【正文】 相關(guān)的機(jī)構(gòu)。2)長(zhǎng)安街沿線據(jù)統(tǒng)計(jì)長(zhǎng)安街沿線寫字樓供應(yīng)總量約120萬(wàn)平米，約占全市供應(yīng)總量的28%。新建項(xiàng)目越來(lái)越多地集中于這幾個(gè)區(qū)域中，并依靠區(qū)域的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)認(rèn)同，有力地提高了自己的市場(chǎng)形象和競(jìng)爭(zhēng)力，而分散于商務(wù)區(qū)之外的寫字樓項(xiàng)目，則難以與商務(wù)區(qū)內(nèi)同檔次物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。 銷售市場(chǎng)寫字樓銷售價(jià)近幾年也一直在持續(xù)下滑，但1999年降幅較小，已近持平。全市寫字樓的出租率有一定的提高，特別是位于海淀區(qū)中關(guān)村，朝陽(yáng)CBD的高檔寫字樓出租率平均接近90%，一些寫字樓甚至達(dá)到了100％的入住率。但是由于別墅特有的消費(fèi)群體較小，僅有那些位置好、檔次高的別墅才能贏得客戶。由于總體市場(chǎng)壓力較大，平均租金在最近兩年已下跌40%以上，盡管市場(chǎng)壓力仍然很大，但目前租金已近谷底，下跌的空間不大，預(yù)計(jì)近期內(nèi)仍會(huì)維持這種狀況。平方米。 2) 西二、三環(huán)地區(qū)西二、三環(huán)地區(qū)的項(xiàng)目主要分布在紫竹橋及西直門地區(qū)。另外，還有一定數(shù)量的國(guó)內(nèi)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者、律師、文體明星等。由于金融危機(jī)的影響，97年99年高檔公寓的價(jià)格持續(xù)下降，但2000年起，受宏觀形勢(shì)好轉(zhuǎn)，且隨著中國(guó)加入世貿(mào)的臨近，外銷公寓市場(chǎng)已經(jīng)有所升溫，市場(chǎng)銷售已經(jīng)開始轉(zhuǎn)暖。其中，外銷公寓5個(gè)，總建筑面積70萬(wàn)平方米，且都集中在朝陽(yáng)區(qū)的東二、三環(huán)附近。 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2000年計(jì)劃開復(fù)工面積為918萬(wàn)平方米，如此巨大的供應(yīng)量將在23年內(nèi)竣工，屆時(shí)能否在得以消化仍是未知數(shù)。5）雖然供應(yīng)量和需求量在未來(lái)幾年內(nèi)都會(huì)有一定增加，但需求量的增加幅度還不能趕上供就量的增加，空置總量必然加大。 根據(jù)北京市2010年遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2010年要實(shí)現(xiàn)人均居住面積13平方米，另?yè)?jù)北京市統(tǒng)計(jì)資料顯示，截止到1999年底，照此可以推算出在今后的11年中，全市每年住宅的需求量至少要達(dá)到840萬(wàn)平方米。另一方面，由于二手房具有區(qū)位、價(jià)格等優(yōu)勢(shì)，又會(huì)受到一些暫時(shí)不具備購(gòu)買新房能力的年輕歡迎。根據(jù)中關(guān)村地區(qū)規(guī)劃，核心區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目將嚴(yán)控審批。 重點(diǎn)地區(qū)分析1）亞運(yùn)村地區(qū)：本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的綜合區(qū)位優(yōu)勢(shì)為便捷的交通條件、完善的市政配套、日漸齊全的生活?yuàn)蕵吩O(shè)施及優(yōu)越的自然人文環(huán)境。價(jià)格是消費(fèi)者考慮的主要因素。海淀區(qū)新項(xiàng)目主要集中在中關(guān)村核心區(qū)及其周邊，而朝陽(yáng)區(qū)的新項(xiàng)目則以亞運(yùn)村及望京地區(qū)為主。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)投資應(yīng)超前于國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)。據(jù)有關(guān)資料介紹，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大約按18—20年的時(shí)間完成一次周期波動(dòng)，香港是7—8年為一次周期波動(dòng)。如果這一比重能保持目前5%6%的趨勢(shì)（%），那么到2010年時(shí)，則我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資將達(dá)到每年8500—10200億元。 