【正文】 一定程度的發(fā)展，但是還不夠理想。隨著住房改革的深入進行，1987年和1988年經國務院批準，在山東省的煙臺和安徽省的蚌埠分別建立了住宅儲蓄銀行。隨著房地產業(yè)的復蘇，金融機構開始向商品房提供貸款。住房建設和住房消費，都需要大批資金投入，銀行等金融機構是供給住房建設和住房消費所需資金的重要經濟部門；同時房地產信貸，具有保值、增值和風險小的特性，是銀行等金融機構投資的理想領域。下一步的政策立足點要加大對住宅建設用地的管理力度，在節(jié)約用地的基本原則下，保障住宅建設用地。發(fā)放住房補貼，建立住房公積金制度大大提高了職工住房消費能力。在京中央國家機關和北京市的住房貨幣化的改革方案也于1999年８月16日和1999年９月１日分別出臺。《通知》的核心內容是宣布全國城鎮(zhèn)，從1998年下半年起，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，同時要相應建立起四個體系：即貫徹按勞分配原則，實施住房分配貨幣化的住房分配體系；對不同收入家庭實行不同的政策，建立起以經濟適用房為主的住房供應體系；以住房二級市場為主攻方向，培育和規(guī)范住房市場體系；建立具有中國特色的住房金融體系?！稕Q定》對于建立與社會主義市場經濟體制相適應的住房制度的一系列問題作出了明確的規(guī)定。住房實物分配制度的根源，在于國家對職工住房消費基金的統(tǒng)一扣除。以上政策表明：國家是決心樹立房地產業(yè)成為我國國民經濟的支柱產業(yè)。1998年的《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》，要求各地在1998年12月31日停止住房實物分配，實行住房貨幣分配，把住房分配納入了市場經濟運行的軌道；根據《通知》的精神和要求，中央國家機關和北京市相繼在1999年出臺了《在京中央和國家機關進一步深化住房制度改革實施方案》和《北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設實施方案》，對住房貨幣分配及補貼標準和發(fā)放方式，完善住房公積金制度，深化住房改革提高公房租金等問題都作了具體規(guī)定。而我國政府是決心通過住宅產業(yè)解決內需不足的問題，近十幾年的房改歷程充分說明了中國政府決意樹立房地產業(yè)在國民經濟中的重要地位。 總之，我國宏觀經濟目前運行勢態(tài)良好，預計在未來3到5年將保持向好勢態(tài)。表1 近幾年分季度GDP增長率的變化趨勢1季度2季度3季度4季度全年1998%%%%%1999%%%%%2000%%*%*%*%其中：*為預測數據2000年8月國家統(tǒng)計局中國經濟景氣監(jiān)測中心對我國100位經濟界的著名專家進行了調查，多數專家認為當前的宏觀經濟趨好。%（%，%），國內生產總值達39，491億元人民幣。農業(yè)和農村經濟發(fā)展較快，國企改革效果明顯，財政貨幣政策雙管齊下，資本市場發(fā)展平穩(wěn)，國際經濟，尤其是東南亞、韓國經濟有根本好轉，這一切都是國民經濟繼續(xù)向前發(fā)展的有利條件和重要因素。，并制定其發(fā)展策略。2. 研究目的及意義，各分物業(yè)情況，各區(qū)域物業(yè)分布狀況，并對房地產市場的供求狀況及發(fā)展趨勢進行分析預測，對XX房地產發(fā)展的投資方向、開發(fā)規(guī)模及產品定位提出指導性建議。、房地產業(yè)的經營規(guī)模、以往業(yè)績、人力、物力、財力等資源狀況，并對比分析與其實力相當的房地產開發(fā)企業(yè)的優(yōu)劣勢，提出可持續(xù)發(fā)展策略。多方調查前期準備模型設計樣本模型數據處理模型調研報告分析研究定量分析定性分析專家座談圖表模型第二章 國家及北京相關產業(yè)政策及宏觀經濟形勢研究1 國家宏觀經濟形勢及政策分析、我國宏觀經濟運行態(tài)勢改革開放的深入進行，極大地促進了我國經濟的發(fā)展。