【正文】 配合編制《項目開發(fā)綱 要》。 7．權(quán)益性投資管理和審計 負責收集整理投資企業(yè)財務數(shù)據(jù)和信息； 負責為公司向投資企業(yè)派出董事提供財務資料； 負責指導及檢查投資企業(yè)的財務工作； 配合上級單位對本公司及投資企業(yè)的日常審計和檢查； 負責監(jiān)控公司內(nèi)控制度的實施。 （八）客戶服務部 部門使命：以前瞻性視野構(gòu)建以客戶為中心的客戶服務平臺，努力提升公司市場中的信譽度和美譽度。 2．銷售事務管理 配合完成物業(yè)管理公司的選定工作； 與項目公司（部）共同負責銷售代理公司的管理和評估； 負責有關(guān)銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的 錄入； 配合進行按揭銀行的選擇； 負責認購書、銷售合同等法律文件的準備工作； 配合進行營銷推廣客戶活動； 配合完成簽訂相關(guān)認購協(xié)議工作； 負責與客戶簽訂銷售合同，并負責銷售回款； 配合完成客戶資料移交工作； 負責客戶資料及銷售合同管理； 負責銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、匯總分析； 負責銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：面積補差、初始登記、轉(zhuǎn)移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理《房產(chǎn)證》； 負責組織項目入伙策劃并組織落實； 負責項目尾盤銷售及資產(chǎn)管理。 4．客戶關(guān)系管理 負責進行客戶滿意度調(diào)查； 負責對客戶滿意度調(diào)查結(jié)果進行分析，并形成報告。 負責公司網(wǎng)站、內(nèi)刊中關(guān)于客戶信息的發(fā)布及客戶論壇的維護； 負責收集、輸入和維護客戶信息資料，并進行分類管理。 7．客服信息分析 負責統(tǒng)計分析客服信息，形成客服案例庫。 9．客戶危機管理 負責建立客戶危機管理風險防范制度； 負責策劃有關(guān)客戶危機處理方案。 部門職能：人力資源規(guī)劃、員工招聘和選派、員工培訓、員工薪酬和績效考核、企業(yè)文化建設(shè)、行政事務管理、資產(chǎn)管理、 IT 信息管理、檔案管理 ．人力資源規(guī)劃 負責制定人力資源規(guī)劃，并組織實施； 負責完善人力資源管理體系，研究、設(shè)計人力資源管理模式（包含招聘、績效、培訓、薪酬及員工發(fā)展等體系的全面建設(shè)），制定和完善人力資源管理制度； 負責向公司高層決策者提供有關(guān)人力資源戰(zhàn)略、組織建設(shè)等方面的建議； 負責審批項目公司 （部）的管理架構(gòu)和人員配置計劃； 負責進行項目公司（部）關(guān)鍵崗位聘任的審核。 3．員工培訓 負責公司員工的培訓管理工作； 負責擬定并執(zhí)行培訓計劃； 負責評價培訓效果和督促各部門、各項目公司（部）內(nèi)部培訓工作。 5．企業(yè)文化建設(shè) 負責公司企業(yè)文化建設(shè)。 7．資產(chǎn)管理 負責辦理公司固定資產(chǎn)的采購審批手續(xù)、采購以及登記建檔工作； 負責辦理各部門的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、報廢手續(xù)； 主持盤點固定資產(chǎn)工作； 負責固定資產(chǎn)日常維護和臺帳管理； 配合完成項目公司清算及固定資產(chǎn)處置工作。 9．檔案管理 負責檔案管理、檔案信息化管理及維護； 負責各投資企業(yè)重要資料的收集和整理； 負責指導項目公司（部）檔案工作； 負責接收項目公司（部）工程竣工后的檔案資料。 職能：項目立項后組織制定《項目開發(fā)綱要》，并在《項目開發(fā)綱要》指導下主持項目全過程開發(fā)工作。 ．項目前期準備 負責制定管理架構(gòu)及人員配置計劃，交由行政人事部審核。 3．設(shè)計管理 ）方案設(shè)計 負責編制方案設(shè)計任務書； 負責從戰(zhàn)略供應商信息庫中選擇方案設(shè)計單位，與設(shè)計單位進行溝通聯(lián)系，完成方案設(shè)計，組織項目方案設(shè)計的 評審； 負責辦理相關(guān)報批報建工作。 4．工程管理 ）施工準備 負責工程施工現(xiàn)場場地準備； 負責獲得項目政府相關(guān)許可證； 主持《施工組織設(shè)計》的評審工作。 3）質(zhì)量管理 負責落實施工質(zhì)量監(jiān)控，達到驗收規(guī)范標準； 負責審核關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方案； 主持各階段的工程驗收； 負責對工程質(zhì)量情況進行定期分析，形成質(zhì)量分析報告，對于典型問題形成案例，交工程技術(shù)部進入案例信息庫。 