【正文】 工程技術(shù)部： 部門使命：跟蹤當(dāng)今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新工程技術(shù)管理理念和方法，8 / 88以前瞻性視野提升公司工程管理水平。6．工程合同管理? 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化工程合同體系。4．項(xiàng)目預(yù)結(jié)算? 負(fù)責(zé)造價(jià)咨詢公司評(píng)標(biāo)選定工作；7 / 88? 負(fù)責(zé)編制各項(xiàng)目的《項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃》 ；? 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目結(jié)算工作；? 負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目預(yù)算實(shí)行備案抽查；? 負(fù)責(zé)編制《工程結(jié)算分析報(bào)告》 。2．成本規(guī)劃? 配合編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 ；? 配合進(jìn)行產(chǎn)品方案比選，提交不同設(shè)計(jì)方案的《方案甄選成本測(cè)算報(bào)告》 ；? 配合編制《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》 ；? 主持編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本》 ；? 主持編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 。5．政策研究及市場(chǎng)研究? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；? 負(fù)責(zé)研究國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)相關(guān)政策，并分析由此產(chǎn)生的影響；? 負(fù)責(zé)研究目標(biāo)開(kāi)發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息；（三）合約成本部部門使命：跟蹤當(dāng)今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新成本控制理念和方法，以前瞻性視野提升公司成本管理水平。3．項(xiàng)目土地獲取? 負(fù)責(zé)確定商務(wù)條件，提出商務(wù)談判方案；? 負(fù)責(zé)與相關(guān)各方的商務(wù)談判工作；? 負(fù)責(zé)簽訂土地使用合同；? 負(fù)責(zé)辦理《土地證》等相關(guān)手續(xù)。部門職能：土地信息收集及評(píng)估、可行性研究分析、項(xiàng)目土地獲取、戰(zhàn)略管理、政策研究及市場(chǎng)研究1．土地信息收集及評(píng)估? 負(fù)責(zé)收集目標(biāo)地塊信息，建立土地信息庫(kù)；? 負(fù)責(zé)建立土地信息選擇標(biāo)準(zhǔn)體系；? 負(fù)責(zé)評(píng)估并初步確定拓展目標(biāo)。5．知識(shí)管理? 負(fù)責(zé)督促各相關(guān)部門進(jìn)行基礎(chǔ)研究知識(shí)庫(kù)分類，并協(xié)助建立相關(guān)知識(shí)庫(kù)；? 負(fù)責(zé)建立知識(shí)管理的配套管理措施，設(shè)立知識(shí)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)制度，激勵(lì)知識(shí)貢獻(xiàn)和知識(shí)創(chuàng)新；? 負(fù)責(zé)公司統(tǒng)計(jì)報(bào)表的編制和報(bào)送。3．流程管理? 負(fù)責(zé)建立、實(shí)施、完善公司流程管理體系； 4 / 88? 主持公司定期和不定期的流程修訂工作。部門職責(zé)：綜合計(jì)劃管理、部門績(jī)效考核、流程管理、公共關(guān)系管理、統(tǒng)計(jì)信息管理1．綜合計(jì)劃管理? 負(fù)責(zé)落實(shí)董事會(huì)下發(fā)的綜合計(jì)劃；? 負(fù)責(zé)制定公司年度綜合計(jì)劃，并分解到各項(xiàng)目公司（部）及各職能部門；? 主持編制公司與各項(xiàng)目公司（部） 、職能部門的目標(biāo)責(zé)任書，并組織簽訂；? 負(fù)責(zé)跟蹤、調(diào)整及協(xié)調(diào)各項(xiàng)目公司（部）季度計(jì)劃、職能部門月度計(jì)劃以及項(xiàng)目總體計(jì)劃；? 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)及收集整理各項(xiàng)目公司（部）月度綜合報(bào)表。3． 招標(biāo)委員會(huì)：? 負(fù)責(zé)公司招標(biāo)項(xiàng)目的確定，保證招標(biāo)的合理性；? 負(fù)責(zé)招標(biāo)過(guò)程中的開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的決策性工作；4． 定價(jià)咨詢委員會(huì)：? 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目銷售定價(jià)及其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行專業(yè)評(píng)審。（二） 公司委員會(huì)定義：1． 投資咨詢委員會(huì)：? 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目投資方面的評(píng)審和決策。五、 職能部門是公司重要的專業(yè)服務(wù)力量，負(fù)責(zé)在設(shè)計(jì)、工程管理、營(yíng)銷等工作中提供專業(yè)技術(shù)支持服務(wù)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中安全、進(jìn)度、質(zhì)量和成本的控制，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮服務(wù)和監(jiān)督的作用。因此由公司職能部門直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展及客戶服務(wù)工作，并在項(xiàng)目前期策劃階段對(duì)工作成果進(jìn)行控制和評(píng)審，保證項(xiàng)目運(yùn)作水平。