【正文】 組織可行性研究：負(fù)責(zé)制訂《可行性研究計劃》 ，組織進(jìn)行可行性研究，匯總相關(guān)資料，完成《項目可行性研究報告》 。以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。項目評審?fù)ㄟ^后，提交公司董事會評審確定；34 / 88. 若項目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過，項目負(fù)責(zé)人則需要根據(jù)會議意見對可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項目；. 項目論證會通過后，若無需進(jìn)一步解決的問題，則有投資拓展部負(fù)責(zé)按照項目評審會通過的項目合作條件獲得項目，并負(fù)責(zé)合作條件的實施和跟蹤。. 投資拓展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項目可行性報告，協(xié)同項目前期策劃小組進(jìn)行內(nèi)部審議，通過后以《新項目可行性研究報告評審會會議通知》申請召開公司新項目評審會。. 初步確定拓展目標(biāo). 項目負(fù)責(zé)人按統(tǒng)一格式及時填制每周的《新項目進(jìn)展通報》 ，交土地信息負(fù)責(zé)人匯總；. 項目負(fù)責(zé)人根據(jù)項目情況，了解該項目背景資料及運營管理部提供的政府相關(guān)資料，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請公司法律顧問或公司法務(wù)人員提供意見，最終做出項目用地購買操作方式的判斷；. 項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項目實地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，根據(jù)市場情況和項目特點做出初步項目定位判斷及初步經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果，并綜合其他相關(guān)信息，形成簡易的《新項目發(fā)展報告》 ，進(jìn)行部門內(nèi)部評審；. 項目經(jīng)部門內(nèi)部評審確定后，進(jìn)入可行性研究階段，未通過則根據(jù)會議意見進(jìn)行調(diào)整或放棄。4. 工作程序. 基礎(chǔ)研究. 基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲備動態(tài)計劃、提高房地產(chǎn)新項目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動態(tài)研究工作；. 基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經(jīng)濟(jì)動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項目風(fēng)險研究、公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研究等分項研究工作；. 各分項研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項有專人負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全；. 各分項工作需及時把握動態(tài)信息，做到及時收集、及時分析，其研究成果可在即時報告中和以年度為節(jié)點的總結(jié)報告中體現(xiàn)；. 基礎(chǔ)研究需指定一人為總負(fù)責(zé)人，專門負(fù)責(zé)整個基礎(chǔ)研究計劃的制定、監(jiān)督和基礎(chǔ)研究庫的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果需由該項負(fù)責(zé)人整理，經(jīng)編號后放入各基礎(chǔ)研究庫歸檔；. 信息收集、甑別：. 投資拓展部成員均是土地信息收集的責(zé)任人，但需指定一人為土地信息負(fù)責(zé)人，專項負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)等；. 土地信息的收集可通過如下幾種渠道進(jìn)行：? 政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、32 / 88土地儲備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告；? 其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計劃等信息；各類招商會與項目推介會等；? 其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。. 策劃、方案評審委員會：. 在項目可行性研究階段介入，參加初步策劃定位報告的評審，提出調(diào)整意見，把控策劃水平。. 財務(wù)部：. 在項目可行性研究階段介入，根據(jù)項目前期策劃小組提供的成本、開發(fā)計劃等材料，完成財務(wù)預(yù)測和相關(guān)財務(wù)分析。. 運營管理部：. 在初步確定拓展目標(biāo)階段介入，協(xié)助投資拓展部從政府相關(guān)部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設(shè)施等） 。. 