【正文】 減輕了個(gè)人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，既有利于投資又有利于消費(fèi)。房屋拆遷是城市建設(shè)和發(fā)展的重要內(nèi)容，無(wú)論是拆遷還是被拆遷人，都有應(yīng)當(dāng)服從首都建設(shè)和發(fā)展的需要。由于綠化隔離帶的建設(shè)，將改變周邊土地環(huán)境，把原來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施差，環(huán)境惡劣，人口稠密的城鄉(xiāng)結(jié)合部改變成環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施齊全的可用來(lái)開發(fā)居住小區(qū)的優(yōu)等地。我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的增加值到2010年將達(dá)13800億元，%。在經(jīng)濟(jì)周期的低轉(zhuǎn)折點(diǎn)來(lái)到之前，把握好投資機(jī)會(huì)和項(xiàng)目，保證在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期和高峰期能得到較大發(fā)展，在高轉(zhuǎn)折點(diǎn)到來(lái)時(shí)能及時(shí)采取調(diào)整措施，使投資項(xiàng)目、投資結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)期限長(zhǎng)短等得到合理匹配和較好組合，優(yōu)化新開發(fā)與再開發(fā)投資的選擇。根據(jù)中房指數(shù)最 新調(diào)查顯示，87%的被訪者能承受的價(jià)格在4000元/平方 米以下，其中20003000元這個(gè)區(qū)間的人數(shù)最多，為27%。因此，中關(guān)村地區(qū)的物業(yè)價(jià)格保持穩(wěn)中有升，尤其是位于核心區(qū)的項(xiàng)目，由于其周邊商品房供應(yīng)量將會(huì)越來(lái)越小，需求會(huì)大于供給，因此其價(jià)格有進(jìn)一步上升趨勢(shì)。這部分需求主要來(lái)源于商品住宅，今后將全部通過商品住宅市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，因此今后幾年，商品住宅的銷售量將越來(lái)越大。1999年已銷售的經(jīng)濟(jì)適用房大大釋放了這部分居民購(gòu)買力，2000年起，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售可能不會(huì)再有99年的“火爆”場(chǎng)面了。現(xiàn)在本市在售的高檔外銷公寓平均售價(jià)1800美元左右，與去年同期基本持平。從99年下半年以來(lái)，紫竹橋、西直門等幾個(gè)熱鬧地段整體供應(yīng)量逐漸增大，新項(xiàng)目數(shù)量增多。、別墅市場(chǎng)．1 市場(chǎng)供應(yīng)自95年起，別墅市場(chǎng)開始低迷，銷售疲軟，出現(xiàn)大量積壓。近年來(lái)寫字樓平均租金走勢(shì)圖（USD/平方米）近期高檔寫字樓租金急劇上升的原因有：1）IT公司發(fā)展迅猛。當(dāng)前最有發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)為CBD和中關(guān)村地區(qū)。另外，由于中關(guān)村核心區(qū)的寫字樓尚不能滿足許多實(shí)力雄厚的國(guó)內(nèi)外高科技公司的需要，而金融街擁有交通便利、內(nèi)部設(shè)施齊全的甲級(jí)寫字樓，距離中關(guān)村又較近，從而吸引一部分IT行業(yè)的公司。 風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家房改過程中，為適應(yīng)新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，由政府推出，并非完全意義上的商品房，是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)物，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，其價(jià)格也不符合產(chǎn)品定價(jià)原則。綜上分析，開發(fā)普通住宅比開發(fā)中高檔公寓更穩(wěn)妥；開發(fā)中高檔公寓比開發(fā)普通住宅風(fēng)險(xiǎn)大，但是盈利機(jī)會(huì)也存在，這要求開發(fā)商付出更多的精力，在經(jīng)營(yíng)管理上，在營(yíng)銷方式上，在物業(yè)品質(zhì)雕琢上下更大的工夫。但在這兩個(gè)地區(qū)以外，普通寫字樓的出租率和租金都要差得很多。最近，國(guó)土資源部頒發(fā)了《國(guó)土資源部關(guān)于利用衛(wèi)星遙感檢測(cè)技術(shù)開展土地執(zhí)法檢查工作的通知》。目前，北京市有大量的危舊房需要改造，如建內(nèi)危改區(qū)、珠市口危改小區(qū)、法院寺危改小區(qū)、廣安危改小區(qū)等?！秶?guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)的通知》（國(guó)土資廳發(fā)〔1999〕第30號(hào)文）進(jìn)一步明確了這一點(diǎn)。