【正文】 ） 產品研究部 部門使命 ：跟蹤當今世界建 筑潮流，研究和創(chuàng)新滿足市場需求的產品，以前瞻性視野，創(chuàng)造最具價值的生活空間。 6．技術資料管理 ? 負責對項目工程技術、施工資料管理的督促、檢查； ? 配合項目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。 5．工程技術支持 ? 配合 編制《項目可行性研究報告》 ； ? 配合編制《項目開發(fā)綱要》 ； ? 參與完成 大型設備或主要材料的現(xiàn)場驗收 工作 ； ? 配合進行《施工組織設計》 評審； ? 配合完成對 重大的或超出限額的設計變更的評審 工作 ； ? 負責 在工程全過程中對工程重大技術問題提供專業(yè)支 持； ? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經(jīng)驗； ? 負責新技術、新工藝在實際工程中的推廣和應用； ? 配合處理 重大投訴，提供工程技術解決方案。 2．工程過程管理配合 ? 負責定期對各項目工程進度、質量、安全文明施工情況進行督察，并督促項目公司（部）進行整改； ? 配合 項目各階段的工程驗收； ? 負責 收集總結工程信息 ，建立和完善工程案例信息庫。 （ 四 ） 工程技術部： 部門使命： 跟蹤當今世界建筑技術潮流，研究和創(chuàng)新工程技術管理理念和方法，以前瞻性視野提升公司工程管理水平。 6．工程合同管理 ? 負責建立和完善標準化工程合同體系。 4．項目預結算 ? 負責 造價咨詢公司評標選定工作； ? 負責編制各項目的《項目結算計劃》； ? 負責各項目結算工作； ? 負責對各項目預算實行備案抽查； ? 負責 編制《 工程結算分析報告 》 。 2．成本 規(guī)劃 ? 配合 編制《項目可行性研究報告》 ； ? 配合進行產品方案比選，提交不同設計方案的《方案甄選成本測算報告》； ? 配合編制《項目開發(fā)綱要》 ； ? 主持 編制《項目目標成本》； ? 主持 編制《項目限額設計 標準 》。 5．政策研究及市場研究 ? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經(jīng)驗； ? 負責研究國內外房地產相關政策，并分析由此產生的影響； ? 負責研究目標開發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息； （ 三 ） 合約 成本 部 部門使命： 跟蹤當今世界建筑技術潮流，研究和創(chuàng)新成本控制理念和方 法，以前瞻性視野提升公司成本管理水平。 3．項目 土地獲取 ? 負責確定商務條件，提出商務談判方案； ? 負責與相關各方的商務談判工作； ? 負責簽訂土地使用合同； ? 負責辦理《土地證》等相關手續(xù)。 部門職能 ：土地信息收集及評估、可行性研究分析、項目土地獲取、 戰(zhàn)略管理、政策研究及市場研究 1．土地信息收集及評估 ? 負責收集目標地塊信息，建立土地信息庫； ? 負責建立土地信息選擇標準體系； ? 負責評估并初步確定拓展目標。 5． 知識 管理 ? 負責督促各相關部門進行基礎研究知識庫分類，并協(xié)助建立相關知識庫； ? 負責建立知識管理的配套管理措施，設立知識貢獻獎勵制度，激勵知 識貢獻和知識創(chuàng)新； ? 負責公司統(tǒng)計報表的編制和報送。 3．流程管理 ? 負責建立、實施、完善公司流程管理體系； ? 主持 公司定期和不定期的流程 修訂 工作。 部門職責 ：綜合計劃管理 、部門績效考核、流程管理、公共關系管理、統(tǒng)計信息管理 1．綜合計劃管理 ? 負責 落實董事會下發(fā)的綜合計劃； ? 負責 制定公司年度綜合計劃，并分解到各項目公司（部）及各職能部門； ? 主持 編制公司與各項目公司（部）、職能部門的目標責任書，并組織 簽訂； ? 負責跟蹤、調整及協(xié)調各項目公司（部）季度計劃、職能部門月度計劃以及項目總體計劃； ? 負責設計及收集整理各項目公司（部）月度綜合報表。 3． 招標委員會： ? 負責公司招標項目的確定，保證招標的合理性； ? 負責招標過程中的開標、評標、定標的決策性工作； 4． 定價咨詢委員會： ? 負責對項目銷售定價及其他相關指標進行專業(yè)評審。 （二） 公司委員會定義： 1． 投資咨詢委員會： ? 負責 公司項目投資方面的評審和決策。 五、 職能部門是公司重要的專業(yè)服務力量，負責在設計、工程管 理、營銷等工作中提供專業(yè)技術支持服務，加強對項目運作過程中安全、進度、質量和成本的控制，規(guī)避經(jīng)營風險，發(fā)揮服務和監(jiān)督的作用。因此由公司職能部門直接負責項目拓展及客戶服務工作，并在項目前期策劃階段對工作成果進行控制和評審，保證項目運作水平。 