【正文】 13 / 88? 配合編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 ；? 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 。7．權(quán)益性投資管理和審計(jì)? 負(fù)責(zé)收集整理投資企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息；? 負(fù)責(zé)為公司向投資企業(yè)派出董事提供財(cái)務(wù)資料；? 負(fù)責(zé)指導(dǎo)及檢查投資企業(yè)的財(cái)務(wù)工作；? 配合上級(jí)單位對本公司及投資企業(yè)的日常審計(jì)和檢查；? 負(fù)責(zé)監(jiān)控公司內(nèi)控制度的實(shí)施。（八）客戶服務(wù)部部門使命：以前瞻性視野構(gòu)建以客戶為中心的客戶服務(wù)平臺(tái)，努力提升公司市場中的信譽(yù)度和美譽(yù)度。2．銷售事務(wù)管理? 配合完成物業(yè)管理公司的選定工作；? 與項(xiàng)目公司（部）共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評估；? 負(fù)責(zé)有關(guān)銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入；? 配合進(jìn)行按揭銀行的選擇；? 負(fù)責(zé)認(rèn)購書、銷售合同等法律文件的準(zhǔn)備工作；? 配合進(jìn)行營銷推廣客戶活動(dòng)；? 配合完成簽訂相關(guān)認(rèn)購協(xié)議工作；? 負(fù)責(zé)與客戶簽訂銷售合同，并負(fù)責(zé)銷售回款；? 配合完成客戶資料移交工作；? 負(fù)責(zé)客戶資料及銷售合同管理；? 負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、匯總分析；? 負(fù)責(zé)銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：面積補(bǔ)差、初始登記、轉(zhuǎn)移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理《房產(chǎn)證》 ；? 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目入伙策劃并組織落實(shí)；? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目尾盤銷售及資產(chǎn)管理。16 / 884．客戶關(guān)系管理? 負(fù)責(zé)進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查；? 負(fù)責(zé)對客戶滿意度調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，并形成報(bào)告。? 負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站、內(nèi)刊中關(guān)于客戶信息的發(fā)布及客戶論壇的維護(hù)；? 負(fù)責(zé)收集、輸入和維護(hù)客戶信息資料，并進(jìn)行分類管理。7．客服信息分析? 負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)分析客服信息，形成客服案例庫。9．客戶危機(jī)管理? 負(fù)責(zé)建立客戶危機(jī)管理風(fēng)險(xiǎn)防范制度；? 負(fù)責(zé)策劃有關(guān)客戶危機(jī)處理方案。部門職能：人力資源規(guī)劃、員工招聘和選派、員工培訓(xùn)、員工薪酬和績效考核、企業(yè)文化建設(shè)、行政事務(wù)管理、資產(chǎn)管理、IT 信息管理、檔案管理1．人力資源規(guī)劃? 負(fù)責(zé)制定人力資源規(guī)劃，并組織實(shí)施；? 負(fù)責(zé)完善人力資源管理體系，研究、設(shè)計(jì)人力資源管理模式（包含招聘、績效、培訓(xùn)、薪酬及員工發(fā)展等體系的全面建設(shè)） ，制定和完善人力資源管理制度；? 負(fù)責(zé)向公司高層決策者提供有關(guān)人力資源戰(zhàn)略、組織建設(shè)等方面的建議；? 負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目公司（部）的管理架構(gòu)和人員配置計(jì)劃；? 負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目公司（部）關(guān)鍵崗位聘任的審核。3．員工培訓(xùn)? 負(fù)責(zé)公司員工的培訓(xùn)管理工作；? 負(fù)責(zé)擬定并執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃；? 負(fù)責(zé)評價(jià)培訓(xùn)效果和督促各部門、各項(xiàng)目公司（部）內(nèi)部培訓(xùn)工作。5．企業(yè)文化建設(shè)? 負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè)。7．資產(chǎn)管理? 負(fù)責(zé)辦理公司固定資產(chǎn)的采購審批手續(xù)、采購以及登記建檔工作； ? 負(fù)責(zé)辦理各部門的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、報(bào)廢手續(xù)；? 主持盤點(diǎn)固定資產(chǎn)工作；? 負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)日常維護(hù)和臺(tái)帳管理；? 配合完成項(xiàng)目公司清算及固定資產(chǎn)處置工作。9．檔案管理? 負(fù)責(zé)檔案管理、檔案信息化管理及維護(hù)；? 負(fù)責(zé)各投資企業(yè)重要資料的收集和整理；? 負(fù)責(zé)指導(dǎo)項(xiàng)目公司（部）檔案工作；? 負(fù)責(zé)接收項(xiàng)目公司（部）工程竣工后的檔案資料。職能：項(xiàng)目立項(xiàng)后組織制定《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 ，并在《項(xiàng)目開發(fā)綱要》指導(dǎo)下主持項(xiàng)目全過程開發(fā)工作。