公司評審：負(fù)責(zé)將《項目可行性研究報告》交由公司投資決策委員會評審，評審?fù)ㄟ^后，提交公司董事會評審。. 負(fù)責(zé)根據(jù)項目初步談判的結(jié)果，確定項目的運作方式，組織公司相關(guān)部門進(jìn)行項目現(xiàn)場勘查，并組織編制《項目可行性研究報告》 。. 以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。2. 適用范圍適用于房地產(chǎn)新項目發(fā)展體系的新項目拓展獲取工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。9．運營管理? 負(fù)責(zé)按時完成月度綜合報表并交由運營管理部備案；? 根據(jù)項目節(jié)點完成情況，負(fù)責(zé)按季度完成績效考核工作；? 主持各重要節(jié)點的匯報會議，提高項目運作水平，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗。7．項目合同管理? 負(fù)責(zé)洽談權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)合同；? 負(fù)責(zé)簽定合同，并嚴(yán)格按照合同規(guī)定落實各項工作；? 負(fù)責(zé)對項目相關(guān)合同執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計、評估分析，并反26 / 88饋至相關(guān)部門。3）銷售管理? 負(fù)責(zé)預(yù)售查丈和竣工查丈；? 負(fù)責(zé)辦理商品房預(yù)售申請，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》 ；? 負(fù)責(zé)簽訂認(rèn)購協(xié)議；? 負(fù)責(zé)向客戶服務(wù)部移交客戶資料，并配合客戶服務(wù)部與客戶簽訂銷售合同；? 與客戶服務(wù)部共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評估。25 / 886．營銷管理1）營銷策劃? 主持營銷策劃公司和廣告策劃公司的選定評審工作；? 負(fù)責(zé)編制《項目營銷推廣總體計劃》 ，并組織評審；? 負(fù)責(zé)編制《營銷推廣策劃方案》 ，并組織評審；? 負(fù)責(zé)編制《營銷費用預(yù)算》 ，并組織審核； ? 負(fù)責(zé)選擇物業(yè)管理公司，并組織審核、優(yōu)化物業(yè)管理方案。8）項目危機(jī)管理? 負(fù)責(zé)建立《項目危機(jī)事件防范處理制度》 ；? 負(fù)責(zé)處理項目危機(jī)事件。24 / 886）設(shè)計變更管理? 負(fù)責(zé)審核工程施工階段限額范圍內(nèi)的設(shè)計變更； ? 主持重大或超出限額的設(shè)計變更評審； ? 主持審核為滿足客戶需求的設(shè)計變更。4）安全文明管理? 負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位建立安全文明生產(chǎn)管理規(guī)范；? 負(fù)責(zé)檢查施工單位的安全文明生產(chǎn)工作，定期組織相關(guān)單位對施工現(xiàn)場進(jìn)行安全文明檢查；? 配合政府相關(guān)部門進(jìn)行安全文明檢查；? 負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場社會治安的綜合治理；? 負(fù)責(zé)監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境。2）進(jìn)度管理? 負(fù)責(zé)根據(jù)《項目總體開發(fā)計劃》制定《施工總體進(jìn)度計劃》 ；? 負(fù)責(zé)審核監(jiān)理規(guī)劃及實施細(xì)則，落實計劃執(zhí)行；? 負(fù)責(zé)落實項目施工進(jìn)度計劃，并及時進(jìn)行調(diào)整；22 / 88? 負(fù)責(zé)跟蹤、協(xié)調(diào)相關(guān)部門與項目有關(guān)的工作計劃（例如主要設(shè)備及主要專業(yè)分包等）的制定及執(zhí)行等工作。2）初步設(shè)計及施工圖設(shè)計21 / 88? 組織相關(guān)部門對建筑功能、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型等進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化并落實；? 負(fù)責(zé)施工圖審查單位的考察和確定；? 在建筑專業(yè)初步設(shè)計完成后，負(fù)責(zé)聘請專業(yè)測量公司進(jìn)行查丈咨詢；? 負(fù)責(zé)編制初步設(shè)計任務(wù)書及施工圖設(shè)計任務(wù)書；? 配合編制《項目限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》并負(fù)責(zé)落實；? 負(fù)責(zé)從戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇初步設(shè)計及施工圖設(shè)計單位，與設(shè)計單位進(jìn)行溝通聯(lián)系，完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，組織對階段性及最終的設(shè)計成果進(jìn)行審核； ? 