【正文】 其目前現(xiàn)有項(xiàng)目入住率較高的情況來看，市場(chǎng)存量的供應(yīng)也不會(huì)很大。2)長安街沿線據(jù)統(tǒng)計(jì)長安街沿線寫字樓供應(yīng)總量約120萬平米，約占全市供應(yīng)總量的28%。從平均租金上看，該地區(qū)是北京市寫字樓項(xiàng)目中租金最高的。新建項(xiàng)目越來越多地集中于這幾個(gè)區(qū)域中，并依靠區(qū)域的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)認(rèn)同，有力地提高了自己的市場(chǎng)形象和競爭力，而分散于商務(wù)區(qū)之外的寫字樓項(xiàng)目，則難以與商務(wù)區(qū)內(nèi)同檔次物業(yè)競爭。但由于大多數(shù)已進(jìn)入中國市場(chǎng)的大型跨國公司已利用租金下滑的機(jī)會(huì)進(jìn)行了轉(zhuǎn)、擴(kuò)租，故大面積的新需求可能性會(huì)降低，但小規(guī)模公司開拓中國市場(chǎng)會(huì)帶來新需求。 銷售市場(chǎng)寫字樓銷售價(jià)近幾年也一直在持續(xù)下滑，但1999年降幅較小，已近持平。加入WTO后，我國逐步開放那些以前不許外資涉及的行業(yè)，如金融、保險(xiǎn)業(yè)等，而這些也正是國外公司窺視已久的行業(yè)。全市寫字樓的出租率有一定的提高，特別是位于海淀區(qū)中關(guān)村，朝陽CBD的高檔寫字樓出租率平均接近90%，一些寫字樓甚至達(dá)到了100％的入住率。1999年共有15棟寫字樓竣工，比1998年減少43萬平方米。但是由于別墅特有的消費(fèi)群體較小，僅有那些位置好、檔次高的別墅才能贏得客戶。本市的別墅多選址在離市內(nèi)并不十分遙遠(yuǎn)的東北及西北方位，其中機(jī)場(chǎng)路至順義沿線項(xiàng)目最多，其次為昌平。由于總體市場(chǎng)壓力較大，平均租金在最近兩年已下跌40%以上，盡管市場(chǎng)壓力仍然很大，但目前租金已近谷底，下跌的空間不大，預(yù)計(jì)近期內(nèi)仍會(huì)維持這種狀況。區(qū)域內(nèi)高級(jí)公寓將有著廣闊的前景，萬泉新新家園的熱銷足以說明這一點(diǎn)。平方米。本地區(qū)新推出的高檔公寓項(xiàng)目無論從規(guī)劃、戶型還是銷售手法上都有較高的水準(zhǔn)，但該地區(qū)供應(yīng)量均為近一兩年內(nèi)推出的，市場(chǎng)能否在短期內(nèi)消化掉如此大的供應(yīng)量，仍是個(gè)未知數(shù)。 2) 西二、三環(huán)地區(qū)西二、三環(huán)地區(qū)的項(xiàng)目主要分布在紫竹橋及西直門地區(qū)。平方米。另外，還有一定數(shù)量的國內(nèi)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者、律師、文體明星等。然而，需求總量的減少已是不爭的事實(shí)。由于金融危機(jī)的影響，97年99年高檔公寓的價(jià)格持續(xù)下降，但2000年起，受宏觀形勢(shì)好轉(zhuǎn)，且隨著中國加入世貿(mào)的臨近，外銷公寓市場(chǎng)已經(jīng)有所升溫，市場(chǎng)銷售已經(jīng)開始轉(zhuǎn)暖。東城區(qū)的高檔公寓則主要集中在東直門外、二環(huán)沿線及朝內(nèi)大街。其中，外銷公寓5個(gè)，總建筑面積70萬平方米，且都集中在朝陽區(qū)的東二、三環(huán)附近。這主要是由于前幾年批準(zhǔn)的項(xiàng)目陸續(xù)交付使用。 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2000年計(jì)劃開復(fù)工面積為918萬平方米，如此巨大的供應(yīng)量將在23年內(nèi)竣工，屆時(shí)能否在得以消化仍是未知數(shù)。特別是幾個(gè)距城區(qū)較近，且交通條件和周圍環(huán)境較好的小區(qū)。5）雖然供應(yīng)量和需求量在未來幾年內(nèi)都會(huì)有一定增加，但需求量的增加幅度還不能趕上供就量的增加，空置總量必然加大。從歷年中房北京住宅指數(shù)走勢(shì)可以預(yù)見，近12年內(nèi)，指數(shù)將保持平穩(wěn)下降的態(tài)勢(shì)，年降幅達(dá)3%。 根據(jù)北京市2010年遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2010年要實(shí)現(xiàn)人均居住面積13平方米，另據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)資料顯示，截止到1999年底，照此可以推算出在今后的11年中，全市每年住宅的需求量至少要達(dá)到840萬平方米。 市場(chǎng)預(yù)測(cè)1） 未來幾年內(nèi)的住宅的竣工量將繼續(xù)保持較快增勢(shì)。