【正文】 北京市政府不支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)土地，例如：XX轉(zhuǎn)讓土地給萬(wàn)科時(shí)，到市計(jì)委、市開(kāi)發(fā)辦等機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)有一定難度。其中大部分企業(yè)效益低下,屬于應(yīng)搬遷到遠(yuǎn)郊的部分。CBD區(qū)域可利用土地遠(yuǎn)期主要來(lái)源于工業(yè)企業(yè)和部分居民樓搬遷所騰出的用地，總體可利用土地約為280萬(wàn)平方米（含現(xiàn)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地）。根據(jù)《北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，北京市區(qū)中心地區(qū)各類用地的現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿σ?jiàn)下表： 市區(qū)中心地區(qū)用地現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿Ρ憩F(xiàn)狀（1995）規(guī)劃（2010）19952010年的用地發(fā)展?jié)摿Γü暎┑仡愑玫孛娣e（公頃）比例（%）用地面積（公頃）比例（%）居住用地9646．7429．77行政辦公用地988．143．051363．564．21增加375．42商業(yè)金融用地1710．575．282299．207．10增加588．63文化娛樂(lè)用地441．211．36567．171．75增加125．96綠地1774．565．483693．3111．40增加1918．75工業(yè)用地倉(cāng)儲(chǔ)用地公共設(shè)施用地對(duì)外交通用地道路廣場(chǎng)用地 據(jù)上表數(shù)據(jù)初步估計(jì),從現(xiàn)在到2010年,。成片危改區(qū)一般由各區(qū)、縣建委或危改辦公室確定和立項(xiàng)；分散改造項(xiàng)目的用地，一般由搬遷或騰退的企業(yè)、單位的上級(jí)主管部門(mén)（市政府和區(qū)縣的委、辦、局總公司和計(jì)劃單列集團(tuán)等）統(tǒng)籌規(guī)劃開(kāi)發(fā)。根據(jù)1990年對(duì)市區(qū)建成區(qū)內(nèi)居住區(qū)的調(diào)查，成片危舊房有221片。今后將繼續(xù)推行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)試點(diǎn)。而出讓地的對(duì)象主要是經(jīng)營(yíng)性用地，即以盈利為目的的單位用地，如商業(yè)用地、辦公用地等。 加強(qiáng)市區(qū)邊緣集團(tuán)和遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)的綜合開(kāi)發(fā)，是實(shí)施首都城市建設(shè)重點(diǎn)兩個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的重要措施。不久，土地儲(chǔ)備制度就會(huì)出臺(tái)。 2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組出臺(tái)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》，按政策精神，在綠化隔離帶地區(qū)的農(nóng)民宅基地將有大部分可改變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地，這就擴(kuò)大了土地的有效供應(yīng)量，并能提高土地利用效率。 （2）《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳管理工作的通知》中規(guī)定國(guó)家大力推行土地集約利用,嚴(yán)控新增建設(shè)用地，大力推行利用存量建設(shè)用地。所以，就寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言，開(kāi)發(fā)商應(yīng)選擇投資高檔寫(xiě)字樓。而且，剔除改善型需求的影響，經(jīng)過(guò)租金的回調(diào)和存量的消化后，在短期內(nèi)增加的絕對(duì)需求量有限。住宅更多的是短期收益，寫(xiě)字樓更多的是長(zhǎng)期收益；住宅的平均收益率是10%左右，而寫(xiě)字樓的平均收益率大致在12%到15%之間；住宅的收益相對(duì)來(lái)說(shuō)較穩(wěn)定，寫(xiě)字樓的收益不穩(wěn)定，但寫(xiě)字樓的租金收益又是一種長(zhǎng)期的現(xiàn)金流，這對(duì)一個(gè)要保證市值穩(wěn)定的上市公司來(lái)說(shuō)非常重要。從物業(yè)供給情況看，由于普通住宅比中高檔公寓需求量大，故投入到普通住宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)多，普通住宅項(xiàng)目比中高檔公寓項(xiàng)目多，北京市目前正在銷售的樓盤(pán)中，普通住宅占到90%。經(jīng)濟(jì)適用房政策經(jīng)過(guò)一段時(shí)間試行，其弊端已逐漸暴露。因此，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和售價(jià)在達(dá)到目前的狀況下，由于市場(chǎng)壓力的增大，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)不會(huì)再提升，而是平穩(wěn)調(diào)整。但中關(guān)村大廈、北京科技會(huì)展中心、太平洋國(guó)際大廈等都將在2000年到2001年內(nèi)竣工，這些項(xiàng)目將會(huì)提供約20萬(wàn)平方米面積。 由于該地段土地供應(yīng)量有限，項(xiàng)目審批嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)成本較高，未來(lái)供應(yīng)量的增長(zhǎng)有限。此地區(qū)的寫(xiě)字樓售價(jià)平均為2450USD/M2，租金為28USD/月M2，較全市平均高10%、21%。. WTO對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響中國(guó)加入世貿(mào)組織的新進(jìn)展，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)肯定帶來(lái)正面影響。