【正文】 ．中航會管理u 負責中航會的策劃、設立及后期會務工作；u 負責中航會的推廣工作；u 負責中航會會刊的策劃及出版工作；u 負責中航會會員活動的策劃及實施；u 負責中航會運作過程中與中航系統(tǒng)其他單位的協(xié)調(diào)工作。3．投訴處理u 負責與項目公司（部）進行對接，參與工程竣工驗收；u 成立項目售后維修小組，負責售后維修工作；u 配合完成物業(yè)管理方案的審核工作；u 負責受理客戶投訴；u 負責與客戶洽談解決方案，并組織協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門進行處理； u 負責項目公司（部）解散后，維修工程款項的管理；u 組織各部門使用客戶服務軟件；u 負責對客戶投訴處理的結(jié)果進行回訪；u 負責記錄客戶投訴信息，并管理客戶投訴檔案； u 負責定期對客戶投訴進行分析。部門職能：項目策劃配合、銷售事務管理、投訴處理、客戶關(guān)系管理、中航會管理、客戶服務體系、客服信息分析、法務管理、客戶危機管理．項目策劃配合u 配合編制《項目開發(fā)綱要》；u 配合完成營銷推廣策劃方案的制定工作。8．財務檔案與內(nèi)部管理u 負責公司會計檔案管理，確保檔案的完整與安全；u 負責維護財務軟件的正常運行及數(shù)據(jù)安全；u 負責公司財務印章、有價證券、票據(jù)及貸款等經(jīng)濟合同的管理。6．稅務管理u 負責辦理公司日常納稅業(yè)務以及其他稅務事項；u 負責公司稅務籌劃；u 負責開發(fā)項目稅務籌劃；u 負責項目公司稅務工作。4．全面預算管理u 負責公司全面預算的編制與控制；u 配合確定公司經(jīng)營目標；u 配合編制經(jīng)營計劃；u 負責動態(tài)跟蹤調(diào)整資金計劃。2．會計核算u 負責辦理日常核算業(yè)務；u 負責辦理日常出納業(yè)務；u 負責財務會計報告的編制和報送；u 負責公司年度財務報告社會審計工作。（七）財務部：部門使命：以前瞻性視野，研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)資本運營理念和方法，構(gòu)建和完善滿足公司項目需求的資金運作平臺。4．品牌策劃及建設u 負責公司品牌規(guī)劃戰(zhàn)略的制定和實施；u 負責公司品牌宣傳標準件體系的建立和落實；u 組織各項目參加大型房地產(chǎn)展會。部門職能：項目策劃、項目營銷、市場研究、品牌策劃及建設、標準化營銷合同體系管理．項目策劃u 配合編制《項目可行性研究報告》；u 配合編制《項目開發(fā)綱要》；2．項目營銷u 配合完成《營銷推廣策劃方案》的制定及評審工作；u 配合完成營銷策劃公司的選擇評審工作；u 配合完成廣告策劃公司的選擇評審工作；u 配合完成《營銷費用預算》的制定及評審工作。4．標準化設計合同體系及供應商管理u 負責建立和完善標準化設計合同體系；u 負責維護和完善設計類戰(zhàn)略供應商信息庫。2．設計配合u 配合對設計各階段的階段性成果進行審核。（五）產(chǎn)品研究部部門使命：跟蹤當今世界建筑潮流，研究和創(chuàng)新滿足市場需求的產(chǎn)品，以前瞻性視野，創(chuàng)造最具價值的生活空間。6．技術(shù)資料管理u 負責對項目工程技術(shù)、施工資料管理的督促、檢查；u 配合項目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。5．工程技術(shù)支持u 配合編制《項目可行性研究報告》；u 配合編制《項目開發(fā)綱要》；u 參與完成大型設備或主要材料的現(xiàn)場驗收工作；u 配合進行《施工組織設計》評審；u 配合完成對重大的或超出限額的設計變更的評審工作；u 負責在工程全過程中對工程重大技術(shù)問題提供專業(yè)支持；u 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗；u 負責新技術(shù)、新工藝在實際工程中的推廣和應用；u 配合處理重大投訴，提供工程技術(shù)解決方案。2．工程過程管理配合u 負責定期對各項目工程進度、質(zhì)量、安全文明施工情況進行督察，并督促項目公司（部）進行整改；u 配合項目各階段的工程驗收；u 負責收集總結(jié)工程信息，建立和完善工程案例信息庫。（四）工程技術(shù)部： 部門使命：跟蹤當今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新工程技術(shù)管理理念和方法，以前瞻性視野提升公司工程管理水平。6．工程合同管理u 負責建立和完善標準化工程合同體系。4．項目預結(jié)算u 負責造價咨詢公司評標選定工作；u 負責編制各項目的《項目結(jié)算計劃》；u 負責各項目結(jié)算工作；u 負責對各項目預算實行備案抽查；u 負責編制《工程結(jié)算分析報告》。2．成本規(guī)劃u 配合編制《項目可行性研究報告》；u 配合進行產(chǎn)品方案比選，提交不同設計方案的《方案甄選成本測算報告》；u 配合編制《項目開發(fā)綱要》；u 主持編制《項目目標成本》；u 主持編制《項目限額設計標準》。5．政策研究及市場研究u 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗；u 負責研究國內(nèi)外房地產(chǎn)相關(guān)政策，并分析由此產(chǎn)生的影響；u 負責研究目標開發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息；（三）合約成本部部門使命：跟蹤當今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新成本控制理念和方法，以前瞻性視野提升公司成本管理水平。3．項目土地獲取u 負責確定商務條件，提出商務談判方案；u 負責與相關(guān)各方的商務談判工作；u 負責簽訂土地使用合同；u 負責辦理《土地證》等相關(guān)手續(xù)。