另一方面，由于二手房具有區(qū)位、價(jià)格等優(yōu)勢(shì)，又會(huì)受到一些暫時(shí)不具備購買新房能力的年輕歡迎。本地區(qū)住宅漲勢(shì)已被廣大購房者認(rèn)同，因此項(xiàng)目普遍銷售情況較好。根據(jù)中關(guān)村地區(qū)規(guī)劃，核心區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目將嚴(yán)控審批。隨著國務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的決定，中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)的一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開始升溫。 重點(diǎn)地區(qū)分析1）亞運(yùn)村地區(qū)：本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的綜合區(qū)位優(yōu)勢(shì)為便捷的交通條件、完善的市政配套、日漸齊全的生活?yuàn)蕵吩O(shè)施及優(yōu)越的自然人文環(huán)境。3） 品質(zhì)。價(jià)格是消費(fèi)者考慮的主要因素。北京市歷年住宅銷售面積（萬平方米）1． 價(jià)格分析： 普通住宅價(jià)格從總體上看，具有市中心高、外圍低，北部高、南部低的區(qū)域特征。海淀區(qū)新項(xiàng)目主要集中在中關(guān)村核心區(qū)及其周邊，而朝陽區(qū)的新項(xiàng)目則以亞運(yùn)村及望京地區(qū)為主。目前市場(chǎng)上住宅供應(yīng)量仍連年增加，近幾年商品住宅竣工面積均較上年有所增長，其中97年住宅竣工面積為483萬平方米，%，98年竣工589萬平方米，增長22%，99年竣工908萬平方米，增長54%，今年上半年商品住宅竣工面積達(dá)149萬平方米，比去年同期增長83%。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)投資應(yīng)超前于國民經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)，包括住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期密切相關(guān)。據(jù)有關(guān)資料介紹，美國房地產(chǎn)業(yè)大約按18—20年的時(shí)間完成一次周期波動(dòng)，香港是7—8年為一次周期波動(dòng)。 計(jì)算結(jié)果表明：GDP與商品房銷售額之間的相關(guān)程度較高。如果這一比重能保持目前5%6%的趨勢(shì)（%），那么到2010年時(shí)，則我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資將達(dá)到每年8500—10200億元。通過近幾年的房地產(chǎn)投資額、銷售額與銷售額投資額比率趨勢(shì)圖可以明顯看出這一點(diǎn)。 下一步北京市房改方向會(huì)是：繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)公房租金改革，組織公房按成本價(jià)出售，進(jìn)行住房普查，建立住房檔案，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，住房分配貨幣化實(shí)施將是下一步政策的主要著眼點(diǎn)。中關(guān)村地區(qū)有高等院校68所、科研院所213家、高科技企業(yè)數(shù)十家。目前由于風(fēng)沙問題嚴(yán)重，氣候條件變得越來越差，才引起政府進(jìn)一步注意應(yīng)該加大環(huán)境保護(hù)的力度，從而綠化隔離帶政策又被提到較高的重視程度。例如：《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案》，《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》，《北京市城市房屋拆遷管理辦法》等等。2 北京市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)政策，北京市2000年上半年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持積極向上的發(fā)展趨勢(shì)，總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。房屋拆遷，可以直接進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，也可以把貨幣折為實(shí)物即房屋補(bǔ)償。第四，服務(wù)于首都建設(shè)的大局的原則。