【正文】 為銷售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)，產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)，產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告、宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的員工工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用。核算企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。核算企業(yè)因?qū)ν馔顿Y而取得的經(jīng)濟(jì)利益 損益類：法定盈余公積在其累計(jì)提取額未達(dá)到注冊資本50%時(shí)，均按稅后利潤10%提取，公益金按5%—10%提取。一、實(shí)收資本 核算企業(yè)實(shí)際收到的投資人投入的資本 （一）國家資本金 （二）法人資本金 （三）個(gè)人資本金 （四）外商資本金二、資本公積 包括接受捐贈(zèng)、資本溢價(jià)、法定資產(chǎn)重估增值、資本匯率折算差額等。第三核算企業(yè)除長期借款和應(yīng)付債券以外的其他各種長期應(yīng)付款，如融資租賃方式下企業(yè)應(yīng)付未付的融資租入固定資產(chǎn)的租賃費(fèi)等核算企業(yè)為籌集長期資金而實(shí)際發(fā)行的債券及應(yīng)付的利息。 （十一）一年內(nèi)到期的長期負(fù)債（這只是資金的分類，并不是會(huì)計(jì)科目名稱，他是指在一年內(nèi)將要償還的長期負(fù)債） （十二）其他流動(dòng)負(fù)債二、長期負(fù)債 （一）長期借款 （九）其他未交款 （八）未付利潤 核算企業(yè)應(yīng)交納的各種稅金。直接記入管理費(fèi)用——福利費(fèi)科目。但發(fā)給職工的醫(yī)藥費(fèi)、福利補(bǔ)助、退休費(fèi)等不在本科目核算 （六）應(yīng)付福利費(fèi) 銀行承兌匯票 商業(yè)承兌匯票 （三）應(yīng)付賬款核算企業(yè)因購買材料物資和接受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)付給供應(yīng)單位的價(jià)款以及出包工程應(yīng)付的工程價(jià)款 （四）預(yù)收賬款核算企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收的購房定金或預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金其他應(yīng)付款 核算企業(yè)應(yīng)付、暫收的款項(xiàng)核算企業(yè)對(duì)外發(fā)生債務(wù)時(shí)開出、承兌的商業(yè)匯票。 核算企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借入的期限在一年以下的各種借款。 負(fù)債類： 六、長期投資 指不滿足短期投資條件的投資，即不準(zhǔn)備在一年或長于一年的經(jīng)營周期之內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的投資。四、遞延資產(chǎn) 核算企業(yè)發(fā)生的不能全部計(jì)入當(dāng)年損益，應(yīng)當(dāng)在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項(xiàng)費(fèi)用，包括開辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出以及攤銷期限在一年以上的固定資產(chǎn)修理支出和其他待攤費(fèi)用。 （五）待處理財(cái)產(chǎn)損溢 核算企業(yè)在清查固定資產(chǎn)過程中查明的各類固定資產(chǎn)的盤盈、盤虧和毀損，其盤盈、盤虧和毀損額經(jīng)批轉(zhuǎn)后在“營業(yè)外收入（或支出）”中核算。二、固定資產(chǎn) （一）經(jīng)營用固定資產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營用房屋、建筑物 機(jī)械設(shè)備 運(yùn)輸設(shè)備 試驗(yàn)設(shè)備及儀器儀表 辦公管理設(shè)備用具 其它 （二）非經(jīng)營用固定資產(chǎn) 職工宿舍 包括其使用的房屋、設(shè)備和其他固定資產(chǎn) 食堂 浴室 理發(fā)室 托兒所 醫(yī)務(wù)室 其它 （三）累計(jì)折舊 累計(jì)折舊是固定資產(chǎn)的備抵科目 （四）在建工程 核算企業(yè)進(jìn)行各項(xiàng)固定資產(chǎn)購建工程所發(fā)生的實(shí)際支出。 （八）一年內(nèi)到期的長期債券投資 指企業(yè)購入的在一年內(nèi)（不含一年）不能變現(xiàn)或不準(zhǔn)備隨時(shí)變現(xiàn)的債券和其他債權(quán)投資。 銀行承兌 （五）結(jié)算資金 應(yīng)收賬款 核算企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租等業(yè)務(wù)應(yīng)向?qū)Ψ绞杖〉目铐?xiàng) 預(yù)付賬款 核算企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包、供應(yīng)單位的工程款、備料款、購貨款 其他應(yīng)收款 核算企業(yè)除應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款以外的其他各種應(yīng)收、暫付款項(xiàng) 應(yīng)收補(bǔ)貼 （六）待攤費(fèi)用 核算企業(yè)已經(jīng)支出但應(yīng)由本期和以后各期成本分別負(fù)擔(dān)的分?jǐn)偲谠谝荒暌詢?