【正文】 應也不會很大。 該地區(qū)寫字樓售價為1850 USD/m2，租金為19 USD/月m2，平均租金仍普遍比東部項目少3至5個美金。3. 房地產投資方向比較分析 投資經濟適用房與投資普通商品房比較分析 收益比較亞北某項目投資經濟適用房與商品房的成本及收益單方比較表序號項目經濟適用房商品房備注1售價（元/平方米）286042002成本（元/平方米）260035873利潤（元/平方米）2606004成本利潤率10%17%5投資（元/平方米）250033406自有資金（元/平方米）93910027自有資金回報率28%60%8自有資金年回報率9%20%項目開發(fā)期按三年計國家限制經濟適用房利潤3%，盡管有可能實際取得高于3%，但開發(fā)商須具備高效運轉體制和精良的管理隊伍，XX在這方面目前尚不具備優(yōu)勢。目前正處在進退兩難的境地，對于開發(fā)商而言，選擇投資經濟適用房面臨著巨大的政策風險。如果沒有特別突出的優(yōu)勢，中高檔公寓的銷售情況一般比不上普通住宅，這對開發(fā)商而言，投資中高檔公寓的風險大。 住宅和寫字樓由于各自的功能不同，其受區(qū)位的影響程度就不同。寫字樓物業(yè)受國內外經濟形勢影響明顯，寫字樓市場的景氣狀況隨經濟周期的波動呈現出高敏感性，寫字樓市場可以說是經濟增長和下降的晴雨表；而住宅產業(yè)無論是在經濟繁榮期還是在蕭條期都是政府支持的產業(yè)，衣、食、住、行都是人們永恒的需要。 4．1 政府調控土地措施 政府調控土地的措施主要有法律手段、經濟手段、行政手段、技術手段等。 （3）遏制土地隱形市場。隨著綠化隔離帶地區(qū)建設的進程，在未來4年內，保守估計：60平方公里的綠化隔離帶能帶動周邊500平方公里的土地面積用于住宅建設。 （9）北京市政府鼓勵利用城市地下空間。今后城市開發(fā)的重點將逐步轉向遠郊地區(qū)。目前出讓有三種方式，即拍賣、招標、協(xié)議。北京市全市土地總面積16800平方公里。其中4個城區(qū)就有147片。 （2）、參加新區(qū)建設。,。隨著北京中心商務區(qū)概念的形成，CBD區(qū)域地價升值，因此成為眾多開發(fā)商爭奪的目標。第二部分是居住區(qū)，,約8705戶,22356人。 北京市準備實行土地收購儲備制度，對土地實行統(tǒng)一出讓，這一政策將會堵截低價出讓的渠道，使土地開發(fā)商之間的競爭更加公平。 中關村高科技園區(qū)發(fā)展?jié)摿o限，土地供應較充足，未來土地升值極具潛力，XX集團可重點關注這一地區(qū)的發(fā)展，儲備一定數量的土地，延伸XX品牌。,是32個獨立地段的工廠及其附屬設施。42家企業(yè)中占地5萬平方米以上的有13家，占地面積共計1455992平方米，為CBD內主要可規(guī)劃用地。同時，通過實施“退二進三”戰(zhàn)略，調整工業(yè)布局，搬遷污染擾民及不適合在城市中心地區(qū)的工業(yè)，為第三產業(yè)提供發(fā)展用地。舊城區(qū)改造一般有兩種形式：危舊房居住區(qū)（成片危改區(qū)）改造和市中心區(qū)的工廠、單位按規(guī)劃要求搬遷或騰退后的原用地的再開發(fā)（分散改造項目）。而在市區(qū)，還有大量的存量建設用地，即危舊房改造、實施“退二進三”戰(zhàn)略而騰出來的建設用地。今年北京市舉辦了第一次土地拍賣會，在拍賣的9塊土地中有3塊拍賣成交。劃撥地的對象主要是行政事業(yè)單位用地、公益事業(yè)用地、軍事、教育、文化、特殊用地，即一般主要是不以盈利為目的的單位用地。