原有《細(xì)則》在拆遷補(bǔ)償安置中過多地考慮了人口因素，帶有濃厚的計(jì)劃體制下的福利分房的色彩，新《辦法》規(guī)定，房屋拆遷按照原建筑面積實(shí)行貨幣補(bǔ)償，體現(xiàn)了住房制度改革的原則和要求。其中比較突出的是：過多地考慮了人口因素，不符合國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中規(guī)定的按照拆遷面積進(jìn)行補(bǔ)償?shù)脑瓌t；按照原先居住面積進(jìn)行安置，不利于居民改善居住條件；安置方式單一，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律；原《細(xì)則》操作性不強(qiáng)，不利于拆遷管理制度化和規(guī)范化。《辦法》是根據(jù)北京市城市建設(shè)的發(fā)展，房屋拆遷中存在的問題，以及建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要制訂和實(shí)施的。這部分居民，可以通過出售舊房的收入，加上住房補(bǔ)貼、住房公積金、銀行貸款和自己的存款，實(shí)現(xiàn)以舊換新，以小換大的目的?，F(xiàn)實(shí)生活表明，如果由于情況變化，不需要現(xiàn)有的住房，或者為了更換現(xiàn)有住房，居民通過出售自己的住房，不僅可以保值，而且還可能增值。所以，購房投資，不僅是一種安全可靠，而且也是收益較大的投資。同時(shí)，住房還是人們投資對(duì)象，即投資品。在這種情況下，它是最必需的消費(fèi)品，是任何人都回避的。住房既是消費(fèi)品，又是投資品。因此，房地產(chǎn)是最好的投資方向或投資品種?？偟目磥恚鞫惤迪㈦p管齊下，居民的投資愿望以上述65%的居民開始傾向各類投資。第三，在降低利息率的同時(shí)，通過利息所得稅，引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民分流儲(chǔ)蓄存款，增加消費(fèi)和擴(kuò)大投資。要擺脫目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的困境，必須擴(kuò)大需求，鼓勵(lì)消費(fèi)，增加投資。現(xiàn)在對(duì)存款利息所得開征個(gè)人所得稅，屬于恢復(fù)征收。利息稅，準(zhǔn)確的說法是利息所得稅，是對(duì)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款利息所得征收的一個(gè)稅種。隨著金融對(duì)住房消費(fèi)支持力度的增大，居民住房消費(fèi)和住房建設(shè)將會(huì)得到較快的發(fā)展。這一切都有力地促進(jìn)了住房金融的發(fā)展。1985年中國人民建設(shè)銀行開始辦理土地開發(fā)和商品房貸款業(yè)務(wù)。我國房地產(chǎn)金融，是在改革開放的條件下發(fā)展起來的。金融方面：發(fā)展住房金融和開征利息稅，刺激了住房投資和消費(fèi)。土地方面：調(diào)控住宅建設(shè)總量，保障住宅建設(shè)用地。住房補(bǔ)貼計(jì)入職工個(gè)人帳戶，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)。目前各地陸續(xù)出臺(tái)了住房分配貨幣化的方案。會(huì)后發(fā)出了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》。為了建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度，1993年冬季，國務(wù)院召開了全國第三次住房制度改革工作會(huì)議，根據(jù)會(huì)議的精神1994年發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。住房由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利制，向與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度的過渡，不僅速度太慢，而且還產(chǎn)生了許多新問題，從而使住房制度改革更加復(fù)雜化住房實(shí)物分配，是傳統(tǒng)住房制度的根本特征；住房分配貨幣化，是住房制度改革的關(guān)鍵。這一切政策規(guī)定，都十分有利于房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)消費(fèi)，并進(jìn)一步推進(jìn)住房制度改革，發(fā)展以住房買賣和租賃為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成、發(fā)展和完善。