【正文】 開發(fā)綱要階段，負(fù)責(zé) 深化《項目可行性研究報告》中《初步項目總體開 發(fā)計劃》、《 初步 策劃定位報告》 （含市場定位和產(chǎn)品定位） 、《初步產(chǎn)品建議書》、《風(fēng)險控制》（初稿）、《成本測算報告》 ，匯總 財務(wù)部提供的《財務(wù)分析及資金計劃》 整理形成《項目開發(fā)綱要》。 . 在《項目開發(fā)綱要》通過審核后，正式進入工程前期準(zhǔn)備階段。 . 在各個設(shè)計階段中后期，組織相關(guān)單位部門對設(shè)計成果進行評審。 設(shè)計管理各部門工作職責(zé) 1. 項目公司（部） ／項目前期策劃小組 ： . 設(shè)計準(zhǔn)備工作： 在設(shè)計前期準(zhǔn)備階段，制定完成《項目設(shè)計工作總體計劃》，并且在各個設(shè)計階段前期編制相應(yīng)的設(shè)計任務(wù)書。 . 負(fù)責(zé)組織施工圖會審交底和工程現(xiàn)場施工準(zhǔn)備工作 。 . 工程技術(shù)部： . 配合進行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)。 . 配合辦理工程手續(xù)： 配合 項目公司（部）辦理工程施工中需要的各類政府批文和許可證。 4. 工作程序 . 施工準(zhǔn)備： . 項目公司（部） 負(fù)責(zé) 編制 《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》及《材料設(shè)備采購配合計劃》， 并交由 合約成本部 審核； . 合約成本部 根據(jù) 《材料設(shè)備采購配合計劃》 組織總包招標(biāo)； . 項目公司（部）組織監(jiān)理單位招標(biāo)； . 項目公司（部）負(fù)責(zé)組織審核施工單位提供的《施工組織設(shè)計》； . 項目公司（部 ）負(fù)責(zé)組織施工單位進行施工圖會審交底； . 項目公司（部）負(fù)責(zé)完成施工現(xiàn)場準(zhǔn)備工作，并與運營管理部配合辦理開工所需的各種政府批文和許可證。 . 負(fù)責(zé) 根據(jù)施工合同及相關(guān)流程規(guī)定，安排資金，及時支付工程款。 3. 運營管理部： . 配合辦理報批報建手續(xù)： 在項目公司（部）報文后，由運營管理部協(xié)調(diào)相關(guān)政府部門，加快報建速度。 . 工程技術(shù)部： . 在設(shè)計的各個階段， 配合 對設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量提出明確目標(biāo)，控制主要設(shè)計參數(shù)，提出設(shè)計優(yōu)化意見。 . 參與評審： 參與《項目開發(fā)綱要》評審，提供產(chǎn)品設(shè)計方面專業(yè)支持。 4. 工作程序 . 策劃前期準(zhǔn)備 . 項目前期策劃小組成員進行 詳細(xì)的 現(xiàn)場踏勘和范圍內(nèi)市場調(diào)研，收集與項目相關(guān)的各項目信息 ，深化《 初步 策劃定位報告》，編制《策劃定位報告》 。 . 辦理土地獲取手續(xù)： 負(fù)責(zé)按照公司審批通過的項目合作條件，辦理土地獲取手續(xù)，取得項目開發(fā)權(quán)益，并負(fù)責(zé)合作條件的實施和跟蹤。 . 財務(wù)部： . 在項目可行性研究階段介入，根據(jù) 項目前期策劃小組 提供的成本、 開發(fā)計劃 等材料，完成 財務(wù)預(yù)測 和相關(guān) 財務(wù) 分析。 3）銷售 管理 ? 負(fù)責(zé)預(yù)售查丈和竣工查丈； ? 負(fù)責(zé)辦理商品房預(yù)售申請，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》； 35 ? 負(fù)責(zé)簽訂認(rèn)購協(xié)議； ? 負(fù)責(zé)向 客戶服務(wù)部移交客戶資料 ，并配合 客戶服務(wù)部與客戶簽訂銷售合同； ? 與客戶服務(wù)部共同負(fù)責(zé) 銷售代理公司的管理和評估。 說明： 確定項目拓展意向后，由公司指定人員牽頭成立項目前期策劃小組進 行項目前期策劃工作，至項目公司（部）成立。 6． 客戶服務(wù)體系 ? 負(fù)責(zé)編制銷售合同補充條款； ? 負(fù)責(zé)制定客戶滿意度調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)； ? 負(fù)責(zé)制定售后管理制度及客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 17 （ 七 ） 財務(wù)部： 部門使命： 以前瞻性視野，研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)資本運營理念和方法，構(gòu)建和完善滿足公司項目需求的資金運作平臺。 2．工程過程管理配合 ? 負(fù)責(zé)定期對各項目工程進度、質(zhì)量、安全文明施工情況進行督察，并督促項目公司（部）進行整改； ? 配合 項目各階段的工程驗收； ? 