【正文】 SWOT 分析 目標(biāo)客戶定位 產(chǎn)品定位應(yīng)包含以下內(nèi)容： 項(xiàng)目的主題形象及開(kāi)發(fā)理念 項(xiàng)目的產(chǎn)品建議 定價(jià)建議。 項(xiàng)目前期策劃小組負(fù)責(zé)深化《成本測(cè)算報(bào)告》，編制《成本規(guī)劃報(bào)告》。 在《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》通過(guò)審核后，正式進(jìn)入工程前期準(zhǔn)備階段。 參與評(píng)審： 參與《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》評(píng)審，提供財(cái)務(wù)方面專業(yè)支持。 參與評(píng)審： 參與《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》評(píng)審，提供營(yíng)銷策劃方面專業(yè)支持。 （三）設(shè)計(jì)管理工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 設(shè)計(jì)管理工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門 項(xiàng)目公司（部）／ 項(xiàng)目前期策劃小組 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目公司（部） 配合部門 產(chǎn)品研究部 合約成本部 工程技術(shù)部 運(yùn)營(yíng)管理部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 工程技術(shù)部 運(yùn)營(yíng)管理部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 工程技術(shù)部 運(yùn)營(yíng)管理部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 工程技 術(shù)部 運(yùn)營(yíng)管理部 提交成果 方案設(shè)計(jì)圖 建筑規(guī)劃許可證 初步設(shè)計(jì)圖 初步設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)書(shū) 施工圖 建筑工程規(guī)劃許可證 景觀及專項(xiàng)設(shè)計(jì) 方案圖、施工圖 控制要點(diǎn) 及時(shí)跟蹤設(shè)計(jì)情況，符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 嚴(yán)格遵照成本規(guī)劃，進(jìn)行限額設(shè)計(jì) 嚴(yán)格審圖，確保圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度 嚴(yán)格審圖，確保圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度 設(shè)計(jì)管理工作流程圖 設(shè)計(jì)管理流程指引 目的 規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)各階段的操作程序，提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)各階段的工作成果質(zhì)量，確保設(shè)計(jì)方向與策劃方向一致。 在各個(gè)設(shè)計(jì)階段中后期，組織相關(guān)單位部門對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審。 運(yùn)營(yíng)管理部： 在項(xiàng)目公司（部）報(bào)文后，由運(yùn)營(yíng)管理部協(xié)調(diào)相關(guān)政府部門，加快報(bào)建速度。重點(diǎn)負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)和設(shè)備部分的圖紙審查。 評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后與運(yùn)營(yíng) 管理部配合，完成報(bào)批報(bào)建工作。 設(shè)計(jì)管理各部門工作職責(zé) 項(xiàng)目公司（部）／項(xiàng)目前期策劃小組： 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作： 在設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備階段，制定完成《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃》，并且在各個(gè)設(shè)計(jì)階段前期編制相應(yīng)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。 產(chǎn)品研究部： 各階段設(shè)計(jì)的審查： 在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，配合進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)審，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)與產(chǎn)品建議的一致性。 工程技術(shù)部： 設(shè)計(jì)過(guò)程配合： 在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，配合項(xiàng)目公司（部）對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量提出明確目標(biāo)，控制主要設(shè)計(jì)參數(shù)，提出設(shè)計(jì)優(yōu)化意見(jiàn)。 適用范圍 適用于本公司開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目工程施工過(guò)程控制工作。 負(fù)責(zé)組織施工圖會(huì)審交底和工程現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備工作。負(fù)責(zé)與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并進(jìn)行整理后，移交給客戶服務(wù)部。 協(xié)助項(xiàng)目公司（部）辦理所需要的各類政府批文和許可證。并配合完成重大設(shè)計(jì)變更審核工作。 工程技術(shù)部： 配合進(jìn)行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)。 在工程全過(guò)程中，配合完成重大設(shè)計(jì)變更審核工作，給予專業(yè)意見(jiàn)。 