【正文】 我國住宅產(chǎn)業(yè)的增加值到2010年將達13800億元，%。 政策導向?qū)⒂兄趩雍屯晟票本┦蟹康禺a(chǎn)市場，保證北京房改政策的進一步落實，促進北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于綠化隔離帶的建設，將改變周邊土地環(huán)境，把原來基礎設施差，環(huán)境惡劣，人口稠密的城鄉(xiāng)結合部改變成環(huán)境優(yōu)美，基礎設施齊全的可用來開發(fā)居住小區(qū)的優(yōu)等地。本市經(jīng)濟保持強勁的發(fā)展勢頭，總體經(jīng)濟持續(xù)走強，景氣曲線呈上揚勢態(tài)。房屋拆遷是城市建設和發(fā)展的重要內(nèi)容，無論是拆遷還是被拆遷人，都有應當服從首都建設和發(fā)展的需要。在修改《細則》和制訂《辦法》的過程中，堅持了以下一些原則：第一，加大了房屋拆遷的透明度。為了推動二、三級市場的開放，國家又出臺了關于調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收的政策，減免了部分稅費，減輕了個人買賣普通住宅的稅收負擔，既有利于投資又有利于消費。第二，住房投資，可以同時實現(xiàn)兩種功能。所以，要滿足居民生活的需求，首先必需滿足居民對住房的需求。投資住宅，不僅符合國家鼓勵消費和鼓勵投資的政策導向，而且投資者可以獲得較高的收益。開征利息所得稅，有利于擴大消費和投資。這個稅種也不是我國特有的，在世界上許多國家，都對儲蓄存款利息所得征收所得稅?！　≈档米⒁獾氖情_征利息所得稅。隨著住房改革的深入進行，1987年和1988年經(jīng)國務院批準，在山東省的煙臺和安徽省的蚌埠分別建立了住宅儲蓄銀行。住房建設和住房消費，都需要大批資金投入，銀行等金融機構是供給住房建設和住房消費所需資金的重要經(jīng)濟部門；同時房地產(chǎn)信貸，具有保值、增值和風險小的特性，是銀行等金融機構投資的理想領域。發(fā)放住房補貼，建立住房公積金制度大大提高了職工住房消費能力。《通知》的核心內(nèi)容是宣布全國城鎮(zhèn)，從1998年下半年起，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，同時要相應建立起四個體系：即貫徹按勞分配原則，實施住房分配貨幣化的住房分配體系；對不同收入家庭實行不同的政策，建立起以經(jīng)濟適用房為主的住房供應體系；以住房二級市場為主攻方向，培育和規(guī)范住房市場體系；建立具有中國特色的住房金融體系。住房實物分配制度的根源，在于國家對職工住房消費基金的統(tǒng)一扣除。1998年的《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》，要求各地在1998年12月31日停止住房實物分配，實行住房貨幣分配，把住房分配納入了市場經(jīng)濟運行的軌道；根據(jù)《通知》的精神和要求，中央國家機關和北京市相繼在1999年出臺了《在京中央和國家機關進一步深化住房制度改革實施方案》和《北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設實施方案》，對住房貨幣分配及補貼標準和發(fā)放方式，完善住房公積金制度，深化住房改革提高公房租金等問題都作了具體規(guī)定。 總之，我國宏觀經(jīng)濟目前運行勢態(tài)良好，預計在未來3到5年將保持向好勢態(tài)。%（%，%），國內(nèi)生產(chǎn)總值達39，491億元人民幣。，并制定其發(fā)展策略。、房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、以往業(yè)績、人力、物力、財力等資源狀況，并對比分析與其實力相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)劣勢，提出可持續(xù)發(fā)展策略。同時，也應當看到，在宏觀經(jīng)濟運行中也存在著許多問題。接受調(diào)查的專家均認為今年上半年的宏觀經(jīng)濟狀況比較理想。而以后出臺的相關政策都會立足于維護房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。主要政策走勢與預測：房改政策方面：我國住房制度改革經(jīng)過了十幾個年頭，取得了一定的成就。三次住房制度改革工作會議，對于推進住房制度的改革在不同時期都起了重大的作用。