： （1）、參加舊城區(qū)改造。 其重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域CBD內(nèi)共有工業(yè)企業(yè)42家，調(diào)查結(jié)果顯示：42家企業(yè)總占地面積為2547027平方米，%。被占用的農(nóng)地中5000畝用于發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)；10500畝轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地，這部分將通過農(nóng)地整理達(dá)到“占補(bǔ)平衡”。其中主要是平房且相當(dāng)一部分為危舊房，居民稠密、房屋破舊、交通混亂；區(qū)域容積率低下、建筑密度高、環(huán)境較差。近郊區(qū)中朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)的土地開發(fā)潛力最大。屬于實(shí)施“退二進(jìn)三”、。拍賣、招標(biāo)方式有利于形成公開競(jìng)爭(zhēng)、平等的機(jī)制，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰；而協(xié)議出讓排斥市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，人為因素較多，缺乏公開性和透明度，出讓價(jià)格具有一定的隨意性，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。 （10）國(guó)家鼓勵(lì)住宅郊區(qū)化。最近國(guó)土資源部起草下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場(chǎng)促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，這一通知將大大加速公開土地市場(chǎng)的形成，遏制隱形土地市場(chǎng)。一個(gè)住宅項(xiàng)目的開發(fā)周期相對(duì)較短，主要通過銷售回籠資金，住宅的投資回收期相對(duì)也較短；相對(duì)而言，而寫字樓的開發(fā)周期長(zhǎng)，主要通過出租而實(shí)現(xiàn)投資的回收，故投資回收期長(zhǎng)，占?jí)壕揞~長(zhǎng)線資金，受國(guó)家宏觀政策、利率等的變化影響非常大。 ，投資普通住宅或中高檔公寓，土地、市政配套及其他前期費(fèi)用基本相同。在項(xiàng)目的具體運(yùn)作上稍有不慎，利潤(rùn)將小于3%，甚至?xí)霈F(xiàn)虧損。該地段在未來(lái)幾年將處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。另外，中國(guó)加入世貿(mào)組織后首先開放的是保險(xiǎn)、金融、通訊以及銀行業(yè)等，傳統(tǒng)上都是甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的主力，而代表新經(jīng)濟(jì)的互聯(lián)網(wǎng)公司在經(jīng)歷了99年及2000上半年的迅猛發(fā)展帶動(dòng)了對(duì)寫字樓的需求后，受全球網(wǎng)絡(luò)趨勢(shì)和中國(guó)實(shí)際狀況的影響，在入關(guān)之后將面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)，大批該行業(yè)的公司將倒閉重整，對(duì)寫字樓的需求將小于其釋放量。目前市場(chǎng)上寫字樓總存量約為425萬(wàn)平方米。從區(qū)域本身情況來(lái)看，該區(qū)域的項(xiàng)目仍將有一定的漲價(jià)空間。 較早推出的項(xiàng)目，如景園大廈、清境明湖、美惠大廈等以出租為主，新推出的項(xiàng)目則以銷售為主，如嘉和麗園、世貿(mào)國(guó)際公寓、陽(yáng)光100、現(xiàn)代城、嘉里中心、國(guó)貿(mào)公寓等。海淀區(qū)是高檔公寓市場(chǎng)的一個(gè)新興地區(qū)，很有發(fā)展?jié)摿?，但其高檔公寓主要面向國(guó)內(nèi)客戶。但必須看到經(jīng)濟(jì)適用房真正熱銷的是位于市區(qū)邊緣地區(qū)，房?jī)r(jià)大約在4000元左右的房子，其購(gòu)買者多為較高收入階層。根據(jù)對(duì)85年以來(lái)住宅竣工面積的回歸分析，預(yù)計(jì)2001年住宅竣工面積為985萬(wàn)平方米，2002年為1107萬(wàn)平方米，2003年為1239萬(wàn)平方米。目前中關(guān)村地區(qū)的項(xiàng)目均呈現(xiàn)不同程度的熱銷場(chǎng)面，隨著中關(guān)村科技園的建設(shè)，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，其將成為本市最熱的地區(qū)之一。二環(huán)內(nèi)住宅平均價(jià)格為7760元左右，二三環(huán)間為6000~8000元左右，三四環(huán)之間為4000~6000元。