下一步北京市房改方向會(huì)是：繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)公房租金改革，組織公房按成本價(jià)出售，進(jìn)行住房普查，建立住房檔案，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，住房分配貨幣化實(shí)施將是下一步政策的主要著眼點(diǎn)。目前由于風(fēng)沙問題嚴(yán)重，氣候條件變得越來(lái)越差，才引起政府進(jìn)一步注意應(yīng)該加大環(huán)境保護(hù)的力度，從而綠化隔離帶政策又被提到較高的重視程度。2 北京市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)政策，北京市2000年上半年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持積極向上的發(fā)展趨勢(shì)，總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。第四，服務(wù)于首都建設(shè)的大局的原則。其中比較突出的是：過多地考慮了人口因素，不符合國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中規(guī)定的按照拆遷面積進(jìn)行補(bǔ)償?shù)脑瓌t；按照原先居住面積進(jìn)行安置，不利于居民改善居住條件；安置方式單一，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律；原《細(xì)則》操作性不強(qiáng)，不利于拆遷管理制度化和規(guī)范化。這部分居民，可以通過出售舊房的收入，加上住房補(bǔ)貼、住房公積金、銀行貸款和自己的存款，實(shí)現(xiàn)以舊換新，以小換大的目的。所以，購(gòu)房投資，不僅是一種安全可靠，而且也是收益較大的投資。在這種情況下，它是最必需的消費(fèi)品，是任何人都回避的。因此，房地產(chǎn)是最好的投資方向或投資品種。第三，在降低利息率的同時(shí)，通過利息所得稅，引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民分流儲(chǔ)蓄存款，增加消費(fèi)和擴(kuò)大投資?，F(xiàn)在對(duì)存款利息所得開征個(gè)人所得稅，屬于恢復(fù)征收。隨著金融對(duì)住房消費(fèi)支持力度的增大，居民住房消費(fèi)和住房建設(shè)將會(huì)得到較快的發(fā)展。1985年中國(guó)人民建設(shè)銀行開始辦理土地開發(fā)和商品房貸款業(yè)務(wù)。金融方面：發(fā)展住房金融和開征利息稅，刺激了住房投資和消費(fèi)。住房補(bǔ)貼計(jì)入職工個(gè)人帳戶，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)。會(huì)后發(fā)出了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》。住房由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利制，向與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度的過渡，不僅速度太慢，而且還產(chǎn)生了許多新問題，從而使住房制度改革更加復(fù)雜化住房實(shí)物分配，是傳統(tǒng)住房制度的根本特征；住房分配貨幣化，是住房制度改革的關(guān)鍵。根據(jù)目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀況，為了擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家制訂和出臺(tái)了一系列相關(guān)的政策和規(guī)定。百分之百專家預(yù)期2000年我國(guó)GDP增長(zhǎng)速度會(huì)高于1999年，%左右。2000年上半年，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)已擺脫了亞洲金融危機(jī)帶來(lái)的不利影響，正在穩(wěn)步回升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)多年的減速有望在今年改變。3. 研究?jī)?nèi)容4. 研究方法與技術(shù)路線、重點(diǎn)調(diào)查、輔助調(diào)查相結(jié)合. ,確定預(yù)測(cè)指標(biāo)及預(yù)測(cè)方法。其中主要是，市場(chǎng)需求不足，多數(shù)產(chǎn)品供過于求；貨幣緊縮；下崗人員增多等問題接踵而來(lái)。%的專家預(yù)期下半年的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)會(huì)比上半年好一些。