【正文】 1．土地信息收集及評(píng)估 ? 負(fù)責(zé)收集目標(biāo)地塊信息，建立土地信息庫； ? 負(fù)責(zé)建立土地信息選擇標(biāo)準(zhǔn)體系； ? 負(fù)責(zé)評(píng)估并初步確定拓展目標(biāo)。 4 ? 主持 公司定期和不定期的流程 修訂 工作。 部門職 責(zé) ：綜合計(jì)劃管理、部門績效考核、流程管理、公共關(guān)系管理、統(tǒng)計(jì)信息管理 1．綜合計(jì)劃管理 ? 負(fù)責(zé) 落實(shí)董事會(huì)下發(fā)的綜合計(jì)劃； ? 負(fù)責(zé) 制定公司年度綜合計(jì)劃，并分解到各項(xiàng)目公司（部）及各職能部門； ? 主持 編制公司與各項(xiàng)目公司（部）、職能部門的目標(biāo)責(zé)任書，并組織 簽訂； ? 負(fù)責(zé)跟蹤、調(diào)整及協(xié)調(diào)各項(xiàng)目公司（部）季度計(jì)劃、職能部門月度計(jì)劃以及項(xiàng)目總體計(jì)劃； ? 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)及收集整理各項(xiàng)目公司（部）月度綜合報(bào)表。 3． 招標(biāo)委員會(huì)： ? 負(fù)責(zé)公司招標(biāo)項(xiàng)目的確定，保證招標(biāo)的合理性； ? 負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中的開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的決策性工作； 4． 定價(jià)咨詢委員會(huì)： ? 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目銷售定價(jià)及其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行專業(yè)評(píng)審。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此由公司職能部門直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展及客戶服務(wù)工作，并在項(xiàng)目前期策劃階段對(duì)工作成果進(jìn)行控制和評(píng)審，保證項(xiàng)目運(yùn)作水平。 1 第一部分 指導(dǎo)準(zhǔn)則 一、 深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司是由原深圳中航地產(chǎn)公司整體平移形成的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，全面負(fù)責(zé)原中航地產(chǎn)中航苑外地產(chǎn)業(yè)務(wù)及南光地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1 目 錄 第一部分 指導(dǎo)準(zhǔn)則 一、指導(dǎo)準(zhǔn)則 3 三 、 項(xiàng)目公司（部）工作 職責(zé) 19 第三部分 項(xiàng)目開發(fā)工作流程 一、工作流程示意圖 25 (一 )項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 35 (三 )設(shè)計(jì)管理工作流程 及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 48 (五 )營銷管理工作流程 及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 62 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、 公司實(shí)行以項(xiàng)目公司（部）制為管理主線的運(yùn)作模式，強(qiáng)調(diào)高 效率、高質(zhì)量運(yùn)作，加快“實(shí)現(xiàn)從現(xiàn)金到現(xiàn)金”的增值過程。 四、 項(xiàng)目公司（部）是公司的重要戰(zhàn)略經(jīng)營單元，按照直線式業(yè)務(wù)指揮系統(tǒng)運(yùn)作，明確責(zé)、權(quán)、利，提高工作效率，加快項(xiàng)目運(yùn)作速度，縮短資金占用周期，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。 2 第二部分 部門職責(zé) 一、 說明 （一） 術(shù)語解釋： 1． 負(fù)責(zé)：屬于本部門事務(wù)，由本部門承擔(dān)責(zé)任，可請求其他部門配合； 2． 主持：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門牽頭并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任； 3． 組織：需要與其他部門配合完成的工作，由本部門承擔(dān)協(xié)調(diào)責(zé)任； 4． 配合： 不 承擔(dān)主要責(zé)任，但必須在負(fù)責(zé)者領(lǐng)導(dǎo)下參與此項(xiàng)工作并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任； 5． 參與：參加相關(guān)工作過程，本部門不承擔(dān)責(zé)任。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2．部門績效考核 ? 負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)目公司（部）和職能部門的績效考核方案； ? 負(fù)責(zé)收集各職能部門的關(guān)鍵績效數(shù)據(jù)和工作目標(biāo)完成情況，并組 織對(duì)職能部門進(jìn)行績效考核； ? 