房地產(chǎn)的周期波動(dòng)包括膨脹、收縮、停滯、調(diào)整、恢復(fù)等一系列自我平衡機(jī)制，具體說來(lái)它的周期波動(dòng)大致如下：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)物業(yè)的需求——刺激建筑業(yè)的發(fā)展——經(jīng)濟(jì)繁榮進(jìn)一步刺激物業(yè)需求——新建物業(yè)超過實(shí)際需求——產(chǎn)生過剩物業(yè)積壓——物業(yè)需求迅速退進(jìn)入調(diào)整期——物業(yè)需求逐步消化現(xiàn)存量進(jìn)入恢復(fù)期——物業(yè)供求關(guān)系達(dá)到平衡階段——新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使物業(yè)需求大于供給——開始新一輪市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)。世界部分國(guó)家或地區(qū)1988年房地產(chǎn)占GDP的比重大約在10%上下（參見下表）；香港地區(qū)高達(dá)30%，在這些國(guó)家或地區(qū)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。這些政策規(guī)定有利于深化住房制度改革，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則改革公房租賃關(guān)系；對(duì)城市房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償，完善住房公積金制度，開征利息所得稅等一系列政策規(guī)定的出臺(tái)和實(shí)施，對(duì)于擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)變?cè)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下長(zhǎng)期形成的住房消費(fèi)觀念，增加居民住房消費(fèi)支出，發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，都有著重要的現(xiàn)實(shí)意義，并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。第三，促進(jìn)住房市場(chǎng)化的原則。第三，目前投資住房，既可以避免征收利息所得稅，還可以享受住房貨幣分配、住房二級(jí)市場(chǎng)開放和公房上市交易減免稅費(fèi)的好處。在長(zhǎng)期的傳統(tǒng)體制下，人們把住房只看作是消費(fèi)品，這種看法是不正確的?；謴?fù)征收利息所得稅，可以從三個(gè)方面發(fā)揮作用。居民個(gè)人住房抵押貸款雖然有了一定程度的發(fā)展，但是還不夠理想。下一步的政策立足點(diǎn)要加大對(duì)住宅建設(shè)用地的管理力度，在節(jié)約用地的基本原則下，保障住宅建設(shè)用地?！稕Q定》對(duì)于建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度的一系列問題作出了明確的規(guī)定。而我國(guó)政府是決心通過住宅產(chǎn)業(yè)解決內(nèi)需不足的問題，近十幾年的房改歷程充分說明了中國(guó)政府決意樹立房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，國(guó)企改革效果明顯，財(cái)政貨幣政策雙管齊下，資本市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)，尤其是東南亞、韓國(guó)經(jīng)濟(jì)有根本好轉(zhuǎn)，這一切都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向前發(fā)展的有利條件和重要因素。多方調(diào)查前期準(zhǔn)備模型設(shè)計(jì)樣本模型數(shù)據(jù)處理模型調(diào)研報(bào)告分析研究定量分析定性分析專家座談圖表模型第二章 國(guó)家及北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研究1 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策分析、我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)改革開放的深入進(jìn)行，極大地促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。．關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析1996年中央明確提出了要把住宅產(chǎn)業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。這種住房制度，嚴(yán)重地制約了住宅經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民住房狀況的改善。住房貨幣分配方案的實(shí)施，雖然在執(zhí)行過程中，還有許多問題需要解決，但是不管怎樣，住房分配貨幣化，必將擴(kuò)大住房投資和住房消費(fèi)。