這一點(diǎn)是確信無(wú)疑的。人們的住房觀念在變化；房屋租金在逐步地提高；公房出售的比例在不斷地增長(zhǎng)；建立住房公積金的單位和住房公積金數(shù)量也在不斷地?cái)U(kuò)大。1998年6月召開了全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議。對(duì)于無(wú)房和住房未達(dá)標(biāo)的老職工，實(shí)行一次性發(fā)放補(bǔ)貼；對(duì)于新職工，則按月發(fā)放補(bǔ)貼。今后本市土地利用模式將是走內(nèi)涵挖潛的路子，通過舊城改造、第二產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移等措施來(lái)增加存量建設(shè)用地；通過利用廢棄地、未利用土地來(lái)增加增量建設(shè)用地。1984年國(guó)務(wù)院《關(guān)于基本建設(shè)和建筑業(yè)管理體制改革座談會(huì)記要》（國(guó)發(fā)123號(hào)文）指出，各地組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，由中國(guó)人民建設(shè)銀行提供周轉(zhuǎn)資金。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)和住房分配貨幣化的實(shí)行，各金融機(jī)構(gòu)正在研究新的辦法和實(shí)行新的措施，例如組合貸款等。1980年由全國(guó)人大通過的，在1983年人大常委會(huì)修訂的個(gè)人所得稅法，已經(jīng)將利息稅所得列為應(yīng)稅項(xiàng)目，考慮到當(dāng)時(shí)的具體情況，確定暫免征收。第二，調(diào)節(jié)收入分配，縮小收入水平的差距。因?yàn)?，股票投資風(fēng)險(xiǎn)太大；工商業(yè)投資除了也有一定的風(fēng)險(xiǎn)以外，還需要一定的資金規(guī)模、相當(dāng)數(shù)量的工程技術(shù)人員和管理人員，特別是市場(chǎng)并不看好。住房作為消費(fèi)品，首先是為了滿足人們最基本的需求。就北京目前來(lái)說(shuō)，無(wú)論是一居室、二居室、還是三居室，所有房屋租金收入，都有比利息收入要高；而且居室越大，租金收入越高。《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》的實(shí)施，啟動(dòng)了住房二、三市場(chǎng)，為工作單位與住房距離太遠(yuǎn)，上下班不方便的；以舊房換新房的；以小房換大房的等等住房困難者，提供了解決解決住房困難問題的機(jī)會(huì)。但是，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，城市建設(shè)的發(fā)展，原有的《細(xì)則》已經(jīng)不能解決房屋拆遷中遇到的新情況和新問題。這樣有購(gòu)買力的被拆遷戶就進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，是推動(dòng)住宅市場(chǎng)化的重要步驟?？偟恼f(shuō)，拆遷《辦法》，把拆遷工作從計(jì)劃體制下的福利補(bǔ)償方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的市場(chǎng)運(yùn)作方式，即有力地保護(hù)了被拆遷人和拆遷人的合法權(quán)益；有利于深化住房制度改革；有利于拆遷工作的進(jìn)行；也有利于發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)。 綠化隔離帶大都處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，環(huán)境相對(duì)比較差，土地開發(fā)利用率低，人口居住密度高，又多為農(nóng)民居住地，改造難度大。從房地產(chǎn)方面講，中關(guān)村地區(qū)存在著很大的缺口，該地區(qū)的寫字樓、公寓、住宅嚴(yán)重不足，這從中關(guān)村地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況就能看出來(lái)：方圓大廈、科技會(huì)展中心等高檔寫字樓、公寓在廣告不多的情況下，租售良好且價(jià)格一直上漲，無(wú)論從中關(guān)村的發(fā)展，還是從市場(chǎng)需求的角度考慮，中關(guān)村在房地產(chǎn)方面都有相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿?。我?guó)即使到本世紀(jì)中葉達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，住宅建設(shè)投資占GDP的比重也不應(yīng)該下降。