根據(jù)目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀況，為了擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，國家制訂和出臺(tái)了一系列相關(guān)的政策和規(guī)定。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是受政策影響相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)部門，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度往往是左右其發(fā)展與否的最重要因素。百分之百專家預(yù)期2000年我國GDP增長速度會(huì)高于1999年，%左右。中國經(jīng)濟(jì)正在出現(xiàn)積極向上的新的良好趨勢(shì)。2000年上半年，中國宏觀經(jīng)濟(jì)已擺脫了亞洲金融危機(jī)帶來的不利影響，正在穩(wěn)步回升，經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)多年的減速有望在今年改變。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)總的來說是好的。第一章 前 言1. 研究背景 XX實(shí)業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)目前正處于改革發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，為制定未來35年的發(fā)展戰(zhàn)略，特委托－－公司對(duì)其發(fā)展策略及市場(chǎng)定位進(jìn)行專題研究。3. 研究內(nèi)容4. 研究方法與技術(shù)路線、重點(diǎn)調(diào)查、輔助調(diào)查相結(jié)合. ,確定預(yù)測(cè)指標(biāo)及預(yù)測(cè)方法。隨著1996年軟著陸的實(shí)現(xiàn)，國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況發(fā)生了根本性的變化：從長期的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了買方市場(chǎng)。其中主要是，市場(chǎng)需求不足，多數(shù)產(chǎn)品供過于求；貨幣緊縮；下崗人員增多等問題接踵而來。經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)增長將比前兩年更加平穩(wěn)；擴(kuò)大內(nèi)需政策對(duì)即期生產(chǎn)的拉動(dòng)作用增強(qiáng)；拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的供給與需求因素出現(xiàn)了新的變化；企業(yè)效益明顯好轉(zhuǎn)；市場(chǎng)物價(jià)止跌企穩(wěn)。%的專家預(yù)期下半年的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)會(huì)比上半年好一些。1998年初，朱總理進(jìn)一步提出了“把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，使住宅消費(fèi)成為消費(fèi)熱點(diǎn)”的發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的思路，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)I造了最佳的宏觀政策環(huán)境。這一點(diǎn)是確信無疑的。為了調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的儲(chǔ)蓄與消費(fèi)的關(guān)系，通過對(duì)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》的重要修改，恢復(fù)開征了利息所得稅。人們的住房觀念在變化；房屋租金在逐步地提高；公房出售的比例在不斷地增長；建立住房公積金的單位和住房公積金數(shù)量也在不斷地?cái)U(kuò)大。在80年代初期和中期改革試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，國務(wù)院于1988年召開了全國第一次住房制度改革工作會(huì)議；1991年召開了第二次住房改革工作會(huì)議；有力地推動(dòng)了全國住房制度改革工作的開展。1998年6月召開了全國住房制度改革工作會(huì)議。住房分配貨幣化，就是把傳統(tǒng)體制下由國家扣除的職工住房消費(fèi)基金，根據(jù)按勞分配的原則，量化到職工個(gè)人頭上，實(shí)質(zhì)上也就是轉(zhuǎn)化住房消費(fèi)基金的運(yùn)行的渠道。