2）WTO效應(yīng)。寫(xiě)字樓一直處于調(diào)整停滯之中，供應(yīng)量特別是新開(kāi)項(xiàng)目逐年減少，市場(chǎng)更多的消化現(xiàn)有的樓盤(pán)。93年以來(lái)，累計(jì)竣工的別墅約為3萬(wàn)套左右。隨著中關(guān)村高科技園區(qū)的建設(shè)，區(qū)內(nèi)環(huán)境將越來(lái)越好。平方米。由于此地區(qū)高檔寫(xiě)字樓較多且毗鄰使館區(qū)，因此無(wú)論從售價(jià)還是租金上看，東二、三環(huán)高檔公寓的價(jià)格都最高的，其平均售價(jià)為12949元/平方米，目前市場(chǎng)平均租金為16USD/平方米 月，較去年同期下降11%。朝陽(yáng)區(qū)的高檔公寓主要集中在東二、三環(huán)沿線、工體北路、建國(guó)門(mén)外及酒仙橋地區(qū)。．1． 供給分析北京市于1995年開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，限制外銷項(xiàng)目的審批，但外銷公寓的供應(yīng)卻連年遞增。 銷售情況從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房總體銷售形勢(shì)較好，99年共銷售100萬(wàn)平方米。隨著個(gè)人購(gòu)買(mǎi)力的漸漸活躍，住宅銷售量將會(huì)越來(lái)越大，但其整體價(jià)格仍將有所下降。由于舊城改造使大量的人口外移，城區(qū)邊緣及近郊區(qū)將成為居住的集中地，這些地區(qū)的住宅項(xiàng)目將成為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，逐漸形成幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的居住集中地，如望京、回龍觀等，同時(shí)這些地區(qū)的商業(yè)將會(huì)大幅度增長(zhǎng)。 本地區(qū)的項(xiàng)目為普通住宅類的中檔價(jià)位，均價(jià)多數(shù)在48005300元左右，在售項(xiàng)目有圣馨大地家園、風(fēng)格雅園、望京利澤家園、方舟苑、望京新居等，現(xiàn)有供應(yīng)量為129萬(wàn)平方米。2）中關(guān)村地區(qū)：中關(guān)村地區(qū)原有不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，已形成了具一定規(guī)模的居住社區(qū)。通勤距離（時(shí)間）是購(gòu)房者考慮的又一個(gè)因素， 他們往往青睞于對(duì)自己熟悉地區(qū)的物業(yè)，一些位于郊區(qū) 的住宅由于交通及市政配套較差，長(zhǎng)期空置。雖然上半年住宅銷售量較去年同期有明顯好轉(zhuǎn)，但由于近年來(lái)竣工量均大于實(shí)際銷售量，據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到99年底本市商品住宅的空置量276萬(wàn)平方米，這些空置房對(duì)銷售市場(chǎng)壓力巨大。第三章 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)1． 居住物業(yè)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)1．1 住宅市場(chǎng)分析1． 供給分析，從其性質(zhì)上看，以基建項(xiàng)目為主,其中近1億平方米的設(shè)計(jì)或配套存在一定缺陷。 正是由于房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要超前于國(guó)民經(jīng)濟(jì)中其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)繁榮、蕭條的重要標(biāo)志，是經(jīng)濟(jì)升溫與否的“晴雨表”，這在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和香港等地區(qū)已經(jīng)得到證實(shí)。 GDP與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)度 為了研究房地產(chǎn)與GDP之間的相關(guān)程度，我們采取了1991—1999年的北京市的商品房銷售額和GDP進(jìn)行一元線形回歸分析，結(jié)果如下： St=+*Gt3. R2=, 其中，St為北京市第t 年的商品房銷售額；Gt為北京市第t年的國(guó)民生產(chǎn)總值，均為當(dāng)年價(jià)格，單位為億元。我國(guó)目前人均國(guó)民生產(chǎn)總值約為700美元，房地產(chǎn)建設(shè)與消費(fèi)正處于快速增長(zhǎng)階段。中關(guān)村地區(qū)分析：1999年6月5日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》公布，使中關(guān)村地區(qū)成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。近年來(lái)隨著國(guó)家出臺(tái)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策法規(guī)，北京市也相應(yīng)出臺(tái)了一系列利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方案與政策。切實(shí)保護(hù)被拆遷房屋所有人的權(quán)益，對(duì)于使用權(quán)人，只限于執(zhí)行國(guó)家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的才可以給予補(bǔ)償。第二，適應(yīng)住房制度改革的需要?！掇k法》是對(duì)《細(xì)則》的修改和完善，是北京市進(jìn)行房屋拆遷的基本準(zhǔn)則。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，居民購(gòu)買(mǎi)住房，首先是為了滿足自己居住消費(fèi)的需求，但是在住房消費(fèi)過(guò)程中，同時(shí)就實(shí)現(xiàn)了保值和增值的功能。住房作為發(fā)展資料和享受資料，決定了住房的消費(fèi)空間十分巨大。這是由住房的性質(zhì)決定的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心近日對(duì)1213位城市居民進(jìn)行了調(diào)查，僅有百分之七的居民仍有提高儲(chǔ)蓄水平的愿望，40%的居民在考慮降低儲(chǔ)蓄水平。