同時，也應當看到，在宏觀經濟運行中也存在著許多問題。令人欣喜的是，今年上半年的經濟增長不再是僅僅靠投資的單項拉動，而是消費、出口、投資共同增長，呈現(xiàn)“三駕馬車”并駕齊驅，共同拉動的格局。接受調查的專家均認為今年上半年的宏觀經濟狀況比較理想。．關于房地產產業(yè)政策分析1996年中央明確提出了要把住宅產業(yè)培育成為國民經濟新的增長點。而以后出臺的相關政策都會立足于維護房地產業(yè)的發(fā)展。為了發(fā)展住房市場，擴大住房消費，實現(xiàn)二、三級住房市場聯(lián)動，開放了住房二級市場；為了規(guī)范二級市場的運行，促進房地產市場的發(fā)展，國家有關主管部門出臺了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》。主要政策走勢與預測：房改政策方面：我國住房制度改革經過了十幾個年頭，取得了一定的成就。這種住房制度，嚴重地制約了住宅經濟的發(fā)展和居民住房狀況的改善。三次住房制度改革工作會議，對于推進住房制度的改革在不同時期都起了重大的作用。這樣就結束了幾十年來在中國占統(tǒng)治地位的住房實物分配制度，為建立與社會主義市場經濟體制相適應的住房制度和把住房培育成為國民經濟新的經濟增長點，奠定了牢固的體制和經濟基礎。中央和北京市的住房分配貨幣化的《實施方案》，《方案》明確指出：停止住房實物分配，進一步完善住房公積金制度；建立住房補貼制度，逐12月31日前參加工作的職工）老辦法，新人（即1999年１月１日參加工作的職工）新辦法。住房貨幣分配方案的實施，雖然在執(zhí)行過程中，還有許多問題需要解決，但是不管怎樣，住房分配貨幣化，必將擴大住房投資和住房消費。政府在制定土地供應計劃時，要考慮住宅市場的現(xiàn)實需求和潛在需求，通過對土地的宏觀調控管理，最終實現(xiàn)住宅建設的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和住房市場的供求平衡。住房金融就是在這個基礎上發(fā)展起來的。1982年，許多金融機構開辦了住宅儲蓄業(yè)務，房地產開發(fā)企業(yè)也開始同金融機構進行項目合作。1989年12月中國人民建設銀行頒發(fā)了《住宅儲蓄存款和住宅借款暫行辦法》，1992年９月，中國人民建設銀行又頒發(fā)了《職工住房抵押貸款暫行辦法》和《單位住房貸款暫行辦法》。除了住房制度改革和居民個人收入水平低等因素制約外，主要是在金融方面還存在著許多問題，如金融工具單一；抵押貸款的首付款數額大；抵押貸款期限短；利率也不合理；以及抵押貸款擔保問題等。1999年８月30日，中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議，對《中華人民共和國個人所得稅法》作了重要修改。1950年我國公布的《利息所得稅暫行條例》，規(guī)定了對存款利息所得征收所得稅?；謴驼魇沾婵罾⑺脗€人所得稅，是經濟發(fā)展的需要。第一，提高國家財政收入，加大對下崗職工補助、城鎮(zhèn)居民最低生活保障、離退休人員、以及其他低收入者的支持的力度，提高他們的消費水平。儲蓄存款利息所得稅的征收會使居民儲蓄意愿有所降低，而投資意愿上升。但是在這幾種投資品種中，首選也應當是房地產。第一，投資房地產具有雙重效應：既擴大了消費需求，也擴大了投資需求，完全符合國家政策引導的方向。在市場經濟條件下，住房不僅是消費品，而且也是投資品。但是，就住房本身的性質來說，它不僅是人們最必需的消費資料，而且隨著經濟社會的發(fā)展和居民收入水平的提高，它還是人們發(fā)展資料和享受資料。因為，住房投資不僅比股票投資、工商業(yè)投資風險??；而且比儲蓄、債券等利息高。