【正文】 分析，提供管理報表； ? 負責 審核各類經(jīng)濟合同，提供戰(zhàn)術性決策支持，對經(jīng)濟合同的財務條款提出建議 ，把控財務風險； ? 配合 編制《項目可行性研究報告》 ； ? 配合編制《項目開發(fā)綱要》 。 7．權益性投資管理和審計 19 ? 負責 收集整理投資企業(yè)財務數(shù)據(jù)和信息； ? 負責 為公司向投資企業(yè)派出董事提供財務資料； ? 負責 指導及檢查投資企業(yè) 的 財務 工作 ； ? 配合 上級單位對本公司及投資企業(yè)的日常審計和檢查； ? 負責 監(jiān)控公司內控制度的實施。 （ 八 ） 客戶服務部 部門使命： 以前瞻性視野構建以客戶為中心的客戶服務平臺，努力提升公司市場中的信譽度和美譽度。 2．銷售事務管理 ? 配合完成 物業(yè)管理公司 的選定工作 ； ? 與項目公司（部）共同負責銷售代理公司的管理和評估； ? 負責 有關銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入； ? 配合 進行 按揭銀行 的 選擇； ? 負責認購書、銷售合同等法律文件的準備工作； ? 配合 進行 營銷推廣客戶活動； ? 配合完成 簽訂相關認購協(xié)議工作； ? 負責與客戶簽訂銷售合同，并負責銷售回款； ? 配合完成 客戶資料移交工作； ? 負責客戶資料及銷售合同管理； ? 負責銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、匯總分析； ? 負責銷售后的相關產(chǎn)權辦理工作，包括：面積補差、初始登記、轉移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理《房產(chǎn)證》； ? 負責組織項目入伙策劃并組織落實； ? 負責項目尾盤銷售及資產(chǎn)管理。 22 4．客戶關系管理 ? 負責 進行 客戶滿意度調查； ? 負責對客戶滿意度調查結果進行分析，并形成報告。 ? 負責公司網(wǎng)站、內刊中關于客戶信息的發(fā)布及客戶論壇的維護； ? 負責收集、輸入和維護客戶信息資料，并進行分類管理。 7．客服信息分析 23 ? 負責統(tǒng)計分析客服信息，形成客服案例庫。 9．客戶危機管理 ? 負責建立客戶危機管理風險防范制度； ? 負責策劃有關客戶危機處理方案。 部門職能 ：人力資源規(guī)劃、員工招聘和選派、員工培訓、員工薪酬和績效考核、企業(yè)文化建設、行政事務管理、資產(chǎn)管理、 IT 信息管理、檔案管理 ．人力資源規(guī)劃 ? 負責制定人力資源規(guī)劃，并組織實施； ? 負責 完善人力資源管理體系，研究、設計人力資源管理模式（包含招聘、績效、培訓、薪酬及員工發(fā)展等體系的全面建設），制定和完善人力資源管理制度； ? 負責 向公司高層決策者提供有關人力資源戰(zhàn)略、組織建設等方面的建議； ? 負責審批項目公司（部）的 管理架構和人員配置計劃； ? 負責 進行 項目公司（部）關鍵崗位聘任的審核。 3．員工培訓 25 ? 負責公司員工的培訓管理工作； ? 負責 擬定并執(zhí)行培訓計劃； ? 負責 評價培訓效果和督促各部門、各項目公司（部）內部培訓工作。 5． 企業(yè)文化建設 ? 負責公 司企業(yè)文化建設。 7．資產(chǎn)管理 ? 負 責辦理公司固定資產(chǎn)的采購審批手續(xù)、采購以及登記建檔工作； ? 負責辦理各部門的固定資產(chǎn)轉移、報廢手續(xù)； ? 主持 盤點固定資產(chǎn) 工作 ； ? 負責固定資產(chǎn)日常維護和臺帳管理； ? 配合 完成 項目公司清算及固定資產(chǎn)處置 工作 。 9． 檔案管理 ? 負責檔案管理 、檔案信息化管理及維護； ? 負責各投資企業(yè)重要資料的收集和整理； ? 負責指導項目公司（部）檔案工作； ? 負責接收項目公司（部）工程竣工后的檔案資料。 職能： 項目立項后組織制定《項目開發(fā)綱要》，并在《項目開發(fā)綱要》指導下 主持 項目全過程開發(fā) 工作 。 ． 項目前期準備 ? 負責 制定 管理架構及人員配置計劃 ，交由行政人事部審核。 3．設計管理 ）方案設計 ? 負責編制方案設計任務書； ? 