【正文】 性分析： 根據(jù)項(xiàng)目成本、產(chǎn)品建議等材料，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析，完成財(cái)務(wù)預(yù)測及資金籌措方案。 辦理土地獲取手續(xù)： 負(fù)責(zé)按照公司審批通過的項(xiàng)目合作條件，辦理土地獲取手續(xù)，取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)益，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。 組織可行性研究： 負(fù)責(zé)制訂《可行性研究計(jì)劃》，組織進(jìn)行可行性研究，匯總相關(guān)資料，完成《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。項(xiàng)目評審?fù)ㄟ^后，提交公司董事會(huì)評審確定； 若項(xiàng)目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則需要根據(jù)會(huì)議意見對可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項(xiàng)目； 項(xiàng)目論證會(huì)通過后，若無需進(jìn)一步解決的問題，則有投資拓展部負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目評審會(huì)通過的項(xiàng)目合作條件獲得項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。 投資拓展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項(xiàng)目可行性報(bào)告，協(xié)同項(xiàng)目前期策劃小組進(jìn)行內(nèi)部審議，通過后以《新項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 評審會(huì)會(huì)議通知》申請召開公司新項(xiàng)目評審會(huì)。 初步確定拓展目標(biāo) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按統(tǒng)一格式及時(shí)填制每周的《新項(xiàng)目進(jìn)展通報(bào)》，交土地信息負(fù)責(zé)人匯總； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目情況，了解該項(xiàng)目背景資料及運(yùn)營管理部提供的政府相關(guān)資料，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請公司法律顧問或公司法務(wù)人員提供意見，最終做出項(xiàng)目用地購買操作方式的判斷； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，根據(jù)市場情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位判斷及初步經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果，并綜合其他相關(guān)信息，形成簡易的《新項(xiàng)目發(fā) 展報(bào)告》，進(jìn)行部門內(nèi)部評審； 項(xiàng)目經(jīng)部門內(nèi)部評審確定后，進(jìn)入可行性研究階段，未通過則根據(jù)會(huì)議意見進(jìn)行調(diào)整或放棄。 工作程序 基礎(chǔ)研究 基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲備動(dòng)態(tài)計(jì)劃、提高房地產(chǎn)新項(xiàng)目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn) 行的持續(xù)性動(dòng)態(tài)研究工作； 基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)研究、經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究、公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研究等分項(xiàng)研究工作； 各分項(xiàng)研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項(xiàng)有專人負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全； 各分項(xiàng)工作需及時(shí)把握動(dòng)態(tài)信息，做到及時(shí)收集、及時(shí)分析，其研究成果可在即時(shí)報(bào)告中和以年度為節(jié)點(diǎn)的總結(jié)報(bào)告中體現(xiàn)； 基礎(chǔ)研究需指定一人為總負(fù)責(zé)人，專門負(fù)責(zé)整個(gè)基礎(chǔ)研究計(jì)劃的制定、監(jiān)督和基礎(chǔ)研究庫的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果需由該項(xiàng)負(fù)責(zé)人整 理，經(jīng)編號后放入各基礎(chǔ)研究庫歸檔； 信息收集、甑別： 投資拓展部成員均是土地信息收集的責(zé)任人，但需指定一人為土地信息負(fù)責(zé)人，專項(xiàng)負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)等； 土地信息的收集可通過如下幾種渠道進(jìn)行： 政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告； 其他主動(dòng)收集信息類：主動(dòng)了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息；各類招商會(huì)與項(xiàng)目推介會(huì)等； 其他被動(dòng)收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。 