部門職能：土地信息收集及評估、可行性研究分析、項目土地獲取、戰(zhàn)略管理、政策研究及市場研究．土地信息收集及評估u 負責收集目標地塊信息，建立土地信息庫；u 負責建立土地信息選擇標準體系；u 負責評估并初步確定拓展目標。5．知識管理u 負責督促各相關(guān)部門進行基礎(chǔ)研究知識庫分類，并協(xié)助建立相關(guān)知識庫；u 負責建立知識管理的配套管理措施，設立知識貢獻獎勵制度，激勵知識貢獻和知識創(chuàng)新；u 負責公司統(tǒng)計報表的編制和報送。3．流程管理u 負責建立、實施、完善公司流程管理體系； u 主持公司定期和不定期的流程修訂工作。部門職責：綜合計劃管理、部門績效考核、流程管理、公共關(guān)系管理、統(tǒng)計信息管理．綜合計劃管理u 負責落實董事會下發(fā)的綜合計劃；u 負責制定公司年度綜合計劃，并分解到各項目公司（部）及各職能部門；u 主持編制公司與各項目公司（部）、職能部門的目標責任書，并組織簽訂；u 負責跟蹤、調(diào)整及協(xié)調(diào)各項目公司（部）季度計劃、職能部門月度計劃以及項目總體計劃；u 負責設計及收集整理各項目公司（部）月度綜合報表。3． 招標委員會：u 負責公司招標項目的確定，保證招標的合理性；u 負責招標過程中的開標、評標、定標的決策性工作；4． 定價咨詢委員會：u 負責對項目銷售定價及其他相關(guān)指標進行專業(yè)評審。（二） 公司委員會定義：1． 投資咨詢委員會：u 負責公司項目投資方面的評審和決策。五、 職能部門是公司重要的專業(yè)服務力量，負責在設計、工程管理、營銷等工作中提供專業(yè)技術(shù)支持服務，加強對項目運作過程中安全、進度、質(zhì)量和成本的控制，規(guī)避經(jīng)營風險，發(fā)揮服務和監(jiān)督的作用。因此由公司職能部門直接負責項目拓展及客戶服務工作，并在項目前期策劃階段對工作成果進行控制和評審，保證項目運作水平。三、 運用公司專業(yè)能力，規(guī)避開發(fā)經(jīng)營風險。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的運作管理模式第一部分 指導準則一、指導準則第二部分 部門職責一、說明二、職能部門工作職責三、項目公司（部）工作職責第三部分 項目開發(fā)工作流程一、工作流程示意圖(一)項目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責(二)項目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責(三)設計管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(四)工程管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(五)營銷管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(六)客戶服務工作流程及各相關(guān)部門工作職責二、項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點控制表第四部分 項目管理辦法及審批權(quán)限一、項目管理辦法二、重大業(yè)務評審規(guī)定三、本地項目管理審批權(quán)限表四、異地項目管理審批權(quán)限表第一部分 指導準則一、 深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產(chǎn)公司整體平移形成的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，全面負責原中航地產(chǎn)中航苑外地產(chǎn)業(yè)務及南光地產(chǎn)業(yè)務的經(jīng)營管理工作。二、 公司實行以項目公司（部）制為管理主線的運作模式，強調(diào)高 效率、高質(zhì)量運作，加快“實現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過程。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中的風險，除了政策和行業(yè)周期風險外，首先來自于項目拓展環(huán)節(jié)，其次在于項目策劃定位環(huán)節(jié)，第三就是開發(fā)建設過程中設計、工程、營銷等工作質(zhì)量所帶來的風險。四、 項目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務指揮系統(tǒng)運作，明確責、權(quán)、利，提高工作效率，加快項目運作速度，縮短資金占用周期，全面負責項目經(jīng)營管理，實現(xiàn)經(jīng)營目標。第二部分 部門職責一、 說明（一） 術(shù)語解釋：1． 負責：屬于本部門事務，由本部門承擔責任，可請求其他部門配合；2． 主持：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門牽頭并承擔相關(guān)責任；3． 組織：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門承擔協(xié)調(diào)責任；4． 配合：不承擔主要責任，但必須在負責者領(lǐng)導下參與此項工作并承擔相關(guān)責任；5． 參與：參加相關(guān)工作過程，本部門不承擔責任。2． 策劃、方案評審委員會：u 負責對項目的定位進行專業(yè)評審；u 負責對項目前期策劃成果進行專業(yè)評審；u 負責對項目方案設計成果進行專業(yè)評審。