【正文】 合同》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《付清地價(jià)款證明》 《土地證》 《固定資產(chǎn)投資計(jì)劃》 控制要 點(diǎn) 準(zhǔn)確收集資料及時(shí)更新數(shù)據(jù) 調(diào)查土地背景 防范潛在風(fēng)險(xiǎn) 基礎(chǔ)資料翔實(shí) 科學(xué)理性分析 咨詢專業(yè)意見 慎重決策 確保手續(xù)完備避免法律糾紛 土地信息收集分析 可行性研究 公司內(nèi)部評(píng)審 辦理土地獲取手續(xù) 初步確定拓展目標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 25 第三部分 項(xiàng)目開發(fā)工作流程 一、地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)工作流程示意圖 和 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目前期策劃小組 主責(zé)部門 協(xié)作部門 工程技術(shù)部 合約成本 部 運(yùn)營(yíng) 管理部 投資拓展部 營(yíng)銷策劃部 產(chǎn)品研究部 客戶服務(wù)部 項(xiàng)目 拓展 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 營(yíng)銷管理 客戶服務(wù) 1 財(cái)務(wù)部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 24 ? 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)向公司檔案管理部門移交項(xiàng)目檔案； ? 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)與物業(yè)管理公司 之間的資料交接工作； ? 主持項(xiàng)目 公司清算及固定資產(chǎn)處置； ? 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告》。 7．項(xiàng)目收尾 ? 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后負(fù)責(zé)向政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4）售后服務(wù) ? 配合 項(xiàng)目入伙后的工程整改工作； ? 配合處理 重大投訴 。 2）營(yíng)銷推廣 ? 負(fù)責(zé)按照 《 營(yíng)銷推廣策劃方案 》開展 營(yíng)銷推廣活動(dòng) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5．成本管理 ? 配合合約成本部落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本； ? 負(fù)責(zé) 編制項(xiàng)目預(yù)算， 配合 合約成本部備案抽查； ? 負(fù)責(zé)根據(jù)施工合同，編制工程款 季度 支付計(jì)劃，并交由財(cái)務(wù)部備案； ? 負(fù)責(zé)核對(duì)供應(yīng)商材料清單及施工單位 完成 工程量，并核算工程 進(jìn)度 款 ，辦理支付手續(xù)； ? 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目成本控制信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸檔，制定月度動(dòng)態(tài)成本 報(bào)表 交由合約成本部備案； ? 負(fù)責(zé)根據(jù) 《項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃》，按時(shí)將工程結(jié)算資料移交至合約成本部，并配合合約成本部完成《 工程結(jié)算分析報(bào)告 》。 7）項(xiàng)目檔案 管理 ? 負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目各類相關(guān)檔案； ? 負(fù)責(zé) 進(jìn)行工程信息收集、總結(jié)，配合工程技術(shù)部建立和完善工程案例信息庫。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5）采購管理 ? 負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目設(shè)備及材料采購總體計(jì)劃》 及《 材料設(shè)備采購配合計(jì)劃 》 ，并交由 合約成本部 審核； ? 配合進(jìn)行公司 組織的項(xiàng)目主體總包招標(biāo) 、 主要專業(yè)分包工程及主要設(shè)備 招標(biāo)； ? 負(fù)責(zé)在戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇供應(yīng)商，進(jìn)行權(quán)限范圍內(nèi)的采購工作 ； ? 負(fù)責(zé)審核施工單位編制的材料及設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，并跟蹤、督促計(jì)劃的執(zhí)行； ? 負(fù)責(zé) 大型設(shè)備或主要材料現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、材料證明資料收集和手續(xù)辦理； ? 負(fù)責(zé) 評(píng)價(jià)公司供應(yīng)商，并知會(huì) 相關(guān)部門 錄入數(shù)據(jù)庫。 21 3） 質(zhì)量管理 ? 負(fù)責(zé)落實(shí) 施工質(zhì)量 監(jiān)控，達(dá)到驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) ； ? 負(fù)責(zé)審核關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方案； ? 主持 各階段的工程驗(yàn)收； ? 負(fù)責(zé)對(duì)工程質(zhì)量情況進(jìn)行定期分析，形成質(zhì)量分析報(bào)告，對(duì)于典型問題形成案例， 交 工程技術(shù)部進(jìn)入案例信息庫。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4．工程管理 1）施工準(zhǔn)備 ? 負(fù)責(zé) 工程施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地準(zhǔn)備； ? 負(fù)責(zé)獲得項(xiàng)目政府相關(guān)許可證； ? 主持 《施工組織設(shè)計(jì)》的評(píng)審工作 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3．設(shè)計(jì)管理 1）方案設(shè)計(jì) ? 負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書； ? 負(fù)責(zé) 從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇方案設(shè)計(jì)單位，與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通聯(lián)系，完成 方 案設(shè)計(jì)，組織項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的評(píng)審； ? 負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作。 1． 