策劃、方案評審委員會(huì)： 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，參加初步策劃定位報(bào)告的評審，提出調(diào)整意見，把控策劃水平。 財(cái)務(wù)部： 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù) 項(xiàng)目前期策劃小組提供的成本、開發(fā)計(jì)劃等材料，完成財(cái)務(wù)預(yù)測和相關(guān)財(cái)務(wù)分析。 運(yùn)營管理部： 在初步確定拓展目標(biāo)階段介入，協(xié)助投資拓展部從政府相關(guān)部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設(shè)施等）。 公司評審：負(fù)責(zé)將《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》交由公司投資決策委員會(huì)評審，評審?fù)ㄟ^后， 提交公司董事會(huì)評審。 負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目初步談判的結(jié)果，確定項(xiàng)目的運(yùn)作方式，組織公司相關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場勘查，并組織編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。 以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。 適用范圍 適用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展體系的新項(xiàng)目拓展獲取工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。 9．運(yùn)營管理 負(fù)責(zé)按時(shí)完成月度綜合報(bào)表并交由運(yùn)營管理部備案； 根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況，負(fù)責(zé)按季度完成績效考核工作； 主持各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，提高項(xiàng)目運(yùn)作水平，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 7．項(xiàng)目合同管理 負(fù)責(zé)洽談權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)合同； 負(fù)責(zé)簽定合同，并嚴(yán)格按照合同規(guī)定落實(shí)各項(xiàng)工作； 負(fù) 責(zé)對項(xiàng)目相關(guān)合同執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、評估分析，并反饋至相關(guān)部門。 3）銷售管理 負(fù)責(zé)預(yù)售查丈和竣工查丈； 負(fù)責(zé)辦理商品房預(yù)售申請，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》； 負(fù)責(zé)簽訂認(rèn)購協(xié)議； 負(fù)責(zé)向客戶服務(wù)部移交客戶資料，并配合客戶服務(wù)部與客戶簽訂銷售合同； 與客戶服務(wù)部共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評估。 6．營銷管理 ）營銷策劃 主持營銷策劃公司和廣告策劃公司的選定評審工作； 負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目營銷推廣總體計(jì)劃》，并組織評審； 負(fù)責(zé)編制《營銷推廣策劃方案》，并組織評審； 負(fù)責(zé)編制《營銷費(fèi)用預(yù)算》，并組織審核； 負(fù)責(zé)選擇物業(yè)管理公司，并組 織審核、優(yōu)化物業(yè)管理方案。 8）項(xiàng)目危機(jī)管理 負(fù)責(zé)建立《項(xiàng)目危機(jī)事件防范處理制度》； 負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目危機(jī)事件。 6）設(shè)計(jì)變 更管理 負(fù)責(zé)審核工程施工階段限額范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更； 主持重大或超出限額的設(shè)計(jì)變更評審； 主持審核為滿足客戶需求的設(shè)計(jì)變更。 4）安全文明管理 負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位建立安全文明生產(chǎn)管理規(guī)范； 負(fù)責(zé)檢查施工單位的安全文明生產(chǎn)工作，定期組織相關(guān)單位對施工現(xiàn)場進(jìn)行安全文明檢查； 配合政府相關(guān)部門進(jìn)行安全文明檢查； 負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場社會(huì)治 安的綜合治理； 負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境。 2）進(jìn)度管理 負(fù)責(zé)根據(jù)《項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃》制定《施工總體進(jìn)度計(jì)劃》； 負(fù)責(zé)審核監(jiān)理規(guī)劃及實(shí)施細(xì)則，落實(shí)計(jì)劃執(zhí)行； 負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃，并及時(shí)進(jìn)行調(diào)整； 負(fù)責(zé)跟蹤、協(xié)調(diào)相關(guān)部門與 項(xiàng)目有關(guān)的工作計(jì)劃（例如主要設(shè)備及主要專業(yè)分包等）的制定及執(zhí)行等工作。 