【正文】 報告，完成《初步策劃定位報告》和《初步產品建議書》。 財務部： 項目可行性分析： 根據項目成本、產品建議等材料，進行經濟效益預測分析，完成財務預測及資金籌措方案。 辦理土地獲取手續(xù)： 負責按照公司審批通過的項目合作條件，辦理土地 獲取手續(xù)，取得項目開發(fā)權益，并負責合作條件的實施和跟蹤。 組織可行性研究： 負責制訂《可行性研究計劃》，組織進行可行性研究，匯總相關資料，完成《項目可行性研究報告》。以基礎研究為指引進行土地信息收集，并給予篩選。項目評審通過后，提交公司董事會評審確定； 若項目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過，項目負責人則需要根據會議意見對可行性研究進行綜合調整或放棄該項目； 項目論證會通過后，若無需進一步解決的問題，則有投資拓展部負責按照項目評審會通過的項目合作條件獲得項目，并負責合作條件的實施和跟蹤。 投資拓展部最終組織各方面材料，形成 固定格式的項目可行性報告，協(xié)同項目前期策劃小組進行內部審議，通過后以《新項目可行性研究報告評審會會議通知》申請召開公司新項目評審會。 初步確定拓展目標 項目負責人按統(tǒng)一格式及時填制每周的《新項目進展通報》，交土地信息負責人匯總； 項目負責人根據項目情況，了解該項目背景資料及運營管理部提供的政府相關資料，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請公司法律顧問或公司法務人員提供意見，最終做出項目用地購買操作方式的判斷； 項目負責人進行項目實地勘察和周邊市場 的簡易調查，根據市場情況和項目特點做出初步項目定位判斷及初步經濟測算結果，并綜合其他相關信息，形成簡易的《新項目發(fā)展報告》，進行部門內部評審； 項目經部門內部評審確定后，進入可行性研究階段，未通過則根據會議意見進行調整或放棄。 工作程序 基礎研究 基礎研究是為確定公司房地產土地儲備動態(tài)計劃、提高房地產新項目可行性分析技術水平所進行的持續(xù)性動態(tài)研究工作； 基礎研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經濟動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項目風險研究、公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研究等分項研究工作； 各分項研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項有專人負責，然后再充分利用內外資源，予以功能完善和健全； 各分項工作需及時把握動態(tài)信息，做到及時收集、及時分析，其研究成果可在即時報告中和以年度為節(jié)點的 總結報告中體現(xiàn)； 基礎研究需指定一人為總負責人，專門負責整個基礎研究計劃的制定、監(jiān)督和基礎研究庫的整理，基礎資料和研究成果需由該項負責人整理，經編號后放入各基礎研究庫歸檔； 信息收集、甑別： 投資拓展部成員均是土地信息收集的責任人，但需指定一人為土地信息負責人，專項負責土地信息的匯總、整理和總結等； 土地信息的收集可通過如下幾種渠道進行： 政府公告收集類：從相關網站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中心進行的企業(yè)轉讓土地信息招投標、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產權交易中心對擁有土地儲備的 企業(yè)進行轉讓的掛牌公告； 其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應計劃等信息；各類招商會與項目推介會等； 其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。 策劃、方案評審委員會： 在項目可行性研究階段介入，參加初步策劃定位報告的評審，提出調整意見，把控策劃水平。 財務部： 在項目可行性研究階段介入，根據項目前期策劃小組提供的成本、開發(fā)計劃等材料，完成財務預測和相關財務分析。 運營管理部： 在初步確定拓展目標階段介入，協(xié)助投資拓展部從政府相關部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項目相關背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設施等）。 