【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算涉稅會(huì)計(jì)教研中心主任 趙建華 第一講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容一、房地產(chǎn)企業(yè)各階段會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)階段可分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立階段、開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目開發(fā)階段、房地產(chǎn)銷售階段及利潤分配階段。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個(gè)階段特點(diǎn)不同，其會(huì)計(jì)核算的側(cè)重點(diǎn)也有所不同。（一）開發(fā)企業(yè)設(shè)立階段的會(huì)計(jì)核算成立新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按規(guī)定辦理有關(guān)登記注冊手續(xù)，包括辦理企業(yè)名稱登記、驗(yàn)資、制定公司章程、辦理營業(yè)執(zhí)照、銀行開戶和納稅登記。因此，這一階段的會(huì)計(jì)核算重點(diǎn)是注冊資本金及籌建費(fèi)用的核算，核算的難點(diǎn)是對投資方投入的非現(xiàn)金資產(chǎn)（包括存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)）的計(jì)價(jià)。（二）開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的會(huì)計(jì)核算1．取得土地使用權(quán)的核算取得土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提，也是開發(fā)產(chǎn)品成本的主要組成部分，因此加強(qiáng)土地使用權(quán)的核算顯得尤為重要，在會(huì)計(jì)核算中要注重在不同方式下取得土地的核算。2．取得項(xiàng)目借款由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所用資金量很大，項(xiàng)目借款一般期限較長，在會(huì)計(jì)上作“長期借款”進(jìn)行核算。為了反映和監(jiān)督企業(yè)長期借款的借入、應(yīng)計(jì)利息和歸還本息的情況，應(yīng)設(shè)置“長期借款”科目。核算的難點(diǎn)與重點(diǎn)是對借款利息費(fèi)用的核算，包括利息費(fèi)用的費(fèi)用化與資本化的計(jì)算與處理。3．開發(fā)前物資準(zhǔn)備包括為開發(fā)商品房而購置原材料、固定資產(chǎn)等，會(huì)計(jì)核算要點(diǎn)是對購入物資的計(jì)價(jià)以及領(lǐng)用發(fā)出時(shí)的成本核算。（三）項(xiàng)目開發(fā)階段的會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這一階段的會(huì)計(jì)核算重點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算；二是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的核算。1．房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。主要包括土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本及代建工程開發(fā)成本的核算。為加強(qiáng)房地開發(fā)成本的核算，必須建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題。2．房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的核算開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗(yàn)收合格，符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地(建設(shè)場地)、房屋、配套設(shè)施和代建工程。為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。該賬戶借方登記已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本，貸方反映結(jié)轉(zhuǎn)對外銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。（四）銷售階段及利潤分配階段的會(huì)計(jì)核算1．房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)務(wù)的核算銷售業(yè)務(wù)核算主要包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入的核算。房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入等。2．利潤分配階段的核算利潤分配是指企業(yè)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和公司章程、投資者協(xié)議等，對企業(yè)當(dāng)年可供分配的利潤進(jìn)行的分配。企業(yè)應(yīng)通過“利潤分配”科目，核算企業(yè)利潤的分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)主要有以下幾個(gè)方面：（1）土地（建設(shè)場地）的開發(fā)經(jīng)營；（2）商品房的開發(fā)經(jīng)營；（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)；（4）代建房屋和工程的建設(shè)；（5）經(jīng)營房屋的出租和經(jīng)營；（6）其他多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。二、房地產(chǎn)企業(yè)特殊會(huì)計(jì)核算科目一、資產(chǎn)類物資采購采購保管費(fèi)庫存設(shè)備庫存材料開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房四、成本類開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用第二講　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的會(huì)計(jì)核算一、營業(yè)收入的范圍和實(shí)現(xiàn)（一）營業(yè)收入核算的特殊性 1．