對(duì)于無房和住房未達(dá)標(biāo)的老職工，實(shí)行一次性發(fā)放補(bǔ)貼；對(duì)于新職工，則按月發(fā)放補(bǔ)貼。總上所述，可以發(fā)現(xiàn)：房改政策基本到位，關(guān)鍵在于執(zhí)行，住房商品化、分配貨幣化已是大勢(shì)所趨，而下一步房改政策的著眼點(diǎn)在于使住房貨幣化真正納入職工的工資，提高職工的支付能力，從而保證職工要房不再找單位，而是找市場(chǎng)。今后本市土地利用模式將是走內(nèi)涵挖潛的路子，通過舊城改造、第二產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移等措施來增加存量建設(shè)用地；通過利用廢棄地、未利用土地來增加增量建設(shè)用地。我國目前支持住房投資和住房消費(fèi)的金融形式，主要是住房公積金，住房合作社，住房抵押貸款，住房信貸。1984年國務(wù)院《關(guān)于基本建設(shè)和建筑業(yè)管理體制改革座談會(huì)記要》（國發(fā)123號(hào)文）指出，各地組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，由中國人民建設(shè)銀行提供周轉(zhuǎn)資金。1997年４月，中國人民銀行頒布了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款試行辦法》。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)和住房分配貨幣化的實(shí)行，各金融機(jī)構(gòu)正在研究新的辦法和實(shí)行新的措施，例如組合貸款等。確定了“對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得征收個(gè)人所得稅”。1980年由全國人大通過的，在1983年人大常委會(huì)修訂的個(gè)人所得稅法，已經(jīng)將利息稅所得列為應(yīng)稅項(xiàng)目，考慮到當(dāng)時(shí)的具體情況，確定暫免征收。我國經(jīng)濟(jì)改革實(shí)現(xiàn)軟著陸以后，特別是從1998年以來，物價(jià)連續(xù)下降，大部分商品供過于求，消費(fèi)需求疲軟，固定資產(chǎn)投資放慢，經(jīng)濟(jì)處于衰退狀況。第二，調(diào)節(jié)收入分配，縮小收入水平的差距。中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心近日對(duì)1213位城市居民進(jìn)行了調(diào)查，僅有百分之七的居民仍有提高儲(chǔ)蓄水平的愿望，40%的居民在考慮降低儲(chǔ)蓄水平。因?yàn)?，股票投資風(fēng)險(xiǎn)太大；工商業(yè)投資除了也有一定的風(fēng)險(xiǎn)以外，還需要一定的資金規(guī)模、相當(dāng)數(shù)量的工程技術(shù)人員和管理人員，特別是市場(chǎng)并不看好。這是由住房的性質(zhì)決定的。住房作為消費(fèi)品，首先是為了滿足人們最基本的需求。住房作為發(fā)展資料和享受資料，決定了住房的消費(fèi)空間十分巨大。就北京目前來說，無論是一居室、二居室、還是三居室，所有房屋租金收入，都有比利息收入要高；而且居室越大，租金收入越高。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，居民購買住房，首先是為了滿足自己居住消費(fèi)的需求，但是在住房消費(fèi)過程中，同時(shí)就實(shí)現(xiàn)了保值和增值的功能?！兑奄徆凶》亢徒?jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》的實(shí)施，啟動(dòng)了住房二、三市場(chǎng)，為工作單位與住房距離太遠(yuǎn)，上下班不方便的；以舊房換新房的；以小房換大房的等等住房困難者，提供了解決解決住房困難問題的機(jī)會(huì)?！掇k法》是對(duì)《細(xì)則》的修改和完善，是北京市進(jìn)行房屋拆遷的基本準(zhǔn)則。但是，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，城市建設(shè)的發(fā)展，原有的《細(xì)則》已經(jīng)不能解決房屋拆遷中遇到的新情況和新問題。第二，適應(yīng)住房制度改革的需要。這樣有購買力的被拆遷戶就進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，是推動(dòng)住宅市場(chǎng)化的重要步驟。切實(shí)保護(hù)被拆遷房屋所有人的權(quán)益，對(duì)于使用權(quán)人，只限于執(zhí)行國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的才可以給予補(bǔ)償。