住房既可以作為消費品，具有滿足消費者的消費需求的功能，同時也可以作為投資品實現(xiàn)保值增值的功能。住房貨幣分配政策的實施，使相當一部分人，可以利用住房補貼、住房公積金，銀行貸款和自己的存款，到住房市場購買住宅，解決自己的住房問題。 拆遷安置政策方面： 貨幣還遷促進了住房市場的發(fā)展 《北京市城市房屋拆遷管理辦法》于1998年12月１日起開始實施，1991年10月１日起開始實施的《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》同時廢止。1991年起開始實行的《房屋拆遷細則》，對于規(guī)范房屋拆遷行為，保障城市建設的發(fā)展，起到了重要的作用。一方面管理程序公開，對建設單位辦理房屋拆遷許可證的條件，拆遷管理權限劃分，以及操作程序等，都作了比較明確的規(guī)定；另一方面對拆遷補償的相關內容，包括拆遷補償的對象和方式，拆遷補償款的具體標準和計算公式，都有作了比較詳細和明確的規(guī)定。新《辦法》規(guī)定的補償方式，是由當事人協(xié)商確定，既可以貨幣補償，也可以實物安置。修改后的〈辦法〉共５章，55條，變動比較大的地方主要是：根據國務院的《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，堅持按照原面積進行補償，不再考慮人口的因素，確立了“按房不按人”的拆遷補償原則，并把原《細則》中的“拆遷安置”的內容并入了“拆遷補償”中，從而就把原拆遷中體現(xiàn)福利性質的“按人補償”，轉變?yōu)槭袌鼋洕鷹l件下的“按房補償”。另外就是完善了拆遷工作程序，增加了拆遷工作的透明度。根據北京市統(tǒng)計局公布的數據得知，上半年全市實現(xiàn)國內生產總值1044．1億元，按可比價格計算，比去年同期增長12％，為1996年以來同期最高增速，高于全國平均水平3．8個百分點。 綠化隔離帶政策分析： 為了落實《北京市城市總體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)內綠化隔離地區(qū)建設，推進城鄉(xiāng)結合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和首都經濟社會可持續(xù)發(fā)展，2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設領導小組出臺了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》，提出從2000年開始，在規(guī)劃綠化隔離地區(qū)范圍內，用3年至4年時間完成綠化60平方公里的任務?？傊?，綠化隔離帶能提高土地的利用效率，沿綠化隔離帶地區(qū)的土地將被大大改善，利于開發(fā)房地產；綠化隔離帶能擴大商品房供應量，按照京政辦發(fā)[2000]20號文件，在綠化隔離帶周邊地區(qū)的原有農民宅基地可一律征為國有建設用地，可用于新村建設，其中農民自住房屋和上市出售的商品房屋的比例為1：；另外，綠化隔離帶能提升周邊土地的價值，綠化、環(huán)境是小區(qū)永遠的賣點，而綠化隔離帶將從根本上改變小區(qū)的大環(huán)境。但是，中關村地區(qū)在交通、市政配套、辦公場所、居住配套等方面也存在著先天不足，使一些想進駐中關村地區(qū)的國際高科技企業(yè)望而卻步，影響了中關村向“中國硅谷”進軍的步伐。3 國家及北京宏觀經濟發(fā)展對房地產業(yè)的影響 國民經濟發(fā)展水平與房地產業(yè) 根據世界各國房地產業(yè)的發(fā)展歷程來看，當人均國民生產總值進入500－1000美元時，住宅建設與消費也將進入快速增長階段，住宅投資隨人均國民生產總值的增加而增加，直到人均國民生產總之達到8000美元10000美元時，住宅投資才開始減少，而人均國民生產總值為1000美元左右，是住宅發(fā)展的增長期。