中央和北京市的住房分配貨幣化的《實施方案》，《方案》明確指出：停止住房實物分配，進一步完善住房公積金制度；建立住房補貼制度，逐12月31日前參加工作的職工）老辦法，新人（即1999年１月１日參加工作的職工）新辦法。政府在制定土地供應計劃時，要考慮住宅市場的現(xiàn)實需求和潛在需求，通過對土地的宏觀調(diào)控管理，最終實現(xiàn)住宅建設的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和住房市場的供求平衡。1982年，許多金融機構開辦了住宅儲蓄業(yè)務，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始同金融機構進行項目合作。除了住房制度改革和居民個人收入水平低等因素制約外，主要是在金融方面還存在著許多問題，如金融工具單一；抵押貸款的首付款數(shù)額大；抵押貸款期限短；利率也不合理；以及抵押貸款擔保問題等。1950年我國公布的《利息所得稅暫行條例》，規(guī)定了對存款利息所得征收所得稅。第一，提高國家財政收入，加大對下崗職工補助、城鎮(zhèn)居民最低生活保障、離退休人員、以及其他低收入者的支持的力度，提高他們的消費水平。但是在這幾種投資品種中，首選也應當是房地產(chǎn)。在市場經(jīng)濟條件下，住房不僅是消費品，而且也是投資品。因為，住房投資不僅比股票投資、工商業(yè)投資風險??；而且比儲蓄、債券等利息高。住房貨幣分配政策的實施，使相當一部分人，可以利用住房補貼、住房公積金，銀行貸款和自己的存款，到住房市場購買住宅，解決自己的住房問題。1991年起開始實行的《房屋拆遷細則》，對于規(guī)范房屋拆遷行為，保障城市建設的發(fā)展，起到了重要的作用。新《辦法》規(guī)定的補償方式，是由當事人協(xié)商確定，既可以貨幣補償，也可以實物安置。另外就是完善了拆遷工作程序，增加了拆遷工作的透明度。 綠化隔離帶政策分析： 為了落實《北京市城市總體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)內(nèi)綠化隔離地區(qū)建設，推進城鄉(xiāng)結合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和首都經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設領導小組出臺了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》，提出從2000年開始，在規(guī)劃綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)，用3年至4年時間完成綠化60平方公里的任務。但是，中關村地區(qū)在交通、市政配套、辦公場所、居住配套等方面也存在著先天不足，使一些想進駐中關村地區(qū)的國際高科技企業(yè)望而卻步，影響了中關村向“中國硅谷”進軍的步伐。表： 1988年部分國家或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重國家或地區(qū)美國日本英國法國韓國臺灣比重目前，我國房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重偏低（目前為4%左右），房地產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)還有一段艱辛路要走（國際慣例是：只有當房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重到達10%左右才能成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)）。 宏觀經(jīng)濟發(fā)展周期與房地產(chǎn)經(jīng)濟周期房地產(chǎn)業(yè)在西方發(fā)達國家有近百年的歷史。與宏觀經(jīng)濟周期相比，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的特征是：（1）房地產(chǎn)業(yè)稍后于宏觀經(jīng)濟進入復蘇期；（2）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟進入繁榮期；（3）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟進入衰退期；（4）房地產(chǎn)業(yè)的蕭條期長于宏觀經(jīng)濟；（5）房地產(chǎn)業(yè)周期波動的波峰高于宏觀經(jīng)濟，波谷低于宏觀經(jīng)濟。