負(fù)責(zé) 收集總結(jié)工程信息，建立和完善工程案例信息庫。 5． 知識 管理 ? 負(fù)責(zé)督促各相關(guān)部門進行基礎(chǔ)研究知識庫分類，并協(xié)助建立相關(guān)知識庫； ? 負(fù)責(zé)建立知識管理的配套管理措施，設(shè)立知識貢獻獎勵制度，激勵知識貢獻和知識創(chuàng)新； ? 負(fù)責(zé)公司統(tǒng)計報表的編制和報送。1 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 的 運作管理模式 第一部分 指導(dǎo)準(zhǔn)則 一、指導(dǎo)準(zhǔn)則 第二部分 部門職責(zé) 一、說明 二、職能部門工作職責(zé) 三、項目公司（部）工作職責(zé) 第三部分 項目開發(fā)工作流程 一、工作流程示意圖 (一 )項目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) (二 )項目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) (三 )設(shè)計管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) (四 )工程管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) (五 )營銷管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) (六 )客戶服務(wù)工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 二、項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點控制表 第四部分 項目管理辦法及審批權(quán)限 2 一、項目管理辦法 二、重大業(yè)務(wù)評審規(guī)定 三、本地項目管理審批權(quán)限表 四、異地項目管理審批權(quán)限表 第一部分 指導(dǎo)準(zhǔn)則 一、 深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產(chǎn)公司整體平移形成的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，全面負(fù)責(zé)原中航地產(chǎn)中航苑外地產(chǎn)業(yè)務(wù)及南光地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理工作。 4．公共關(guān)系管理 ? 負(fù)責(zé)項目拓展過程中從政府部門收集項目相關(guān)背景資料； ? 配合 報批報建工作； ? 配合 辦理項目開發(fā)相關(guān)政府批文及許可證； ? 負(fù)責(zé)公司對外公共關(guān)系的日常維護； ? 負(fù)責(zé)公司與政府機關(guān)之間的危機公關(guān)處理。 12 部門職能： 采購管理 配合 、工程過程管理配合、設(shè)計管理配合、工程技術(shù)支持、技術(shù)資料管理、工程管理指引制訂及維護 ．采購管理配合 ? 配合 進行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo) 。 5． 標(biāo)準(zhǔn)化營銷合同體系管理 ? 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化營銷合同體系。 ? 負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站、內(nèi)刊中關(guān)于客戶信息的發(fā)布及客戶論壇的維護； ? 負(fù)責(zé)收集、輸入和維護客戶信息資料，并進行分類管理。 職能： 項目立項后組織制定《項目開發(fā)綱要》，并在《項目開發(fā)綱要》指導(dǎo)下 主持 項目全過程開發(fā) 工作 。 2）營銷推廣 ? 負(fù)責(zé)按照 《 營銷推廣策劃方案 》開展 營銷推廣活動 。 . 項目前期策劃小組： . 在項目可行性研究階段介入，根據(jù) 《可行性研究計劃》及現(xiàn)場勘查結(jié)果 ， 編制《 初步 策劃定位報告》 （含市場定位和產(chǎn)品定位） 、《初步產(chǎn)品建議書》、《工程技術(shù)特點分析》、《成本測算報告》 。 . 組織評審： 將項目可行性報告提交公司 投資 決策 委員會評審 ,通過后報董事會評審。 . 策劃、方案評審委員會： . 參加 《項目開發(fā)綱要》的評審，負(fù)責(zé)對《項目開發(fā)綱要》進行決策。 3. 產(chǎn)品研究 部： . 制定項目開發(fā)綱要： 參與項目前期策劃小組，深化概念規(guī)劃，完成《營銷策劃報告》 及《產(chǎn)品建議書》 。 . 合約成本部： . 在設(shè)計的各個階段， 配合進行 設(shè)計評審，確保項目成本可控性。重點協(xié)助進行方案及施工圖設(shè)計階段建筑部分的圖紙審查。 71 . 財務(wù)部： . 負(fù)責(zé) 統(tǒng)籌落實資金計劃。 . 