【正文】 體系及供應(yīng)商管理 ? 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計合同體系； ? 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善設(shè)計類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫。 2．設(shè)計配合 ? 配合對設(shè)計各階段的階段性成果進(jìn)行審核。 （ 五 ） 產(chǎn)品研究部 部門使命 ：跟蹤當(dāng)今世界建筑潮流，研究和創(chuàng)新滿足市場需求的產(chǎn)品，以前瞻性視野，創(chuàng)造最具價值的生活空間。 6．技術(shù)資料管理 ? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目工程技術(shù)、施工資料管理的督促、檢查； ? 配合項(xiàng)目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。 5．工程技術(shù)支持 ? 配合 編制《項(xiàng)目可行性研究報告》 ； 13 ? 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 ； ? 參與完成 大型設(shè)備或主要材料的現(xiàn)場驗(yàn)收 工作 ； ? 配合進(jìn)行《施工組織設(shè)計》 評審； ? 配合完成對 重大的或超出限額的設(shè)計變更的評審 工作 ； ? 負(fù)責(zé) 在工程全過程中對工程重大技術(shù)問題提供專業(yè)支持； ? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)； ? 負(fù)責(zé)新技術(shù)、 新工藝在實(shí)際工程中的推廣和應(yīng)用； ? 配合處理 重大投訴，提供工程技術(shù)解決方案。 2．工程過程管理配合 ? 負(fù)責(zé)定期對各項(xiàng)目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn)行督察，并督促項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行整改； ? 配合 項(xiàng)目各階段的工程驗(yàn)收； ? 負(fù)責(zé) 收集總結(jié)工程信息，建立和完善工程案例信息庫。 （ 四 ） 工程技 術(shù)部： 部門使命： 跟蹤當(dāng)今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新工程技術(shù)管理理念和方法，以前瞻性視野提升公司工程管理水平。 6．工程合同管理 ? 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化工程合同體系。 4．項(xiàng)目預(yù)結(jié)算 ? 負(fù)責(zé) 造價咨詢公司評標(biāo)選定工作； ? 負(fù)責(zé)編制各項(xiàng)目的《項(xiàng)目結(jié)算計劃》； ? 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目結(jié)算工作； ? 負(fù)責(zé)對各項(xiàng)目預(yù)算實(shí)行備案抽查； ? 負(fù)責(zé) 編制《 工程結(jié)算分析報告 》 。 2．成本 規(guī)劃 ? 配合 編制《項(xiàng)目可行性研究報告》 ； ? 配合進(jìn)行產(chǎn)品方案比選，提交不同設(shè)計方案的《方案甄選成本測算報告》； ? 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 ； 10 ? 主持 編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本》； ? 主持 編制《項(xiàng)目限額設(shè)計 標(biāo)準(zhǔn) 》。 5．政策研究及市場研究 ? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)； ? 負(fù)責(zé)研究國內(nèi)外房地產(chǎn)相關(guān)政策，并分析由此產(chǎn)生的影響； 9 ? 負(fù)責(zé)研究目標(biāo)開發(fā)區(qū)域的宏觀環(huán)境和城市總體規(guī)劃等信息； （ 三 ） 合約 成本 部 部門使命： 跟蹤當(dāng)今世界建筑技術(shù)潮流，研究和創(chuàng)新成本控制理念和方法，以前瞻性視野提升公司成本管理水平。 3．項(xiàng)目土地獲取 ? 負(fù)責(zé)確定商務(wù)條件，提出商務(wù)談判方案； ? 負(fù)責(zé)與相關(guān)各方的商務(wù)談判工 作； ? 負(fù)責(zé)簽訂土地使用合同； ? 負(fù)責(zé)辦理《土地證》等相關(guān)手續(xù)。 部門職能 ：土地信息收集及評估、可行性研究分析、項(xiàng)目土地獲取、 戰(zhàn)略管理、 政策研究及市場研究 ．土地信息收集及評估 ? 負(fù)責(zé)收集目標(biāo)地塊信息，建立土地信息庫； ? 負(fù)責(zé)建立土地信息選擇標(biāo)準(zhǔn)體系； ? 負(fù)責(zé)評估并初步確定拓展目標(biāo)。 5． 知識 管理 ? 負(fù)責(zé)督促各相關(guān)部門進(jìn)行基礎(chǔ)研究知識庫分類，并協(xié)助建立相關(guān)知識庫； ? 負(fù)責(zé)建立知識管理的配套管理措施，設(shè)立知識貢獻(xiàn)獎勵制度，激勵知識貢獻(xiàn)和知識創(chuàng)新； ? 負(fù)責(zé)公司統(tǒng)計報表的編制和報送。 3．流程管理 ? 負(fù)責(zé)建立、實(shí)施、完善公司流程管理體系； ? 主持 公司定期和不定期的流程 修訂 工作。 部門職責(zé) ：綜合計劃管理、部門績效考核、流程管理、公共關(guān)系管理、統(tǒng)計信息管理 ．綜合計劃管理 ? 負(fù)責(zé) 落實(shí)董事會下發(fā)的綜合計劃； ? 