在上半年新開盤的53個住宅項目中，朝陽區(qū)18個，海淀區(qū)11個，兩區(qū)新項目數(shù)占55%。北部住宅通常比南部住宅價格高1000多元/平方米。4） 消費觀念。 中關村地區(qū)上市供應項目均價為6300元/平方米，屬普通住宅類的中高檔價位。盡管南城的各項基礎設施有了很大的改善，但是由于人們的居住觀念短時間內(nèi)難以改變，且南城辦公區(qū)較少，在此地區(qū)就業(yè)的人數(shù)較北城少，因此，南二三環(huán)地區(qū)近期內(nèi)很難成為市場的主流。2） 隨著人們住房消費觀念的轉(zhuǎn)變，未來幾年內(nèi)的住宅的銷售量將有所增加。4）中關村、亞運村地區(qū)是居民購房的首選地區(qū)。至于位于郊區(qū)甚至遠郊區(qū)的眾多經(jīng)濟適用房，雖然每平方米僅2000—3000元左右，房價與中低收入家庭的收入比例相當，但由于此類住房遠離城市，交通不便、配套不全，孩子就學難。93年99年，外銷公寓的累計竣工量為430萬平方米。西城、崇文、宣武等區(qū)則在危舊房拆遷改造過程中利用外資興建了一些高檔物業(yè)。但真正高檔次的住宅項目的買家仍舊是海外人士，其購買目的有相當一部分為投資。東二、三環(huán)的開發(fā)早于京城其它方位，其可供土地相對減少， 但還會有部分高檔公寓繼續(xù)建造。由于這一地區(qū)以內(nèi)銷公寓為主，主要面向國內(nèi)客戶，屬于中低檔次。．5市場預測由于供應量較大，市場總體的供大于求狀況會在23年后，才有可能改變，近一兩年內(nèi)價格仍將繼續(xù)下跌，但由于受宏觀形勢好轉(zhuǎn)的影響，跌幅不會很大。別墅的售價差異較大，從4000USD到2500RMB，位于機場路附近的外銷別墅一般售價在1600USD以上；價格為2000多元的低檔別墅，一般位于遠郊區(qū)縣，并且多數(shù)為非法開發(fā)的項目。 租售情況分析 租務市場95年以來，寫字樓租金持續(xù)下跌，但從去年下半年起，寫字樓租金15美元/月平方米左右升至上半年的近22美元/月平方米，升幅達47%。 3）內(nèi)資公司也開始注意企業(yè)形象。故WTO對寫字樓物業(yè)市場的刺激將在一段時期內(nèi)表現(xiàn)為循序漸進。隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，市政建設的逐步改善，該區(qū)域尤其是位于該區(qū)域中的CBD將會因其獨特的地理位置和客戶群構成而吸引更多的實力雄厚的客戶。3) 金融街地區(qū) 據(jù)統(tǒng)計，該區(qū)域?qū)懽謽琼椖?7個，供應總量約70萬平米，約占全市供應總量的17%。 自去年6月21日，國務院批準加快建設中關村科技園區(qū)后，中關村地區(qū)已成為京城房地產(chǎn)業(yè)的熱點地區(qū)。另外，據(jù)中房指數(shù)最新調(diào)查分析及對政府相關部門的訪談，普通商品住宅的年成本利潤為15%，房地產(chǎn)行業(yè)收益率為10—15%。 政府嚴格限制經(jīng)濟適用房的售價，開發(fā)商不得不想盡辦法壓低成本，最終可能導致劣質(zhì)樓的出現(xiàn)，損壞開發(fā)商聲譽。但在建安成本上，中高檔公寓比普通住宅要高；另外，高檔公寓的價位高，投資購房者選擇它將更為慎重，因此購房者作出購買決定的時間相對長，這樣對于開發(fā)商而言，他的投資回收期也相對延長。位于朝陽CBD的甲級寫字樓嘉里中心的租金是22美元/，而位于朝陽區(qū)北四環(huán)小營路口的北奧大廈（涉外）的租金才13美元/，前者是后者的 ；同樣位于朝陽CBD區(qū)域的陽光100的平均售價是7200元/平方米，位于亞運村附近的風林綠洲的均價是7000元/平方米，這兩個地區(qū)住宅的價格差別不大。由此可見，對于開發(fā)商而言，應以住宅開發(fā)為主，當政策與經(jīng)濟形勢利好且有優(yōu)良的地段時，便可適時投資寫字樓。 今年政府調(diào)控土地的主要措施有： 地價管理 通過合理制定土地地價，推進土地有償使用，并防止低價出讓土地。 （4）禁止土地炒賣。綠化、環(huán)境是小區(qū)永遠的賣點，而綠化隔離帶將從根本上改變小區(qū)的大環(huán)境。隨著市區(qū)產(chǎn)業(yè)的疏散和遠郊城鎮(zhèn)的開發(fā)，遠郊每年竣工的房屋建筑面積占全市新建房屋總量的比重，將從目前的20%逐步增加到40%。市區(qū)邊緣集團用地也較浪費。尤其是在協(xié)議出讓價格明顯偏低的情況下，為通過協(xié)議出讓方式取得土地的開發(fā)公司提供了炒賣土地的市場基礎。