在工程全過程中，協(xié)助項目公司（部）規(guī)范檔案管理。 4. 合約成本部： . 重大設(shè)計變更的成本控制： 負(fù)責(zé)對提出的重大設(shè)計變更進行成本預(yù)算 ， 并 配合完成 重大設(shè)計變更審核 工作 。 . 負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)的技術(shù)標(biāo)書。 . 全面負(fù)責(zé)工程施工管理的各項工作（包括進度、質(zhì)量、成本控制及安全文明施工等）。 . 負(fù)責(zé)組織各階段設(shè)計： 在各個設(shè)計階段，負(fù)責(zé)組織各相關(guān)部門進行設(shè)計工作，并按照《項目設(shè)計工作總 體計劃》的要求控制設(shè)計質(zhì)量和進度。 . 負(fù)責(zé)組織各階段設(shè)計成果的報審（含規(guī)劃、消防、民防、節(jié)能、環(huán)保等）。 58 項目策劃各部門工作職責(zé) 1. 項目公司（部） ／項目前期策劃小組 ： . 制定項目開發(fā)綱要： 負(fù)責(zé) 深化《項目可行性研究報告》中的相關(guān)部分， 并匯總整理形成《項目開發(fā)綱要》。 . 在項目策劃各階段，負(fù)責(zé)組織各階段性及最終成果評審，并針對修改意見進行調(diào)整。 48 項目拓展階段各部門工作職責(zé) 1. 投資拓展部： . 收集土地信息建立信息庫： 定期制定《土地儲備計劃》，并對研究成果進行歸檔，建立土地信息庫。 . 可行性研究：負(fù)責(zé)根據(jù)項目的特點制定可行性研究計劃，組織 項目前期策劃小組 展開相應(yīng)流程工作，最終形成包含固定內(nèi)容的 《 項目可行性 研究 報告 》 。 7）項目檔案管理 ? 負(fù)責(zé)管理項目各類相關(guān)檔案； ? 負(fù)責(zé) 進行工程信息收集、總結(jié)，配合工程技術(shù)部建立和完善工程案例信息庫。 7．資產(chǎn)管理 ? 負(fù) 責(zé)辦理公司固定資產(chǎn)的采購審批手續(xù)、采購以及登記建檔工作； ? 負(fù)責(zé)辦理各部門的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、報廢手續(xù)； ? 主持 盤點固定資產(chǎn) 工作 ； ? 負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)日常維護和臺帳管理； ? 配合 完成 項目公司清算及固定資產(chǎn)處置 工作 。 2．銷售事務(wù)管理 ? 配合完成 物業(yè)管理公司 的選定工作 ； ? 與項目公司（部）共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評估； ? 負(fù)責(zé) 有關(guān)銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入； ? 配合 進行 按揭銀行 的 選擇； ? 負(fù)責(zé)認(rèn)購書、銷售合同等法律文件的準(zhǔn)備工作； ? 配合 進行 營銷推廣客戶活動； ? 配合完成 簽訂相關(guān)認(rèn)購協(xié)議工作； ? 負(fù)責(zé)與客戶簽訂銷售合同，并負(fù)責(zé)銷售回款； ? 配合完成 客戶資料移交工作； ? 負(fù)責(zé)客戶資料及銷售合同管理； ? 負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、匯總分析； ? 負(fù)責(zé)銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：面積補差、初始登記、轉(zhuǎn)移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理《房產(chǎn)證》； ? 負(fù)責(zé)組織項目入伙策劃并組織落實； ? 負(fù)責(zé)項目尾盤銷售及資產(chǎn)管理。 （ 六 ） 營銷策劃部 部門使命 ：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場營銷策劃理念和策劃水平，引領(lǐng)市場潮流，極大地滿足客戶需求。 5．采購管理 ? 負(fù)責(zé) 管理 戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫 ，主持 供應(yīng)商的資質(zhì)預(yù)審及評價； ? 負(fù)責(zé) 維護和完善 造價 咨詢類戰(zhàn)略供應(yīng) 商信息庫 ； 11 ? 負(fù)責(zé)審核項目公司（部）提供的 《 項目設(shè)備及材料采購總體計劃 》 ； ? 根據(jù)項目公司（部）提供的 《 材料設(shè)備采購配合計劃 》 ， 主持 公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)工作； ? 負(fù)責(zé)跟蹤市場材料價格，建立和維護材料價格信息庫； ? 