工程移交 項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)制定移交計(jì)劃，并與物業(yè)管理公司進(jìn)行工程移交工作。 工程檔案移交： 負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后向公司檔案部門及政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案。 配合辦理工程手續(xù)： 配合項(xiàng)目公司（部）辦理工程施工中需要的各類政府批文和許可證。 工程技術(shù)部： 監(jiān)督工程施工管理： 負(fù)責(zé)定期對(duì)各項(xiàng)目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn)行督察，并參與項(xiàng)目各階段的工程驗(yàn)收。 參與工程檔案建檔： 在工程全過(guò)程中，協(xié)助項(xiàng)目公司（部）規(guī)范檔案管理。 負(fù)責(zé)選擇廣告策劃公司，利用各類媒體以及組織活動(dòng)進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳推廣。 負(fù)責(zé)與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并進(jìn)行整理后，移交給客戶服務(wù)部。 與客戶簽訂房地產(chǎn)買賣合同并執(zhí)行（包含收款、產(chǎn)權(quán)登記等）。 配合完成《營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算》的編制工作。 工作程序 項(xiàng)目營(yíng)銷： 項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)制定《營(yíng)銷策劃執(zhí)行方案》及《營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算》； 營(yíng)銷策劃部配合進(jìn)行《項(xiàng)目營(yíng)銷策劃執(zhí)行方案》及《營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算》的編制工作； 項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)選擇廣告策劃公司和銷售代理公司，并且對(duì)其工作進(jìn)行管理 和評(píng)價(jià)； 營(yíng)銷策劃部配合選擇廣告策劃公司和銷售代理公司； 項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)監(jiān)督廣告策劃公司組織營(yíng)銷推廣活動(dòng)； 項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)制定《項(xiàng)目銷售總體計(jì)劃》及《銷售工作方案》； 項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)提出項(xiàng)目定價(jià)建議，并組織定價(jià)咨詢委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目定價(jià)進(jìn)行評(píng)審。 選擇銷售代理公司： 選擇銷售代理公司，組織培訓(xùn)銷售人員，制定銷售工作方案及項(xiàng)目銷售總體計(jì)劃。 財(cái)務(wù)管理： 收取客戶的預(yù)訂金和房款。 銷售相關(guān)調(diào)查及總結(jié)： 對(duì)項(xiàng)目的銷售情況進(jìn)行調(diào)查及統(tǒng)計(jì)，并形成分析報(bào)告，作為后期借鑒。 運(yùn)營(yíng)管理部： 配合辦理相關(guān)手續(xù)： 配合辦理 相關(guān)政府批文和許可證。 負(fù)責(zé)入伙工作的組織安排、現(xiàn)場(chǎng)管理。 在入伙過(guò)程中，協(xié)助客戶服務(wù)部完成相關(guān)工作。 配合與物業(yè)管理公司完成項(xiàng)目移交工作。 職責(zé) 客戶服務(wù)部： 負(fù)責(zé)成立項(xiàng)目入伙小組。 配合編制《營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算》： 配合編制《營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算》。 簽訂房地產(chǎn)買賣合同： 與客戶簽訂房地產(chǎn)買賣合同并執(zhí)行（包含收款、產(chǎn)權(quán)登記等）。 簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)： 與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并進(jìn)行整理后，移交給客戶服務(wù)部。 營(yíng)銷管理階段各部門工作職責(zé) 項(xiàng)目公司（部）： 制定項(xiàng)目營(yíng)銷策劃執(zhí)行方案及營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算： 根據(jù)項(xiàng)目策劃定位報(bào)告，編制《營(yíng)銷策劃執(zhí)行方案》及《營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算》。 運(yùn)營(yíng)管理部： 在項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中，配合項(xiàng)目公司（部）辦理相關(guān)政府批文和許可證。 對(duì)項(xiàng)目的銷售情況進(jìn)行調(diào)查及統(tǒng)計(jì)，并形成分析報(bào)告，作為后期借鑒。 負(fù)責(zé)收取客戶的預(yù)訂金和房款。 負(fù)責(zé)提出項(xiàng)目定價(jià)建議，并組織定價(jià)咨詢委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目定價(jià)進(jìn)行評(píng)審。 適用范圍 適用于本公司開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目營(yíng)銷工作。 參與工程技術(shù)論證： 針對(duì)施工中出現(xiàn)的重要技術(shù)問(wèn)題，配合進(jìn)行工程技術(shù)論證。 成本動(dòng)態(tài)控制： 負(fù)責(zé)定期對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，審核各項(xiàng)目公司（部）每月提供的動(dòng)態(tài)成本報(bào)告，對(duì)可能超出目標(biāo)成本的情況進(jìn)行預(yù)警。 支付工程款： 在根據(jù)施工合同及相關(guān)流程規(guī)定，及時(shí)支付工程款。 工程施工管理： 全面負(fù)責(zé)工程施工管理階段的各項(xiàng)工作（包括進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制及安全文明施工等）。 