根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況，按季度組織對(duì)項(xiàng)目公司（部）的績效考核。 4．公共關(guān)系管理 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展過程中從政府部門收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料； ? 配合 報(bào)批報(bào)建工作； ? 配合 辦理項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)政府批文及許可證； ? 負(fù)責(zé)公司對(duì)外公共關(guān)系的日常維護(hù)； ? 負(fù)責(zé)公司與政府機(jī)關(guān)之間的危機(jī)公關(guān)處理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4．戰(zhàn)略管理 ? 負(fù)責(zé)研究地產(chǎn)板塊發(fā)展戰(zhàn)略 ， 并就公司戰(zhàn)略調(diào)整給予提議； ? 負(fù)責(zé)制定中長期發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃。 6 1．成本管理體系 ? 負(fù)責(zé)建立和完善公司成本控制體系； ? 負(fù)責(zé)編制咨詢合同標(biāo)準(zhǔn)化體系； ? 負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目成本戰(zhàn)略的策劃、制定和實(shí)施； ? 負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本； ? 配合 項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行責(zé)任成本的分解與考核； ? 負(fù)責(zé)建立成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7．成本分析及效益評(píng)估 ? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累 相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)； ? 負(fù)責(zé)收集、整理各項(xiàng)目的效益評(píng)價(jià)報(bào)告，編制《項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)報(bào)告》。 8 技術(shù)資料管理、工程管理指引制訂及維護(hù) 1．采購管理配合 ? 配合 進(jìn)行公司權(quán)限范圍內(nèi)的招標(biāo) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7．工程管理指引制訂及維護(hù) ? 負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)指引（建筑專業(yè)除外）的制訂及維護(hù)； ? 負(fù)責(zé)工程管理指引的制訂及維護(hù)。 3．設(shè)計(jì)研究 ? 負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系中建筑專業(yè)相關(guān)內(nèi)容的制訂； ? 負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與營銷策劃部一起建立并完善專家 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 六 ） 營銷策劃部 部門使命 ：以前瞻性視野，提升和創(chuàng)新市場營銷策劃理念和策劃水平，引領(lǐng)市場潮流，極大地滿足客戶需求。 11 ? 負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)人士，與產(chǎn)品研究部一起建立并完善專家人才庫； ? 參與項(xiàng)目公司組織的各重要節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)會(huì)議，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)； ? 負(fù)責(zé)市場調(diào)研及政策研究，定期形成《市場分析報(bào)告》； ? 負(fù)責(zé)各項(xiàng)目相關(guān)營銷負(fù)責(zé)人交流總結(jié)，提高營銷專業(yè)水平； ? 負(fù)責(zé) 制訂 科學(xué)的營銷管理體制，推進(jìn)營銷職能創(chuàng)新 。 部門職能： 財(cái)務(wù)管理制度管理、會(huì)計(jì)核算、融資管理、全面預(yù)算管理、財(cái)務(wù)分析與公司決策支持、稅務(wù)管理、權(quán)益性投資管理和審計(jì)、財(cái)務(wù)檔案與內(nèi)部管理 1．財(cái)務(wù)管理制度管理 ? 負(fù)責(zé) 根據(jù)國家財(cái)會(huì)法律法規(guī)，結(jié)合公司管理需要，建立和完善公司各種財(cái)務(wù)管理 制度。 3．融資管理 ? 負(fù)責(zé)制定并平衡公司資金計(jì)劃； ? 負(fù)責(zé)公司日常資金調(diào)度，確保公司營運(yùn)資金需求； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)融資業(yè)務(wù)； ? 負(fù)責(zé)金融機(jī)構(gòu)關(guān)系維護(hù)； ? 