2）初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) 組織相關(guān)部門對建筑功能、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化并落實(shí)； 負(fù)責(zé)施工圖審查單位的考察和確定； 在建筑專業(yè)初步設(shè)計(jì)完成后，負(fù)責(zé)聘請專業(yè)測量公司進(jìn)行查丈咨詢； 負(fù)責(zé)編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書及施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書； 配合編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》并負(fù)責(zé)落實(shí)； 負(fù)責(zé)從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)單位，與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通聯(lián)系，完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，組織對階段性及最終的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審核； 組織相關(guān)部門對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量提出明確目標(biāo) ，并確定主要設(shè)計(jì)參數(shù)； 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與相關(guān)職能部門之間的配合關(guān)系，控制設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量、建安成本等； 主持圖紙內(nèi)部審查； 主持施工圖的圖紙會(huì)審和技術(shù)交底； 負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作。 2．項(xiàng)目策劃 組織編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》，并組織階段性評審及最終評審。 說明：確定項(xiàng)目拓展意向后，由公司指定人員牽頭成立項(xiàng)目前期策劃小組進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃工作，至項(xiàng)目公司（部）成立。 三、項(xiàng)目公司（部）職責(zé) 使命：項(xiàng)目公司（部）為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務(wù)指揮系統(tǒng)運(yùn)作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項(xiàng)目運(yùn)作速度，縮短資金占用周期，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目 標(biāo)。 8． IT 信息管理 負(fù)責(zé)制訂并實(shí)施公司信息化建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃及信息系統(tǒng)改進(jìn)方案； 負(fù)責(zé)企業(yè)計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)開發(fā)、維護(hù)、更新、使用管理以及網(wǎng)絡(luò)安全維護(hù)； 負(fù)責(zé)計(jì)算機(jī)及相 關(guān)設(shè)備的購置、調(diào)配、維修、維護(hù)保養(yǎng)； 負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站信息內(nèi)容日常維護(hù)更新； 負(fù)責(zé)處理公司日常電腦和網(wǎng)絡(luò)故障，提供 IT 服務(wù)。 6．行政事務(wù)管理 負(fù)責(zé)建立、維護(hù)及推廣企業(yè)形象識別系統(tǒng) (CIS)； 負(fù)責(zé)擬寫公司年度工作總結(jié)； 負(fù)責(zé)公司各類公文處理與文件流轉(zhuǎn)控制； 負(fù)責(zé)公司級會(huì)議的會(huì)務(wù)管理與會(huì)務(wù)服務(wù)以及會(huì)議紀(jì)要的整理與發(fā)放； 負(fù)責(zé)管理公司印章； 負(fù)責(zé)公司辦公設(shè)備、用品管理； 負(fù)責(zé)公司公務(wù)車輛調(diào)配、維護(hù)、年審、稅費(fèi)繳納、駕駛員管理； 負(fù)責(zé)公司前臺接待、公司安全保衛(wèi)管理、辦公環(huán)境管理； 負(fù)責(zé)公 司有關(guān)對外行政、工商手續(xù)辦理、公司證照年檢、章程變更等； 負(fù)責(zé)管理公司書刊、報(bào)紙訂購； 負(fù)責(zé)其他后勤服務(wù)。 4．員工薪酬和績效考核 負(fù)責(zé)職能部門經(jīng)理級以下員工績效考核管理及匯總整理公司績效考核結(jié)果； 負(fù)責(zé)管理公司員工薪酬事務(wù)，負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司（部）薪酬制度； 負(fù)責(zé)辦理 員工調(diào)動(dòng)、離職、入職、考勤、保險(xiǎn)和醫(yī)療等手續(xù)； 負(fù)責(zé)建立公司員工福利制度。 2．員工招聘和選派 負(fù)責(zé)制定招聘計(jì)劃和實(shí)施招聘，為公司和項(xiàng)目公司（部）供給人才； 配合完成項(xiàng)目公司（部）高層管理人員的聘任工作。 （九）行政人事部： 部門使命：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要， 提供人力資源、后勤服務(wù)等方面的有效支持，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的管理機(jī)制，營造高效和諧的職場氛圍。 8．