工作程序 施工準(zhǔn)備： 項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目設(shè)備及材料采購(gòu)總體計(jì)劃》及《材料設(shè)備采購(gòu) 配合計(jì)劃》，并交由合約成本部審核； 合約成本部根據(jù)《材料設(shè)備采購(gòu)配合計(jì)劃》組織總包招標(biāo)； 項(xiàng)目公司（部）組織監(jiān)理單位招標(biāo)； 項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)組織審核施工單位提供的《施工組織設(shè)計(jì)》； 項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)組織施工單位進(jìn)行施工圖會(huì)審交底； 項(xiàng)目公司（部）負(fù)責(zé)完成施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作，并與運(yùn)營(yíng)管理部配合辦理開(kāi)工所需的各種政府批文和許可證。 在工程施工過(guò)程中，負(fù)責(zé)定期對(duì)各項(xiàng)目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn)行督察，并參與項(xiàng)目各階段的工程驗(yàn)收。 負(fù)責(zé)編制公司招標(biāo)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)。 負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目公司（部）提供的《材料設(shè)備采購(gòu)配合計(jì)劃》，主持公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo)工作。 負(fù)責(zé)根據(jù)施工合同及相關(guān)流程規(guī)定，安排資金，及時(shí)支付工程款。 負(fù)責(zé)組織各階段驗(yàn)收，根據(jù)反饋落實(shí)整改，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程通過(guò)各項(xiàng)驗(yàn)收并完成備案。 負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目總包及各分包進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃》。重點(diǎn)負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)和設(shè)備部分的圖紙審查。 運(yùn)營(yíng)管理部： 配合辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)： 在項(xiàng)目公司（部 ）報(bào)文后，由運(yùn)營(yíng)管理部協(xié)調(diào)相關(guān)政府部門，加快報(bào)建速度。 組織圖紙審核： 在各個(gè)設(shè)計(jì)階段中后期，組織相關(guān)單位部門對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審。 施工圖設(shè)計(jì)： 項(xiàng)目公司（部）編制《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》； 項(xiàng)目公司（部）組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，并簽訂設(shè)計(jì)合同，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照任務(wù)書(shū)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)； 項(xiàng)目公司（部）制定施工圖審圖方案，并組織實(shí)施； 設(shè)計(jì)公司根據(jù)審圖意見(jiàn)進(jìn)行修改，并提交階段性施工圖設(shè)計(jì)成果； 項(xiàng)目公司（部）選擇審圖單位審圖； 設(shè)計(jì)公司根據(jù)審圖意見(jiàn)進(jìn)行修改，并提交最終施工圖設(shè)計(jì)成果； 項(xiàng)目公司（部）組織施工圖交底。 工作程序 設(shè)計(jì) 準(zhǔn)備： 項(xiàng)目公司（部）／項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》編制《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃》。 工程技術(shù)部： 在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，配合對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量提出明確目標(biāo)，控制主要設(shè)計(jì)參數(shù)，提出設(shè)計(jì)優(yōu)化意見(jiàn)。 產(chǎn)品研究部： 在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，配合進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)審，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)與產(chǎn)品建議的一致性。 職責(zé) 項(xiàng)目公司（部）／項(xiàng)目前期策劃小組： 在設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備階段，制定完成《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃》，并且在各個(gè)設(shè)計(jì)階段前期編制相應(yīng)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。 合約成本部： 制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要： 參與項(xiàng)目前期策劃小組，深化《成本測(cè)算報(bào)告》，完 成《成本規(guī)劃報(bào)告》。 參與評(píng)審： 參與《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》評(píng)審，提供產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面專業(yè)支持。 組織評(píng)審： 負(fù)責(zé)組織各階段性及最終成果評(píng)審，并針對(duì)修改意見(jiàn)進(jìn)行方案調(diào)整。 