組織相關(guān)部門對設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量提出明確目標(biāo)，并確定主要設(shè)計參數(shù)；? 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計單位與相關(guān)職能部門之間的配合關(guān)系，控制設(shè)計進(jìn)度、質(zhì)量、建安成本等；? 主持圖紙內(nèi)部審查；? 主持施工圖的圖紙會審和技術(shù)交底；? 負(fù)責(zé)辦理相關(guān)報批報建工作。2．項目策劃? 組織編制《項目開發(fā)綱要》 ，并組織階段性評審及最終評審。說明：確定項目拓展意向后，由公司指定人員牽頭成立項目前期策劃小組進(jìn)行項目前期策劃工作，至項目公司（部）成立。20 / 88三、項目公司（部）職責(zé)使命：項目公司（部）為公司發(fā)展的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務(wù)指揮系統(tǒng)運作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項目運作速度，縮短資金占用周期，全面負(fù)責(zé)項目經(jīng)營管理，實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。8．IT 信息管理? 負(fù)責(zé)制訂并實施公司信息化建設(shè)戰(zhàn)略規(guī)劃及信息系統(tǒng)改進(jìn)方案；? 負(fù)責(zé)企業(yè)計算機(jī)信息管理系統(tǒng)開發(fā)、維護(hù)、更新、使用管理以及網(wǎng)絡(luò)安全維護(hù)；? 負(fù)責(zé)計算機(jī)及相關(guān)設(shè)備的購置、調(diào)配、維修、維護(hù)保養(yǎng)；? 負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站信息內(nèi)容日常維護(hù)更新；19 / 88? 負(fù)責(zé)處理公司日常電腦和網(wǎng)絡(luò)故障，提供 IT 服務(wù)。18 / 886．行政事務(wù)管理? 負(fù)責(zé)建立、維護(hù)及推廣企業(yè)形象識別系統(tǒng) (CIS)；? 負(fù)責(zé)擬寫公司年度工作總結(jié)；? 負(fù)責(zé)公司各類公文處理與文件流轉(zhuǎn)控制；? 負(fù)責(zé)公司級會議的會務(wù)管理與會務(wù)服務(wù)以及會議紀(jì)要的整理與發(fā)放；? 負(fù)責(zé)管理公司印章；? 負(fù)責(zé)公司辦公設(shè)備、用品管理； ? 負(fù)責(zé)公司公務(wù)車輛調(diào)配、維護(hù)、年審、稅費繳納、駕駛員管理； ? 負(fù)責(zé)公司前臺接待、公司安全保衛(wèi)管理、辦公環(huán)境管理； ? 負(fù)責(zé)公司有關(guān)對外行政、工商手續(xù)辦理、公司證照年檢、章程變更等；? 負(fù)責(zé)管理公司書刊、報紙訂購；? 負(fù)責(zé)其他后勤服務(wù)。4．員工薪酬和績效考核? 負(fù)責(zé)職能部門經(jīng)理級以下員工績效考核管理及匯總整理公司績效考核結(jié)果；? 負(fù)責(zé)管理公司員工薪酬事務(wù)，負(fù)責(zé)審核項目公司（部）薪酬制度；? 負(fù)責(zé)辦理員工調(diào)動、離職、入職、考勤、保險和醫(yī)療等手續(xù)；? 負(fù)責(zé)建立公司員工福利制度。2．員工招聘和選派? 負(fù)責(zé)制定招聘計劃和實施招聘，為公司和項目公司（部）供給人才；? 配合完成項目公司（部）高層管理人員的聘任工作。 （九）行政人事部： 部門使命：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要，提供人力資源、后勤服務(wù)等方面的有效支持，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造良好的管理機(jī)制，營造高效和諧的職場氛圍。8．法務(wù)管理? 負(fù)責(zé)為公司提供各類法律支持服務(wù)；? 負(fù)責(zé)對公司業(yè)務(wù)合同的法律審核；? 負(fù)責(zé)編制和修改企業(yè)的格式化合同；? 負(fù)責(zé)法律知識培訓(xùn)工作；? 負(fù)責(zé)提供商務(wù)談判中的法律咨詢服務(wù)；? 負(fù)責(zé)對項目公司（部）權(quán)限外的合同進(jìn)行審核；? 負(fù)責(zé)對項目公司（部）權(quán)限內(nèi)的合同進(jìn)行定期檢查，法律指導(dǎo)；? 負(fù)責(zé)處理包含項目公司在內(nèi)的公司所有法律糾紛處理；? 負(fù)責(zé)外聘律師的選擇、聘用合同訂立、管理和服務(wù)評價。6．客戶服務(wù)體系? 負(fù)責(zé)編制銷售合同補(bǔ)充條款；? 負(fù)責(zé)制定客戶滿意度調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)；? 負(fù)責(zé)制定售后管理制度及客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。5．**會管理? 負(fù)責(zé)**會的策劃、設(shè)立及后期會務(wù)工作；? 負(fù)責(zé)**會的推廣工作；? 負(fù)責(zé)**會會刊的策劃及出版工作；? 負(fù)責(zé)**會會員活動的策劃及實施；? 