北京市國土房改局正加緊改造龍?zhí)段骼铩⒔痿~池、牛街二期、天橋三角地和右外西莊等重點危改項目，改造完畢后將騰出大量存量建設用地。目前，國土資源部正進行有關土地儲備制度的研究。?。?）北京市實行綠化隔離帶政策。最近，國土資源部又頒發(fā)了《國土資源部關于加大補充耕地工作力度確保實現耕地占補平衡的通知》,重申了 “占補平衡”原則。 雖然在CBD和中關村地區(qū)普通寫字樓市場形勢尚好，但隨著高檔寫字樓的數量增多，企業(yè)對寫字樓形象、配套設施以及現代化辦公條件的要求越來越高，普通寫字樓最終會被逐漸淘汰。長遠而言，住宅市場隨著我國福利分房制度的終結和房改的深化、宏觀經濟的好轉和居民預期收入的增加，住宅的有效需求會越來越大；而寫字樓市場盡管短期內受網絡新經濟和入世利好形勢的影響，需求有所增加，但這種影響只會在長期表現出來。具體到亞運村地區(qū)的物業(yè)開發(fā)上，建議XX公司不要“將雞蛋都放在一個籃子里”，由于XX公司在亞北區(qū)的土地儲備充足，可以以普通住宅開發(fā)為先導，普通住宅的開發(fā)規(guī)?？梢赃m當擴大，再試探性地展開高端物業(yè)的發(fā)展，條件成熟時，開展適度規(guī)模中高檔公寓的開發(fā)。月收入5000元以下的家庭以購買經濟適用房為主（占該收入階層52%），普通商品房次之（%）；月收入50007000元的家庭更傾向于選擇普通商品房（%），經濟適用房次之（%）；月收入在7000元以上的特殊高收入家庭有60%則表示要向中高檔公寓進軍。這種政府行為的危害和對房地產市場產生的不利影響已在幾年前推行后已取消的康居工程政策上得以驗證。另一方面，導致北京市上半年寫字樓租金大幅上升的IT業(yè)，由于受網絡經濟的重新調整的影響，估計將大批企業(yè)將倒閉，故對寫字樓的需求量將產生重大影響。4) 中關村地區(qū) 目前該區(qū)域高檔寫字樓供應量較小，約占全市的6%。 由于長安街沿線置業(yè)更能體現公司形象，該區(qū)域也集中了一部分實力雄厚的大型國企或外資企業(yè)，因此使得該地段寫字樓空置率較低，該地區(qū)現在基本找不出上千平方米的空余面積。北京市高檔寫字樓區(qū)位分布圖1)東二、三環(huán)地區(qū)該區(qū)域是本市高檔寫字樓最集中的地區(qū)，主要分布在CBD、國貿商圈和亮馬河三元橋一帶，約占全市供應總量的47%。近年來高檔寫字樓平均售價走勢（USD/平方米）但在目前市場上，寫字樓銷售的實際成交量很少，需求主體為實力強大的中資企業(yè)，主要是一些大的銀行和保險公司，他們?yōu)榱藰淞⒐拘蜗?，更是不惜斥巨資購買寫字樓。IT公司的發(fā)展方式和發(fā)展速度是以前傳統(tǒng)公司所無法比擬的，特別是去年下半年至今年上半年，迅速壯大起來的網絡公司陸續(xù)搬進高檔寫字樓，成為近期寫字樓市場的主力軍。2. 寫字樓市場分析與預測. 供給分析 由于前幾年的過度開發(fā)，市場供應量過大，同時宏觀經濟的軟著陸，亞洲金融危機的影響，造成市場一蹶不振。此后本市基本上就沒有再批建新的別墅項目，近期北京市場上在售的別墅項目基本上是一些老項目的后期供應。該地區(qū)可出租的高檔外銷公寓較少，僅有幾個，如希格瑪公寓出租率近100%。目前西二、三環(huán)地區(qū)高檔公寓的平均價格為9156元/平方米， 元/天 區(qū)域分析 1)東二、三環(huán)地區(qū)東二、三環(huán)地區(qū)是人所共知的高檔公寓聚集區(qū)，此地區(qū)高檔公寓供應量最大，約為369萬平方米，而且此地區(qū)外銷公寓所占比重最大，達78%。