【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算與稅收籌劃 實(shí)務(wù)解析 2 主要內(nèi)容 ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算及會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù) ? 第二節(jié) 開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算實(shí)務(wù)解析 ? 第三節(jié) 企業(yè)所得稅與土地增值稅比較 ? 第四節(jié) 企業(yè)主要稅收籌劃方法實(shí)務(wù)案例解析 3 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算及會(huì)計(jì)核算實(shí)務(wù) ? 一、項(xiàng)目開發(fā)三個(gè)階段 ? 二、項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算四個(gè)程序 ? 三、開發(fā)成本的歸集范圍及會(huì)計(jì)核算賬戶設(shè)臵、程序、方法 ? 四、開發(fā)間接費(fèi)用 10大內(nèi)容 ? 五、房屋開發(fā)成本核算 ? 六、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本 5大不同點(diǎn) ? 七、土地增值稅開發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本 3大不同點(diǎn) 4 ? 一、項(xiàng)目開發(fā)的三個(gè)階段 ? 準(zhǔn)備階段、行政審批階段和權(quán)屬初始登記階段。 ? （一）準(zhǔn)備階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。 5 ? 取得國有土地使用權(quán)的最主要途徑： ? 出讓方式 ? 劃撥方式 ? 轉(zhuǎn)讓方式 ? 參加競(jìng)拍取得開發(fā)項(xiàng)目 ? 合作開發(fā)取得土地或項(xiàng)目 ? 收購房地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 收購目標(biāo)公司股權(quán)獲得土地或在建項(xiàng)目 ? 收購債權(quán)將債務(wù)人抵債的在建項(xiàng)目或土地通過司法程序過戶的方式獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 改制重組臵換方式取得土地或項(xiàng)目 6 ? （二）行政審批階段 ? 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)步驟：選址定點(diǎn)；規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；規(guī)劃報(bào)建圖審查；施工報(bào)建；建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。 ? 選址定點(diǎn) ? 計(jì)委立項(xiàng)、國土資源局規(guī)劃和土地審查、建委建設(shè)條件意見、環(huán)保局意見、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)審查 、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書 。 7 ? 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ? 人防工程建設(shè)審查、土地預(yù)審、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查、規(guī)劃部門核發(fā) ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? 。 ? 初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查 ? 規(guī)劃審查、消防設(shè)計(jì)審查、交警支隊(duì)的交通條件審查、人防設(shè)計(jì)審查、用地預(yù)審、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等專業(yè)審查、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)并核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單，同時(shí)發(fā)放 ? 建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書 ? 。 8 ? 規(guī)劃報(bào)建圖審查階段 ? 消防設(shè)計(jì)審查、人防設(shè)施審查、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍審查、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā) ? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ? （副本）。 ? 施工報(bào)建階段 ? 建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記、工程發(fā)包、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)? 建筑工程施工許可證 ? 。 9 ? 建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段 ? 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?zhèn)浒笇彶?、?cái)政部門對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)和基金核實(shí)驗(yàn)收、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門按有關(guān)規(guī)定驗(yàn)收、規(guī)劃部門核發(fā) ? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ? （正本）、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。 10 ? （三）權(quán)屬初始登記 ? 房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。開發(fā)商應(yīng)提交材料： ? 申請(qǐng)書； ? 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； ? 用地證明文件或者土地使用權(quán)證； ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ? 施工許可證； ? 房屋竣工驗(yàn)收資料； ? 房屋測(cè)繪成果； ? 其他文件。 11 ? 二、項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算四個(gè)程序 ? （一）工程預(yù)算 ? 企業(yè)根據(jù)擬建建筑工程的設(shè)計(jì)圖紙、建筑工程預(yù)算定額、費(fèi)用定額、建筑材料預(yù)算價(jià)格以及與其配套使用的有關(guān)規(guī)定等，預(yù)先計(jì)算和確定每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需全部費(fèi)用的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，稱為建筑工程預(yù)算。 ? 按專業(yè)劃分為土建工程、給排水工程、采暖工程和電氣工程預(yù)算。按費(fèi)用內(nèi)容劃分為單位工程、單項(xiàng)工程和總概預(yù)算。 12 ? （二）工程結(jié)算 ? 是指施工企業(yè)按照承包合同（含補(bǔ)充協(xié)議）和已完工程量向建設(shè)單位（如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）辦理工程價(jià)結(jié)（清算）的文件。主要方式： ? 按月結(jié)算。實(shí)行旬末或月中預(yù)支，月終結(jié)算，竣工后清算的方法。 ? 竣工后一次結(jié)算 ? 分段結(jié)算（按形象進(jìn)度） ? 目標(biāo)（控制界面）結(jié)算 ? 其他結(jié)算方式 13 ? （三）竣工結(jié)算 ? 