負(fù)責(zé) 制定公司年度綜合計劃，并分解到各項(xiàng)目公司（部）及各職能部門； ? 主持 編制公司與各項(xiàng)目公司（部）、職能部門的目標(biāo)責(zé)任書， 并組織 簽訂； ? 負(fù)責(zé)跟蹤、調(diào)整及協(xié)調(diào)各項(xiàng)目公司（部）季度計劃、職能部門月度計劃以及項(xiàng)目總體計劃； ? 負(fù)責(zé)設(shè)計及收集整理各項(xiàng)目公司（部）月度綜合報表。 4 3． 招標(biāo)委員會： ? 負(fù)責(zé)公司招標(biāo)項(xiàng)目的確定，保證招標(biāo)的合理性； ? 負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中的開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)的決策性工作； 4． 定價咨詢委員會： ? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目銷售定價及其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行專業(yè)評審。 （二） 公司委員會定義： 1． 投資咨詢委員會： ? 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目投資方面的評審和決策。 3 五、 職能部門是公司重要的專業(yè)服務(wù)力量，負(fù)責(zé)在設(shè)計、工程管理、營銷等工作中提供專業(yè)技術(shù)支持服務(wù)，加強(qiáng)對項(xiàng)目運(yùn)作過程中安全、進(jìn)度、質(zhì)量和成本的控制，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，發(fā)揮服務(wù)和監(jiān)督的作用。因此由公司職能部門直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展及客戶服務(wù)工作，并在項(xiàng)目前期策劃階段對工作成果進(jìn)行控制和評審，保證項(xiàng)目運(yùn)作水平。 三、 運(yùn)用公司專業(yè)能力，規(guī)避開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險。1 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 的 運(yùn)作管理模式 第一部分 指導(dǎo)準(zhǔn)則 一、指導(dǎo)準(zhǔn)則 第二部分 部門職責(zé) 一、說明 二、職能部門工作職責(zé) 三、項(xiàng)目公司（部）工作職責(zé) 第三部分 項(xiàng)目開發(fā)工作流程 一、工作流程示意圖 (一 )項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) (二 )項(xiàng)目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) (三 )設(shè)計管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) (四 )工程管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) (五 )營銷管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) (六 )客戶服務(wù)工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 二、項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制表 第四部分 項(xiàng)目管理辦法及審批權(quán)限 2 一、項(xiàng)目管理辦法 二、重大業(yè)務(wù)評審規(guī)定 三、本地項(xiàng)目管理審批權(quán)限表 四、異地項(xiàng)目管理審批權(quán)限表 第一部分 指導(dǎo)準(zhǔn)則 一、 深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產(chǎn)公司整體平移形成的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，全面負(fù)責(zé)原中航地產(chǎn)中航苑外地產(chǎn)業(yè)務(wù)及南光地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理工作。 二、 公司實(shí)行以項(xiàng)目公司（部）制為管理主線的運(yùn)作模式，強(qiáng)調(diào)高 效率、高質(zhì)量運(yùn)作，加快“實(shí)現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過程。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中的風(fēng)險，除了政策和行業(yè)周期風(fēng)險外，首先來自于 項(xiàng)目拓展環(huán)節(jié)，其次在于項(xiàng)目策劃定位環(huán)節(jié)，第三就是開發(fā)建設(shè)過程中設(shè)計、工程、營銷等工作質(zhì)量所帶來的風(fēng)險。 四、 項(xiàng)目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務(wù)指揮系統(tǒng)運(yùn)作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項(xiàng)目運(yùn)作速度，縮短資金占用周期，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。 第二部分 部門職責(zé) 一、 說明 （一） 術(shù)語解釋： 1． 負(fù)責(zé)：屬于本部門事務(wù)，由本部門承擔(dān)責(zé)任，可請求其他部門配合； 2． 