1989年12月中國(guó)人民建設(shè)銀行頒發(fā)了《住宅儲(chǔ)蓄存款和住宅借款暫行辦法》，1992年９月，中國(guó)人民建設(shè)銀行又頒發(fā)了《職工住房抵押貸款暫行辦法》和《單位住房貸款暫行辦法》?；謴?fù)征收存款利息所得個(gè)人所得稅，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。第一，投資房地產(chǎn)具有雙重效應(yīng)：既擴(kuò)大了消費(fèi)需求，也擴(kuò)大了投資需求，完全符合國(guó)家政策引導(dǎo)的方向。住房既可以作為消費(fèi)品，具有滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求的功能，同時(shí)也可以作為投資品實(shí)現(xiàn)保值增值的功能。一方面管理程序公開，對(duì)建設(shè)單位辦理房屋拆遷許可證的條件，拆遷管理權(quán)限劃分，以及操作程序等，都作了比較明確的規(guī)定；另一方面對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)內(nèi)容，包括拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象和方式，拆遷補(bǔ)償款的具體標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算公式，都有作了比較詳細(xì)和明確的規(guī)定。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)得知，上半年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1044．1億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比去年同期增長(zhǎng)12％，為1996年以來(lái)同期最高增速，高于全國(guó)平均水平3．8個(gè)百分點(diǎn)。3 國(guó)家及北京宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)業(yè) 根據(jù)世界各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來(lái)看，當(dāng)人均國(guó)民生產(chǎn)總值進(jìn)入500－1000美元時(shí)，住宅建設(shè)與消費(fèi)也將進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段，住宅投資隨人均國(guó)民生產(chǎn)總值的增加而增加，直到人均國(guó)民生產(chǎn)總之達(dá)到8000美元10000美元時(shí)，住宅投資才開始減少，而人均國(guó)民生產(chǎn)總值為1000美元左右，是住宅發(fā)展的增長(zhǎng)期。房地產(chǎn)業(yè)始終是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)并將發(fā)展為支柱產(chǎn)業(yè)。住宅銷售面積增長(zhǎng)較快，其中97年共銷售242萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28%，98年為377萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)56%，99年為485萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28%。從價(jià)位來(lái)看，本地區(qū)居住物業(yè)整體檔次水平較高，以內(nèi)外銷公寓為主，普通住宅項(xiàng)目相對(duì)較少，均價(jià)在6500元/平方米左右，目前的在售面積約為305萬(wàn)平方米，主要項(xiàng)目有風(fēng)林綠洲、XX綠色家園、萬(wàn)科星園、嘉銘園等。 舊城改造對(duì)住宅市場(chǎng)的影響 市中心舊城區(qū)的人口密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，造成改建這些地區(qū)的高難度和高成本，同時(shí)成本的上升，又導(dǎo)致了改造后的新建住宅價(jià)格居高不下，加上越是中心區(qū)，地理位置優(yōu)越的土地越是有限，部分開發(fā)商過分追求高額利潤(rùn)的心理，使得中心地段的商品房檔次越建越高，價(jià)格更是居高不下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民的購(gòu)買力，形成高檔公寓的聚集地。．經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析．1供應(yīng)分析 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房共25個(gè)項(xiàng)目（首批19個(gè)，第二批6個(gè)），1999年本市共竣工經(jīng)濟(jì)適用房150萬(wàn)平方米，2000年經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃開復(fù)工面積918萬(wàn)平方米，因此在今后23年內(nèi)全市的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量將會(huì)大大超過去年。 