【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務主要會計核算與稅收處理　　 第一節(jié) 概 述房地產(chǎn)又稱為不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益，具有位置固定、不可移動、使用長期、個別性等特征。房地產(chǎn)開發(fā)是根據(jù)國民經(jīng)濟計劃、土地利用計劃和城市建設總體規(guī)劃，對一個開發(fā)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設施、民用住宅、工業(yè)通用廠房、商業(yè)網(wǎng)點、辦公樓等實行統(tǒng)一規(guī)劃設計、統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一組織興建，以取得房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的最佳結(jié)合，為城市的未來發(fā)展提供有效的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)被稱為國民經(jīng)濟的晴雨表和風向標，與國民經(jīng)濟的發(fā)展密切相關(guān)。近十多年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟增長的支柱業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其貢獻的所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅等稅收收入已成為我國稅收收入的重要組成部分。一．房地產(chǎn)是一個特殊的生產(chǎn)產(chǎn)品，它具有以下一些特點：房地產(chǎn)商品的地域性與單一性。房地產(chǎn)最突出的特點是與土地相聯(lián)，以土地為依托，具有固定性、區(qū)域性。因此房地產(chǎn)的交易只是產(chǎn)權(quán)的交易，而不會出現(xiàn)房地產(chǎn)的流動交易。由于這一特點，使房地產(chǎn)又具有了單一性的特點，因為在同一塊土地上只能建一棟房屋，且會在較長時間內(nèi)存在。同樣的設計圖紙，由于建在了不同的地理位置上，房屋就具有了不同的價值。即使建在了同一位置上，由于不同的樓層和朝向，房屋的價值也有所不同。 房地產(chǎn)商品的雙重性與風險性。與一般的消費品比較，房地產(chǎn)不僅可用于消費，自家居住，同時也可以作為投資品，通過出租房屋或出售房屋，收取租金或賺取買賣的差價。因此它具有保值、增值的功能。但是投資與風險同在，房地產(chǎn)商品的單位價值高，建設周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量的開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)陷入困境，不但自身受到影響，而且會導致銀行的金融危機，甚至會引起經(jīng)濟的蕭條。 房地產(chǎn)商品的不可替代性。按照西方經(jīng)濟學的理論，一種商品價格的變動會受到與其相關(guān)的商品價格變動的影響。相關(guān)商品分為互補商品和替代商品兩類。而房地產(chǎn)商品由于其與土地相連，不可流動，決定了它幾乎不存在可替代的商品。 資金密集型與對金融資金的依賴性。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從規(guī)劃設計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成，具有建設周期長，資金需求量大，投資回收期長，資金運行連續(xù)性強，最終商品價值大的特點。這就決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，無論是房地產(chǎn)的投資者還是購買者，都需要金融機構(gòu)的強有力的支持。 房地產(chǎn)價格確定的多因素性。房地產(chǎn)價格主要是由房地產(chǎn)建造的成本和市場的供給與需求決定的。一般商品的需求會受到人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)、消費者收入水平以及社會收入分配的均等化程度、消費者偏好或社會消費風尚等因素的影響。這些因素也影響房地產(chǎn)價格。但由于房地產(chǎn)業(yè)的特征所決定，房地產(chǎn)價格還會受出租房屋的租金、金融市場的利率、對未來房地產(chǎn)價格變化的預期、房屋周邊的環(huán)境以及政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策等多種因素的影響。 房地產(chǎn)市場競爭的不完全性。一般意義的完全競爭市場需要具備以下條件：一是市場信息較充分；二是商品同質(zhì)，可以互相替代；三是買賣雙方自由進出，交易數(shù)量眾多；四是完全開放。而房地產(chǎn)市場恰恰不具備上述四個條件。 二．