險(xiǎn)為4萬元(4010％)，其中：營銷部門為1萬元，其他部門管理人員為3萬元。該公司的發(fā)薪日為6月5日，公司代扣個(gè)人所得稅1．2萬元。 該公司按工資總額的30％為職工繳納社會(huì)保險(xiǎn)，按工資總額的10％為職工繳納住房公積金。 繳納代扣個(gè)人所得稅時(shí)：借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交個(gè)人所得稅”科目，貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”等科目。 繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)及住房公積金時(shí)：對于企業(yè)承擔(dān)部分，借記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”科目和“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付住房公積金”科目；對于個(gè)人承擔(dān)部分，借記“其他應(yīng)收款”科目。 代扣個(gè)人所得稅時(shí)：借記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工資”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交個(gè)人所得稅”科目。 計(jì)提當(dāng)月住房公積金時(shí)：對于企業(yè)承擔(dān)部分，借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付住房公積金”科目。 計(jì)提當(dāng)月社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)：對于企業(yè)承擔(dān)部分，借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”科目。 (三)會(huì)計(jì)核算方法 1．計(jì)提工資及相關(guān)職工薪酬的核算 計(jì)提當(dāng)月職工薪酬時(shí)：借記有關(guān)成本費(fèi)用科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工資”科目。21．75＝119．54(元) (2)計(jì)算該員工缺勤工資： 缺勤工資＝119．544＝478．16(元) (3)計(jì)算該員工5月份工資： 應(yīng)付月工資＝2600－478．16＝2121．84(元) (二)會(huì)計(jì)科目設(shè)置 設(shè)置“應(yīng)付職工薪酬”一級科目，在其下根據(jù)工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金等，設(shè)置二級科目，分別為：“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”、“應(yīng)付住房公積金”等。計(jì)算該員工5月份工資。 加班工資：按一定倍數(shù)支付。 事假工資：無工資。月標(biāo)準(zhǔn)工作日月標(biāo)準(zhǔn)工作日為21．75天 2．特殊情況下工資的計(jì)算 工傷工資：全額支付。另外，與工資相關(guān)的職工薪酬還包括社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金。 二、工資及相關(guān)職工薪酬的核算 職工薪酬中最基礎(chǔ)的內(nèi)容是工資。 因解除與職工的勞動(dòng)關(guān)系給予的補(bǔ)償。非貨幣性福利。住房公積金。其中，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)包括按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)繳納的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，以及按企業(yè)年金計(jì)劃向企業(yè)年金基金相關(guān)管理人繳納的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)。職工薪酬的范圍如下：職工工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼職工福利費(fèi)?！纠?—19】 2009年6月30日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司收到集團(tuán)總部匯出款項(xiàng)通知，已匯出款項(xiàng)5000萬元，但中聯(lián)公司開戶銀行當(dāng)天未收到該款項(xiàng)。在月末結(jié)賬時(shí)，企業(yè)應(yīng)借記“其他貨幣資金——在途貨幣資金”賬戶，貸記有關(guān)賬戶；待下月初收到匯入款項(xiàng)時(shí)，再借記“銀行存款”賬戶，貸記“其他貨幣資金——在途貨幣資金”賬戶。企業(yè)應(yīng)根據(jù)相應(yīng)手續(xù)填制付款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：應(yīng)付票據(jù) 1000000 貸：銀行存款 500000 其他貨幣資金——銀行承兌匯票保證金 5000003．在途貨幣資金的核算在途貨幣資金的核算一般只在月末結(jié)賬時(shí)進(jìn)行。并按約定，向銀行交付了50％，即50萬元的保證金。銀行承兌匯票到期，按房地產(chǎn)企業(yè)支付的票款，借記“應(yīng)付票據(jù)”科目，按從銀行承兌匯票保證金賬戶支付的金額，貸記“其他貨幣資金——銀行承兌匯票保證金”科目，按從企業(yè)其他銀行賬戶支付的金額，貸記“銀行存款”科目。應(yīng)根據(jù)按揭貸款銀行開具的轉(zhuǎn)賬通知填制收款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款 70000 貸：其他貨幣資金——按揭貸款保證金 700002．銀行承兌匯票保證金的核算房地產(chǎn)企業(yè)開出銀行承兌匯票，按銀行承兌匯票票面金額，借記“生產(chǎn)成本”、“應(yīng)付賬款”等科目，貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。應(yīng)根據(jù)按揭貸款銀行開具的入賬通知填制收款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款 630000 其他貨幣資金——按揭貸款保證金 70000 貸：預(yù)收賬款 700000 【例216】 2009年6月30日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司為購房人李宏辦理了商品房產(chǎn)權(quán)證，并辦妥了按揭貸款銀行的抵押登記手續(xù)。