營業(yè)收入具有多樣性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)是要對一定的地區(qū)或地段進(jìn)行總體規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)和建設(shè)，因而開發(fā)的內(nèi)容具有綜合性和多樣性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入一般包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、其他業(yè)務(wù)收入等，營業(yè)收入的形式具有多樣性。2．營業(yè)收入的壞賬風(fēng)險(xiǎn)較小由于房地產(chǎn)銷售一般采用一次性付款或銀行按揭付款，產(chǎn)品一旦預(yù)售成功，則公司基本可以實(shí)現(xiàn)銷售收入，因此壞賬的風(fēng)險(xiǎn)較小。（二）營業(yè)收入的內(nèi)容1．會(huì)計(jì)收入的內(nèi)容會(huì)計(jì)收入特指企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日常活動(dòng)中所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。2．稅法的收入企業(yè)所得稅法第六條：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（1）銷售貨物收入；（2）提供勞務(wù)收入；（3）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；（4）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；（5）利息收入；（6）租金收入；（7）特許權(quán)使用費(fèi)收入；（8）接受捐贈(zèng)收入；（9）其他收入。會(huì)計(jì)收入與稅法收入的比較會(huì)計(jì) 稅法會(huì)計(jì)收入銷售商品收入 銷售貨物收入提供勞務(wù)收入 提供勞務(wù)收入讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入 轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入 股息、紅利等權(quán)益性投資收益投資收益 利息收入 租金收入營業(yè)外收入 特許權(quán)使用費(fèi)收入接受捐贈(zèng)收入其他收入稅法收入=會(huì)計(jì)收入+營業(yè)外收入+投資收益3．開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入的具體內(nèi)容包括三個(gè)方面——一是建筑產(chǎn)品的銷售及結(jié)算收入。包括建設(shè)場地銷售收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入等；二是房屋出租及多種經(jīng)營業(yè)務(wù)收入。包括房屋出租經(jīng)營業(yè)務(wù)收入、工業(yè)收入、商業(yè)收入、飲食服務(wù)業(yè)收入、商品房銷售及服務(wù)收入等；三是其它銷售。如多余積壓的材料、物資銷售收入等。（三）營業(yè)收入確認(rèn)的條件企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的收入確認(rèn)的條件是——銷售商品收入，應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。討論1：取得銷售許可證，與客戶簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收款時(shí)能不能確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)？討論2：開發(fā)產(chǎn)品過戶時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)是否可以？會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：1）開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋面積業(yè)經(jīng)有關(guān)部門測定；2）已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同；3）標(biāo)的物—房屋已經(jīng)客戶驗(yàn)收、對房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)。差異分析：國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號一、除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。（一）企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；，也沒有實(shí)施有效控制；；。結(jié)論——堅(jiān)守了一條底線；放棄了一部分調(diào)整。申報(bào)表存在問題：當(dāng)銷售收入稅法與會(huì)計(jì)有差異時(shí)，申報(bào)表無法準(zhǔn)確填寫，而且沒能體現(xiàn)三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)。二、主營業(yè)務(wù)收入的核算設(shè)置”主營業(yè)務(wù)收入”科目來核算主營業(yè)務(wù)收入的發(fā)生和結(jié)轉(zhuǎn)。按主營業(yè)務(wù)收入的類別設(shè)置明細(xì)科目，主要有“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等。（一）現(xiàn)售方式銷售由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥開發(fā)產(chǎn)品移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。（二）預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的均為預(yù)售房款，一律不確認(rèn)收入，其款項(xiàng)記入“預(yù)收賬款”科目。因預(yù)收房地產(chǎn)款而交納的營業(yè)稅費(fèi)等在“應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營業(yè)稅”等科目核算。