高檔公寓主要集中在朝陽(yáng)、海淀、宣武等地區(qū)，其中以朝陽(yáng)區(qū)最多，占46%。 區(qū)域分析 1)東二、三環(huán)地區(qū)東二、三環(huán)地區(qū)是人所共知的高檔公寓聚集區(qū)，此地區(qū)高檔公寓供應(yīng)量最大，約為369萬(wàn)平方米，而且此地區(qū)外銷公寓所占比重最大，達(dá)78%。該地區(qū)可出租的高檔外銷公寓較少，僅有幾個(gè)，如希格瑪公寓出租率近100%。2. 寫字樓市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè). 供給分析 由于前幾年的過度開發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)量過大，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)的軟著陸，亞洲金融危機(jī)的影響，造成市場(chǎng)一蹶不振。近年來(lái)高檔寫字樓平均售價(jià)走勢(shì)（USD/平方米）但在目前市場(chǎng)上，寫字樓銷售的實(shí)際成交量很少，需求主體為實(shí)力強(qiáng)大的中資企業(yè)，主要是一些大的銀行和保險(xiǎn)公司，他們?yōu)榱藰淞⒐拘蜗?，更是不惜斥巨資購(gòu)買寫字樓。 由于長(zhǎng)安街沿線置業(yè)更能體現(xiàn)公司形象，該區(qū)域也集中了一部分實(shí)力雄厚的大型國(guó)企或外資企業(yè)，因此使得該地段寫字樓空置率較低，該地區(qū)現(xiàn)在基本找不出上千平方米的空余面積。另一方面，導(dǎo)致北京市上半年寫字樓租金大幅上升的IT業(yè)，由于受網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的重新調(diào)整的影響，估計(jì)將大批企業(yè)將倒閉，故對(duì)寫字樓的需求量將產(chǎn)生重大影響。月收入5000元以下的家庭以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房為主（占該收入階層52%），普通商品房次之（%）；月收入50007000元的家庭更傾向于選擇普通商品房（%），經(jīng)濟(jì)適用房次之（%）；月收入在7000元以上的特殊高收入家庭有60%則表示要向中高檔公寓進(jìn)軍。長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，住宅市場(chǎng)隨著我國(guó)福利分房制度的終結(jié)和房改的深化、宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)和居民預(yù)期收入的增加，住宅的有效需求會(huì)越來(lái)越大；而寫字樓市場(chǎng)盡管短期內(nèi)受網(wǎng)絡(luò)新經(jīng)濟(jì)和入世利好形勢(shì)的影響，需求有所增加，但這種影響只會(huì)在長(zhǎng)期表現(xiàn)出來(lái)。最近，國(guó)土資源部又頒發(fā)了《國(guó)土資源部關(guān)于加大補(bǔ)充耕地工作力度確保實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡的通知》,重申了 “占補(bǔ)平衡”原則。目前，國(guó)土資源部正進(jìn)行有關(guān)土地儲(chǔ)備制度的研究。劃撥地的對(duì)象主要是行政事業(yè)單位用地、公益事業(yè)用地、軍事、教育、文化、特殊用地，即一般主要是不以盈利為目的的單位用地。而在市區(qū)，還有大量的存量建設(shè)用地，即危舊房改造、實(shí)施“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略而騰出來(lái)的建設(shè)用地。同時(shí)，通過實(shí)施“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略，調(diào)整工業(yè)布局，搬遷污染擾民及不適合在城市中心地區(qū)的工業(yè)，為第三產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展用地。,是32個(gè)獨(dú)立地段的工廠及其附屬設(shè)施。 北京市準(zhǔn)備實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，對(duì)土地實(shí)行統(tǒng)一出讓，這一政策將會(huì)堵截低價(jià)出讓的渠道，使土地開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)更加公平。隨著北京中心商務(wù)區(qū)概念的形成，CBD區(qū)域地價(jià)升值，因此成為眾多開發(fā)商爭(zhēng)奪的目標(biāo)。 （2）、參加新區(qū)建設(shè)。北京市全市土地總面積16800平方公里。今后城市開發(fā)的重點(diǎn)將逐步轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)郊地區(qū)。隨著綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)的進(jìn)程，在未來(lái)4年內(nèi)，保守估計(jì)：60平方公里的綠化隔離帶能帶動(dòng)周邊500平方公里的土地面積用于住宅建設(shè)。