真正對房地產(chǎn)開發(fā)有意義的土地供應主要集中在城區(qū)和近郊的1000平方公里的面積。此外，北京市各郊區(qū)、縣還設立了30個各種類型的開發(fā)區(qū)，（，）。市級開發(fā)區(qū)的供地由市級開發(fā)區(qū)管理委員會招商部門負責；邊緣集團的開發(fā)一般由具有一級開發(fā)資質(zhì)的綜合城建開發(fā)公司（經(jīng)市建委審查通過）負責。(注:房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒一般將北京市的四個舊城區(qū)列為市區(qū),將朝陽、海淀、豐臺、石景山列為近郊區(qū))（1） 朝陽區(qū)土地開發(fā)潛力分析： 朝陽區(qū)作為北京市最大的城鎮(zhèn)郊區(qū)，擁有豐厚的土地資源、雄厚的轄區(qū)綜合資源和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢。（2） 海淀區(qū)土地開發(fā)潛力分析 海淀區(qū)位于北京西部和西北部。第三部分是萬柳、八家綠化隔離地區(qū)，,其中,(含耕地205公頃)；,其中,()。因此，開發(fā)商獲取土地應走內(nèi)涵挖潛的路子，為城市建設做出貢獻。根據(jù)“園區(qū)”的發(fā)展規(guī)劃，預計滿足全部的建設規(guī)模將需要約40500畝的建設用地，其中通過對存量建設用地的集約化改造，可以整理出20000畝左右，占用農(nóng)地約20500畝。 A、中心區(qū)中心區(qū)南起西外大街，北至規(guī)劃公路一環(huán)，西起京密引水渠，東至八達嶺高速公路，總占地面積約75平方公里。豐富的涉外資源，完善的基礎設施，巨大的市場潛力，廣闊的發(fā)展空間和濃郁的商務氛圍使朝陽區(qū)初具國際商務區(qū)的雛形，成為國際大公司登陸京城的首選之地?？傆玫孛娣e為324平方公里。這些土地都可供重新規(guī)劃建設。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（19912010年）》的規(guī)定，全市規(guī)劃建設用地面積610平方公里。總的來說，隨著城市土地的日趨緊張、土地市場的不斷完善，國家大力提倡土地出讓實行招標和拍賣方式，不鼓勵實行協(xié)議方式出讓土地。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，市區(qū)邊緣集團和遠郊區(qū)將成為人們生活的首選地，開發(fā)建設遠郊區(qū)，為適應住宅郊區(qū)化的趨勢而開發(fā)土地也是大有可為的。 城市市區(qū)土地利用的趨勢是走內(nèi)涵挖潛的路子，通過舊城改造、第二產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移等措施來增加存量建設用地；通過利用廢棄地、未利用土地來增加增量建設用地。《北京市國土資源和房屋管理局關于收回閑置土地有關事宜的公告》中明確規(guī)定嚴格查處閑置土地。 （5）嚴禁查處土地違法案件。 進行土地的收購儲備 通過實施土地收購儲備制度，加大對存量土地供應的控制，形成“一個口子供地”、“一個龍頭供水”的集中供地模式。這些寫字樓多位于高檔寫字樓集中地區(qū)（如CBD）或?qū)懽謽禽^少的商貿(mào)集中地區(qū)（如中關村地區(qū)），許多沒有實力進駐甲級寫字樓的小公司、小企業(yè)，紛紛選擇了該地區(qū)租金較低的寫字樓入住，在CBD和中關村地區(qū)，普通寫字樓的入住率并不差于高檔寫字樓，其租金為1014USD/平方米月。寫字樓的市場需求遠小于住宅市場。高檔公寓對產(chǎn)品設計、品質(zhì)、概念營造等方面要求不斷推陳出新，以贏取高關注，并最終轉(zhuǎn)為銷售量；而普通住宅的要求相對較低。. 1部分項目投資利潤率比較（以下數(shù)據(jù)為估算而得）普通住宅投資利潤率中高檔公寓投資利潤率農(nóng)光里小區(qū)10%華陽公寓12%安慧北里小區(qū)8% 陽光廣場15%望京新城13%大西洋新城14%金谷小區(qū)12%希格馬公寓17%平均值11%15% 可見，中高檔公寓投資利潤率高于普通住宅 ：普通住宅的需求面較廣，中高檔公寓的需求范圍窄。若需要營造形象、取得一定的社會效益及保持與政府的互動，可以適量參與經(jīng)濟適用房的建設，但開發(fā)量不宜大。2．5. 寫字樓市場的預測寫字樓市場供應量較大，今年將有近100萬平方米高檔寫字樓的竣工，使市場供應量明顯增加。該區(qū)域主要為一些國內(nèi)金融、保險行業(yè)的辦事機構及與其