開發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，借記“預(yù)收賬款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。例：某房地產(chǎn)企業(yè)，第一年辦妥一樓盤預(yù)售證，收取預(yù)售收入2 000萬元；第二年實(shí)現(xiàn)上述樓盤80%的銷售收入，即1 600萬元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本1 000萬元。營業(yè)稅率為5%（不考慮其他稅費(fèi)）。第一年收到預(yù)收款（單位為萬元）：借：銀行存款 2 000 貸：預(yù)收賬款 2 000繳納營業(yè)稅：2 000180。5%=100 借：應(yīng)交稅費(fèi) 100貸：銀行存款 100第二年確認(rèn)收入：借：預(yù)收賬款 1 600 貸：主營業(yè)務(wù)收入 1 600結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營業(yè)務(wù)成本 1 000貸：開發(fā)產(chǎn)品—商品房 1 000按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)稅金：借：營業(yè)稅金及附加 80貸：應(yīng)交稅費(fèi) 80（三）采用分期收款、委托代銷、委托包銷等結(jié)算方式銷售1．采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)分期收款方式銷售房地產(chǎn)，應(yīng)在辦妥移交手續(xù)后，先將“開發(fā)產(chǎn)品—商品性土地”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品—分期收款”科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價(jià)款或確定當(dāng)期應(yīng)收價(jià)款時(shí)，借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計(jì)算確定當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品—分期收款”科目。2．采用支付手續(xù)費(fèi)委托代銷的，應(yīng)增設(shè)“委托代銷商品”科目核算委托銷售的開發(fā)產(chǎn)品，收到受托方代銷清單后確認(rèn)收入。例：某房地產(chǎn)企業(yè)某樓盤還剩幾套尾房，造價(jià)為80萬元，計(jì)劃委托某房產(chǎn)中介公司代銷，協(xié)議約定售價(jià)為100萬元，營業(yè)稅率5%（不考慮其他稅費(fèi)）；中介公司按售價(jià)的2%收取手續(xù)費(fèi)。代銷協(xié)議生效時(shí)：借：委托代銷商品 80 貸：開發(fā)產(chǎn)品—商品房 80收到代銷清單：借：應(yīng)收賬款 100 貸：主營業(yè)務(wù)收入 100結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)稅和銷售成本：借：營業(yè)稅金及附加 5貸：應(yīng)交稅費(fèi) 5借：主營業(yè)務(wù)成本 80貸：委托代銷商品 80收取款項(xiàng)和結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)：借：銷售費(fèi)用 2銀行存款 98 貸：應(yīng)收賬款 1003．采用視同買斷方式委托代銷，則該房產(chǎn)企業(yè)在收到代銷清單時(shí)，直接按協(xié)議約定的售價(jià)確認(rèn)收入額，不用結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)。如果采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如上例代銷合同約定保底售價(jià)為100萬元，超過保底價(jià)銷售則按5比5雙方分成。如實(shí)際收到代銷清單代上實(shí)際售價(jià)為120萬元，則房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)收入110萬元。4．采用包銷方式銷售的，應(yīng)在包銷合同生效日進(jìn)行確認(rèn)收入的會(huì)計(jì)核算，并同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)包銷手續(xù)費(fèi)、營業(yè)稅和銷售成本。例：某房地產(chǎn)企業(yè)某樓盤還剩幾套尾房，造價(jià)為80萬元，與某房產(chǎn)中介公司訂立包銷合同，協(xié)議約定售價(jià)為100萬元，營業(yè)稅率5%（不考慮其他稅費(fèi)）；中介公司按售價(jià)的2%收取手續(xù)費(fèi)。包銷合同生效日：借：應(yīng)收賬款 100 貸：主營業(yè)務(wù)收入 100結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)稅和銷售成本：借：營業(yè)稅金及附加 5貸：應(yīng)交稅費(fèi) 5借：應(yīng)交稅費(fèi) 5貸：銀行存款 5借：主營業(yè)務(wù)成本 80貸：開發(fā)產(chǎn)品—商品房 80收取款項(xiàng)和結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)借：銷售費(fèi)用 2銀行存款 98 貸：應(yīng)收賬款 1005．采用銀行按揭方式銷售。其首付款應(yīng)按實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 補(bǔ)充：關(guān)于銷售退回國稅發(fā)【2003】45號：……企業(yè)年終申報(bào)納稅前發(fā)生的資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)，所涉及的應(yīng)納所得稅調(diào)整，應(yīng)作為會(huì)計(jì)報(bào)告年度的納稅調(diào)整；企業(yè)年終申報(bào)納稅匯算清繳后發(fā)生的資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)，所涉及的應(yīng)納所得稅調(diào)整，應(yīng)作為本年度的納稅調(diào)整。國稅函【2008】875號第一條第（五）項(xiàng)規(guī)定：……企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。按照新文件的精神，意味著只要是銷售退回，不論是否為日后事項(xiàng)，都只能沖減銷售退回年度的銷售商品收入。房地產(chǎn)企業(yè)的代建工程一般是房地產(chǎn)企業(yè)為委托方