近年來高檔外銷公寓平均售價走勢圖（USD/平方米）在租務市場上，對于外銷高檔物業(yè)需求仍基本上來源于歐美及港、澳、臺公司的駐京人員，尤其是象諾基亞、朗訊這樣的IT行業(yè)更是成交活躍。 高檔公寓主要集中在朝陽、海淀、宣武等地區(qū)，其中以朝陽區(qū)最多，占46%。同時關于限制經濟適用房購買對象的有關政策，會在今年或明年出臺，屆時只有中低收入者才能購買，這對經濟適用房的銷售將造成較大的沖擊。．經濟適用房市場分析．1供應分析 北京市經濟適用住房共25個項目（首批19個，第二批6個），1999年本市共竣工經濟適用房150萬平方米，2000年經濟適用住房計劃開復工面積918萬平方米，因此在今后23年內全市的經濟適用房供應量將會大大超過去年。3） 總體價格仍會走低。 舊城改造對住宅市場的影響 市中心舊城區(qū)的人口密集，市政基礎設施落后，造成改建這些地區(qū)的高難度和高成本，同時成本的上升，又導致了改造后的新建住宅價格居高不下，加上越是中心區(qū)，地理位置優(yōu)越的土地越是有限，部分開發(fā)商過分追求高額利潤的心理，使得中心地段的商品房檔次越建越高，價格更是居高不下，遠遠超出了普通居民的購買力，形成高檔公寓的聚集地。3）望京新區(qū)：望京新區(qū)雖然距市區(qū)較遠，但隨著開發(fā)的日漸深入，交通、市政配套等更加完善，商業(yè)及居住氛圍也比先前濃厚了許多，已成為本市房地產市場的熱點地區(qū)。從價位來看，本地區(qū)居住物業(yè)整體檔次水平較高，以內外銷公寓為主，普通住宅項目相對較少，均價在6500元/平方米左右，目前的在售面積約為305萬平方米，主要項目有風林綠洲、XX綠色家園、萬科星園、嘉銘園等。2） 位置。住宅銷售面積增長較快，其中97年共銷售242萬平方米，同比增長28%，98年為377萬平方米，增長56%，99年為485萬平方米，增長28%。本章結論：目前，國家和北京市宏觀經濟趨好，房地產業(yè)政策利好，北京市住宅與房地產業(yè)面臨著良好的發(fā)展機遇。房地產業(yè)始終是國民經濟的先導產業(yè)和基礎產業(yè)并將發(fā)展為支柱產業(yè)。住宅產業(yè)將確立國民經濟的支柱產業(yè)地位。3 國家及北京宏觀經濟發(fā)展對房地產業(yè)的影響 國民經濟發(fā)展水平與房地產業(yè) 根據世界各國房地產業(yè)的發(fā)展歷程來看，當人均國民生產總值進入500－1000美元時，住宅建設與消費也將進入快速增長階段，住宅投資隨人均國民生產總值的增加而增加，直到人均國民生產總之達到8000美元10000美元時，住宅投資才開始減少，而人均國民生產總值為1000美元左右，是住宅發(fā)展的增長期。總之，綠化隔離帶能提高土地的利用效率，沿綠化隔離帶地區(qū)的土地將被大大改善，利于開發(fā)房地產；綠化隔離帶能擴大商品房供應量，按照京政辦發(fā)[2000]20號文件，在綠化隔離帶周邊地區(qū)的原有農民宅基地可一律征為國有建設用地，可用于新村建設，其中農民自住房屋和上市出售的商品房屋的比例為1：；另外，綠化隔離帶能提升周邊土地的價值，綠化、環(huán)境是小區(qū)永遠的賣點，而綠化隔離帶將從根本上改變小區(qū)的大環(huán)境。根據北京市統(tǒng)計局公布的數據得知，上半年全市實現國內生產總值1044．1億元，按可比價格計算，比去年同期增長12％，為1996年以來同期最高增速，高于全國平均水平3．8個百分點。