公司評審：負責將《項目可行性研究報告》交由公司投資決策委員會評審，評審通過后，提交公司董事會評審。 負責根據項目初步談判的結果，確定項目的運作方式，組織公司相關部門進行項目現(xiàn)場勘查，并組織編制《項目可行性研究報告》。 以基礎研究為指引進行土地信息收集，并給予篩選。 適用范圍 適用于房地產新項目發(fā)展體系的新項目拓展獲取工作，以及為之展開的相應研究工作。 9． 運營管理 負責按時完成月度綜合報表并交由運營管理部備案； 根據項目節(jié)點完成情況，負責按季度完成績效考核工作； 主持各重要節(jié)點的匯報會議，提高項目運作水平，積累相關專業(yè)經驗。 7．項目合同管理 負責洽談權限范圍內的相關合同； 負責簽定合同，并嚴格按照合同規(guī)定落實各項工作； 負責對項目相關合同執(zhí)行結果進行統(tǒng)計、評估分析，并反饋至相關部門。 3）銷售管理 負責預售查丈和竣工查丈； 負責辦理商品房預售申請，領取《商品房預售許可證》； 負責簽訂認購協(xié)議； 負責向客戶服務部移交客戶資料，并配合客戶服務部與客戶簽訂銷售合同； 與客戶服務部共同負責銷售代理公司的 管理和評估。 6．營銷管理 1）營銷策劃 主持營銷策劃公司和廣告 策劃公司的選定評審工作； 負責編制《項目營銷推廣總體計劃》，并組織評審； 負責編制《營銷推廣策劃方案》，并組織評審； 負責編制《營銷費用預算》，并組織審核； 負責選擇物業(yè)管理公司，并組織審核、優(yōu)化物業(yè)管理方案。 8）項目危機管理 負責建立《項目危機事件防范處理制度》； 負責處理項目危機事件。 6）設計變更管理 負責審核工程施工階段限額范圍內的設計變更； 主持重大或超出限額的設計變更評審； 主持審核為滿足客戶需求的設計變更。 4）安全文明管 理 負責監(jiān)督施工單位建立安全文明生產管理規(guī)范； 負責檢查施工單位的安全文明生產工作，定期組織相關單位對施工現(xiàn)場進行安全文明檢查； 配合政府相關部門進行安全文明檢查； 負責施工現(xiàn)場社會治安的綜合治理； 負責監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境。 2）進度管理 負責根據《項目總體開發(fā)計劃》制定《施工總體進度計劃》； 負責審核監(jiān)理規(guī)劃及實施細則，落實計劃執(zhí)行； 負責落實項目施工進度計劃，并及時進行調整； 負責跟蹤、協(xié)調相關部門與項目有關的工作計劃（例如主要設備及主要專業(yè)分包等）的制定及執(zhí)行等工作。 2）初步設計及施工圖設計 組織相關部門對建筑功能、結構方案、設備選型等進行設計優(yōu)化并落實； 負責施工圖審查單位的考察和確定； 在建筑專業(yè)初步設計完成后，負責聘請專業(yè)測量公司進行查丈咨詢； 負責編制初步設計任務書及施工圖設計任務書； 配合編制《項目限額設計標準》并負責落實； 負 責從戰(zhàn)略供應商信息庫中選擇初步設計及施工圖設計單位，與設計單位進行溝通聯(lián)系，完成初步設計及施工圖設計，組織對階段性及最終的設計成果進行審核； 組織相關部門對設計單位的設計質量提出明確目標，并確定主要設計參數(shù)； 負責協(xié)調設計單位與相關職能部門之間的配合關系，控制設計進度、質量、建安成本等； 主持圖紙內部審查； 主持施工圖的圖紙會審和技術交底； 負責辦理相關報批報建工作。 2．項目策劃 組織編制《項目開發(fā)綱要》，并 組織階段性評審及最終評審。 說明：確定項目拓展意向后，由公司指定人員牽頭成立項目前期策劃小組進行項目前期策劃工作，至項目公司（部）成立。 三、項目公司（部 ）職責 使命：項目公司（部）為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略經營單元，按照直線式業(yè)務指揮系統(tǒng)運作，明確責、權、利，提高工作效率，加快項目運作速度，縮短資金占用周期，全面負責項目經營管理，實現(xiàn)經營目標。 8． IT 信息管理 負責制訂并實施公司信息化建設戰(zhàn)略規(guī)劃及信息系統(tǒng)改進方案； 負責企業(yè)計算機信息管理系統(tǒng)開發(fā)、維護、更新、使用管理以及網絡安全維護； 負責計算機及相關設備的購置、調配、維修、維護保養(yǎng)； 負責公司網站信息內容日常維護更新； 負責處理公司日常電腦和網絡故障，提供 IT 服務。 6．