【正文】 劃 》 ，組織進(jìn)行可行性研究， 匯總相關(guān)資料 ，完成 《 項(xiàng)目可行性研究報告 》 。以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。項(xiàng)目評審?fù)ㄟ^后，提交公司董事會評審確定； . 若項(xiàng)目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則需要根據(jù)會議意見對可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項(xiàng)目； . 項(xiàng)目論證會通過后，若無需進(jìn)一步解決的問題， 則有 投資拓展部負(fù)責(zé) 按照項(xiàng)目評審會通過的項(xiàng)目合作條件獲得項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。 . 投資拓展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項(xiàng)目可行性報告， 協(xié)同項(xiàng)目前期策劃小組進(jìn)行 內(nèi)部審議， 通過后 以《新項(xiàng)目可行性研究報告評審會會議通知》申請召開公司新項(xiàng)目評審會。 . 初步確定拓展目標(biāo) . 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按統(tǒng)一格式及時填制每周的《新項(xiàng)目進(jìn)展通報》，交土地信息負(fù)責(zé)人匯總； . 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目情況，了解該項(xiàng)目背景資料 及運(yùn)營管理部提供的政府相關(guān)資料 ，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請公司法律顧問 或公司法務(wù)人員提供意見，最終做出項(xiàng)目用地購買操作方式的判斷； . 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，根據(jù)市場情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位 判斷及初步經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果 ， 并 綜合其他相關(guān)信息，形成簡易的《新項(xiàng)目發(fā)展報告》，進(jìn)行部門內(nèi)部評審； . 項(xiàng)目經(jīng)部門內(nèi)部評審確定后，進(jìn)入可行性研究階段，未通過則根據(jù)會議意見進(jìn)行調(diào)整或放棄。 4. 工作程序 . 基礎(chǔ)研究 44 . 基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲備動態(tài)計劃、提高房地產(chǎn)新項(xiàng)目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動態(tài)研究工作； . 基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經(jīng)濟(jì)動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項(xiàng)目風(fēng)險研究、公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研究等分項(xiàng)研究工作； . 各分項(xiàng)研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項(xiàng)有專人負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全 ； . 各分項(xiàng)工作需及時把握動態(tài)信息，做到及時收集、及時分析，其研究成果可在即時報告中和以年度為節(jié)點(diǎn)的總結(jié)報告中體現(xiàn)； . 基礎(chǔ)研究需指定一人為總負(fù)責(zé)人，專門負(fù)責(zé)整個基礎(chǔ)研究計劃的制定、監(jiān)督和基礎(chǔ)研究庫的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果需由該項(xiàng)負(fù)責(zé)人整理，經(jīng)編號后放入各基礎(chǔ)研究庫歸檔； . 信息收集、甑別： . 投資拓展部成員均是土地信息收集的責(zé)任人，但需指定一人為土地信息負(fù)責(zé)人，專項(xiàng)負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)等； . 土地信息的收集可通過如下幾種渠道進(jìn)行： ? 政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中 心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告； ? 其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計劃等信息；各類招商會與項(xiàng)目推介會等； ? 其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。 . 策劃、方案評審委員會： . 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，參加初步策劃定位報告的評審，提出調(diào)整意見，把控策劃水平。 . 財務(wù)部： . 