三、 運用公司專業(yè)能力，規(guī)避開發(fā)經(jīng) 營風險。 80 第一部分 指導準則 一、 深圳市中航地產發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產公司整體平移形成的專業(yè)地產開發(fā)公司，全面負責原中航地產中航苑外地產業(yè)務及南光地產業(yè)務的經(jīng)營管理工作。 74 三、本地項目管理審批權限表 70 二、重大業(yè)務評審規(guī)定 68 第四部分 項目管理辦法及審批權限 一、項目管理辦法 19 第三部分 項目開發(fā)工作 流程 一、工作流程示意圖 2 二 、 職能部門工作 職責 房地產 E 網(wǎng) 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 深圳中航地產房地產開發(fā)業(yè)務運作管理模式 （試行版） 深圳市中航地產發(fā)展有限公司 二 ○○ 七年五月 目 錄 第一部分 指導準則 一、指導準則 1 第二部分 部門職責 一、 說明 3 三 、 項目公司（部）工作 職責 25 (一 )項目拓展工作流程及各相關部門工作 職責 26 (二 )項目策劃工作流程 及各相關部門工作 職責 35 (三 )設計管理工作流程 及各相關部門工作 職責 42 (四 )工程管理工作流程 及各相關部門工作 職責 48 (五 )營銷管理工作流程 及各相關部門工作 職責 56 (六 )客戶服務工作流程 及各相關部門工作 職責 62 二、項目開發(fā)關鍵節(jié)點控制表 77 四、異地項目管理審批權限表 二、 公司實行以項目公司（部）制為管理主線的運作模式，強調高 效率、高質量運作，加快“實現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過程。房地產開發(fā)價值鏈中的風險，除了政策和行業(yè)周期風險外，首先來自于項目拓展環(huán)節(jié)，其次在于項目策劃定位環(huán)節(jié)，第三就是開發(fā)建設過程中設計、工程、營銷等工作質量所帶來的風險。 四、 項目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務指揮系統(tǒng)運作，明確責、權、利，提高工作效率，加快項目運作速度，縮短資金占用周期，全面負責項目經(jīng)營管理，實現(xiàn)經(jīng)營目標。 第二部分 部門職責 一、 說明 （一） 術語解釋： 1． 負責：屬于本部門事務，由本部門承擔責任，可請求其他部門配合； 2． 主持：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門牽頭并承擔相關責任； 3． 組織：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門承擔協(xié)調責任； 4． 配合： 不 承擔主要責任，但必須在負責者領導下參與此項工作并承擔相關責任； 5． 參與：參加相關工作過程，本部門不承擔責任。 2． 策劃、方案評審委員會： ? 負責對項目的定位進行專業(yè)評審； ? 負責對項目前期策劃成果進行專業(yè)評審； ? 負責對項目方案設計成果進行專業(yè)評審。 二 、職能部門職責 （一）運營管理部： 部門使命 ：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不斷提高公司管理水平，推進公司各項經(jīng)營目標的實現(xiàn)。 2．部門績效考核 ? 負責制定各項目公司（部）和職能部門的績效考核方案； ? 負責收集各職能部門的關鍵績效數(shù)據(jù)和工作目標完成情況，并組織對職能部門進行 績效考核； ? 根據(jù)項目節(jié)點完成情況，按季度組織對項目公司（部）的績效考核。 4．公共關系管理 ? 負責項目拓展過程中從政府部門收集項目相關背景資料； ? 配合 報批報建工作； ? 配合 辦理項目開發(fā)相關政府批文及許可證； ? 負責公司對外公共關系的日常維護； ? 負責公司與政府機關之間的危機公關處理。 （二）投資拓展部 部門使命 ：獲取和儲備公司重要的戰(zhàn)略資源 土地，做好房地產開發(fā)資源準備和前期工作。 2．可行性研究分析 ? 主持 制訂可行性研究計劃 ； ? 組織 進行項目可行性分析； ? 主持編制《項目 可行性研究報告 》 ； ? 組織可行性研究報告評審。 4．戰(zhàn)略管理 ? 負責研究地產板塊發(fā)展戰(zhàn)略 ， 并就公司戰(zhàn)略調整給予提議； ? 負責制定中長期發(fā)展目標和戰(zhàn)略規(guī)劃。 