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。 （四）應(yīng)收票據(jù) 商業(yè)承兌匯票 是由在承兌銀行開立存款賬戶的存款人出票，向開戶銀行申請(qǐng)并經(jīng)銀行同意承兌的，保證在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或持票人的票據(jù)。 （二）存貨 庫存材料 又稱勞動(dòng)對(duì)象 委托加工材料 庫存設(shè)備 低值易耗品 開發(fā)產(chǎn)品（勞動(dòng)產(chǎn)品） （1）分期收款開發(fā)產(chǎn)品 （2）出租開發(fā)產(chǎn)品 （3）周轉(zhuǎn)房 開發(fā)成本 （1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) （2）前期工程費(fèi) （3）建筑安裝工程費(fèi) （4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （5）公共配套設(shè)施費(fèi) （6）開發(fā)間接費(fèi) （三）短期投資 核算企業(yè)購入能隨時(shí)變現(xiàn)并且持有時(shí)間不超過一年（含1年）的投資。 （5）存出投資款 指企業(yè)為取得信用卡而存入銀行信用卡專戶的款項(xiàng)。 （4）信用卡存款 指企業(yè)為取得銀行本票按照規(guī)定存入銀行的款項(xiàng)。 （2）銀行匯票存款 （1）外埠存款 核算企業(yè)的庫存現(xiàn)金 銀行存款 資產(chǎn)類： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置及運(yùn)用為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，便于貫徹執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，財(cái)政部于1993年1月7日頒發(fā)了（93）財(cái)會(huì)字第02號(hào)關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的通知，財(cái)政部又于2000年12月29日頒發(fā)了財(cái)會(huì)[2000]25號(hào)關(guān)于印發(fā)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的通知，根據(jù)上述兩個(gè)通知精神，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目一般可以按下列科目進(jìn)行設(shè)置。因?yàn)槭澜绶康禺a(chǎn)市場的利潤率也僅為5%7%，國家稅務(wù)總局企業(yè)所得稅稅源報(bào)表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測算中各行業(yè)利潤率測算結(jié)果也曾公布過房地產(chǎn)企業(yè)利潤率為6%,另外，現(xiàn)在物價(jià)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房、征地拆遷安置房（只允許開發(fā)商利潤水平必須控制在3%以內(nèi)）。%左右。房屋開發(fā)成本約占46%，%，（如淮安市多層框架并帶半地下車庫目前建筑成本平均為1168元/平方米，而商品房平均售價(jià)4250元/平方米的）；%；%。、下面僅以普通多層商品住宅為例（別墅、高層住宅、商鋪除外），闡明各種稅收、規(guī)費(fèi)、成本、利潤所占比例如下：%，其中土地是大頭，%（含契稅、土地閑置費(fèi)、測量費(fèi)、登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等）；%（包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地使用稅、土地增值稅、印花稅、車船使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、人防建設(shè)資金、防洪保安基金、殘疾人就業(yè)保障金等）。 二．房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的迅猛發(fā)展，目前不僅已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是國家稅收收入的一項(xiàng)重要來源。一般意義的完全競爭市場需要具備以下條件：一是市場信息較充分；二是商品同質(zhì)，可以互相替代；三是買賣雙方自由進(jìn)出，交易數(shù)量眾多；四是完全開放。但由于房地產(chǎn)業(yè)的特征所決定，房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)受出租房屋的租金、金融市場的利率、對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格變化的預(yù)期、房屋周邊的環(huán)境以及政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策等多種因素的影響。一般商品的需求會(huì)受到人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者收入水平以及社會(huì)收入分配的均等化程度、消費(fèi)者偏好或社會(huì)消費(fèi)風(fēng)尚等因素的影響。 房地產(chǎn)價(jià)格確定的多因素性。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成，具有建設(shè)周期長，資金需求量大，投資回收期長，資金運(yùn)行連續(xù)性強(qiáng)，最終商品價(jià)值大的特點(diǎn)。