當(dāng)按揭貸款購房人所購商品房產(chǎn)權(quán)證辦理完成，并辦理了抵押登記，按揭貸款銀行將保證金轉(zhuǎn)入按揭貸款結(jié)算戶后，根據(jù)轉(zhuǎn)入金額，借記“銀行存款”科目，貸記“其他貨幣資金——按揭貸款保證金”。在該賬戶下，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，應(yīng)設(shè)置“按揭貸款保證金”、“銀行承兌匯票保證金”、“在途貨幣資金”等明細(xì)賬戶，進(jìn)行明細(xì)核算。 (二)房地產(chǎn)企業(yè)其他貨幣資金的核算 為了單獨(dú)反映房地產(chǎn)企業(yè)其他貨幣資金的收入、付出和結(jié)存情況，應(yīng)設(shè)置“其他貨幣資金”賬戶進(jìn)行核算。 對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，一方面，收取銀行按揭款是銷售回款的主要渠道；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)為了融資的需要，往往以銀行承兌匯票方式對外支付工程款或設(shè)備款。 在途貨幣資金。 銀行承兌匯票保證金。而房地產(chǎn)企業(yè)的其他貨幣資金主要體現(xiàn)為以下幾類： 按揭貸款保證金。 在途貨幣資金是指企業(yè)與所屬單位或上下級之間匯解款項(xiàng)，在月終尚未到達(dá)，處于在途的資金。信用卡存款是指企業(yè)為取得信用卡而存入銀行信用卡專戶的款項(xiàng)。本票存款實(shí)行全額結(jié)算，本票存款額與結(jié)算金額的差額一般采用支票或其他方式結(jié)清。 銀行本票存款是指企業(yè)為取得銀行本票按規(guī)定存入銀行的款項(xiàng)。 外埠存款是企業(yè)到外地進(jìn)行臨時(shí)或零星采購時(shí)，匯往外地銀行開設(shè)采購專戶的款項(xiàng)。三、其他貨幣資金的核算其他貨幣資金是指除現(xiàn)金、銀行存款以外的其他各種貨幣資金。所有的收付款憑證應(yīng)由出納人員送交會(huì)計(jì)人員，作為登記總分類賬的依據(jù)。每日終了應(yīng)結(jié)出余額，銀行存款日記賬應(yīng)定期與銀行對賬單核對，至少每月核對一次。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照不同的開戶銀行和其他金融機(jī)構(gòu)、不同的存款種類，分別設(shè)置銀行存款日記賬。中聯(lián)公司應(yīng)根據(jù)支票存根及一佳廣告公司提供的發(fā)票填制付款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：銷售費(fèi)用——廣告費(fèi) 200000 貸：銀行存款 200000 (二)銀行存款的明細(xì)分類核算明細(xì)分類核算是通過設(shè)置銀行存款日記賬進(jìn)行的。根據(jù)進(jìn)賬單、發(fā)票記賬聯(lián)填制收款憑證，會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款 1000000 貸：預(yù)收賬款 1000000 【例212】 2009年6月12日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司將其開發(fā)并持有的購物中心物業(yè)一層出租給天美公司，按照租賃合同，天美公司當(dāng)日通過電匯形式將租金200萬元匯入中聯(lián)房地產(chǎn)公司的開戶銀行。 房地產(chǎn)企業(yè)涉及銀行存款減少的業(yè)務(wù)，主要包括支付地價(jià)、工程等成本類支出以及費(fèi)用和稅金類支出。 房地產(chǎn)企業(yè)將貨幣資金存入銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，借記“銀行存款”科目，貸記“庫存現(xiàn)金”、“預(yù)收賬款”等科目；從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)提取和支出貨幣資金，借記“庫存現(xiàn)金”、“生產(chǎn)成本”等科目，貸記“銀行存款”科目。 (一)銀行存款的總分類核算 銀行存款的總分類核算是通過設(shè)置“銀行存款”科目進(jìn)行的。按照國家現(xiàn)金管理和結(jié)算制度的規(guī)定，每個(gè)企業(yè)都要在銀行開立賬戶，稱為結(jié)算戶存款，企業(yè)通過該賬戶辦理現(xiàn)金的存取款業(yè)務(wù)和與其他單位之間的收支業(yè)務(wù)?！纠?—9】 2009年6月28日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部對其下屬的營銷部實(shí)行備用金制度，撥付備用金20000元，會(huì)計(jì)分錄如下：借：備用金——營銷部 20000 貸：庫存現(xiàn)金 20000 【例210】 2009年6月30日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司營銷部在6月份共使用備用金15200元，并持相關(guān)報(bào)銷單據(jù)向公司財(cái)務(wù)部報(bào)銷費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身管理要求，對備用金可以單獨(dú)設(shè)置“備用金”科目，也可以在“其他應(yīng)收款”科目中設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行核算。庫存現(xiàn)金的盈虧，應(yīng)查明原因，在期末結(jié)賬前處理完畢，處理后“待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目應(yīng)無余額。 盤盈的庫存現(xiàn)金，按管理權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理時(shí)，借記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。盤盈的庫存現(xiàn)金，借記“庫存現(xiàn)金”科目，貸記“待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”科目。庫存現(xiàn)金的盈虧應(yīng)通過“待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”明細(xì)科目進(jìn)行核算。 “待處理財(cái)產(chǎn)損溢”科目核算房地產(chǎn)企業(yè)在清查財(cái)產(chǎn)過程中查明的各種財(cái)產(chǎn)盤盈、盤虧和毀損的價(jià)值。總分類賬戶中“庫存現(xiàn)金”科目余額應(yīng)與現(xiàn)金日記賬的余額相等。每日終了應(yīng)計(jì)算本日現(xiàn)金收入、支出的合計(jì)數(shù)和結(jié)存數(shù)，并同實(shí)存現(xiàn)金進(jìn)行核對，做到日清月結(jié)，保證賬款相符。現(xiàn)金日記賬是反映和監(jiān)督現(xiàn)金收支結(jié)存的序時(shí)賬，必須采用訂本式賬簿，并為每一賬頁順序編號，防止賬頁丟失或隨意抽換，也便于查閱。 【例2l】 2009年6月7日，中聯(lián)房地產(chǎn)公司從銀行提取現(xiàn)金30000元。 房地產(chǎn)企業(yè)庫存現(xiàn)金增加的業(yè)務(wù)，主要包括兩個(gè)方面：一是從銀行提取現(xiàn)金；二是收取客戶的售房款。 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部周轉(zhuǎn)使用備用金的，不在“庫存現(xiàn)金”科目中核算，可以單獨(dú)設(shè)置“備用金”科目，也可以在“其他應(yīng)收款”科目中設(shè)置明細(xì)科目核算。 (一)庫存現(xiàn)金的總分類核算 庫存現(xiàn)金的總分類核算是通過設(shè)置“庫存現(xiàn)金”科目進(jìn)行的。 一、庫存現(xiàn)金的核算 庫存現(xiàn)金是指房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中零星支付需要而保留的現(xiàn)金，其實(shí)就是存放在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門，由出納人員保管，用于企業(yè)日常開銷的零用現(xiàn)金。它由庫存現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金組成。以上不同的處理方式，其會(huì)計(jì)核算方法也存在較大差異。房地產(chǎn)企業(yè)將其提供給居民作為有償或無償使用，一般不會(huì)對外轉(zhuǎn)讓這些配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)。因此，借款費(fèi)用是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本中較大的支出項(xiàng)目之一，借款費(fèi)用的核算對于房地產(chǎn)企業(yè)來講至關(guān)重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其他行業(yè)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算相比，其本質(zhì)具有很大不同。在房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)問的承發(fā)包關(guān)系中存在著諸多會(huì)計(jì)核算問題，針對承包單位的核算將對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本產(chǎn)生直接的影響。 (四)針對總承包單位的核算 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，一般不是自行建造產(chǎn)品，而是與具體的建筑施工企業(yè)簽訂建筑施工合同，委托施工企業(yè)進(jìn)行施工建設(shè)，這就是我們通常講的承發(fā)包關(guān)系。開發(fā)建設(shè)中的支出計(jì)入開發(fā)成本，在項(xiàng)目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。 (三)開發(fā)節(jié)點(diǎn)與收入、成本核算 房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與其他行業(yè)企業(yè)相比，在收入與成本結(jié)轉(zhuǎn)上存在差異。然而，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目為綜合性項(xiàng)目，購買的土地是一宗地，在這一宗地上既要建設(shè)銷售物業(yè)，也要建設(shè)自持物業(yè)。針對這兩種不同的方式，企業(yè)會(huì)計(jì)核算的方法也不盡相同。但隨著我國公司法的不斷完善，以及房地產(chǎn)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力的不斷加強(qiáng)，越來越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇分公司的開發(fā)模式。 目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，選擇成立項(xiàng)目公司，即子公司。 子公司是相對于母公司而言的，具有獨(dú)立法人資格；分公司是相對于總公司而言的，沒有獨(dú)立法人資格，一般不具有獨(dú)立核算條件，企業(yè)所得稅由總公司匯總繳納。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn) (一)開發(fā)模式?jīng)Q定會(huì)計(jì)核算 建設(shè)方式和經(jīng)營模式可以統(tǒng)稱為開發(fā)模式，不同的開發(fā)模式涉及的會(huì)計(jì)核算方法也存在較大的差異。 為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。以上各項(xiàng)銷售費(fèi)用合計(jì)約占銷售收入的4％～6％。其他銷售費(fèi)用。銷售代理費(fèi)。主要包括以下三項(xiàng)：廣告宣傳費(fèi)。 1．管理費(fèi)用可以項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前l(fā)～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計(jì)算。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。8．開發(fā)期間稅費(fèi) 開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 7．不可預(yù)見費(fèi)它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。