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同西方經(jīng)濟(jì)一樣，有它本身的發(fā)展高潮和低潮，形成有自身特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。也就是說(shuō)，相對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)具有漲落快、波幅大、蕭條時(shí)期長(zhǎng)的特點(diǎn)。所有新盤項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為539萬(wàn)平方米，其中朝陽(yáng)區(qū)145萬(wàn)平方米，海淀區(qū)126萬(wàn)平方米，兩區(qū)總和占50%。北京市住宅分區(qū)平均價(jià)格表（元/平方米）區(qū)位二環(huán)內(nèi)東北二三環(huán)間西北二三環(huán)間西南二三環(huán)間東南二三環(huán)間西三四環(huán)間北三四環(huán)間東三四環(huán)間均 價(jià)77607732719357056247631662685746區(qū)位南三四環(huán)間西四環(huán)外東四環(huán)外北四環(huán)外南四環(huán)外通州昌平大興均價(jià)464840854577554224802721297123681． 影響市場(chǎng)的主要因素1） 價(jià)格。由福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購(gòu)買，在廣大居民心 理上、行為上還需要有一個(gè)逐步適應(yīng)的過程。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前中關(guān)村中心區(qū)在售面積約261萬(wàn)平方米，主要項(xiàng)目有光大花園、鑫雅園、天秀花園、陽(yáng)春光華、華清嘉園等。 住宅二級(jí)市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)反應(yīng) 開放住房二級(jí)市場(chǎng)，部分居民靠出售現(xiàn)住房的收入，繳存的住房公積金，加上家庭的積蓄及政策性和商業(yè)性的貸款支持，就可以大大增強(qiáng)住房購(gòu)買力，進(jìn)而促進(jìn)一級(jí)住房市場(chǎng)的消費(fèi)。根據(jù)對(duì)85年以來(lái)住宅銷售面積的回歸分析，預(yù)計(jì)2001年住宅銷售面積為560萬(wàn)平方米，2002年為642萬(wàn)平方米，2003年為730萬(wàn)平方米。據(jù)調(diào)查顯示，最多的購(gòu)房者首選地區(qū)是亞運(yùn)村地區(qū)，占17%，同時(shí)亦有16%的購(gòu)房者首選中關(guān)村地區(qū)，其次是東三環(huán)附近。因此，不具備購(gòu)車財(cái)力的中低收入家庭仍難以問津，致使購(gòu)買者寥寥無(wú)幾。今年上半年推出的高檔公寓17個(gè)，總建筑面積200萬(wàn)平米。各行政區(qū)高檔公寓分布比率 需求分析從銷售市場(chǎng)上看，盡管外銷房市場(chǎng)普遍不是很景氣，但是那些位置優(yōu)越、戶型新穎、設(shè)計(jì)精美的物業(yè)依然博得這些人的青睞，去年嘉和麗園的旺銷就是一個(gè)典型的例子。從區(qū)域上看，東二、三環(huán)地區(qū)的客戶主要來(lái)自于外資公司的一般海外雇員及資深中方雇員、港、澳、臺(tái)地區(qū)的人士、海外歸來(lái)人士。由于東二、三環(huán)的售價(jià)及租金已進(jìn)行了一段時(shí)間的調(diào)整，預(yù)計(jì)今后大幅下調(diào)的可能性不大。因此該區(qū)域公寓的平均售價(jià)和租金相對(duì)較低，平均價(jià)格為8900元/平方米，在租務(wù)市場(chǎng)上，外銷公寓的供求失衡的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，但在中關(guān)村和CBD地區(qū)，高檔公寓仍供不應(yīng)求，租金維持在較高的水平上。由于銷售市場(chǎng)的不景氣，不少別墅也用來(lái)出租。朝陽(yáng)區(qū)、東城區(qū)的寫字樓租金高于其他各區(qū)，反映了這兩個(gè)地區(qū)仍是寫字樓的租售熱點(diǎn)。世界500強(qiáng)有一半已進(jìn)入中國(guó)，與這些外資公司相抗衡的民族企業(yè)也不想輸在起跑線上，樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是極具地位和品質(zhì)說(shuō)服力的廣告牌。2．4. 區(qū)域分析 寫字樓分布主要集中以下幾個(gè)較大規(guī)模的商務(wù)辦公區(qū)，分別為東二三環(huán)地區(qū)（包括CBD、燕莎商圈、東二環(huán)沿線）、長(zhǎng)安街沿線、中關(guān)村、金融街。CBD的發(fā)展將使該地區(qū)的租價(jià)水平將比目前有較大幅度的提高。