項(xiàng)目前期策劃小組最終匯總財(cái)務(wù)部提供的《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》以及由本小組完成的《策劃定位報(bào)告》、《產(chǎn)品建議書(shū)》、《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃》、《項(xiàng)目成本規(guī)劃報(bào)告》和《風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告》，形成《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》。 項(xiàng)目前期策劃小組負(fù)責(zé)深化《初步產(chǎn)品建議書(shū)》，編制《產(chǎn)品建議書(shū)》。 工作程序 策劃前期準(zhǔn)備 項(xiàng)目前期策劃 小組成員進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)踏勘和范圍內(nèi)市場(chǎng)調(diào)研，收集與項(xiàng)目相關(guān)的各項(xiàng)目信息，深化《初步策劃定位報(bào)告》，編制《策劃定位報(bào)告》。 財(cái)務(wù)部： 在制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要階段，深化財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與資金籌措方案，完成《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》。 （二）項(xiàng)目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 項(xiàng)目策劃工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門 項(xiàng) 目公司（部）／ 項(xiàng)目前期策劃小組 項(xiàng)目公司（部）／ 項(xiàng)目前期策劃小組 配合部門 營(yíng)銷策劃部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 財(cái)務(wù)部 營(yíng)銷策劃部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 運(yùn)營(yíng)管理部 財(cái)務(wù)部 提交成果 《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》包括： 策劃定位報(bào)告、 產(chǎn)品建議書(shū)、 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃、 成本規(guī)劃報(bào)告、 財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃 風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告 經(jīng)過(guò)評(píng)審后的《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》 控制要點(diǎn) 保證控制性文件的 系統(tǒng)性 咨詢專業(yè)意見(jiàn) 慎重決策 項(xiàng)目策劃工作流程圖 項(xiàng)目策劃流程指引 目的 深化項(xiàng)目可行性研究，完成《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱要》（包含《策劃定位報(bào)告》、《產(chǎn)品建議書(shū)》、《項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃》、《成本規(guī)劃》、《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》、《風(fēng)險(xiǎn)控制》），為項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作提供依據(jù)。 營(yíng)銷策劃部： 項(xiàng)目可行性分析： 參與項(xiàng)目前期策劃小組工作，進(jìn)行項(xiàng)目所在區(qū)域的初步市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)初步市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，完成《初步策劃定位報(bào)告》和《初步產(chǎn)品建議書(shū)》。 辦理土地獲取手續(xù)： 負(fù)責(zé)按照公司審批通過(guò)的項(xiàng)目合作條件，辦理土地獲取手續(xù)，取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)益，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。 投資拓展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項(xiàng)目可行性報(bào)告，協(xié)同項(xiàng)目前期策劃小組進(jìn)行內(nèi)部審議，通過(guò)后以《新項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 評(píng)審會(huì)會(huì)議通知》申請(qǐng)召開(kāi)公司新項(xiàng)目評(píng)審會(huì)。 工作程序 基礎(chǔ)研究 基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備動(dòng)態(tài)計(jì)劃、提高房地產(chǎn)新項(xiàng)目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn) 行的持續(xù)性動(dòng)態(tài)研究工作； 基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場(chǎng)研究、城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)研究、經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究、公司戰(zhàn)略研究和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究等分項(xiàng)研究工作； 各分項(xiàng)研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項(xiàng)有專人負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全； 各分項(xiàng)工作需及時(shí)把握動(dòng)態(tài)信息，做到及時(shí)收集、及時(shí)分析，其研究成果可在即時(shí)報(bào)告中和以年度為節(jié)點(diǎn)的總結(jié)報(bào)告中體現(xiàn)； 基礎(chǔ)研究需指定一人為總