負責 從戰(zhàn)略供應商信息庫中選擇方案設計單位，與29 設計單位進行溝通聯(lián)系，完成 方 案設計，組織項目方案設計的評審； ? 負責辦理相關報批報建工作。 30 4．工程管理 ）施工準備 ? 負責 工程施工現(xiàn)場場地準備； ? 負責獲得項目政府相關許可證； ? 主持 《施工組織設計》的評審工作 。 3） 質量管理 ? 負責落實 施工質量監(jiān)控，達到驗收規(guī)范標準 ； ? 負責審核關鍵工序、關鍵部位的施工方案； ? 主持 各階段的工程驗收； ? 負責對工程質量情況進 行定期分析，形成質量分析報告，對于典型問題形成案例， 交 工程技術部進入案例信息31 庫。 5）采購管理 ? 負責編制《項目設備及材料采購總體計劃》 及《 材料設備采購配合計劃 》 ，并交由 合約成本部 審核； ? 配合進行公司 組織的項目主體總包招標 、 主要專業(yè)分包工程 及主要設備 招標； ? 負責在戰(zhàn)略供應商信息庫中選擇供應商，進行權限范圍內的采購工作 ； ? 負責審核施工單位編制的材料及設備進場計劃，并跟蹤、督促計劃的執(zhí)行； ? 負責 大型設備或主要材料現(xiàn)場驗收、材料證明資料收集和手續(xù)辦理； ? 負責 評價公司供應商，并知會 相關部門 錄入數(shù)據(jù)庫。 7）項目檔案管理 ? 負責管理項目各類相關檔案； ? 負責 進行工程信息收集、總結，配合工程技術部建立和完善工程案例信息庫。 5．成本管理 ? 配合合約成本部落實項目總體目標成本； ? 負責 編制項目預算， 配合 合約成本部備案抽查； ? 負責根據(jù)施工合同，編制工程款 季度 支付計劃，并交由財務部備案； ? 負責核對供應商材料清單及施工單位 完成 工程量，并核算工程 進度 款 ，辦理支付手續(xù)； ? 負責對項目成本控制信息進行統(tǒng)計、歸檔，制定月34 度動態(tài)成本 報表 交由合約成本部備案； ? 負責根據(jù)《項目結算計劃》，按時將工程結算資料移交至合約成本部，并配合合約成本部完成《 工程結算分析報告 》。 2）營銷推廣 ? 負責按照 《 營銷推廣策劃方案 》開展 營銷推廣活動 。 4）售后服務 ? 配合 項目入伙后的工程整改工作； ? 配合處理 重大投訴 。 7．項目收尾 ? 項目竣工驗收后負責向政府相關部門移交工程技術檔案； ? 項目結束后負責向公司檔案管理部門移交項目檔案； ? 項目結束后負責與物業(yè)管理公司之間的資料交接工作； 36 ? 主持項目 公司清算及固定資產(chǎn)處置； ? 項目結束后負責編制《項目總結報告》。 37 第三部分 項目開發(fā)工作流程 一、地產(chǎn)業(yè)務開發(fā)工作流程示意圖 和 主責 部門 協(xié)作部門 工程技術部 合約成本 部 運營 管理部 投資拓展部 營銷策劃部 產(chǎn)品研究部 客戶服務部 財務部 38 項目公司（部） 項目前期策劃小組 39 （一）項目拓展工作流程及各相關部門工作 職責 項目拓展工作流程示意圖 主要工作流程 責任部門 投資拓展部 投資拓展部 投資拓展部 公司董事會 投資拓展部 配合部門 運營管理部 產(chǎn)品研究部 營銷策劃部 合約成本部 工程技術部 客戶服務部 財務部 投資拓展部 運營管理部 土地信息收集分析 可行性研究 公司內部評審 辦理土地獲取手續(xù) 初步確定拓展目標 40 提交成果 土地信息庫 分析土地信息甄選目標地塊初步確定拓展目標 可行性研究 報告 項目實施決議 《土地合同》 《建設用地規(guī)劃許可證》 《付清地價款證明》 《土地證》 《固定資產(chǎn)投資計劃》 控制要點 準確收集資料及時更新數(shù)據(jù) 調查土地背景 防范潛在風險 基礎資料翔實 科學理性分析 咨詢專業(yè)意見慎重決策 確保 手續(xù)完備避免法律糾紛 41 項目拓展工作流程圖 項 目 拓 展 工 作 流 程 圖土地信息收集分析初步確定拓展目標可行性研究公司評審辦理土地獲取手續(xù)策 劃 、 方 案評 審 委 員 會客 戶服 務 部董 事 會投 資 咨 詢委 員 會財 務 部項 目 前 期 策 劃 小 組投 資 拓 展 部運 營管 理 部YNYN土 地 背 景資 料 調 查評 審評 審提 供 客 戶需 求 信 息進 行市 場 調 研編 制 初 步 策 劃定 位 報 告獲 得 土 地使 用 權 益項 目 獲 取方 式簽 訂 土 地使 用 合 同初 步 確 定拓 展 目 標項 目 立 項可 行 性報 告組 織 現(xiàn) 場 勘 察組 織 評 審制 定 可 行 性研 究 計 劃土 地 儲 備計 劃土 地 信息 收 集分 析 甄 選目 標 土 地土 地 信 息庫 歸 檔基 礎研 究編 制 初 步 產(chǎn) 品建 議 書Y風 險 控 制報 告（ 初 稿 ）初 步 項 目 總 體開 發(fā) 計 劃財 務 預 測資 金 籌 措方 案評 審N成 本 測 算報 告工 程 技 術特 點 分 析42 項目拓展流程指引 1. 