5）采購管理 負責編制《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》及《材料設(shè)備采購配合計劃》，并交由合約成本部審核； 配合進行公司組織的項目主體總包招標、主要專業(yè)分包工程及主要設(shè)備招標； 負責在戰(zhàn)略供應商信息庫中選擇供應商，進行權(quán)限范圍內(nèi)的采購工作； 負責審核施工單位編制的材料及設(shè)備進場計劃，并跟蹤、督促計劃的執(zhí)行； 負責大型設(shè)備或主要材料現(xiàn)場驗收、材料證明資料收集和手續(xù)辦理； 負責評價公司供應商，并知會相關(guān)部門錄入數(shù)據(jù)庫。 7）項目檔案管理 負責管理項目各類相關(guān)檔案； 負責進行工程信息收集、總結(jié)，配合工程技術(shù)部建立和完善工程案例信息庫。 5．成本管理 配合合約成本部落實項目總體目標成本； 負責編制項目預算，配合合約成本部備案抽查； 負責根據(jù)施工合同，編制工程款季度支付計劃，并交由財務部備案； 負責核對供應商材料清單及施工單位完成工程量，并核算工程進度款，辦理支付手續(xù)； 負責對項目成本控制信息進行統(tǒng)計、歸檔，制定月度動態(tài)成本報表交由合約成本部備案； 負責根據(jù)《項目結(jié)算計劃》，按時將工程結(jié)算資料移交至合約成本部，并配合合約成本部完成《工程結(jié)算分析報告》。 2）營銷推廣 負責按照《營銷推廣策劃方案》開展營銷推廣活動。 4）售后服務 配合項目入伙后的工程整改工作； 配合處理重大投訴。 7．項目收尾 項目竣工驗收后負責向政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案； 項目結(jié)束后負責向公司檔案管理部門移交項目檔案； 項目結(jié)束后負責與物業(yè)管理公司之間的資料交接工作； 主持項目公司清算及固定資產(chǎn)處置； 項目結(jié)束后負責編制《項目總結(jié)報告》。 第三部分 項目開發(fā)工作流程 一、地產(chǎn)業(yè)務開發(fā)工作流程示意圖 和 （一）項目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責 項目拓展工作流程示意圖 主要工作流程 責任部門 投資拓展部 投資拓展部 投資拓展部 公司董事會 投資拓展部 配合部門 運營管理部 產(chǎn)品研究部 營銷策劃部 合約成本部 工程技術(shù)部 客戶服務部 財務部 投資拓展部 運營管理部 提交成果 土地信息庫 分析土地信息甄選目標地塊初步確定拓展目標 可行性 研究 報告 項目實施決議 《土地合同》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《付清地價款證明》 《土地證》 《固定資產(chǎn)投資計劃》 控制要點 準確收集資料及時更新數(shù)據(jù) 調(diào)查土地背景 防范潛在風險 基礎(chǔ)資料翔實 科學理性分析 咨詢專業(yè)意見慎重決策 確保手續(xù)完備避免法律糾紛 項目拓展工作流程圖 項目拓展流程指引 目的 為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，拓展房地產(chǎn)新項目。 職責 投資拓展部： 負責組織基礎(chǔ)研究，定期制定《土地儲備計劃》，并對研究成果進行歸檔。 參考運營管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標。 可行性研究：負責根據(jù)項目的特點制定可行性研究計劃，組織項目前期策劃小組展開相應流程工作，最終形成包含固定內(nèi)容的《項目可行性研究報告》。 負責按照公司通過的項目合作條件，取得項目開發(fā)權(quán)利，并負責合作條件的實施和跟蹤。 項目前期策劃小組： 在項目可行性研究階段介入，根據(jù)《可行性研究計劃》及現(xiàn)場勘查結(jié)果，編制《初步策劃定位報告》（含市場定位和產(chǎn)品定位）、《初步產(chǎn)品建議書》、《工程技術(shù)特點分析》、《成本測算報告》。 在項目可行性研究階段介入，根據(jù)項目獲取方式，制定資金籌措方案。 投資咨詢委員會： 在項目可行性研究階段后期，聽取項目可行性研究成果匯報，提出綜合調(diào)整意見，決定項目合作條件的實施，批準項目交由公司董事會評審。 了解到有效土地信息后，需于當日最遲不超過兩日內(nèi)填寫《土地信息采集表》，投資拓展部不定期對各土地信息進行合議，根據(jù)公司土地儲備要求對土地信息進行初步判斷，會議由土地信息負責人記錄并存檔，會議結(jié)果知會經(jīng)理； 通過初步判斷的土地信息進入初步確定拓展目標階段，原則上指定負責土地所在片區(qū)的項目發(fā)展人員為項目負責人接管后續(xù)工作，并通過《土地信息采集表》將土地情況向公司領(lǐng)導知會；未通過的信息由土地信息負責人填寫判斷意見，存入土地信息庫，并統(tǒng)一答復信息提供人 ，此后由土地信息負責人對該項土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。 