主持：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門牽頭并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任； 3． 組織：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門承擔(dān)協(xié)調(diào)責(zé)任； 4． 配合： 不 承擔(dān)主要責(zé)任，但必須在負(fù)責(zé)者領(lǐng)導(dǎo)下參與此項(xiàng)工作并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任； 5． 參與：參加相關(guān)工作過程，本部門不承擔(dān)責(zé)任。 2． 策劃、方案評審委員會： ? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的定 位進(jìn)行專業(yè)評審； ? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目前期策劃成果進(jìn)行專業(yè)評審； ? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目方案設(shè)計成果進(jìn)行專業(yè)評審。 5 二 、職能部門職責(zé) （一）運(yùn)營管理部： 部門使命 ：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不斷提高公司管理水平，推進(jìn)公司各項(xiàng)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 2．部門績效考核 ? 負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)目公司（部）和職能部門的績效考核方案； 6 ? 負(fù)責(zé)收集各職能部門的關(guān)鍵績效數(shù)據(jù)和工作目標(biāo)完成情況，并組織對職能部門進(jìn)行績效考核； ? 根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況，按季度組織對項(xiàng)目公司（部）的績效考核。 4．公共關(guān)系管理 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展過程中從政府部門收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料； ? 配合 報批報建工作； ? 配合 辦理項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)政府批文及許可證； ? 負(fù)責(zé)公司對外公共關(guān)系的日常維護(hù)； ? 負(fù)責(zé)公司與政府機(jī)關(guān)之間的危機(jī)公關(guān)處理。 7 （二）投資拓展部 部門使命 ：獲取和儲備公司重要的戰(zhàn)略資源 土地，做好房地產(chǎn)開發(fā)資源準(zhǔn)備和前期工作。 8 2．可行性研究分析 ? 主持 制訂可行性研究計劃 ； ? 組織 進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析； ? 主持編制《項(xiàng)目 可行性研究報告 》 ； ? 組織可行性研究報告評審。 4．戰(zhàn)略管理 ? 負(fù)責(zé)研究地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略 ， 并就公司戰(zhàn)略調(diào)整給予提議； ? 負(fù)責(zé)制定中長期發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃。 部門職能： 成本管理體系、成本 規(guī)劃 、 成本動態(tài)管理、項(xiàng)目預(yù)結(jié)算、采購管理 、 工程合同管理、成本分析及效益評價 ．成本管理體系 ? 負(fù)責(zé)建立和完善公司成本控制體系； ? 負(fù)責(zé)編制咨詢合同標(biāo)準(zhǔn)化體系； ? 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實(shí)施； ? 負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本； ? 配合 項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行責(zé)任成本的分解與考核； ? 負(fù)責(zé)建立成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制 。 3．成本動態(tài)管 理 ? 配合完成對 重大的或超出限額的設(shè)計變更的評審 工作 ； ? 負(fù)責(zé)定期對項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項(xiàng)目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警； ? 負(fù)責(zé)收集、整理各項(xiàng)目公司（部）的有關(guān)成本信息，并對成本信息進(jìn)行匯總及甄別。 5．采購管理 ? 負(fù)責(zé) 管理 戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫 ，主持 供應(yīng)商的資質(zhì)預(yù)審及評價； ? 負(fù)責(zé) 維護(hù)和完善 造價 咨詢類戰(zhàn)略供應(yīng) 商信息庫 ； 11 ? 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司（部）提供的 《 項(xiàng)目設(shè)備及材料采購總體計劃 》 ； ? 根據(jù)項(xiàng)目公司（部）提供的 《 材料設(shè)備采購配合計劃 》 ， 主持 公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)工作； ? 負(fù)責(zé)跟蹤市場材料價格，建立和維護(hù)材料價格信息庫； ? 