目的 為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，拓展房地產(chǎn)新項目。 3. 職責 . 投資拓展部： . 負責組織基礎研究，定期制定《土地儲備計劃》，并對研究成果進行歸檔。 . 參考運營管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標。 . 可行性研究：負責根據(jù)項目的特點制定可行性研究計劃，組織 項目前期策劃小組 展開相應流程工作，最終形成包含固定內容的 《 項目可行性 研究 報告 》 。 . 負責按照公司通過的項目合作條件，取得項目開發(fā)權利，并43 負責合作條件的實施和跟蹤。 . 項目前期策劃小組： . 在項目可行性研究階段介入，根據(jù) 《可行性研究計劃》及現(xiàn)場勘查結果 ， 編制《 初步 策劃定位報告》 （含市場定位和產(chǎn)品定位） 、《初步產(chǎn)品建議書》、《工程技術特點分析》、《成本測算報告》 。 . 在項目可行性研究階段介入，根據(jù)項目獲取方式，制定資金籌措方案 。 . 投資咨 詢 委員會： . 在項目可行性研究階段后期，聽取項目可行性研究成果匯報，提出綜合調整意見，決定項目合作條件的實施，批準項目交由公司董事會評審。 45 . 了解到有效土地信息后，需于當日最遲不超過兩日內填寫《土地信息采集表》，投資拓展部不定期對各土地信息進行合議，根據(jù)公司土地儲備要求對土地信息進行初步判斷，會議由土地信息負責人記錄并存檔，會議結果知會經(jīng)理； . 通過初步判斷的土地信息 進入初步確定拓展目標階段，原則上指定負責土地所在片區(qū)的項目發(fā)展人員為項目負責人接管后續(xù)工作，并通過《土地信息采集表》將土地情況向公司領導知會；未通過的信息由土地信息負責人填寫判斷意見，存入土地信息庫，并統(tǒng)一答復信息提供人，此后由土地信息負責人對該項土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。 . 項目可行性研究 46 . 項目可行性研究是對前期項目初步 判斷 的論證， 在項目前期策劃小組的配合下，進行較為詳細的項目可行性分析， 最終形成《項目可行性研究報告》； . 項目負責人首先將內部評審會上的意見匯 總，根據(jù)項目情況，向公司 領導進行匯報 ，并制訂《可行性研究計劃》，該計劃需包含各相應工作的責任 主體 （責任人）、達到效果和時間要求，并根據(jù)時間節(jié)點列出橫道圖，發(fā) 項目前期策劃小組 ； . 項目負責人根據(jù)可行性研究計劃，組織 項目前期策劃小組 對項目進行現(xiàn)場勘察，并組織完成如下工作： ? 項目負責人進一步完善項目背景調研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等； ? 項目負責人根據(jù)項目背景材料評估項目 開發(fā) 風險， 編寫《風險控制報告》（初稿） ； ? 項目前期策劃小組 根據(jù)可行性研究計劃對項 目周邊市場進行調研，反饋給項目負責人， 編寫《初步策劃定位報告》 ； ? 項目前期策劃小組主持完成對《初步策劃定位報告》的評審工作，策劃、方案評審委員會針對《初步策劃定位報告》進行評審，給出專業(yè)意見； ? 評審通過后，項目前期策劃小組根據(jù)評審意見，繼續(xù)深化定位，完成《初步產(chǎn)品意見書》； ? 項目負責人 根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》編寫《初步項目開發(fā)總體計劃》 47 ? 項目前期策劃小組根據(jù)《初步產(chǎn)品