三、 運(yùn)用公司專業(yè)能力，規(guī)避開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。深圳市**地產(chǎn)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作管理模式（試行版）深圳市**地產(chǎn)發(fā)展有限公司二○○七年五月1 / 88目 錄第一部分 指導(dǎo)準(zhǔn)則一、指導(dǎo)準(zhǔn)則 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????1第二部分 部門職責(zé)一、說(shuō)明 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????2二、職能部門工 作職責(zé) ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????3三、項(xiàng)目公司 （部）工作職責(zé) ?????????????????????????????????????????????????????????????19第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作流程一、工作流程示意圖 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????25(一 )項(xiàng)目拓展工 作流程 及 各相 關(guān)部 門工作職責(zé) ???????????????????????????????????26(二 )項(xiàng)目策劃工 作流程 及各 相關(guān)部門 工作職責(zé) ???????????????????????????????????35(三 )設(shè)計(jì)管理工作 流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) ???????????????????????????????????42(四 )工程管理工 作流程 及各相關(guān)部門工作職責(zé) ???????????????????????????????????48(五 )營(yíng)銷管理 工作流 程 及各相關(guān) 部門工作 職責(zé) ???????????????????????????????????56(六 )客戶服務(wù)工 作流程 及各相關(guān)部門工作職責(zé) ???????????????????????????????????622 / 88二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié) 點(diǎn)控制表 ?????????????????????????????????????????????????????????????68第四部分 項(xiàng)目管理辦法及審批權(quán)限一、項(xiàng)目管理辦法 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????70二、重大業(yè)務(wù) 評(píng)審規(guī)定 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????74三、本地項(xiàng)目管理審批 權(quán)限表 ?????????????????????????????????????????????????????????????77四、異地項(xiàng) 目管理審批權(quán)限 表 ?????????????????????????????????????????????????????????????801 / 88第一部分 指導(dǎo)準(zhǔn)則一、 深圳市**地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由原深圳**地產(chǎn)公司整體平移形成的專業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，全面負(fù)責(zé)原**地產(chǎn)**苑外地產(chǎn)業(yè)務(wù)及**地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理工作。二、 公司實(shí)行以項(xiàng)目公司（部）制為管理主線的運(yùn)作模式，強(qiáng)調(diào)高 效率、高質(zhì)量運(yùn)作，加快“實(shí)現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中的風(fēng)險(xiǎn)，除了政策和行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)外，首先來(lái)自于項(xiàng)目拓展環(huán)節(jié)，其次在于項(xiàng)目策劃定位環(huán)節(jié)，第三就是開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷等工作質(zhì)量所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。四、 項(xiàng)目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)單元，按照直線式業(yè)務(wù)指揮系統(tǒng)運(yùn)作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項(xiàng)目運(yùn)作速度，縮短資金占用周期，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。2 / 88第二部分 部門職責(zé)一、 說(shuō)明（一） 術(shù)語(yǔ)解釋：1． 負(fù)責(zé)：屬于本部門事務(wù)，由本部門承擔(dān)責(zé)任，可請(qǐng)求其他部門配合；2． 主持：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門牽頭并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；3． 組織：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門承擔(dān)協(xié)調(diào)責(zé)任；4． 配合：不 承 擔(dān) 主 要 責(zé) 任 ， 但 必 須 在 負(fù) 責(zé) 者 領(lǐng) 導(dǎo) 下 參 與 此 項(xiàng) 工 作 并 承 擔(dān) 相 關(guān) 責(zé)任 ；5． 參與：參加相關(guān)工作過(guò)程，本部門不承擔(dān)責(zé)任。2． 