二、職能部門職責（一）運營管理部： 部門使命：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不斷提高公司管理水平，推進公司各項經(jīng)營目標的實現(xiàn)。2．部門績效考核u 負責制定各項目公司（部）和職能部門的績效考核方案；u 負責收集各職能部門的關(guān)鍵績效數(shù)據(jù)和工作目標完成情況，并組織對職能部門進行績效考核；u 根據(jù)項目節(jié)點完成情況，按季度組織對項目公司（部）的績效考核。4．公共關(guān)系管理u 負責項目拓展過程中從政府部門收集項目相關(guān)背景資料；u 配合報批報建工作；u 配合辦理項目開發(fā)相關(guān)政府批文及許可證；u 負責公司對外公共關(guān)系的日常維護；u 負責公司與政府機關(guān)之間的危機公關(guān)處理。（二）投資拓展部 部門使命：獲取和儲備公司重要的戰(zhàn)略資源土地，做好房地產(chǎn)開發(fā)資源準備和前期工作。2．可行性研究分析u 主持制訂可行性研究計劃；u 組織進行項目可行性分析；u 主持編制《項目可行性研究報告》；u 組織可行性研究報告評審。4．戰(zhàn)略管理u 負責研究地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略，并就公司戰(zhàn)略調(diào)整給予提議；u 負責制定中長期發(fā)展目標和戰(zhàn)略規(guī)劃。部門職能：成本管理體系、成本規(guī)劃、成本動態(tài)管理、項目預結(jié)算、采購管理、工程合同管理、成本分析及效益評價．成本管理體系u 負責建立和完善公司成本控制體系；u 負責編制咨詢合同標準化體系；u 負責公司項目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實施；u 負責落實項目總體目標成本；u 配合項目公司（部）進行責任成本的分解與考核；u 負責建立成本監(jiān)控預警機制。3．成本動態(tài)管理u 配合完成對重大的或超出限額的設計變更的評審工作； u 負責定期對項目成本進行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標成本的情況進行預警；u 負責收集、整理各項目公司（部）的有關(guān)成本信息，并對成本信息進行匯總及甄別。5．采購管理u 負責管理戰(zhàn)略供應商信息庫，主持供應商的資質(zhì)預審及評價；u 負責維護和完善造價咨詢類戰(zhàn)略供應商信息庫；u 負責審核項目公司（部）提供的《項目設備及材料采購總體計劃》；u 根據(jù)項目公司（部）提供的《材料設備采購配合計劃》，主持公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標工作；u 負責跟蹤市場材料價格，建立和維護材料價格信息庫；u 負責編制公司招標的經(jīng)濟標書，并對各投標單位的經(jīng)濟標書進行評價；u 主持公司招標項目合同洽談。7．成本分析及效益評估u 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗；u 負責收集、整理各項目的效益評價報告，編制《項目效益評價報告》。部門職能：采購管理配合、工程過程管理配合、設計管理配合、工程技術(shù)支持、技術(shù)資料管理、工程管理指引制訂及維護．采購管理配合u 配合進行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標。3．設計管理配合u 配合對建筑方案進行結(jié)構(gòu)選型；u 配合編制《項目限額設計標準》；u 配合對設計單位的結(jié)構(gòu)方案、設備選型等進行優(yōu)化；u 配合對設計各階段的階段性成果進行審核；u 配合完成圖紙內(nèi)部審查；u 配合完成施工圖的圖紙會審和技術(shù)交底。u 負責更新維護工程類供應商信息數(shù)據(jù)；u 負責提出新材料、新技術(shù)、新工藝、新設備選用的建議。 7．工程管理指引制訂及維護u 負責施工圖設計指引（建筑專業(yè)除外）的制訂及維護；u 負責工程管理指引的制訂及維護。 部門職能：項目規(guī)劃、設計配合、設計研究、標準化設計合同體系及供應商管理．項目規(guī)劃u 配合編制《項目可行性研究報告》；u 配合編制《項目開發(fā)綱要》；u 配合編制《項目限額設計標準》。3．設計研究u 負責施工圖設計標準體系中建筑專業(yè)相關(guān)內(nèi)容的制訂；u 負責聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與營銷策劃部一起建立并完善專家人才庫；u 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗；u 負責建立設計案例信息庫，并進行分析整理；u 負責跟蹤國內(nèi)外建筑規(guī)劃動態(tài)，進行研究及創(chuàng)新。（六）營銷策劃部部門使命：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場營銷策劃理念和策劃水平，引領(lǐng)市場潮流，極大地滿足客戶需求。3．市場研究u 負責維護和完善營銷類戰(zhàn)略供應商信息庫；u 負責聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與產(chǎn)品研究部一起建立并完善專家人才庫；u 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗；u 負責市場調(diào)研及政策研究，定期形成《市場分析報告》；u 負責各項目相關(guān)營銷負責人交流總結(jié)，提高營銷專業(yè)水平；u 負責制訂科學的營銷管理體制，推進營銷職能創(chuàng)新。5．標準化營銷合同體系管理u 負責建立和完善標準化營銷合同體系。