部門職能： 成本管理體系、成本 規(guī)劃 、成本動態(tài)管理、項目預結算、采購管理 、工程合同管理、成本分析及效益評價 1．成本管理體系 ? 負責建立和完善公司成本控制體系； ? 負責編制咨詢合同標準化體系； ? 負責公司項目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實施； ? 負責落實項目總體目標成本； ? 配合 項目公司（部）進行責任成本的分解與考核； ? 負責建立成本監(jiān)控預警機制 。 3．成本動態(tài)管理 ? 配合完成對 重大的或超出限額的設計變更的評審 工作 ； ? 負責定期對項目成本進行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標成本的情況進行預警； ? 負責收集、整理各項目公司（部）的有關成本信息，并對成本信息進行匯總及甄別。 5．采購管理 ? 負責 管理 戰(zhàn)略 供應商信息庫 ，主持 供應商的資質預審及評價； ? 負責 維護和完善 造價 咨詢類戰(zhàn)略供應商信息庫 ； ? 負責審核項目公司（部）提供的 《 項目設備及材料采購總體計劃 》 ； ? 根據(jù)項目公司（部）提供的 《 材料設備采購配合計劃 》 ， 主持 公司權限范圍內的招標工作； ? 負責跟蹤市場材料價格，建立和維護材料價格信息庫； ? 負責編制公司招標的經(jīng)濟標書，并對各投標單位的經(jīng)濟標書進行評價； ? 主持 公司招標項目合同洽談。 7．成本分析及效益評估 ? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經(jīng)驗； ? 負責收集、整理各項目的效益評價報告，編制《項目效益評價報告》。 部門職能： 采購管理 配合 、工程過程管理配合、設計管理配合、工程技術支持、 技術資料管理、工程管理指引制訂及維護 1．采購管理配合 ? 配合 進行公司權限范圍內的招標 。 3．設計管理配合 ? 配合對建筑方案進行結構選型； ? 配合編制《項目限額設計 標準 》； ? 配合對設計單位的結構方案、設備選型等進行優(yōu)化； ? 配合對設計各階段的階段性成果進行審核； ? 配合完成 圖紙內部審查； ? 配合完成 施工圖的圖紙會審和技術交底。 ? 負責更新維護工程類供應商信息數(shù)據(jù)； ? 負責 提出新材料、新技術、新工藝、新設備選用的建議。 7．工程管理指引制訂及維護 ? 負責施工圖設計指引（建筑專業(yè)除外）的制訂及維護； ? 負責工程管理指引的制訂及維護。 部門職能： 項目規(guī)劃、設計配合、設計研究、標準化設計合同體系及供應商管理 1．項目規(guī)劃 ? 配合 編制《項目可行性研究報告》 ； ? 配合編制《項目開發(fā)綱要》 ； ? 配合編制《項目限額設計 標準 》。 3．設計研究 ? 負責施工圖設計標準體系中建筑專業(yè)相關內容的制訂； ? 負責聯(lián)系相關專業(yè)人士，與營銷策劃部一起建立并完善專家 人才庫； ? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經(jīng)驗； ? 負責建立 設計 案例信息 庫 ，并進行分析整理 ； ? 負責跟蹤國內外建筑規(guī)劃動態(tài)，進行研究及創(chuàng)新。 （ 六 ） 營銷策劃部 部門使命 ：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場營銷策劃理念和策劃水平，引領市場潮流，極大地滿足客戶需求。 3．市場研究 ? 負責維護和完善營銷類戰(zhàn)略供應商信息庫； ? 負責聯(lián)系相關專業(yè)人士，與產品研究部一起建立并完善專家人才庫； ? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關專業(yè)經(jīng)驗； ? 負責市場調研及政策研究，定期形成《市場分析報告》； ? 負責各項目相關營銷負責人交流總結，提高營銷專業(yè)水平； ? 負責 制訂 科學的營銷管理體制，推進營銷職能創(chuàng)新 。 5．標準化營銷合同體系管理 ? 負責建立和完善標準化營銷合同體系。 部門職能： 財務管理制度管理、會計核算、融資管理、全面預算管理、財務分析與公司決策支持、稅務管理、權益性投資管理和審計、財務檔案與內部管理 1．財務管理制度管理 ? 負責 根據(jù)國家財會法律法規(guī)，結合公司管理需要，建立和完善公司各種財務管理制度。 3．融資管理 ? 負責制定并平衡公司資金計劃； ? 負責公司日常資金調度，確保公司營運資金需求； ? 負責項目開發(fā)的各項融資業(yè)務； ? 負責金融機構關系維護；