策劃、方案評(píng)審委員會(huì)：? 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行專業(yè)評(píng)審；? 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目前期策劃成果進(jìn)行專業(yè)評(píng)審；? 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)成果進(jìn)行專業(yè)評(píng)審。3 / 88二、職能部門職責(zé)（一）運(yùn)營(yíng)管理部： 部門使命：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不斷提高公司管理水平，推進(jìn)公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2．部門績(jī)效考核? 負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)目公司（部）和職能部門的績(jī)效考核方案；? 負(fù)責(zé)收集各職能部門的關(guān)鍵績(jī)效數(shù)據(jù)和工作目標(biāo)完成情況，并組織對(duì)職能部門進(jìn)行績(jī)效考核；? 根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況，按季度組織對(duì)項(xiàng)目公司（部）的績(jī)效考核。4．公共關(guān)系管理? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展過(guò)程中從政府部門收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料；? 配合報(bào)批報(bào)建工作；? 配合辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)政府批文及許可證；? 負(fù)責(zé)公司對(duì)外公共關(guān)系的日常維護(hù)；? 負(fù)責(zé)公司與政府機(jī)關(guān)之間的危機(jī)公關(guān)處理。（二）投資拓展部 部門使命：獲取和儲(chǔ)備公司重要的戰(zhàn)略資源土地，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源準(zhǔn)備和前期工作。5 / 882．可行性研究分析? 主持制訂可行性研究計(jì)劃；? 組織進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析；? 主持編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 ；? 組織可行性研究報(bào)告評(píng)審。4．戰(zhàn)略管理? 負(fù)責(zé)研究地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略，并就公司戰(zhàn)略調(diào)整給予提議；? 負(fù)責(zé)制定中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃。6 / 88部門職能：成本管理體系、成本規(guī)劃、成本動(dòng)態(tài)管理、項(xiàng)目預(yù)結(jié)算、采購(gòu)管理、工程合同管理、成本分析及效益評(píng)價(jià)1．成本管理體系? 負(fù)責(zé)建立和完善公司成本控制體系；? 負(fù)責(zé)編制咨詢合同標(biāo)準(zhǔn)化體系；? 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實(shí)施；? 負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本；? 配合項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行責(zé)任成本的分解與考核；? 負(fù)責(zé)建立成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制。3．成本動(dòng)態(tài)管理? 配合完成對(duì)重大的或超出限額的設(shè)計(jì)變更的評(píng)審工作； ? 負(fù)責(zé)定期對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項(xiàng)目公司（部）每月提供的動(dòng)態(tài)成本報(bào)告，對(duì)可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警；? 負(fù)責(zé)收集、整理各項(xiàng)目公司（部）的有關(guān)成本信息，并對(duì)成本信息進(jìn)行匯總及甄別。5．采購(gòu)管理? 負(fù)責(zé)管理戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)，主持供應(yīng)商的資質(zhì)預(yù)審及評(píng)價(jià)；? 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善造價(jià)咨詢類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)；? 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司（部）提供的《項(xiàng)目設(shè)備及材料采購(gòu)總體計(jì)劃》 ；? 根據(jù)項(xiàng)目公司（部）提供的《材料設(shè)備采購(gòu)配合計(jì)劃》 ，主持公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)工作；? 負(fù)責(zé)跟蹤市場(chǎng)材料價(jià)格，建立和維護(hù)材料價(jià)格信息庫(kù)；? 負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書，并對(duì)各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書進(jìn)行評(píng)價(jià)；? 主持公司招標(biāo)項(xiàng)目合同洽談。7．成本分析及效益評(píng)估? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；? 負(fù)責(zé)收集、整理各項(xiàng)目的效益評(píng)價(jià)報(bào)告，編制《項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)報(bào)告》 。