表： 1988年部分國家或地區(qū)房地產業(yè)占GDP的比重國家或地區(qū)美國日本英國法國韓國臺灣比重目前，我國房地產業(yè)占GDP的比重偏低（目前為4%左右），房地產業(yè)成為我國經濟發(fā)展的支柱產業(yè)還有一段艱辛路要走（國際慣例是：只有當房地產業(yè)占GDP的比重到達10%左右才能成為國民經濟的支柱產業(yè)）。住宅產業(yè)將確立國民經濟的支柱產業(yè)地位。 宏觀經濟發(fā)展周期與房地產經濟周期房地產業(yè)在西方發(fā)達國家有近百年的歷史。房地產業(yè)始終是國民經濟的先導產業(yè)和基礎產業(yè)并將發(fā)展為支柱產業(yè)。與宏觀經濟周期相比，房地產業(yè)發(fā)展周期的特征是：（1）房地產業(yè)稍后于宏觀經濟進入復蘇期；（2）房地產業(yè)先于宏觀經濟進入繁榮期；（3）房地產業(yè)先于宏觀經濟進入衰退期；（4）房地產業(yè)的蕭條期長于宏觀經濟；（5）房地產業(yè)周期波動的波峰高于宏觀經濟，波谷低于宏觀經濟。本章結論：目前，國家和北京市宏觀經濟趨好，房地產業(yè)政策利好，北京市住宅與房地產業(yè)面臨著良好的發(fā)展機遇。在上半年新開盤的53個住宅項目中，朝陽區(qū)18個，海淀區(qū)11個，兩區(qū)新項目數占55%。住宅銷售面積增長較快，其中97年共銷售242萬平方米，同比增長28%，98年為377萬平方米，增長56%，99年為485萬平方米，增長28%。北部住宅通常比南部住宅價格高1000多元/平方米。2） 位置。4） 消費觀念。從價位來看，本地區(qū)居住物業(yè)整體檔次水平較高，以內外銷公寓為主，普通住宅項目相對較少，均價在6500元/平方米左右，目前的在售面積約為305萬平方米，主要項目有風林綠洲、XX綠色家園、萬科星園、嘉銘園等。 中關村地區(qū)上市供應項目均價為6300元/平方米，屬普通住宅類的中高檔價位。3）望京新區(qū)：望京新區(qū)雖然距市區(qū)較遠，但隨著開發(fā)的日漸深入，交通、市政配套等更加完善，商業(yè)及居住氛圍也比先前濃厚了許多，已成為本市房地產市場的熱點地區(qū)。盡管南城的各項基礎設施有了很大的改善，但是由于人們的居住觀念短時間內難以改變，且南城辦公區(qū)較少，在此地區(qū)就業(yè)的人數較北城少，因此，南二三環(huán)地區(qū)近期內很難成為市場的主流。 舊城改造對住宅市場的影響 市中心舊城區(qū)的人口密集，市政基礎設施落后，造成改建這些地區(qū)的高難度和高成本，同時成本的上升，又導致了改造后的新建住宅價格居高不下，加上越是中心區(qū)，地理位置優(yōu)越的土地越是有限，部分開發(fā)商過分追求高額利潤的心理，使得中心地段的商品房檔次越建越高，價格更是居高不下，遠遠超出了普通居民的購買力，形成高檔公寓的聚集地。2） 隨著人們住房消費觀念的轉變，未來幾年內的住宅的銷售量將有所增加。3） 總體價格仍會走低。4）中關村、亞運村地區(qū)是居民購房的首選地區(qū)。．經濟適用房市場分析．1供應分析 北京市經濟適用住房共25個項目（首批19個，第二批6個），1999年本市共竣工經濟適用房150萬平方米，2000年經濟適用住房計劃開復工面積918萬平方米，因此在今后23年內全市的經濟適用房供應量將會大大超過去年。至于位于郊區(qū)甚至遠郊區(qū)的眾多經濟適用房，雖然每平方米僅2000—3000元左右，房價與中低收入家庭的收入比例相當，但由于此類住房遠離城市，交通不便、配套不全，孩子就學難。同時關于限制經濟適用房購買對象的有關政策，會在今年或明年出臺，屆時只有中低收入者才能購買，這對經濟適用房的銷售將造成較大的沖擊。93年99年，外銷公寓的累計竣工量為430萬平方米。 高檔公寓主要集中在朝陽、海淀、宣武等地區(qū)，其中以朝陽區(qū)最多，占46%。西城、