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù) 項(xiàng)目前期策劃小組 提供的成本、 開發(fā)計劃 等材料，完成 財務(wù)預(yù)測 和相關(guān) 財務(wù) 分析。 . 運(yùn)營管理部： . 在初步確定拓展目標(biāo)階段介入，協(xié)助投資拓展部從政府相關(guān)部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市 政交通、配套設(shè)施等）。 . 公司 評審：負(fù)責(zé)將 《 項(xiàng)目可行性 研究 報告 》 交由公司 投資 決策委員會評審，評審?fù)ㄟ^后，提交公司董事會評審。 . 負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目初步談判的結(jié)果，確定項(xiàng)目的運(yùn)作方式， 組織公司相 關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場勘查，并 組織編制 《項(xiàng)目 可行性 研究 報告 》 。 . 以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。 2. 適用范圍 適用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展體系的新項(xiàng)目拓展獲取工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。 9．運(yùn)營管理 ? 負(fù)責(zé) 按時完成月度綜合報表并交由運(yùn)營管理部備案； ? 根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況， 負(fù)責(zé) 按季度完成績效考核工作； ? 主持 各重要節(jié)點(diǎn)的匯報會議，提高項(xiàng)目運(yùn)作水平，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 7．項(xiàng)目合同管理 ? 負(fù)責(zé)洽談 權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)合同 ； ? 負(fù)責(zé)簽 定 合同，并嚴(yán)格按照合同規(guī)定落實(shí)各項(xiàng)工作； ? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目相關(guān)合同執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計 、 評估分析，并反饋 至 相關(guān)部門。 3）銷售 管理 ? 負(fù)責(zé)預(yù)售查丈和竣工查丈； ? 負(fù)責(zé)辦理商品房預(yù)售申請，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》； 35 ? 負(fù)責(zé)簽訂認(rèn)購協(xié)議； ? 負(fù)責(zé)向 客戶服務(wù)部移交客戶資料 ，并配合 客戶服務(wù)部與客戶簽訂銷售合同； ? 與客戶服務(wù)部共同負(fù)責(zé) 銷售代理公司的管理和評估。 6．營銷管理 ）營銷策劃 ? 主持 營銷策劃公司和廣告策劃公司的選定評審工作； ? 負(fù)責(zé)編制 《 項(xiàng)目營銷推廣總體計劃 》，并組織評審； ? 負(fù)責(zé)編制 《 營銷推廣策劃方案 》，并組織評審； ? 負(fù)責(zé)編制 《 營銷費(fèi)用預(yù)算 》 ， 并組織審核； ? 負(fù)責(zé)選擇物業(yè)管理公司，并組織審核、優(yōu)化物業(yè)管理方案。 8）項(xiàng) 目危機(jī)管理 ? 負(fù)責(zé)建立《項(xiàng)目危機(jī)事件防范處理制度》； ? 負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目危機(jī)事件。 32 33 6） 設(shè)計變更管理 ? 負(fù)責(zé)審核工程施工階段限額范圍內(nèi)的設(shè)計變更； ? 主持 重大或超出限額的設(shè)計變更評審； ? 主持 審核為滿足客戶需求的設(shè)計變更。 4） 安全文明 管理 ? 負(fù)責(zé) 監(jiān)督施工單位建立 安全文明生產(chǎn)管理規(guī)范； ? 負(fù)責(zé)檢查施工單位的安全文明生產(chǎn)工作，定期組織相關(guān)單位對施工現(xiàn)場進(jìn)行安全文明檢查； ? 配合政府相關(guān)部門進(jìn)行安全文明檢查； ? 負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場社會治安的綜合治理； ? 負(fù)責(zé) 監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境。 2） 進(jìn)度管理 ? 負(fù)責(zé)根據(jù)《項(xiàng)目總體開發(fā)計劃》制定《施工總體進(jìn)度計劃》； ? 負(fù)責(zé)審核監(jiān)理規(guī)劃及實(shí)施細(xì)則， 落實(shí) 計劃執(zhí)行； ? 負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目施工進(jìn)度計劃，并及時進(jìn)行調(diào)整； ? 負(fù)責(zé)跟蹤、協(xié)調(diào)相關(guān)部門與項(xiàng)目有關(guān)的工作計劃（例如主要設(shè)備及主要專業(yè)分包等）的制定及執(zhí)行等工作。 2） 初步設(shè)計 及施工圖設(shè)計 ? 組織相關(guān)部門 對 建筑功能、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化并落實(shí) ； ? 