房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的迅猛發(fā)展，目前不僅已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時也是國家稅收收入的一項重要來源。根據(jù)近期國家有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)不論是在國民經(jīng)濟發(fā)展期中，還是在經(jīng)濟衰退前，國民經(jīng)濟增速12%，房地產(chǎn)直接和間接貢獻是3%以上，也有數(shù)據(jù)表明，有些地方土地出讓金收入和房地產(chǎn)稅收收入已占地方財政收入少則30%、多則50%，甚至所占比例還更多。、下面僅以普通多層商品住宅為例（別墅、高層住宅、商鋪除外），闡明各種稅收、規(guī)費、成本、利潤所占比例如下：%，其中土地是大頭，%（含契稅、土地閑置費、測量費、登記費、手續(xù)費等）；%（包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地使用稅、土地增值稅、印花稅、車船使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、人防建設資金、防洪保安基金、殘疾人就業(yè)保障金等）。%（其中城市建設配套費、人防費是大頭，共計十七項收費）。房屋開發(fā)成本約占46%，%，（如淮安市多層框架并帶半地下車庫目前建筑成本平均為1168元/平方米，而商品房平均售價4250元/平方米的）；%；%。%（%、銷售及廣告、%、%）。%左右。這一水平也基本上符合當前國際國內(nèi)特別是我市的實際水平。因為世界房地產(chǎn)市場的利潤率也僅為5%7%，國家稅務總局企業(yè)所得稅稅源報表統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算中各行業(yè)利潤率測算結(jié)果也曾公布過房地產(chǎn)企業(yè)利潤率為6%,另外，現(xiàn)在物價部門對經(jīng)濟適用房、中低價商品房、征地拆遷安置房（只允許開發(fā)商利潤水平必須控制在3%以內(nèi)）。普通住宅商品房實行“政府指導價”管理，把開發(fā)商的銷售利潤率嚴格控制在規(guī)定的幅度內(nèi)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲取過高利潤率的可能性極其有限。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目的設置及運用為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算，提高會計信息質(zhì)量，便于貫徹執(zhí)行《企業(yè)會計準則》，財政部于1993年1月7日頒發(fā)了（93）財會字第02號關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的通知，財政部又于2000年12月29日頒發(fā)了財會[2000]25號關(guān)于印發(fā)《企業(yè)會計制度》的通知，根據(jù)上述兩個通知精神，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目一般可以按下列科目進行設置。第一 資產(chǎn)類：一、流動資產(chǎn) （一）貨幣資金 現(xiàn)金 核算企業(yè)的庫存現(xiàn)金 銀行存款 核算企業(yè)存入銀行的各種存款 其他貨幣資金核算右側(cè)各類存款存入和轉(zhuǎn)出業(yè)務。 （1）外埠存款 是指企業(yè)到外地臨時或零星采購時，匯往采購地銀行開辦采購專戶的款項。 （2）銀行匯票存款 指企業(yè)為取得銀行匯票，按照規(guī)定存入銀行的款項 （3）銀行本票存款 指企業(yè)為取得銀行本票按照規(guī)定存入銀行的款項。銀行本票是申請人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)的承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)，分定額和不定額兩種。 （4）信用卡存款 指企業(yè)為取得信用卡而存入銀行信用卡專戶的款項。信用卡是可以存入現(xiàn)金的，但標準信用卡存款沒有利息，且存進的錢再取出來需要繳納手續(xù)費。 （5）存出投資款 指企業(yè)已存入證券公司但尚未進行短期投資的現(xiàn)金。 （二）存貨 庫存材料 又稱勞動對象 委托加工材料 庫存設備 低值易耗品 開發(fā)產(chǎn)品（勞動產(chǎn)品） （1）分期收款開發(fā)產(chǎn)品 （2）出租開發(fā)產(chǎn)品 （3）周轉(zhuǎn)房 開發(fā)成本 （1）土地征用費及拆遷補償費 （2）前期工程費 （3）建筑安裝工程費 （4）基礎(chǔ)設施建設費 （5）公共配套設施費 （6）開發(fā)間接費 （三）短期投資 核算企業(yè)購入能隨時變現(xiàn)并且持有時間不超過一年（含1年）的投資。包括各種股票、債券、基金等。 （四）應收票據(jù) 商業(yè)承兌匯票 是由在承兌銀行開立存款賬戶的存款人出票，向開戶銀行申請并經(jīng)銀行同意承兌的，保證在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或持票人的票據(jù)。商業(yè)承兌匯票以銀行以外的付款人承兌，有一定的支付風險，銀行承兌匯票無支付風險，且可向銀行貼現(xiàn)提前獲取資金。 銀行承兌 （五）結(jié)算資金 應收賬款 核算企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品、提供勞務、出租等業(yè)務應向?qū)Ψ绞杖〉目铐? 預付賬款 核算企業(yè)按照工程合同規(guī)定預付給承包、供應單位的工程款、備料款、購貨款 其他應收款 核算企業(yè)除應收票據(jù)、應收賬款、預付賬款以外的其他各種應收、暫付款項 應收補貼 （六）待攤費用 核算企業(yè)已經(jīng)支出但應由本期和以后各期成本分別負擔的分攤期在一年以內(nèi)的各項費用。 （七）待處理流動資產(chǎn)凈損失 核算企業(yè)在清查財產(chǎn)過程中查明的各種流動財產(chǎn)物資的盤盈、盤虧和毀損，其盤盈、盤虧和毀損額經(jīng)批轉(zhuǎn)后在“管理費用”科目中核算。 （八）一年內(nèi)到期的長期債券投資 指企業(yè)購入的在一年內(nèi)（不含一年）不能變現(xiàn)或不準備隨時變現(xiàn)的債券和其他債權(quán)投資。 （九）其他流動資產(chǎn) 二、固定資產(chǎn) （一）經(jīng)營用固定資產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營用房屋、建筑物 機械設備 運輸設備 試驗設備及儀器儀表 辦公管理設備用具 其它 （二）非經(jīng)營用固定資產(chǎn) 職工宿舍 包括其使用的房屋、設備和其他固定資產(chǎn) 食堂 浴室 理發(fā)室 托兒所 醫(yī)務室 其它 （三）累計折舊 累計折舊是固定資產(chǎn)的備抵科目 （四）在建工程 核算企業(yè)進行各項固定資產(chǎn)購建工程所發(fā)生的實際支出。包括新建固定資產(chǎn)工程，改、擴建固定資產(chǎn)工程以及購入需要安裝設備的安裝工程等。 （五）待處理財產(chǎn)損溢 核算企業(yè)在清查固定資產(chǎn)過程中查明的各類固定資產(chǎn)的盤盈、盤虧和毀損，其盤盈、盤虧和毀損額經(jīng)批轉(zhuǎn)后在“營業(yè)外收入（或支出）”中核算。三、無形資產(chǎn) 核算企業(yè)的專利權(quán)、非專利技術(shù)、商譽、租賃權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、商標權(quán)等各種無形資產(chǎn)的價值。四、遞延資產(chǎn) 核算企業(yè)發(fā)生的不能全部計入當年損益，應當在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項費用，包括開辦費和租入固定資產(chǎn)的改良支出以及攤銷期限在一年以上的固定資產(chǎn)修理支出和其他待攤費用。五、遞延稅款借項 因會計利潤與應稅所得存在時間性差異，當會計利潤計算的所得稅費用＜按應稅所得計算的應交所得稅時，其差額記入遞延稅款的借方（即借項），反之記入遞延稅款的貸方（即貸項）。六、長期投資 指不滿足短期投資條件的投資，即不準備在一年或長于一年的經(jīng)營周期之內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的投資。包括股票投資、債劵投資、其他股權(quán)投資等 第二 負債類：一、流動負債 （一）短期借款 核算企業(yè)向金融機構(gòu)借入的期限在一年以下的各種借款。（不包括向其他單位和個人的借款） （二）應付票據(jù) 核算企業(yè)對外發(fā)生債務時開出、承兌的商業(yè)匯票。企業(yè)應設置“應付票據(jù)備查簿”。 銀行承兌匯票 商業(yè)承兌匯票 （三）應付賬款核算企業(yè)因購買材料物資和接受勞務供應等應付給供應單位的價款以及出包工程應付的工程價款 （四）預收賬款核算企業(yè)按照合同規(guī)定預收的購房定金或預收委托單位的開發(fā)建設資金其他應付款 核算企業(yè)應付、暫收的款項 （包括購房定金、訂金、認購金等） （五）應付工資（或應付職工薪酬）核算企業(yè)應付給職工的工資，不論是否當月支付都應通過本科目核算。但發(fā)給職工的醫(yī)藥費、福利補助、退休費等不在本科目核算 （六）應付福利費 該科目僅指07年末企業(yè)尚未使用完的余額，從2008年1月1日起已不實行計提的方法，在不超過工資薪金總額14%的范圍內(nèi)據(jù)實列支。直接記入管理費用——福利費科目。 （七）應交稅金 核算企業(yè)應交納的各種稅金。企業(yè)交納的印花稅、耕地占用稅以及不需預計的其他應交稅金不在本科目核算。 （八）未付利潤 核算企業(yè)應付給投資人的利潤，包括應付國家、其他單位以及個人的投資利潤。 （九）其他未交款 核算企業(yè)除應交稅金、應付利潤以外的其他各種應上交的款項，如教育費附加 （十）預提費用核算企業(yè)預提計入成本、費用但尚未實際支出的各項費用，除房地產(chǎn)企業(yè)另有規(guī)定外,其他企業(yè)年末一般不留余額 （十一）一年內(nèi)到期的長期負債（這只是資金的分類，并不是會計科目名稱，他是指在一年內(nèi)將要償還的長期負債） （十二）其他流動負債二、長期負債 （一）長期借款 核算企業(yè)向金融機構(gòu)借入的一年期以上的各種借款 （二）應付債券 核算企業(yè)為籌集長期資金而實際發(fā)行的債券及應付的利息。 （三）長期應付款 核算企業(yè)除長期借款和應付債券以外的其他各種長期應付款，如融資租賃方式下企業(yè)應付未付的融資租入固定資產(chǎn)的租賃費等 （四）其他長期負債第三 所有者權(quán)益一、實收資本 核算企業(yè)實際收到的投資人投入的資本 （一）國家資本金 （二）法人資本金 （三）個人資本金 （四）外商資本金二、資本公積 包括接受捐贈、資本溢價、法定資產(chǎn)重估增值、資本匯率折算差額等。三、盈余公積 核算企業(yè)按照規(guī)定從稅后利潤中提取的盈余公積及公益金，分為法定盈余公積和公益金。法定盈余公積在其累計提取額未達到注冊資本50%時，均按稅后利潤10%提取，公益金按5%—10%提取。四、未分配利潤 核算企業(yè)利潤的分配（或虧損的彌補）和歷年分配（或彌補）后的結(jié)存余額。第四 損益類：一、收益 （一）經(jīng)營收入 土地轉(zhuǎn)讓收入 商品銷售收入（開發(fā)產(chǎn)品：住宅、商鋪、車庫等） 配套設施銷售收入 代建工程結(jié)算收入 出租產(chǎn)品租金收入 （二）其他業(yè)務收入 商品房售后服務收入 材料銷售收入 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 固定資產(chǎn)出租收入 其它業(yè)務收入 （三）營業(yè)外收入 固定資產(chǎn)盤盈及固定資產(chǎn)處理凈收益 無法支付的各項應付款 罰款收入 其它與經(jīng)營業(yè)務無關(guān)的收入 （四）投資收益 核算企業(yè)因?qū)ν馔顿Y而取得的經(jīng)濟利益二、支出 （一）經(jīng)營成本 核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。 （二）銷售費用 為銷售而發(fā)生的各項費用，包括產(chǎn)品銷售之前的改裝修復費，產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費，產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告、宣傳費、展覽費以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設的銷售機構(gòu)的員工工資、福利費、辦公費、業(yè)務費等經(jīng)常費用。如委托代銷的，付給代銷機構(gòu)的傭金也在此費用中列支。 （三）經(jīng)營稅金及附加 核算應由當月經(jīng)營收入負擔的經(jīng)營稅金及附加，包括應交的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加等，應繳納的土地增值稅也含在其中。 （四）管理費用 核算企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用和房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅以及流動資產(chǎn)、壞帳損失等。 （五）財務費用 在開發(fā)期間用于開發(fā)建設而發(fā)生的貸款利息支出不在此費用中核算，應在“開發(fā)成本—開發(fā)間接費—利息支出”中列支。 （六）營業(yè)外支出 包括：固定資產(chǎn)盈虧、處置固定資產(chǎn)凈損失、非常損失（所有財產(chǎn)損失都必須向稅務機關(guān)報批）、罰款支出、捐贈支出等與經(jīng)營無關(guān)的支出。 （七）其他業(yè)務支出 核算企業(yè)發(fā)生的與其他業(yè)務收入相關(guān)的成本、費用、經(jīng)營稅金及附加等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要會計核算及涉稅事項 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務既不同于工業(yè)生產(chǎn)又不同于商業(yè)銷售，它具有開發(fā)周期長、資金投入多、涉外部門多、涉及稅種多等特點。在組織會計核算時首先必須考慮上述特點的要求，因此，對財務人員的要求就更高，要求財會人員不但具有熟練的財會核算技能和組織協(xié)調(diào)能力，還要具有豐富的稅收知識。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的特點及其開發(fā)業(yè)務的進程，財務核算工作大體可分為六個階段，即：一、成立公司（即開辦籌建）階段； 二、征地拆遷階段；