負(fù)責(zé)資本市場及融資創(chuàng)新的研究管理； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目按揭銀行的選擇與業(yè)務(wù)合作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 八 ） 客戶服務(wù)部 部門使命： 以前瞻性視野構(gòu)建以客戶為中心的客戶服務(wù)平臺(tái)，努力提升公司市場中的信譽(yù)度和美譽(yù)度。 14 ? 與項(xiàng)目公司（部）共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評(píng)估； ? 負(fù)責(zé)有關(guān)銷售信息系統(tǒng)初始數(shù)據(jù)的錄入； ? 配合 進(jìn)行 按揭銀行 的 選擇； ? 負(fù)責(zé)認(rèn)購書、銷售合同等法律文件的準(zhǔn)備工作； ? 配合 進(jìn)行 營銷推廣客戶活動(dòng)； ? 配合完成 簽訂相關(guān)認(rèn)購協(xié)議工作； ? 負(fù)責(zé)與客戶簽訂銷售合同，并負(fù)責(zé)銷售回款； ? 配合完成 客戶資料移交工作； ? 負(fù)責(zé)客戶資料及銷售合同管理； ? 負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、匯總分析； ? 負(fù)責(zé)銷售后的相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理工作，包括：面積補(bǔ)差、初始登記、轉(zhuǎn)移登記并協(xié)助監(jiān)管銀行或業(yè)主辦理《房產(chǎn)證》； ? 負(fù)責(zé)組織項(xiàng) 目入伙策劃并組織落實(shí)； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目尾盤銷售及資產(chǎn)管理。 15 4．客戶關(guān)系管理 ? 負(fù)責(zé) 進(jìn)行 客戶滿意度調(diào)查； ? 負(fù) 責(zé)對(duì)客戶滿意度調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，并形成報(bào)告。 7．客服信息分析 ? 負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)分析客服信息，形 成客服案例庫。 9．客戶危機(jī)管理 ? 負(fù)責(zé)建立客戶危機(jī)管理風(fēng)險(xiǎn)防范制度； ? 負(fù)責(zé)策劃有關(guān)客戶危機(jī)處理方案。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5． 企業(yè)文化建設(shè) ? 負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè)。 7．資產(chǎn)管理 ? 負(fù)責(zé)辦理公司固定資產(chǎn)的采購審批手續(xù)、采購以及登記建檔工作； ? 負(fù)責(zé)辦理各部門的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、報(bào)廢手續(xù)； ? 主持 盤點(diǎn)固定資產(chǎn) 工作 ； ? 負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)日常維護(hù)和臺(tái)帳管理； ? 配合 完成 項(xiàng)目公司清算及固定資產(chǎn)處置 工作 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1． 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備 ? 負(fù)責(zé) 制定 管理架構(gòu)及人員配置計(jì)劃 ，交由行政人事部審核。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5）采購管理 ? 負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目設(shè)備及材料采購總體計(jì)劃》 及《 材料設(shè)備采購配合計(jì)劃 》 ，并交由 合約成本部 審核； ? 配合進(jìn)行公司 組織的項(xiàng)目主體總包招標(biāo) 、 主要專業(yè)分包工程及主要設(shè)備 招標(biāo)； ? 負(fù)責(zé)在戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇供應(yīng)商，進(jìn)行權(quán)限范圍內(nèi)的采購工作 ； ? 負(fù)責(zé)審核施工單位編制的材料及設(shè)備進(jìn)場計(jì)劃，并跟蹤、督促計(jì)劃的執(zhí)行； ? 負(fù)責(zé) 大型設(shè)備或主要材料現(xiàn)場驗(yàn)收、材料證明資料收集和手續(xù)辦理； ? 負(fù)責(zé) 評(píng)價(jià)公司供應(yīng)商，并知會(huì) 相關(guān)部門 錄入數(shù)據(jù)庫。 7）項(xiàng)目檔案 管理 ? 負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目各類相關(guān)檔案； ? 負(fù)責(zé) 進(jìn)行工程信息收集、總結(jié)，配合工程技術(shù)部建立和完善工程案例信息庫。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4）售后服務(wù) ? 配合 項(xiàng)目入伙后的工程整改工作； ? 配合處理 重大投訴 。 24 ? 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)向公司檔案管理部門移交項(xiàng)目檔案； ? 