負(fù)責(zé) 施工圖審查單位的考察和確定； ? 在建筑專業(yè)初步 設(shè)計完成后，負(fù)責(zé)聘請專業(yè)測量公司進(jìn)行查丈咨詢； ? 負(fù)責(zé)編制 初步 設(shè)計任務(wù)書及施工圖設(shè)計任務(wù)書； ? 配合 編制《項(xiàng)目限額設(shè)計 標(biāo)準(zhǔn) 》 并負(fù)責(zé)落實(shí) ； ? 負(fù)責(zé)從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇 初步設(shè)計 及施工圖設(shè)計單位，與設(shè)計單位進(jìn)行溝通聯(lián)系，完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，組織對階段性及最終的設(shè)計成果進(jìn)行審核； ? 組織相關(guān)部門對設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量提出明確目標(biāo)，并確定主要設(shè)計參數(shù)； ? 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計單位與相關(guān)職能部門之間的配合關(guān)系，控制設(shè)計進(jìn)度、質(zhì)量、建安成本等； ? 主持 圖紙內(nèi)部審查； ? 主持 施工圖的圖紙會審和技術(shù)交底； ? 負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報批報建工作。 2．項(xiàng)目策劃 ? 組織編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》，并組織階段性評審 及最終 評審。 說明： 確定項(xiàng)目拓展意向后，由公司指定人員牽頭成立項(xiàng)目前期策劃小組進(jìn) 行項(xiàng)目前期策劃工作，至項(xiàng)目公司（部）成立。 28 三 、項(xiàng)目公司（部）職責(zé) 使命： 項(xiàng)目公司（部）為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務(wù)指揮系統(tǒng)運(yùn)作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項(xiàng)目運(yùn)作速度，縮短資金占用周期，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。 8． IT 信息管理 ? 負(fù)責(zé)制訂并實(shí)施公司信息化建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃及信息系統(tǒng)改進(jìn)方案； ? 負(fù)責(zé)企業(yè)計算機(jī)信息管理系統(tǒng)開發(fā)、維護(hù)、更新、使用管理以及網(wǎng)絡(luò)安全維護(hù)； 27 ? 負(fù)責(zé)計算機(jī)及相關(guān)設(shè)備的購置、調(diào)配、維修、維護(hù)保養(yǎng)； ? 負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站信息內(nèi)容日常維護(hù)更新； ? 負(fù)責(zé)處理公司日常電腦和網(wǎng)絡(luò)故障，提供 IT 服務(wù)。 6． 行政事務(wù)管理 ? 負(fù)責(zé)建立、維護(hù)及推廣企業(yè)形象識別系統(tǒng) (CIS)； ? 負(fù)責(zé)擬寫公司年度工作總結(jié)； ? 負(fù)責(zé)公司各類公文處理與文件流轉(zhuǎn)控制； ? 負(fù)責(zé)公司級會議的會務(wù)管理與會務(wù)服務(wù)以及會議紀(jì)要的整理與發(fā)放； 26 ? 負(fù)責(zé)管理公司印章； ? 負(fù)責(zé)公司辦公設(shè)備、用品管理； ? 負(fù)責(zé)公司公務(wù)車輛調(diào)配、維護(hù)、年審、稅費(fèi)繳納、駕駛員管理； ? 負(fù)責(zé)公司前臺接待、公司安全保衛(wèi)管理、辦公環(huán)境管理； ? 負(fù)責(zé)公司有關(guān)對外行政、工商手續(xù)辦理、公司證照年檢、章程變更等； ? 負(fù)責(zé)管理公司書刊、報紙訂購； ? 負(fù)責(zé) 其他后勤服務(wù)。 4．員工薪酬和績效考核 ? 負(fù)責(zé)職能部門經(jīng)理級以下員工績效考核管理及匯總整理公司績效考核結(jié)果； ? 負(fù)責(zé)管理公司員工薪酬事務(wù)，負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司（部）薪酬制度； ? 負(fù)責(zé)辦理員工調(diào)動、離職、入職、考勤、保險和醫(yī)療等手續(xù)； ? 負(fù)責(zé)建立公司員工福利制度。 2．員工招 聘和選派 ? 負(fù)責(zé) 制定招聘計劃和實(shí)施招聘，為公司和項(xiàng)目公司（部）供給人才； ? 配合 完成 項(xiàng)目公司（部）高層管理人員 的聘任工作 。 （ 九 ） 行政人事部： 部門使命 ： 根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要， 提供 人力資源、 后勤服務(wù)等方面 的有效支持 ， 在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的管理機(jī)制，營造高效 和諧的24 職場氛圍。 8． 法務(wù)管理 ? 負(fù)責(zé)為公司提供各類法律支持服務(wù)； ? 負(fù)責(zé)對公司業(yè)務(wù)合同的法律審核； ? 負(fù)責(zé)編 制和修改企業(yè)的格式化合同； ? 