而房地產(chǎn)商品由于其與土地相連，不可流動(dòng)，決定了它幾乎不存在可替代的商品。按照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，一種商品價(jià)格的變動(dòng)會(huì)受到與其相關(guān)的商品價(jià)格變動(dòng)的影響。但是投資與風(fēng)險(xiǎn)同在，房地產(chǎn)商品的單位價(jià)值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量的開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境，不但自身受到影響，而且會(huì)導(dǎo)致銀行的金融危機(jī)，甚至?xí)鸾?jīng)濟(jì)的蕭條。與一般的消費(fèi)品比較，房地產(chǎn)不僅可用于消費(fèi)，自家居住，同時(shí)也可以作為投資品，通過出租房屋或出售房屋，收取租金或賺取買賣的差價(jià)。即使建在了同一位置上，由于不同的樓層和朝向，房屋的價(jià)值也有所不同。由于這一特點(diǎn)，使房地產(chǎn)又具有了單一性的特點(diǎn)，因?yàn)樵谕粔K土地上只能建一棟房屋，且會(huì)在較長時(shí)間內(nèi)存在。房地產(chǎn)最突出的特點(diǎn)是與土地相聯(lián)，以土地為依托，具有固定性、區(qū)域性。近十多年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其貢獻(xiàn)的所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅等稅收收入已成為我國稅收收入的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)是根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、土地利用計(jì)劃和城市建設(shè)總體規(guī)劃，對(duì)一個(gè)開發(fā)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、民用住宅、工業(yè)通用廠房、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓等實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一組織興建，以取得房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的最佳結(jié)合，為城市的未來發(fā)展提供有效的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)。 述 概房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要會(huì)計(jì)核算與稅收處理　　 第一節(jié)房地產(chǎn)又稱為不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益，具有位置固定、不可移動(dòng)、使用長期、個(gè)別性等特征。房地產(chǎn)業(yè)被稱為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表和風(fēng)向標(biāo)，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)。一．房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的生產(chǎn)產(chǎn)品，它具有以下一些特點(diǎn)：房地產(chǎn)商品的地域性與單一性。因此房地產(chǎn)的交易只是產(chǎn)權(quán)的交易，而不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的流動(dòng)交易。同樣的設(shè)計(jì)圖紙，由于建在了不同的地理位置上，房屋就具有了不同的價(jià)值。 房地產(chǎn)商品的雙重性與風(fēng)險(xiǎn)性。因此它具有保值、增值的功能。 房地產(chǎn)商品的不可替代性。相關(guān)商品分為互補(bǔ)商品和替代商品兩類。 資金密集型與對(duì)金融資金的依賴性。這就決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，無論是房地產(chǎn)的投資者還是購買者，都需要金融機(jī)構(gòu)的強(qiáng)有力的支持。房地產(chǎn)價(jià)格主要是由房地產(chǎn)建造的成本和市場的供給與需求決定的。這些因素也影響房地產(chǎn)價(jià)格。 房地產(chǎn)市場競爭的不完全性。而房地產(chǎn)市場恰恰不具備上述四個(gè)條件。根據(jù)近期國家有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)不論是在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展期中，還是在經(jīng)濟(jì)衰退前，國民經(jīng)濟(jì)增速12%，房地產(chǎn)直接和間接貢獻(xiàn)是3%以上，也有數(shù)據(jù)表明，有些地方土地出讓金收入和房地產(chǎn)稅收收入已占地方財(cái)政收入少則30%、多則50%，甚至所占比例還更多。%（其中城市建設(shè)配套費(fèi)、人防費(fèi)是大頭，共計(jì)十七項(xiàng)收費(fèi)）。%（%、銷售及廣告、%、%）。這一水平也基本上符合當(dāng)前國際國內(nèi)特別是我市的實(shí)際水平。普通住宅商品房實(shí)行“政府指導(dǎo)價(jià)”管理，把開發(fā)商的銷售利潤率嚴(yán)格控制在規(guī)定的幅度內(nèi)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲取過高利潤率的可能性極其有限。