項目可行性研究 項目可行性研究是對前期項目初步判斷的論證，在項目前期策劃小組的配合下，進行較為詳細的項目可行性分析，最終形成《項目可行性研究報告》； 項目負責人首先將內(nèi)部評審會上的意見匯總，根據(jù)項目情況，向公司領(lǐng)導進行匯報，并制訂《可行性研究計劃》，該計劃需包含各相應工作的責任主體（責任人）、達到效果和時間要求，并根據(jù)時間節(jié)點列出橫道圖，發(fā)項目前期策劃小組； 項目負責人根據(jù)可行性研究計 劃，組織項目前期策劃小組對項目進行現(xiàn)場勘察，并組織完成如下工作： 項目負責人進一步完善項目背景調(diào)研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等； 項目負責人根據(jù)項目背景材料評估項目開發(fā)風險，編寫《風險控制報告》（初稿）； 項目前期策劃小組根據(jù)可行性研究計劃對項目周邊市場進行調(diào)研，反饋給項目負責人，編寫《初步策劃定位報告》； 項目前期策劃小組主持完成對《初步策劃定位報告》的評審工作，策劃、方案評審委員會針對《初步策劃定位報告》進行評審，給出專業(yè)意見； 評 審通過后，項目前期策劃小組根據(jù)評審意見，繼續(xù)深化定位，完成《初步產(chǎn)品意見書》； 項目負責人根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》編寫《初步項目開發(fā)總體計劃》 項目前期策劃小組根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》，編寫《工程技術(shù)特點分析》，并根據(jù)《工程技術(shù)特點分析》和《初步產(chǎn)品建議書》進行成本測算，完成《成本測算報告》； 財務部根據(jù)項目成本、產(chǎn)品建議等材料，完成經(jīng)濟效益預測分析，完成財務預測及資金籌措方案。 決策評審 投資決策評審會聽取項目負責人對項目可行性研究的匯報，最終由集體討論決定。 項目拓展階段各部門工作職責 投資拓展部： 收集土地信息建立信息庫： 定期制定《土地儲備計劃》，并對研究 成果進行歸檔，建立土地信息庫。 初步確定拓展目標： 分析土地信息，甄選目標地塊，并參考運營管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標。 組織評審： 將項目可行性報告提交公司投資決策委員會評審 ,通過后報董事會評審。必要時 ，運營管理部配合相關(guān)工作。 產(chǎn)品研究部： 項目可行性分析： 參與項目前期策劃小組工作，根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進行項目規(guī)劃分析，完成《初步策劃定位報告》和《初步產(chǎn)品建議書》。 運營管理部： 收集項目背景資料： 從政府相 關(guān)部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設(shè)施等）。 合約成本部： 成本測算： 根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》和《工程技術(shù)特點分析》，進行成本測算，完成《成本測算報告》 工程技術(shù)部 工程技術(shù)特點分析： 對地塊的地形、地貌、地質(zhì)水文條件等進行調(diào)查，并根據(jù)《產(chǎn)品初步產(chǎn)品建議書》，完成《工程技術(shù)特點分析》。 適用范圍 適用于項目立項到《項目開發(fā)綱要》移交前所有相關(guān)工作。 在項目策劃各階段，負責組織各階段性及最終成果評審，并針對修改意見進行調(diào)整。 配合完成對《項目開發(fā)綱要》評審工作，提供財務方面專業(yè)支持。 策劃、方案評審委員會： 參加《項目開發(fā)綱要》的評審，負責對《項目開發(fā)綱要》進行決策。 基本資料包括四周范圍、用地條件、基本經(jīng)濟技術(shù)指標、限高、土地價格等信息； 現(xiàn)場踏勘主要是了解基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項目的優(yōu)劣勢； 范圍內(nèi)市場調(diào)研主要指對項目周邊二至三公里范圍內(nèi)可售、未售項目以及與項目的主力客源可能形成直接競爭的項目調(diào)研。 項目前期策劃小組負責組織策劃、方案評審委員會對《策劃定位報告》進行評審。 項目前期策劃小組負責深化《初步項目開發(fā)總體計劃》和《風險控制報告（初稿）》，編制《項目開發(fā)總體