是指施工企業(yè)按照合同規(guī)定，在一個(gè)單位工程或單項(xiàng)建筑安裝工程完工、驗(yàn)收、點(diǎn)交后，向建設(shè)單位（業(yè)主）辦理最后工程價(jià)款清算的經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件。經(jīng)審查的工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的依據(jù)。 ? 竣工決算工程款 =預(yù)算（或概算）或合同價(jià)款 +施工過程中預(yù)算或合同價(jià)款調(diào)整數(shù)額－預(yù)付及已結(jié)算工程價(jià)款－保修金 14 ? 預(yù)算結(jié)算方式。施工圖預(yù)算加簽證結(jié)算。 ? 承包總價(jià)結(jié)算方式。這種方式的工程承包合同為總價(jià)承包合同。工程竣工后，暫扣合同價(jià)的 2%～ 5%作為維修金，其余工程價(jià)款一次結(jié)清。 ? 平方米造價(jià)包干方式。 ? 工程量清單結(jié)算方式。采用清單招標(biāo)時(shí)，中標(biāo)人填報(bào)的清單分項(xiàng)工程單價(jià)是承包合同的組成部分，結(jié)算時(shí)按實(shí)際完成的工程量，以合同中的工程單價(jià)為依據(jù)計(jì)算結(jié)算價(jià)款。 ? 工程竣工驗(yàn)收合格簽署工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 15 ? （四）竣工決算 ? 竣工決算是由建設(shè)單位編制的反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，是項(xiàng)目法人核定各類新增資產(chǎn)價(jià)值，辦理其交付使用的依據(jù)。通過竣工決算，反映建設(shè)工程的實(shí)際造價(jià)和投資結(jié)果；通過竣工決算與概算、預(yù)算的對(duì)比分析，考核投資控制的工作成效。 ? 竣工決算的內(nèi)容應(yīng)包括從項(xiàng)目策劃到竣工投產(chǎn)全過程的全部實(shí)際費(fèi)用，包括竣工財(cái)務(wù)決算說明書、竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表、工程竣工圖和工程造價(jià)對(duì)比分析四個(gè)部分。 16 ? 三、開發(fā)成本的歸集范圍及會(huì)計(jì)核算賬戶設(shè)臵、程序、方法 ? （一）開發(fā)成本組成內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本可分為四類：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本。 ? 會(huì)計(jì)核算將其費(fèi)用分為六個(gè)成本項(xiàng)目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)。 17 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。是指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安臵費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ? 前期工程費(fèi)。是指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。是指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 18 ? 建筑安裝工程費(fèi)。是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 ? 配套設(shè)施費(fèi)。是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水泵房、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、車庫等設(shè)施支出。 ? 開發(fā)間接費(fèi)。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 19 ? （二）開發(fā)成本核算程序 ? 開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的開發(fā)項(xiàng)目（如商品房）所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。其一般程序是： ? 確定成本核算單位 ? 設(shè)臵賬戶：開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)、開發(fā)產(chǎn)品 ? 歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用：直接成本、間接成本和共同成本 ? 計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本 20 ? （三）成本分?jǐn)偡椒? ? 占地面積法。 指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 ? 建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 ? 直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 ? 預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 21 ? 四、開發(fā)間接費(fèi)用的 10大內(nèi)容 ? 開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目施工單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。 ? 會(huì)計(jì)核算時(shí)，先記入 “ 開發(fā)間接費(fèi)用 ” 賬戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。 22 ? 工資。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。 ? 職工福利費(fèi)。 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（ 14％）范圍內(nèi)列支的職工福利費(fèi)。 ? 折舊費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。 ? 修理費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。 23 ? 辦公費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、集體取暖用煤等費(fèi)用。 ? 水電費(fèi)。 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。 ? 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)。 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購臵、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌等物品的購臵費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。 24 ? 周轉(zhuǎn)房攤銷。 指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安臵拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。 ? 利息支出。 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入應(yīng)沖減支出。開發(fā)產(chǎn)品動(dòng)工前和完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。 ? 其他費(fèi)用。指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。 25 ? 五、房屋開發(fā)成本核算 ? 分析：開發(fā)小區(qū)內(nèi)有住宅、別墅、商鋪和配套設(shè)施，需要分別計(jì)算可售面積單位成本嗎？ ? （一）核算對(duì)象 ? ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 ?（國稅發(fā) [2023]31號(hào)）第二十六條規(guī)定，成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下： 26 ? 可否銷售原則 ? 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營銷售的，可