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備 ? 負(fù)責(zé) 制定 管理架構(gòu)及人員配置計(jì)劃 ，交由行政人事部審核。 職能： 項(xiàng)目立項(xiàng)后組織制定《項(xiàng)目開發(fā)綱要》，并在《項(xiàng)目開發(fā) 綱要》指導(dǎo)下 主持 項(xiàng)目全過程開發(fā) 工作 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 9． 檔案管理 ? 負(fù)責(zé)檔案管理、檔案信息化管理及維護(hù)； ? 負(fù)責(zé)各投資企業(yè)重要資料的收集和整理； ? 負(fù)責(zé)指導(dǎo)項(xiàng)目公司（部）檔案工作； ? 負(fù)責(zé)接收項(xiàng)目公司（部）工程竣工后的檔案資料。 7．資產(chǎn)管理 ? 負(fù)責(zé)辦理公司固定資產(chǎn)的采購審批手續(xù)、采購以及登記建檔工作； ? 負(fù)責(zé)辦理各部門的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、報(bào)廢手續(xù)； ? 主持 盤點(diǎn)固定資產(chǎn) 工作 ； ? 負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)日常維護(hù)和臺(tái)帳管理； ? 配合 完成 項(xiàng)目公司清算及固定資產(chǎn)處置 工作 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5． 企業(yè)文化建設(shè) ? 負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè)。 3．員工培訓(xùn) ? 負(fù)責(zé)公司員工的培訓(xùn)管理工作； ? 負(fù)責(zé) 擬定并執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃； ? 負(fù)責(zé) 評(píng)價(jià)培訓(xùn)效果和督促各部門、各項(xiàng)目公司（部）內(nèi)部培訓(xùn)工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 部門職能 ：人力資源規(guī)劃、員工招聘和選派、員工培訓(xùn)、員工薪酬和績(jī)效考核、企業(yè)文化建設(shè)、行政事務(wù)管理、資產(chǎn)管理、 IT 信息管理、檔案管理 1．人力資源規(guī)劃 ? 負(fù)責(zé)制定人力資源規(guī)劃，并組織實(shí)施； ? 負(fù)責(zé) 完善人力資源管理體系，研究、設(shè)計(jì)人力資源管理模式（包含招聘、績(jī)效、培訓(xùn)、薪酬及員工發(fā)展等體系的全面建設(shè)），制定和完善人力資源管理制度； ? 負(fù)責(zé) 向公司高層決策者提供有關(guān)人力資源戰(zhàn)略、組織建設(shè)等方面的建議； ? 負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目公司（部）的 管理架構(gòu)和人員配置計(jì)劃； ? 負(fù)責(zé) 進(jìn)行 項(xiàng)目公司（部）關(guān)鍵崗位聘任的審核。 9．客戶危機(jī)管理 ? 負(fù)責(zé)建立客戶危機(jī)管理風(fēng)險(xiǎn)防范制度； ? 負(fù)責(zé)策劃有關(guān)客戶危機(jī)處理方案。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7．客服信息分析 ? 負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)分析客服信息，形 成客服案例庫。 ? 負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站、內(nèi)刊中關(guān)于客戶信息的發(fā)布及客戶論壇的維護(hù)； ? 負(fù)責(zé)收集、輸入和維護(hù)客戶信息資料，并進(jìn)行分類管理。 15 4．客戶關(guān)系管理 ? 負(fù)責(zé) 進(jìn)行 客戶滿意度調(diào)查； ? 負(fù) 責(zé)對(duì)客戶滿意度調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，并形成報(bào)告。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 14 ? 與項(xiàng)目公司（部）共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評(píng)估； ? 負(fù)責(zé)有關(guān)銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入； ? 配合 進(jìn)行 按揭銀行 的 選擇； ? 負(fù)責(zé)認(rèn)購書、銷售合同等法律文件的準(zhǔn)備工作； ? 配合 進(jìn)行 營(yíng)銷推廣客戶活動(dòng)； ? 配合完成 簽訂相關(guān)認(rèn)購協(xié)議工作； ? 負(fù)責(zé)與客戶簽訂銷售合同，并負(fù)責(zé)銷售回款； ? 配合完成 客戶資料移交工作； ? 負(fù)責(zé)客戶資料及銷售合同管理； ? 負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、匯總分析； ? 負(fù)責(zé)銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：面積補(bǔ)差、初始登記、轉(zhuǎn)移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理《房產(chǎn)證》； ? 負(fù)責(zé)組織項(xiàng) 目入伙策劃并組織落實(shí)； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目尾盤銷售及資產(chǎn)管理。 2．銷 售事務(wù)管理 ? 配合完成 物業(yè)管理公司 的選定工作 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 八 ） 客戶服務(wù)部 部門使命： 以前瞻性視野構(gòu)建以客戶為中心的客戶服務(wù)平臺(tái)，努力提升公司市場(chǎng)中的信譽(yù)度和美譽(yù)度。 7．權(quán)益性投資管理和審計(jì) ? 負(fù)責(zé) 收集整理投資企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息； ? 負(fù)責(zé) 為公司向投資企業(yè)派出董事提供財(cái)務(wù)資料； ? 負(fù)責(zé) 指導(dǎo)及檢查投資企業(yè) 的 財(cái)務(wù) 工作 ； ? 配合 上級(jí)單位對(duì)本公司及投資企業(yè)的日常審計(jì)和檢查； ? 負(fù)責(zé) 監(jiān)控公司 內(nèi)控制度的實(shí)施。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5．財(cái)務(wù)分析與公司決策支持 ? 負(fù)責(zé)公司 財(cái)務(wù)狀況分析，提供管理報(bào)表； ? 負(fù)責(zé) 審核各類經(jīng)濟(jì)合同，提供戰(zhàn)術(shù)性決策支持，對(duì)經(jīng)濟(jì)合同的財(cái)務(wù)條款提出建議，把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； ? 配合 編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 ； ? 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 。 