修改后的〈辦法〉共５章，55條，變動比較大的地方主要是：根據國務院的《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，堅持按照原面積進行補償，不再考慮人口的因素，確立了“按房不按人”的拆遷補償原則，并把原《細則》中的“拆遷安置”的內容并入了“拆遷補償”中，從而就把原拆遷中體現福利性質的“按人補償”，轉變?yōu)槭袌鼋洕鷹l件下的“按房補償”。一方面管理程序公開，對建設單位辦理房屋拆遷許可證的條件，拆遷管理權限劃分，以及操作程序等，都作了比較明確的規(guī)定；另一方面對拆遷補償的相關內容，包括拆遷補償的對象和方式，拆遷補償款的具體標準和計算公式，都有作了比較詳細和明確的規(guī)定。 拆遷安置政策方面： 貨幣還遷促進了住房市場的發(fā)展 《北京市城市房屋拆遷管理辦法》于1998年12月１日起開始實施，1991年10月１日起開始實施的《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》同時廢止。住房既可以作為消費品，具有滿足消費者的消費需求的功能，同時也可以作為投資品實現保值增值的功能。但是，就住房本身的性質來說，它不僅是人們最必需的消費資料，而且隨著經濟社會的發(fā)展和居民收入水平的提高，它還是人們發(fā)展資料和享受資料。第一，投資房地產具有雙重效應：既擴大了消費需求，也擴大了投資需求，完全符合國家政策引導的方向。儲蓄存款利息所得稅的征收會使居民儲蓄意愿有所降低，而投資意愿上升?；謴驼魇沾婵罾⑺脗€人所得稅，是經濟發(fā)展的需要。1999年８月30日，中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議，對《中華人民共和國個人所得稅法》作了重要修改。1989年12月中國人民建設銀行頒發(fā)了《住宅儲蓄存款和住宅借款暫行辦法》，1992年９月，中國人民建設銀行又頒發(fā)了《職工住房抵押貸款暫行辦法》和《單位住房貸款暫行辦法》。住房金融就是在這個基礎上發(fā)展起來的。住房貨幣分配方案的實施，雖然在執(zhí)行過程中，還有許多問題需要解決，但是不管怎樣，住房分配貨幣化，必將擴大住房投資和住房消費。這樣就結束了幾十年來在中國占統(tǒng)治地位的住房實物分配制度，為建立與社會主義市場經濟體制相適應的住房制度和把住房培育成為國民經濟新的經濟增長點，奠定了牢固的體制和經濟基礎。這種住房制度，嚴重地制約了住宅經濟的發(fā)展和居民住房狀況的改善。為了發(fā)展住房市場，擴大住房消費，實現二、三級住房市場聯動，開放了住房二級市場；為了規(guī)范二級市場的運行，促進房地產市場的發(fā)展，國家有關主管部門出臺了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》。．關于房地產產業(yè)政策分析1996年中央明確提出了要把住宅產業(yè)培育成為國民經濟新的增長點。令人欣喜的是，今年上半年的經濟增長不再是僅僅靠投資的單項拉動，而是消費、出口、投資共同增長，呈現“三駕馬車”并駕齊驅，共同拉動的格局。多方調查前期準備模型設計樣本模型數據處理模型調研報告分析研究定量分析定性分析專家座談圖表模型第二章 國家及北京相關產業(yè)政策及宏觀經濟形勢研究1 國家宏觀經濟形勢及政策分析、我國宏觀經濟運行態(tài)勢改革開放的深入進行，極大地促進了我國經濟的發(fā)展。2. 研究目的及意義，各分物業(yè)情況，各區(qū)域物業(yè)分布狀況，并對房地產市場的供求狀況及發(fā)展趨勢進行分析預測，對XX房地產發(fā)展的投資方向、開發(fā)規(guī)模及產品定位提出指導性建議。農業(yè)和農村經濟發(fā)展較快，國企改革效果明顯，財政貨幣政策雙管齊