負(fù)責(zé)法律知識培訓(xùn) 工作 ； ? 負(fù)責(zé)提供商務(wù)談判中的法律咨詢服務(wù)； ? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目公司（部）權(quán)限外的合同進(jìn)行審核； ? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目公司（部）權(quán)限內(nèi)的合同進(jìn)行定期檢查，法律指導(dǎo)； ? 負(fù)責(zé)處理包含項(xiàng)目公司在內(nèi)的公司所有法律糾紛處理； ? 負(fù)責(zé)外聘律師的選擇、聘用合同訂立、管理和服務(wù)評價。 6． 客戶服務(wù)體系 ? 負(fù)責(zé)編制銷售合同補(bǔ)充條款； ? 負(fù)責(zé)制定客戶滿意度調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)； ? 負(fù)責(zé)制定售后管理制度及客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 5．中航會管理 ? 負(fù)責(zé)中航會的策劃、設(shè)立及后期會務(wù)工作； ? 負(fù)責(zé)中航會的推廣工作； ? 負(fù)責(zé)中航會會刊的策劃及出版工作； ? 負(fù)責(zé)中航會會員活動的策劃及實(shí)施； ? 負(fù)責(zé)中航會運(yùn)作過程中與中航系統(tǒng)其他單位的協(xié)調(diào)工作。 3．投訴處理 ? 負(fù)責(zé)與項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行對接，參與 工程竣工驗(yàn)收； 21 ? 成立項(xiàng)目售后維修小組，負(fù)責(zé)售后維修工作； ? 配合完成 物業(yè)管理方案 的 審核 工作 ； ? 負(fù)責(zé)受理客戶投訴； ? 負(fù)責(zé)與客戶洽談解決方案，并組織協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行處理； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司（部）解散后，維修工程款項(xiàng)的管理； ? 組織 各部門使用客戶服務(wù)軟件； ? 負(fù)責(zé)對客戶投訴處理的結(jié)果進(jìn)行回訪； ? 負(fù)責(zé)記錄客戶投訴信息，并管理客戶投訴檔案； ? 負(fù)責(zé)定期對客戶投訴進(jìn)行分析。 部門職能： 項(xiàng)目策劃配合、銷售事務(wù)管理、投訴處理、客戶關(guān)系管理、中航會管理、 客戶服務(wù)體系、 客服信息分析、法務(wù)管理、客戶危機(jī)管理 ．項(xiàng)目策劃配合 ? 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 ； 20 ? 配合完成 營銷推廣策劃方案的制定 工作 。 8．財務(wù)檔案與內(nèi)部管理 ? 負(fù)責(zé)公司會計檔案管理，確保檔案的完整與安全； ? 負(fù)責(zé)維護(hù)財務(wù) 軟件的正常運(yùn)行及數(shù)據(jù)安全； ? 負(fù)責(zé)公司財務(wù)印章、有價證券、票據(jù)及貸款等經(jīng)濟(jì)合同的管理。 6．稅務(wù)管理 ? 負(fù)責(zé)辦理公司日常納稅業(yè)務(wù)以及其他稅務(wù)事項(xiàng)； ? 負(fù)責(zé)公司稅務(wù)籌劃； ? 負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃； ? 負(fù)責(zé) 項(xiàng)目公司稅務(wù)工作。 4．全面預(yù)算管理 ? 負(fù)責(zé)公司全面預(yù)算的編制與控制； ? 配合 確定公司經(jīng)營目標(biāo) ； ? 配合 編制經(jīng)營計劃 ； ? 負(fù)責(zé) 動態(tài)跟蹤調(diào)整 資金計劃 。 2．會計核算 ? 負(fù)責(zé)辦理日常核算業(yè)務(wù)； ? 負(fù)責(zé)辦理日常出納業(yè)務(wù)； ? 負(fù)責(zé) 財務(wù)會計報告 的 編制 和 報送； ? 負(fù)責(zé)公司年度財務(wù)報告社會審計工作。 17 （ 七 ） 財務(wù)部： 部門使命： 以前瞻性視野，研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)資本運(yùn)營理念和方法，構(gòu)建和完善滿足公司項(xiàng)目需求的資金運(yùn)作平臺。 4．品牌策劃及建設(shè) ? 負(fù)責(zé)公司品牌規(guī)劃戰(zhàn)略 的 制定 和 實(shí)施； ? 負(fù)責(zé) 公司品牌宣傳標(biāo)準(zhǔn)件體系 的 建立 和 落實(shí)； ? 組織 各項(xiàng)目參加大型房地產(chǎn)展會。 部門職能 ：項(xiàng)目策劃、 項(xiàng)目營銷 、市場研究、品牌策劃及建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)化營銷合同體系管理 ．項(xiàng)目策劃 ? 配合 編制《項(xiàng)目可行性研究報告》 ； ? 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 ； 2． 項(xiàng)目營銷 ? 配合完成《 營銷推廣策劃方案 》 的制定及評審 工作 ； ? 配合完成 營銷策劃公司的選擇評審 工作 ； ? 配合完成 廣告策劃公司的選擇評審 工作 ； 16 ? 配合完成《 營銷費(fèi)用預(yù)算 》 的制定及評審 工作。 4． 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計合同