1．項(xiàng)目前期準(zhǔn)備? 負(fù)責(zé)制定管理架構(gòu)及人員配置計(jì)劃，交由行政人事部審核。3．設(shè)計(jì)管理1）方案設(shè)計(jì)? 負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書； ? 負(fù)責(zé)從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇方案設(shè)計(jì)單位，與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通聯(lián)系，完成方案設(shè)計(jì)，組織項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的評審；? 負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作。4．工程管理1）施工準(zhǔn)備? 負(fù)責(zé)工程施工現(xiàn)場場地準(zhǔn)備；? 負(fù)責(zé)獲得項(xiàng)目政府相關(guān)許可證；? 主持《施工組織設(shè)計(jì)》的評審工作。3）質(zhì)量管理? 負(fù)責(zé)落實(shí)施工質(zhì)量監(jiān)控，達(dá)到驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；? 負(fù)責(zé)審核關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方案；? 主持各階段的工程驗(yàn)收；? 負(fù)責(zé)對工程質(zhì)量情況進(jìn)行定期分析，形成質(zhì)量分析報(bào)告，對于典型問題形成案例，交工程技術(shù)部進(jìn)入案例信息庫。5）采購管理? 負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目設(shè)備及材料采購總體計(jì)劃》及《材料設(shè)備采購配合計(jì)劃》 ，并交由合約成本部審核；? 配合進(jìn)行公司組織的項(xiàng)目主體總包招標(biāo)、主要專業(yè)分包工程及主要設(shè)備招標(biāo)；? 負(fù)責(zé)在戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇供應(yīng)商，進(jìn)行權(quán)限范圍內(nèi)的采購工作；? 負(fù)責(zé)審核施工單位編制的材料及設(shè)備進(jìn)場計(jì)劃，并跟蹤、督促計(jì)劃的執(zhí)行；? 負(fù)責(zé)大型設(shè)備或主要材料現(xiàn)場驗(yàn)收、材料證明資料收集和23 / 88手續(xù)辦理；? 負(fù)責(zé)評價(jià)公司供應(yīng)商，并知會(huì)相關(guān)部門錄入數(shù)據(jù)庫。7）項(xiàng)目檔案管理? 負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目各類相關(guān)檔案；? 負(fù)責(zé)進(jìn)行工程信息收集、總結(jié)，配合工程技術(shù)部建立和完善工程案例信息庫。5．成本管理 ? 配合合約成本部落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本；? 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目預(yù)算，配合合約成本部備案抽查；? 負(fù)責(zé)根據(jù)施工合同，編制工程款季度支付計(jì)劃，并交由財(cái)務(wù)部備案；? 負(fù)責(zé)核對供應(yīng)商材料清單及施工單位完成工程量，并核算工程進(jìn)度款，辦理支付手續(xù)；? 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目成本控制信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸檔，制定月度動(dòng)態(tài)成本報(bào)表交由合約成本部備案；? 負(fù)責(zé)根據(jù)《項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃》 ，按時(shí)將工程結(jié)算資料移交至合約成本部，并配合合約成本部完成《工程結(jié)算分析報(bào)告》 。2）營銷推廣? 負(fù)責(zé)按照《營銷推廣策劃方案》開展?fàn)I銷推廣活動(dòng)。4）售后服務(wù)? 配合項(xiàng)目入伙后的工程整改工作；? 配合處理重大投訴。7．項(xiàng)目收尾26 / 88? 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后負(fù)責(zé)向政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案；? 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)向公司檔案管理部門移交項(xiàng)目檔案；? 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)與物業(yè)管理公司之間的資料交接工作；? 主持項(xiàng)目公司清算及固定資產(chǎn)處置；? 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告》 。