其平均售價(jià)約為2000US$/m2，平均租金為17 USD/月m2。從中關(guān)村現(xiàn)有高檔寫字樓項(xiàng)目的分布上看，可供開發(fā)的余地仍然很大，尤其是規(guī)劃中的中關(guān)村科技園區(qū)已預(yù)示，其發(fā)展優(yōu)勢(shì)將隨著科技園區(qū)的興建而逐步顯現(xiàn)出來(lái)。因此，對(duì)于以追求利潤(rùn)最大化為目的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，不宜投資經(jīng)濟(jì)適用房。 因此，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段投資經(jīng)濟(jì)適用房弊大于利。 從營(yíng)銷策略上看，普通住宅的廣告投向以報(bào)紙、傳單為主，廣告投入相對(duì)較少；而中高檔公寓的廣告投向除了北京青年報(bào)，還在地鐵、公交車投放，廣告投入相對(duì)較多。 寫字樓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)大于住宅市場(chǎng)。 投資高檔寫字樓與投資普通寫字樓比較分析 普通寫字樓主要是由工廠、學(xué)校等非開發(fā)商建設(shè)，而后重新改建而成的，這些樓本身竣工時(shí)間較早，所以規(guī)模較小，配套設(shè)施不完善，一般由物業(yè)公司承租再轉(zhuǎn)租。目前，正全面推進(jìn)基準(zhǔn)地價(jià)更新、平衡、發(fā)布，為土地有償使用和調(diào)整土地收益關(guān)系奠定新的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中明確規(guī)定土地開發(fā)公司在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，會(huì)受到國(guó)家的嚴(yán)格控制。（7）嚴(yán)禁閑置土地。 二、土地政策的主要走勢(shì)：北京城市建設(shè)實(shí)行的兩個(gè)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移是：把城市建設(shè)的重點(diǎn)逐步從市區(qū)向廣大遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移；市區(qū)建設(shè)從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。今后在這些地區(qū)的開發(fā)中要十分節(jié)約用地，應(yīng)適當(dāng)提高這些地區(qū)的建筑密度。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范時(shí)，不宜繼續(xù)采取以協(xié)議出讓為主的方式。市區(qū)中心區(qū)范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積約300平方公里。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1999年上半年對(duì)北京市各主要區(qū)縣的單位占地情況進(jìn)行了一次抽樣調(diào)查，結(jié)果如下：土地占地面積（平方米）區(qū)縣法人單位平均從業(yè)人數(shù)法人單位平均每人占地面積（平方米）2403187東城區(qū)438594552272西城區(qū)712452972827崇文區(qū)146101370875宣武區(qū)4994911995421朝陽(yáng)區(qū)12373123706702海淀區(qū)851024161320豐臺(tái)區(qū)3785011022819754石景山區(qū)31561073982358小計(jì)741956，北京市從事第二產(chǎn)業(yè)的總?cè)藬?shù)約為200萬(wàn)人左右，因此從事第二產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總用地約為19940公頃。市區(qū)中心地區(qū)是首都經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)。世界500強(qiáng)入住北京的154家企業(yè)有2/3落戶朝陽(yáng)。其重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域中關(guān)村科技園區(qū)用地大體可以分為兩個(gè)部分：中心區(qū)和發(fā)展區(qū)。 B、發(fā)展區(qū) 發(fā)展區(qū)范圍是規(guī)劃公路一環(huán)以北，海淀區(qū)山后地區(qū)、清河地區(qū)以及西三旗地區(qū)、回龍觀地區(qū)，地域范圍約280平方公里，其中農(nóng)用地約80平方公里。北京市政府不允許土地炒賣，土地的獲得一