第二節(jié)第一一、流動(dòng)資產(chǎn) （一）貨幣資金 現(xiàn)金核算企業(yè)存入銀行的各種存款 其他貨幣資金核算右側(cè)各類存款存入和轉(zhuǎn)出業(yè)務(wù)。 是指企業(yè)到外地臨時(shí)或零星采購時(shí)，匯往采購地銀行開辦采購專戶的款項(xiàng)。 指企業(yè)為取得銀行匯票，按照規(guī)定存入銀行的款項(xiàng) （3）銀行本票存款銀行本票是申請(qǐng)人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)的承諾自己在見票時(shí)無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)，分定額和不定額兩種。信用卡是可以存入現(xiàn)金的，但標(biāo)準(zhǔn)信用卡存款沒有利息，且存進(jìn)的錢再取出來需要繳納手續(xù)費(fèi)。 指企業(yè)已存入證券公司但尚未進(jìn)行短期投資的現(xiàn)金。包括各種股票、債券、基金等。商業(yè)承兌匯票以銀行以外的付款人承兌，有一定的支付風(fēng)險(xiǎn)，銀行承兌匯票無支付風(fēng)險(xiǎn)，且可向銀行貼現(xiàn)提前獲取資金。 （七）待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損失 核算企業(yè)在清查財(cái)產(chǎn)過程中查明的各種流動(dòng)財(cái)產(chǎn)物資的盤盈、盤虧和毀損，其盤盈、盤虧和毀損額經(jīng)批轉(zhuǎn)后在“管理費(fèi)用”科目中核算。 （九）其他流動(dòng)資產(chǎn) 包括新建固定資產(chǎn)工程，改、擴(kuò)建固定資產(chǎn)工程以及購入需要安裝設(shè)備的安裝工程等。三、無形資產(chǎn) 核算企業(yè)的專利權(quán)、非專利技術(shù)、商譽(yù)、租賃權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)等各種無形資產(chǎn)的價(jià)值。五、遞延稅款借項(xiàng) 因會(huì)計(jì)利潤與應(yīng)稅所得存在時(shí)間性差異，當(dāng)會(huì)計(jì)利潤計(jì)算的所得稅費(fèi)用＜按應(yīng)稅所得計(jì)算的應(yīng)交所得稅時(shí)，其差額記入遞延稅款的借方（即借項(xiàng)），反之記入遞延稅款的貸方（即貸項(xiàng)）。包括股票投資、債劵投資、其他股權(quán)投資等第二一、流動(dòng)負(fù)債 （一）短期借款（不包括向其他單位和個(gè)人的借款） （二）應(yīng)付票據(jù) 企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)付票據(jù)備查簿”。 （包括購房定金、訂金、認(rèn)購金等） （五）應(yīng)付工資（或應(yīng)付職工薪酬）核算企業(yè)應(yīng)付給職工的工資，不論是否當(dāng)月支付都應(yīng)通過本科目核算。該科目僅指07年末企業(yè)尚未使用完的余額，從2008年1月1日起已不實(shí)行計(jì)提的方法，在不超過工資薪金總額14%的范圍內(nèi)據(jù)實(shí)列支。 （七）應(yīng)交稅金企業(yè)交納的印花稅、耕地占用稅以及不需預(yù)計(jì)的其他應(yīng)交稅金不在本科目核算。核算企業(yè)應(yīng)付給投資人的利潤，包括應(yīng)付國家、其他單位以及個(gè)人的投資利潤。核算企業(yè)除應(yīng)交稅金、應(yīng)付利潤以外的其他各種應(yīng)上交的款項(xiàng)，如教育費(fèi)附加 （十）預(yù)提費(fèi)用核算企業(yè)預(yù)提計(jì)入成本、費(fèi)用但尚未實(shí)際支出的各項(xiàng)費(fèi)用，除房地產(chǎn)企業(yè)另有規(guī)定外,其他企業(yè)年末一般不留余額 核算企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借入的一年期以上的各種借款 （二）應(yīng)付債券 （三）長期應(yīng)付款 （四）其他長期負(fù)債 所有者權(quán)益三、盈余公積 核算企業(yè)按照規(guī)定從稅后利潤中提取的盈余公積及公益金，分為法定盈余公積和公益金。四、未分配利潤 核算企業(yè)利潤的分配（或虧損的彌補(bǔ)）和歷年分配（或彌補(bǔ)）后的結(jié)存余額。第四一、收益 （一）經(jīng)營收入 土地轉(zhuǎn)讓收入 商品銷售收入（開發(fā)產(chǎn)品：住宅、商鋪、車庫等） 配套設(shè)施銷售收入 代建工程結(jié)算收入 出租產(chǎn)品租金收入 （二）其他業(yè)務(wù)收入 商品房售后服務(wù)收入 材料銷售收入 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 固定資產(chǎn)出租收入 其它業(yè)務(wù)收入 （三）營業(yè)外收入 固定資產(chǎn)盤盈及固定資產(chǎn)處理凈收益 無法支付的各項(xiàng)應(yīng)付款 罰款收入 其它與經(jīng)營業(yè)務(wù)無關(guān)的收入 （四）投資收益 二、支出 （一）經(jīng)營成本 （二）銷售費(fèi)用如委托代銷的，付給代銷機(jī)構(gòu)的傭金也在此費(fèi)用中列支。核算應(yīng)由當(dāng)月經(jīng)營收入負(fù)擔(dān)的經(jīng)營稅金及附加，包括應(yīng)交的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等，應(yīng)繳納的土地增值稅也含在其中。核算企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用和房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅以及流動(dòng)資產(chǎn)、壞帳損失等。在開發(fā)期間用于開