行政事務管理 負責建立、維護及推廣企業(yè)形象識別系統(tǒng) (CIS)； 負責擬寫公司年度工作總結； 負責公司各類公文處理與文件流轉控制； 負責公司級會議的會務管理與會務服務以及會議紀要的整理與發(fā)放 ； 負責管理公司印章； 負責公司辦公設備、用品管理； 負責公司公務車輛調配、維護、年審、稅費繳納、駕駛員管理； 負責公司前臺接待、公司安全保衛(wèi)管理、辦公環(huán)境管理； 負責公司有關對外行政、工商手續(xù)辦理、公司證照年檢、章程變更等； 負責管理公司書刊、報紙訂購； 負責其他后勤服務。 4．員工薪酬和績效考核 負責職能部門經理級以下員工績效考核管理及匯總整理公司績效考核結果； 負責管理公司員工薪酬事務，負責審核項目公司（部）薪酬制度； 負責辦理員工調動、離職、入職、考勤、保險和醫(yī)療等手續(xù)； 負責建立公司員工福利制度。 2．員工招聘和選派 負責制定招聘計劃和實施招聘，為公司和項目公司（部）供給人才； 配合完成項目公司（部）高層管理人員的聘任工作。 （九）行政人事部： 部門使命：根據企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要，提供人力資源、后勤服務等方面的有效支持，在企業(yè)內部創(chuàng)造良好的管理機制，營造高效和諧的職場氛圍。 8．法務管理 負責為公司提供各類法律支持服務； 負責對公司業(yè)務合同的法律審核； 負責編制和修改企業(yè)的格式化合同； 負責法律知識培訓工作； 負責提供商務談判中的法律咨詢服務； 負責對項目公司（部）權限外的合同進行審核； 負責對項目公司（部）權限內的合同進行定期檢查，法律指導； 負責處理包含項目公司在內的公司所有法律糾紛處理； 負責外聘律師的選擇 、聘用合同訂立、管理和服務評價。 6．客戶服務體系 負責編制銷售合 同補充條款； 負責制定客戶滿意度調查標準； 負責制定售后管理制度及客戶服務標準。 5．中航會管理 負責中航會的策劃、設立及后期會務工作； 負責中航會的推廣工作； 負責中航會會刊的策劃及出版工作； 負責中航會會員活動的策劃及實施； 負責中航會運作過程中與中航系統(tǒng)其他單位的協(xié)調工作。 3．投訴處理 負責與項目公司（部）進行對接，參與工程竣工驗收； 成立項目售后維修小組，負責售后維修工作； 配合完成物業(yè)管理方案的審核工作； 負責受理客戶投訴； 負責與客戶洽談解決方案，并組織協(xié)調相關專業(yè)部門進行處理； 負責項目公司（部）解散后，維修工程款項的管理； 組織各部門使用客戶服務軟件； 負責對客戶投訴處理的結果進行回訪； 負責記錄客戶投訴信息，并管理 客戶投訴檔案； 負責定期對客戶投訴進行分析。 部門職能：項目策劃配合、銷售事務管理、投訴處理、客戶關系管理、中航會管理、客戶服務體系、客服信息分析、法務管理、客戶危機管理 1．項目策劃配合 配合編制《項目開發(fā)綱要》； 配合完成營銷推廣策劃方案的制定工作。 8．財務檔案與內部管理 負責公司會計檔案管理，確保檔案的完整與安全； 負責維護財務軟件的正常運行及數(shù)據安全； 負責公司財務印章、有價證券、票據及貸款等經濟合同的管理。 6．稅務管理 負責辦理公司日常納稅業(yè)務以及其他稅務事項； 負責公司稅務籌劃； 負責開發(fā)項目稅務籌劃； 負責項目公司稅務工作。 4．全面預算管理 負責公司全面預算的編制與控制； 配合確定公司經營目標； 配合編制經營計劃； 負責動態(tài)跟蹤調整資金計劃。 2．會計核算 負責辦 理日常核算業(yè)務； 負責辦理日常出納業(yè)務； 負責財務會計報告的編制和報送； 負責公司年度財務報告社會審計工作。 （七）財務部： 部門使命：以前瞻性視野，研究和創(chuàng)新房地產開發(fā)資本運營理念和方法，構建和完善滿足公司項目需求的資金運作平臺。 4．品牌策劃及建設 負責公司品牌規(guī)劃戰(zhàn)略的制定和實施； 負責公司品牌宣傳標準件 體系的建立和落實； 組織各項目參加大型房地產展會。 部門職能：項目策劃、項目營銷、市場研究、品牌策劃及建設、標準化營銷合同體系管理 1．項目策劃 配合編制《項目可行性研究報告》； 配合編制《項目開發(fā)綱要》； 2．項目營銷 配合完成《營銷推廣策劃方案》的制定及評審工作； 配合完成營銷策劃公司的選擇評審工作 ； 配合完成廣告策劃公司的選擇評審工作； 配合完成《營銷費用預算》的制定及評審工作。 4．標準化設計合同體系及供應商管理 負責建立和完善標準化設計合同體系； 負責維護和完善設計類戰(zhàn)略供應商信息庫。 2．