27 / 88第三部分 項(xiàng)目開發(fā)工作流程一、地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)工作流程示意圖和項(xiàng)目公司（部）項(xiàng)目前期策劃小組主責(zé)部門 協(xié)作部門工程技術(shù)部合約成本部運(yùn)營管理部投資拓展部營銷策劃部產(chǎn)品研究部客戶服務(wù)部項(xiàng)目拓展 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 營銷管理 客戶服務(wù)1財(cái)務(wù)部28 / 88（一）項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé)項(xiàng)目拓展工作流程示意圖主要工作流程責(zé)任部門 投資拓展部 投資拓展部 投資拓展部 公司董事會(huì) 投資拓展部配合部門 運(yùn)營管理部產(chǎn)品研究部營銷策劃部合約成本部工程技術(shù)部客戶服務(wù)部財(cái)務(wù)部投資拓展部 運(yùn)營管理部提交成果 土地信息庫分析土地信息甄選目標(biāo)地塊初步確定拓展目標(biāo)可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目實(shí)施決議《土地合同》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《付清地價(jià)款證明》《土地證》《固定資產(chǎn)投資計(jì)劃》控制要點(diǎn) 準(zhǔn)確收集資料及時(shí)更新數(shù)據(jù) 調(diào)查土地背景防范潛在風(fēng)險(xiǎn) 基礎(chǔ)資料翔實(shí)科學(xué)理性分析 咨詢專業(yè)意見 慎重決策 確保手續(xù)完備避免法律糾紛土地信息收集分析可行性研究公司內(nèi)部評審辦理土地獲取手續(xù)初步確定拓展目標(biāo)29 / 88項(xiàng)目拓展工作流程圖項(xiàng) 目 拓 展 工 作 流 程 圖土地信息收集分析初步確定拓展目標(biāo)可行性研究公司評審辦理土地獲取手續(xù)策 劃 、 方 案評 審 委 員 會(huì)客 戶服 務(wù) 部董 事 會(huì)投 資 咨 詢委 員 會(huì)財(cái) 務(wù) 部項(xiàng) 目 前 期 策 劃 小 組投 資 拓 展 部運(yùn) 營管 理 部YNYN土 地 背 景資 料 調(diào) 查評 審評 審提 供 客 戶需 求 信 息進(jìn) 行市 場 調(diào) 研編 制 初 步 策 劃定 位 報(bào) 告獲 得 土 地使 用 權(quán) 益項(xiàng) 目 獲 取方 式簽 訂 土 地使 用 合 同初 步 確 定拓 展 目 標(biāo)項(xiàng) 目 立 項(xiàng)可 行 性報(bào) 告組 織 現(xiàn) 場 勘 察組 織 評 審制 定 可 行 性研 究 計(jì) 劃土 地 儲(chǔ) 備計(jì) 劃土 地 信息 收 集分 析 甄 選目 標(biāo) 土 地土 地 信 息庫 歸 檔基 礎(chǔ)研 究編 制 初 步 產(chǎn) 品建 議 書Y風(fēng) 險(xiǎn) 控 制報(bào) 告（ 初 稿 ）初 步 項(xiàng) 目 總 體開 發(fā) 計(jì) 劃財(cái) 務(wù) 預(yù) 測資 金 籌 措方 案評 審N成 本 測 算報(bào) 告工 程 技 術(shù)特 點(diǎn) 分 析30 / 88項(xiàng)目拓展流程指引1. 目的為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，拓展房地產(chǎn)新項(xiàng)目。3. 職責(zé). 投資拓展部：. 負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)研究，定期制定《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》 ，并對研究成果進(jìn)行歸檔。. 參考運(yùn)營管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標(biāo)。. 可行性研究：負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)制定可行性研究計(jì)劃，組織項(xiàng)目前期策劃小組展開相應(yīng)流程工作，最終形成包含固定內(nèi)容的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 。. 負(fù)責(zé)按照公司通過的項(xiàng)目合作條件，取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)利，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。. 項(xiàng)目前期策劃小組：. 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)《可行性研究計(jì)劃》及現(xiàn)場勘查結(jié)果，編制《初步策劃定位報(bào)告》 （含市場定位和產(chǎn)品定位） 、 《初步產(chǎn)品建議31 / 88書》 、 《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》 、 《成本測算報(bào)告》 。. 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)項(xiàng)目獲取方式，制定資金籌措方案。. 投資咨詢委員會(huì)：. 在項(xiàng)目可行性研究階段后期，聽取項(xiàng)目可行性研究成果匯報(bào)，提出綜合調(diào)整意見，決定項(xiàng)目合作條件的實(shí)施，批準(zhǔn)項(xiàng)目交由公司董事會(huì)評審。. 了解到有效土地信息后，需于當(dāng)日最遲不超過兩日內(nèi)填寫《土地信息采集表》 ，投資拓展部不定期對各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)公司土地儲(chǔ)備要求對土地信息進(jìn)行初步判斷，會(huì)議由土地信息負(fù)責(zé)人記錄并存檔，會(huì)議結(jié)果知會(huì)經(jīng)理；. 通過初步判斷的土地信息進(jìn)入初步確定拓展目標(biāo)階段，原則上指定負(fù)責(zé)土地所在片區(qū)的項(xiàng)目發(fā)展人員為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接管后續(xù)工作，并通過《土地信息采集表》將土地情況向公司領(lǐng)導(dǎo)知會(huì)；未通過的信息由土地信息負(fù)責(zé)人填寫判斷意見，存入土地信息庫，并統(tǒng)一答復(fù)信息提供人，此后由土地信息負(fù)責(zé)人對該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。. 項(xiàng)目可行性研究. 項(xiàng)目可行性研究是對前期項(xiàng)目初步判斷的論證，在項(xiàng)目前期策劃小組的配合下，進(jìn)行較為詳細(xì)的項(xiàng)目可行性分析，最終形成《項(xiàng)目可行性研究33 / 88報(bào)告》 ；. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人首先將內(nèi)部評審會(huì)上的意見匯總，根據(jù)項(xiàng)目情況，向公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào)，并制訂《可行性研究計(jì)劃》 ，該計(jì)劃需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任主體（責(zé)任人） 、達(dá)到效果和時(shí)間要求，并根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)列出橫道圖，發(fā)項(xiàng)目前期策劃小組；. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)可行性研究計(jì)劃，組織項(xiàng)目前期策劃小組對項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場勘察，并組織完成如下工作：? 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等；? 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目背景材料評估項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，編寫《風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告》（初稿） ；? 項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)可行性研究計(jì)劃對項(xiàng)目周邊市場進(jìn)行調(diào)研，反饋給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，編寫《初步策劃定位報(bào)告》 ；? 項(xiàng)目前期策劃小組主持完成對《初步策劃定位報(bào)告》的評審工作，策劃、方案評審委員會(huì)針對《初步策劃定位報(bào)告》進(jìn)行評審，給出專業(yè)意見；? 評審?fù)ㄟ^后，項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)評審意見，繼續(xù)深化定位，完成《初步產(chǎn)品意見書》 ；? 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》編寫《初步項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃》? 項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》 ，編寫《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》 ，并根據(jù)《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》和《初步產(chǎn)品建議書》進(jìn)行成本測算，完成《成本測算報(bào)告》 ；? 財(cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目成本、產(chǎn)品建議等材料，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析，完成財(cái)務(wù)預(yù)測及資金籌措方案。. 決策評審. 投資決策評審會(huì)聽取項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對項(xiàng)目可行性研究的匯報(bào)，最終由集體討論決定。35 / 88項(xiàng)目拓展階段各部門工作職責(zé)1. 投資拓展部：. 收集土地信息建立信息庫：定期制定《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》 ，并對研究成果進(jìn)行歸檔，建立土地信息庫。. 初步確定拓展目標(biāo)：分析土地信息，甄選目標(biāo)地塊，并參考運(yùn)營管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標(biāo)。. 組織評審：將項(xiàng)目可行性報(bào)告提交公司投資決策委員會(huì)評審,通過后報(bào)董事會(huì)評審。必要時(shí)，運(yùn)營管理部配合相關(guān)工作。36 / 883. 產(chǎn)品研究部：. 項(xiàng)目可行性分析：參與項(xiàng)目前期策劃小組工作，根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃分析，完成《初步策劃定位報(bào)告》和《初步產(chǎn)品建議書》 。5. 運(yùn)營管理部：. 收集項(xiàng)目背景資料：從政府相關(guān)部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設(shè)施等） 。6. 合約成本部：. 成本測算：根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》和《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》 ，進(jìn)行成本測算，完成《成本測算報(bào)告》7. 工程技術(shù)部. 工程技術(shù)特點(diǎn)分析：對地塊的地形、地貌、地質(zhì)水文條件等進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)《產(chǎn)品初步產(chǎn)品建議書》 ，完成《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》 。2. 適用范圍適用于項(xiàng)目立項(xiàng)到《項(xiàng)目開發(fā)綱要》移交前所有相關(guān)工作。. 在項(xiàng)目策劃各階段，負(fù)責(zé)組織各階段性及最終成果評審，并針對修改意見進(jìn)行調(diào)整。. 配合完成對《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評審工作，提供財(cái)務(wù)方面專業(yè)支持。. 策劃、方案評審委員會(huì)：. 參加《項(xiàng)目開發(fā)綱要》