負(fù)責(zé)**會運作過程中與**系統(tǒng)其他單位的協(xié)調(diào)工作。3．投訴處理? 負(fù)責(zé)與項目公司（部）進(jìn)行對接，參與工程竣工驗收；? 成立項目售后維修小組，負(fù)責(zé)售后維修工作；? 配合完成物業(yè)管理方案的審核工作；15 / 88? 負(fù)責(zé)受理客戶投訴；? 負(fù)責(zé)與客戶洽談解決方案，并組織協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行處理； ? 負(fù)責(zé)項目公司（部）解散后，維修工程款項的管理；? 組織各部門使用客戶服務(wù)軟件；? 負(fù)責(zé)對客戶投訴處理的結(jié)果進(jìn)行回訪；? 負(fù)責(zé)記錄客戶投訴信息，并管理客戶投訴檔案； 負(fù)責(zé)定期對客戶投訴進(jìn)行分析。部門職能：項目策劃配合、銷售事務(wù)管理、投訴處理、客戶關(guān)系管理、**會管理、客戶服務(wù)體系、客服信息分析、法務(wù)管理、客戶危機(jī)管理1．項目策劃配合? 配合編制《項目開發(fā)綱要》 ；? 配合完成營銷推廣策劃方案的制定工作。8．財務(wù)檔案與內(nèi)部管理? 負(fù)責(zé)公司會計檔案管理，確保檔案的完整與安全；? 負(fù)責(zé)維護(hù)財務(wù)軟件的正常運行及數(shù)據(jù)安全；? 負(fù)責(zé)公司財務(wù)印章、有價證券、票據(jù)及貸款等經(jīng)濟(jì)合同的管理。6．稅務(wù)管理? 負(fù)責(zé)辦理公司日常納稅業(yè)務(wù)以及其他稅務(wù)事項；? 負(fù)責(zé)公司稅務(wù)籌劃；? 負(fù)責(zé)開發(fā)項目稅務(wù)籌劃；? 負(fù)責(zé)項目公司稅務(wù)工作。4．全面預(yù)算管理? 負(fù)責(zé)公司全面預(yù)算的編制與控制；? 配合確定公司經(jīng)營目標(biāo)；? 配合編制經(jīng)營計劃；? 負(fù)責(zé)動態(tài)跟蹤調(diào)整資金計劃。2．會計核算? 負(fù)責(zé)辦理日常核算業(yè)務(wù)；? 負(fù)責(zé)辦理日常出納業(yè)務(wù)；? 負(fù)責(zé)財務(wù)會計報告的編制和報送；? 負(fù)責(zé)公司年度財務(wù)報告社會審計工作。（七）財務(wù)部：部門使命：以前瞻性視野，研究和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)資本運營理念和方法，構(gòu)建和完善滿足公司項目需求的資金運作平臺。4．品牌策劃及建設(shè)? 負(fù)責(zé)公司品牌規(guī)劃戰(zhàn)略的制定和實施；? 負(fù)責(zé)公司品牌宣傳標(biāo)準(zhǔn)件體系的建立和落實；? 組織各項目參加大型房地產(chǎn)展會。部門職能：項目策劃、項目營銷、市場研究、品牌策劃及建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)化營銷合同體系管理1．項目策劃? 配合編制《項目可行性研究報告》 ；? 配合編制《項目開發(fā)綱要》 ；2．項目營銷? 配合完成《營銷推廣策劃方案》的制定及評審工作；? 配合完成營銷策劃公司的選擇評審工作；? 配合完成廣告策劃公司的選擇評審工作；11 / 88? 配合完成《營銷費用預(yù)算》的制定及評審工作。4．標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計合同體系及供應(yīng)商管理? 負(fù)責(zé)建立和完善標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計合同體系；? 負(fù)責(zé)維護(hù)和完善設(shè)計類戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫。2．設(shè)計配合? 配合對設(shè)計各階段的階段性成果進(jìn)行審核。（五）產(chǎn)品研究部部門使命：跟蹤當(dāng)今世界建筑潮流，研究和創(chuàng)新滿足市場需求的產(chǎn)品，以前瞻性視野，創(chuàng)造最具價值的生活空間。6．技術(shù)資料管理? 負(fù)責(zé)對項目工程技術(shù)、施工資料管理的督促、檢查；? 配合項目公司（部）完成工程竣工后的檔案資料移交。5．工程技術(shù)支持? 配合編制《項目可行性研究報告》 ；? 配合編制《項目開發(fā)綱要》 ；? 參與完成大型設(shè)備或主要材料的現(xiàn)場驗收工作；? 配合進(jìn)行《施工組織設(shè)計》評審；? 配合完成對重大的或超出限額的設(shè)計變更的評審工作；? 負(fù)責(zé)在工程全過程中對工程重大技術(shù)問題提供專業(yè)支持；9 / 88? 參與項目公司組織的各重要節(jié)點的匯報會議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗；? 負(fù)責(zé)新技術(shù)、新工藝在實際工程中的推廣和應(yīng)用；? 配合處理重大投訴，提供工程技術(shù)解決方案。2．工程過程管理配合? 負(fù)責(zé)定期對各項目工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情況進(jìn)行督察，并督促項目公司（部）進(jìn)行整改；? 配合項目各階段的工程驗收；? 負(fù)責(zé)收集總結(jié)工程信息，建立和完善工程案例信息庫。（四）