3．融資管理 ? 負(fù)責(zé)制定并平衡公司資金計(jì)劃； ? 負(fù)責(zé)公司日常資金調(diào)度，確保公司營(yíng)運(yùn)資金需求； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)融資業(yè)務(wù)； ? 負(fù)責(zé)金融機(jī)構(gòu)關(guān)系維護(hù)； ? 負(fù)責(zé)資本市場(chǎng)及融資創(chuàng)新的研究管理； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目按揭銀行的選擇與業(yè)務(wù)合作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 部門職能： 財(cái)務(wù)管理制度管理、會(huì)計(jì)核算、融資管理、全面預(yù)算管理、財(cái)務(wù)分析與公司決策支持、稅務(wù)管理、權(quán)益性投資管理和審計(jì)、財(cái)務(wù)檔案與內(nèi)部管理 1．財(cái)務(wù)管理制度管理 ? 負(fù)責(zé) 根據(jù)國家財(cái)會(huì)法律法規(guī)，結(jié)合公司管理需要，建立和完善公司各種財(cái)務(wù)管理 制度。 5．標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷合同體系管理 ? 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷合同體系。 11 ? 負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與產(chǎn)品研究部一起建立并完善專家人才庫； ? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)； ? 負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研及政策研究，定期形成《市場(chǎng)分析報(bào)告》； ? 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目相關(guān)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人交流總結(jié)，提高營(yíng)銷專業(yè)水平； ? 負(fù)責(zé) 制訂 科學(xué)的營(yíng)銷管理體制，推進(jìn)營(yíng)銷職能創(chuàng)新 。 3．市場(chǎng)研究 ? 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善營(yíng)銷類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 六 ） 營(yíng)銷策劃部 部門使命 ：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場(chǎng)營(yíng)銷策劃理念和策劃水平，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流，極大地滿足客戶需求。 10 人才庫； ? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn) ； ? 負(fù)責(zé)建立 設(shè)計(jì)案例信息 庫 ，并進(jìn)行分析整理 ； ? 負(fù)責(zé)跟蹤國內(nèi)外建筑規(guī)劃動(dòng)態(tài)，進(jìn)行研究及創(chuàng)新。 3．設(shè)計(jì)研究 ? 負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系中建筑專業(yè)相關(guān)內(nèi)容的制訂； ? 負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與營(yíng)銷策劃部一起建立并完善專家 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 部門職能： 項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)配合、設(shè)計(jì)研究、標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)合同體系及供應(yīng)商管理 1．項(xiàng)目規(guī)劃 ? 配合 編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 ； ? 配合編制《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 ； ? 配合編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn) 》。 7．工程管理指引制訂及維護(hù) ? 負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)指引（建筑專業(yè)除外）的制訂及維護(hù)； ? 負(fù)責(zé)工程管理指引的制訂及維護(hù)。 ? 負(fù)責(zé)更新維護(hù)工程類供應(yīng)商信息數(shù)據(jù)； ? 負(fù)責(zé) 提出新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備選用的建議。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3．設(shè)計(jì)管理配合 ? 配合對(duì)建筑方案進(jìn)行結(jié)構(gòu)選型； ? 配合編制《項(xiàng)目限額設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn) 》； ? 配合對(duì)設(shè)計(jì)單位的結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進(jìn)行優(yōu)化； ? 配合對(duì)設(shè)計(jì)各階段的階段性成果進(jìn)行審核； ? 配合完成 圖紙內(nèi)部審查； ? 配合完成 施工圖的圖紙會(huì)審和技術(shù)交底。 8 技術(shù)資料管理、工程管理指引制訂及維護(hù) 1．采購管理配合 ? 配合 進(jìn)行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo) 。 部門職能： 采購管理 配合 、工程過程管理配合、設(shè)計(jì)管理配合、工程技術(shù)支持、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 7．成本分析及效益評(píng)估 ? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累 相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)； ? 負(fù)責(zé)收集、整理各項(xiàng)目的效益評(píng)價(jià)報(bào)告，編制《項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)報(bào)告》。 5．采購管 理 ? 負(fù)責(zé) 管理 戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫 ，主持 供應(yīng)商的資質(zhì)預(yù)審及評(píng)價(jià)； ? 負(fù)責(zé) 維護(hù)和完善 造價(jià) 咨詢類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫 ； ? 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目公司（部）提供的 《 項(xiàng)目設(shè)備及材料采購總體計(jì)劃