負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書，并對各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書進(jìn)行評價； ? 主持 公司招標(biāo)項(xiàng)目合同洽談。 7．成本分析及效益評估 ? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)； ? 負(fù)責(zé)收集、整理各項(xiàng)目的效益評價報告，編制《項(xiàng)目效益評價報告》。 12 部門職能： 采購管理 配合 、工程過程管理配合、設(shè)計管理配合、工程技術(shù)支持、技術(shù)資料管理、工程管理指引制訂及維護(hù) ．采購管理配合 ? 配合 進(jìn)行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo) 。 3．設(shè)計管理配合 ? 配合對建筑方案進(jìn)行結(jié)構(gòu)選型； ? 配合編制《項(xiàng)目限額設(shè)計 標(biāo)準(zhǔn) 》； ? 配合對設(shè)計單位的結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進(jìn)行優(yōu)化； ? 配合對設(shè)計各階段的階段性成果進(jìn)行審核； ? 配合完成 圖紙內(nèi)部審查； ? 配合完成 施工圖的圖紙會審和技術(shù)交底。 ? 負(fù)責(zé)更新維護(hù)工程類供應(yīng)商信息數(shù)據(jù)； ? 負(fù)責(zé) 提出新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備選用的建議。 7．工程管理指引制訂及維護(hù) ? 負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計指引（建筑專業(yè)除外）的制訂及維護(hù)； 14 ? 負(fù)責(zé)工程管理指引的制訂及維護(hù)。 部門職能： 項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計配合、設(shè)計研究、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計合同體系及供應(yīng)商管理 ．項(xiàng)目規(guī)劃 ? 配合 編制《項(xiàng)目可行性研究報告》 ； ? 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 ； ? 配合編制《項(xiàng)目限額設(shè)計 標(biāo)準(zhǔn) 》。 3．設(shè)計研究 ? 負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)體系中建筑專業(yè)相關(guān)內(nèi)容的制訂； ? 負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與營銷策劃部一起建立并完善專家人才庫； ? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報會議，積累15 相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)； ? 負(fù)責(zé)建立 設(shè)計案例信息 庫 ，并進(jìn)行分析整理 ； ? 負(fù)責(zé)跟蹤國內(nèi)外建筑規(guī)劃動態(tài)，進(jìn)行研究及創(chuàng)新。 （ 六 ） 營銷策劃部 部門使命 ：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場營銷策劃理念和策劃水平，引領(lǐng)市場潮流，極大地滿足客戶需求。 3．市場研究 ? 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善營銷類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫； ? 負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與產(chǎn)品研究部一起建立并完善專家人才庫； ? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)； ? 負(fù)責(zé)市場調(diào)研及政策研究，定期形成《市場分析報告》； ? 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目相關(guān)營銷負(fù)責(zé)人交流總結(jié)，提高營銷專業(yè)水平； ? 負(fù)責(zé) 制訂 科學(xué)的營銷管理體制，推進(jìn)營銷職能創(chuàng)新 。 5． 標(biāo)準(zhǔn)化營銷合同體系管理 ? 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化營銷合同體系。 部門職能： 財務(wù)管理制度管理、會計核算、融資管理、全面預(yù)算管理、財務(wù)分析與公司決策支持、稅務(wù)管理、權(quán)益性投資管理和審計、財務(wù)檔案與內(nèi)部管理 ．財務(wù)管理制度管理 ? 負(fù)責(zé) 根據(jù)國家財會法律法規(guī)，結(jié)合公司管理需要，建立和完善公司各種財務(wù)管理制度。 3．融資管理 ? 負(fù)責(zé)制定并平衡公司資金計劃； ? 負(fù)責(zé)公司日常資金調(diào)度，確保公司營運(yùn)資金需求； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)融資業(yè)務(wù)； ? 負(fù)責(zé)金融機(jī)構(gòu)關(guān)系維護(hù)； 18 ? 負(fù)責(zé)資本市場及融資創(chuàng)新的研究管理； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目按揭銀行的選擇與業(yè)務(wù)合作。 5．財務(wù)分析與公司決策支持 ? 負(fù)責(zé)公司財務(wù)狀況