負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)的經(jīng)濟標(biāo)書，并對各投標(biāo)單位的經(jīng)濟標(biāo)書進行評價； ? 主持 公司招標(biāo)項目合同洽談。 5 二 、職能部門職責(zé) （一）運營管理部： 部門使命 ：以前瞻性視野，完善、提升和創(chuàng)新管理理念和管理方法，不斷提高公司管理水平，推進公司各項經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)。因此由公司職能部門直接負(fù)責(zé)項目拓展及客戶服務(wù)工作，并在項目前期策劃階段對工作成果進行控制和評審，保證項目運作水平。 3．項目土地獲取 ? 負(fù)責(zé)確定商務(wù)條件，提出商務(wù)談判方案； ? 負(fù)責(zé)與相關(guān)各方的商務(wù)談判工 作； ? 負(fù)責(zé)簽訂土地使用合同； ? 負(fù)責(zé)辦理《土地證》等相關(guān)手續(xù)。 6．技術(shù)資料管理 ? 負(fù)責(zé)對項目工程技術(shù)、施工資料管理的督促、檢查； ? 配合項目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。 4．全面預(yù)算管理 ? 負(fù)責(zé)公司全面預(yù)算的編制與控制； ? 配合 確定公司經(jīng)營目標(biāo) ； ? 配合 編制經(jīng)營計劃 ； ? 負(fù)責(zé) 動態(tài)跟蹤調(diào)整 資金計劃 。 （ 九 ） 行政人事部： 部門使命 ： 根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要， 提供 人力資源、 后勤服務(wù)等方面 的有效支持 ， 在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的管理機制，營造高效 和諧的24 職場氛圍。 2） 初步設(shè)計 及施工圖設(shè)計 ? 組織相關(guān)部門 對 建筑功能、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進行設(shè)計優(yōu)化并落實 ； ? 負(fù)責(zé) 施工圖審查單位的考察和確定； ? 在建筑專業(yè)初步 設(shè)計完成后，負(fù)責(zé)聘請專業(yè)測量公司進行查丈咨詢； ? 負(fù)責(zé)編制 初步 設(shè)計任務(wù)書及施工圖設(shè)計任務(wù)書； ? 配合 編制《項目限額設(shè)計 標(biāo)準(zhǔn) 》 并負(fù)責(zé)落實 ； ? 負(fù)責(zé)從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇 初步設(shè)計 及施工圖設(shè)計單位，與設(shè)計單位進行溝通聯(lián)系，完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，組織對階段性及最終的設(shè)計成果進行審核； ? 組織相關(guān)部門對設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量提出明確目標(biāo)，并確定主要設(shè)計參數(shù)； ? 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計單位與相關(guān)職能部門之間的配合關(guān)系，控制設(shè)計進度、質(zhì)量、建安成本等； ? 主持 圖紙內(nèi)部審查； ? 主持 施工圖的圖紙會審和技術(shù)交底； ? 負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報批報建工作。 9．運營管理 ? 負(fù)責(zé) 按時完成月度綜合報表并交由運營管理部備案； ? 根據(jù)項目節(jié)點完成情況， 負(fù)責(zé) 按季度完成績效考核工作； ? 主持 各重要節(jié)點的匯報會議，提高項目運作水平，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗。 4. 工作程序 . 基礎(chǔ)研究 44 . 基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲備動態(tài)計劃、提高房地產(chǎn)新項目可行性分析技術(shù)水平所進行的持續(xù)性動態(tài)研究工作； . 基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經(jīng)濟動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項目風(fēng)險研究、公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研究等分項研究工作； . 各分項研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項有專人負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資