法務(wù)管理 負(fù)責(zé)為公司提供各類 法律支持服務(wù)； 負(fù)責(zé)對公司業(yè)務(wù)合同的法律審核； 負(fù)責(zé)編制和修改企業(yè)的格式化合同； 負(fù)責(zé)法律知識培訓(xùn)工作； 負(fù)責(zé)提供商務(wù)談判中的法律咨詢服務(wù)； 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目公司（部）權(quán)限外的合同進(jìn)行審核； 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目公司（部）權(quán)限內(nèi)的合同進(jìn)行定期檢查，法律指導(dǎo)； 負(fù)責(zé)處理包含項(xiàng)目公司在內(nèi)的公司所有法律糾紛處理； 負(fù)責(zé)外聘律師的選擇、聘用合同訂立、管理和服務(wù)評價(jià)。 6．客戶服務(wù)體系 負(fù)責(zé)編制銷售合同補(bǔ)充條款； 負(fù)責(zé)制定客戶滿意度調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)； 負(fù)責(zé)制定售后管理制度及客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 5．中航會(huì)管理 負(fù)責(zé)中航會(huì)的策 劃、設(shè)立及后期會(huì)務(wù)工作； 負(fù)責(zé)中航會(huì)的推廣工作； 負(fù)責(zé)中航會(huì)會(huì)刊的策劃及出版工作； 負(fù)責(zé)中航會(huì)會(huì)員活動(dòng)的策劃及實(shí)施； 負(fù)責(zé)中航會(huì)運(yùn)作過程中與中航系統(tǒng)其他單位的協(xié)調(diào)工作。 3．投訴處理 負(fù)責(zé)與項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行對接，參與 工程竣工驗(yàn)收； 成立項(xiàng)目售后維修小組，負(fù)責(zé)售后維修工作； 配合完成物業(yè)管理方案的審核工作； 負(fù)責(zé)受理客戶投訴； 負(fù)責(zé)與客戶洽談解決方案，并組織協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行處理； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司（部）解散后，維修工程款項(xiàng)的管理； 組織各部門使用客戶服務(wù)軟件； 負(fù)責(zé)對客戶投訴處理的結(jié)果進(jìn)行回訪； 負(fù)責(zé)記錄客戶投訴信息，并管理客戶投訴檔案； 負(fù)責(zé)定期對客戶投訴進(jìn)行分析。 部門職能：項(xiàng)目策劃配合、銷售事務(wù)管理、投訴處理、客戶關(guān)系管理、中航會(huì)管理、客戶服務(wù)體系、客服信息分析、法務(wù)管理、客戶危機(jī)管理 ．項(xiàng)目策劃配合 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》； 配合完成營銷推廣策劃方案的制定工作。 8．財(cái)務(wù)檔案與內(nèi)部管理 負(fù)責(zé)公司會(huì)計(jì)檔案管理，確保檔案的完整與安全； 負(fù)責(zé)維護(hù)財(cái)務(wù)軟件的正常運(yùn)行及數(shù)據(jù)安全； 負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)印 章、有價(jià)證券、票據(jù)及貸款等經(jīng)濟(jì)合同的管理。 6．稅務(wù)管理 負(fù)責(zé)辦理公司日常納稅業(yè)務(wù)以及其他稅務(wù)事項(xiàng)； 負(fù)責(zé)公司稅務(wù)籌劃； 負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司稅務(wù)工作。 4．全面預(yù)算管理 負(fù)責(zé)公司全面預(yù)算的編制與控制； 配合確定公司經(jīng)營目標(biāo)； 配合編制經(jīng)營計(jì)劃； 負(fù)責(zé)動(dòng)態(tài)跟蹤調(diào)整資金計(jì)劃。 2．會(huì)計(jì)核算 負(fù)責(zé)辦理日常核算業(yè)務(wù)； 負(fù)責(zé)辦理日常出納業(yè)務(wù)； 負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的編制和報(bào)送； 負(fù)責(zé)公司年度財(cái)務(wù)報(bào)告社會(huì)審計(jì)工作。 （七）財(cái)務(wù)部： 部門使命：以前瞻性視野，研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)開 發(fā)資本運(yùn)營理念和方法，構(gòu)建和完善滿足公司項(xiàng)目需求的資金運(yùn)作平臺。 4．品牌策劃及建設(shè) 負(fù)責(zé)公司品牌規(guī)劃戰(zhàn)略的制定和實(shí)施； 負(fù)責(zé)公司品牌宣傳標(biāo)準(zhǔn)件體系的建立和落實(shí)； 組織各項(xiàng)目參加大型房地產(chǎn)展會(huì)。 部門職能：項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目營銷、市場研究、品牌策劃及建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)化營銷合同體系管理 ．項(xiàng)目策劃 配合編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》； 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》； 2．項(xiàng)目營銷 配合完成《營銷推廣策劃方案》的制定及評審工作； 配合完成營銷策劃公司的選擇評審工作； 配合完成廣告策劃公司的選擇評審工作； 配合完成《營銷費(fèi)用預(yù)算》的制定及評審工作。 4．標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系及供應(yīng)商管