部門職能：采購(gòu)管理配合、工程過(guò)程管理配合、設(shè)計(jì)管理配合、工程技術(shù)支持、技術(shù)資料管理、工程管理指引制訂及維護(hù)1．采購(gòu)管理配合? 配合進(jìn)行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)。3．設(shè)計(jì)管理配合? 配合對(duì)建筑方案進(jìn)行結(jié)構(gòu)選型；? 配合編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 ；? 配合對(duì)設(shè)計(jì)單位的結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進(jìn)行優(yōu)化；? 配合對(duì)設(shè)計(jì)各階段的階段性成果進(jìn)行審核；? 配合完成圖紙內(nèi)部審查；? 配合完成施工圖的圖紙會(huì)審和技術(shù)交底。? 負(fù)責(zé)更新維護(hù)工程類供應(yīng)商信息數(shù)據(jù)；? 負(fù)責(zé)提出新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備選用的建議。 7．工程管理指引制訂及維護(hù)? 負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)指引（建筑專業(yè)除外）的制訂及維護(hù)；? 負(fù)責(zé)工程管理指引的制訂及維護(hù)。 部門職能：項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)配合、設(shè)計(jì)研究、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系及供應(yīng)商管理1．項(xiàng)目規(guī)劃? 配合編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 ；? 配合編制《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》 ；? 配合編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 。10 / 883．設(shè)計(jì)研究? 負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系中建筑專業(yè)相關(guān)內(nèi)容的制訂；? 負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與營(yíng)銷策劃部一起建立并完善專家人才庫(kù)；? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；? 負(fù)責(zé)建立設(shè)計(jì)案例信息庫(kù)，并進(jìn)行分析整理；? 負(fù)責(zé)跟蹤國(guó)內(nèi)外建筑規(guī)劃動(dòng)態(tài)，進(jìn)行研究及創(chuàng)新。（六）營(yíng)銷策劃部部門使命：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場(chǎng)營(yíng)銷策劃理念和策劃水平，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流，極大地滿足客戶需求。3．市場(chǎng)研究? 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善營(yíng)銷類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫(kù)；? 負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與產(chǎn)品研究部一起建立并完善專家人才庫(kù)；? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；? 負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研及政策研究，定期形成《市場(chǎng)分析報(bào)告》 ；? 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目相關(guān)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人交流總結(jié)，提高營(yíng)銷專業(yè)水平；? 負(fù)責(zé)制訂科學(xué)的營(yíng)銷管理體制，推進(jìn)營(yíng)銷職能創(chuàng)新。5．標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷合同體系管理? 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷合同體系。部門職能：財(cái)務(wù)管理制度管理、會(huì)計(jì)核算、融資管理、全面預(yù)算管理、財(cái)務(wù)分析與公司決策支持、稅務(wù)管理、權(quán)益性投資管理和審計(jì)、財(cái)務(wù)檔案與內(nèi)部管理12 / 881．財(cái)務(wù)管理制度管理? 負(fù)責(zé)根據(jù)國(guó)家財(cái)會(huì)法律法規(guī)，結(jié)合公司管理需要，建立和完善公司各種財(cái)務(wù)管理制度。3．融資管理? 負(fù)責(zé)制定并平衡公司資金計(jì)劃；? 負(fù)責(zé)公司日常資金調(diào)度，確保公司營(yíng)運(yùn)資金需求；? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)融資業(yè)務(wù)；? 負(fù)責(zé)金融機(jī)構(gòu)關(guān)系維護(hù)；? 負(fù)責(zé)資本市場(chǎng)及融資創(chuàng)新的研究管理；? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目按揭銀行的選擇與業(yè)務(wù)合作。5．財(cái)務(wù)分析與公司決策支持? 負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)狀況分析，提供管理報(bào)表；? 負(fù)責(zé)審核各類經(jīng)濟(jì)合同，提供戰(zhàn)術(shù)性決策支持，對(duì)經(jīng)濟(jì)合13 / 88同的財(cái)務(wù)條款提出建議，把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；? 配合編制《項(xiàng)