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)與物業(yè)管理公司 之間的資料交接工作； ? 主持項(xiàng)目 公司清算及固定資產(chǎn)處置； ? 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告》。 25 第三部分 項(xiàng)目開發(fā)工作流程 一、地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)工作流程示意圖 和 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目前期策劃小組 主責(zé)部門 協(xié)作部門 工程技術(shù)部 合約成本 部 運(yùn)營 管理部 投資拓展部 營銷策劃部 產(chǎn)品研究部 客戶服務(wù)部 項(xiàng)目 拓展 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 工程管理 營銷管理 客戶服務(wù) 1 財(cái)務(wù)部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 27 項(xiàng)目拓展工作流程圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 29 項(xiàng)目拓展流程指引 1. 目的 為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，拓展房地產(chǎn)新項(xiàng)目。 . 參考運(yùn)營管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標(biāo)。 . 負(fù)責(zé)按照公司通過的項(xiàng)目合作條件，取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)利，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。 30 《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》、《成本測算報(bào)告》 。 . 投資咨詢 委員會(huì)： . 在項(xiàng)目可行性研究階段后期，聽取項(xiàng)目可行性研究成果匯報(bào)，提出綜合調(diào)整意見，決定項(xiàng)目合作條件的實(shí)施，批準(zhǔn)項(xiàng)目交由公司董事會(huì)評(píng)審。 . 了解到有效土地信息后，需于當(dāng)日最遲不超過兩日內(nèi)填寫《土地信息采集表》，投資拓展部不定期對(duì)各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)公 司土地儲(chǔ)備要求對(duì)土地信息進(jìn)行初步判斷，會(huì)議由土地信息負(fù)責(zé)人記錄并存檔，會(huì)議結(jié)果知會(huì)經(jīng)理； . 通過初步判斷的土地信息進(jìn)入初步確定拓展目標(biāo)階段，原則上指定負(fù)責(zé)土地所在片區(qū)的項(xiàng)目發(fā)展人員為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接管后續(xù)工作，并通過《土地信息采集表》將土地情況向公司領(lǐng)導(dǎo)知會(huì)；未通過的信息由土地信息負(fù)責(zé)人填寫判斷意見，存入土地信息庫，并統(tǒng)一答復(fù)信息提供人，此后由土地信息負(fù)責(zé)人對(duì)該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。 32 . 項(xiàng)目可行性研究是對(duì)前期項(xiàng)目初步 判斷 的論證， 在項(xiàng)目前期策劃小 組的配合下，進(jìn)行較為詳細(xì)的項(xiàng)目可行性分析， 最終形成《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》； . 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人首先將內(nèi)部評(píng)審會(huì)上的意見匯總，根據(jù)項(xiàng)目情況，向公司 領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào) ，并制訂《可行性研究計(jì)劃》，該計(jì)劃需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任 主體 （責(zé)任人）、達(dá)到效果和時(shí)間要求，并根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)列出橫道圖，發(fā) 項(xiàng)目前期策劃小組 ； . 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)可行性研究計(jì)劃，組織 項(xiàng)目前期策劃小組 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場勘察，并組織完成如下工作： ? 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等； ? 項(xiàng) 目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目背景材料評(píng)估項(xiàng)目 開發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)， 編寫《風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告》（初稿） ； ? 項(xiàng)目前期策劃小組 根據(jù)可行性研究