我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革實(shí)現(xiàn)軟著陸以后，特別是從1998年以來(lái)，物價(jià)連續(xù)下降，大部分商品供過(guò)于求，消費(fèi)需求疲軟，固定資產(chǎn)投資放慢，經(jīng)濟(jì)處于衰退狀況。確定了“對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得征收個(gè)人所得稅”。1997年４月，中國(guó)人民銀行頒布了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款試行辦法》。我國(guó)目前支持住房投資和住房消費(fèi)的金融形式，主要是住房公積金，住房合作社，住房抵押貸款，住房信貸?？偵纤觯梢园l(fā)現(xiàn)：房改政策基本到位，關(guān)鍵在于執(zhí)行，住房商品化、分配貨幣化已是大勢(shì)所趨，而下一步房改政策的著眼點(diǎn)在于使住房貨幣化真正納入職工的工資，提高職工的支付能力，從而保證職工要房不再找單位，而是找市場(chǎng)。住房分配貨幣化，就是把傳統(tǒng)體制下由國(guó)家扣除的職工住房消費(fèi)基金，根據(jù)按勞分配的原則，量化到職工個(gè)人頭上，實(shí)質(zhì)上也就是轉(zhuǎn)化住房消費(fèi)基金的運(yùn)行的渠道。在80年代初期和中期改革試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院于1988年召開(kāi)了全國(guó)第一次住房制度改革工作會(huì)議；1991年召開(kāi)了第二次住房改革工作會(huì)議；有力地推動(dòng)了全國(guó)住房制度改革工作的開(kāi)展。為了調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的儲(chǔ)蓄與消費(fèi)的關(guān)系，通過(guò)對(duì)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》的重要修改，恢復(fù)開(kāi)征了利息所得稅。1998年初，朱總理進(jìn)一步提出了“把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，使住宅消費(fèi)成為消費(fèi)熱點(diǎn)”的發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的思路，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)I造了最佳的宏觀政策環(huán)境。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將比前兩年更加平穩(wěn)；擴(kuò)大內(nèi)需政策對(duì)即期生產(chǎn)的拉動(dòng)作用增強(qiáng)；拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的供給與需求因素出現(xiàn)了新的變化；企業(yè)效益明顯好轉(zhuǎn)；市場(chǎng)物價(jià)止跌企穩(wěn)。隨著1996年軟著陸的實(shí)現(xiàn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況發(fā)生了根本性的變化：從長(zhǎng)期的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了買(mǎi)方市場(chǎng)。第一章 前 言1. 研究背景 XX實(shí)業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)目前正處于改革發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，為制定未來(lái)35年的發(fā)展戰(zhàn)略，特委托－－公司對(duì)其發(fā)展策略及市場(chǎng)定位進(jìn)行專題研究。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)總的來(lái)說(shuō)是好的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在出現(xiàn)積極向上的新的良好趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是受政策影響相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度往往是左右其發(fā)展與否的最重要因素。這一切政策規(guī)定，都十分有利于房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)消費(fèi)，并進(jìn)一步推進(jìn)住房制度改革，發(fā)展以住房買(mǎi)賣(mài)和租賃為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成、發(fā)展和完善。為了建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度，1993年冬季，國(guó)務(wù)院召開(kāi)了全國(guó)第三次住房制度改革工作會(huì)議，根據(jù)會(huì)議的精神1994年發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。目前各地陸續(xù)出臺(tái)了住房分配貨幣化的方案。土地方面：調(diào)控住宅建設(shè)總量，保障住宅建設(shè)用地。我國(guó)房地產(chǎn)金融，是在改革開(kāi)放的條件下發(fā)展起來(lái)的。這一切都有力地促進(jìn)了住房金融的發(fā)展。利息稅，準(zhǔn)確的說(shuō)法是利息所得稅，是對(duì)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款利息所得征收的一個(gè)稅種。要擺脫目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的困境，必須擴(kuò)大需求，鼓勵(lì)消費(fèi)，增加投資?？偟目磥?lái)，征稅降息雙管齊下，居民的投資愿望以上述65%的居民開(kāi)始傾向各類投資。住房既是消費(fèi)品，又是投資品。同時(shí)，住房還是人們投資對(duì)象，即投資品?，F(xiàn)實(shí)生活表明，如果由于情況變化，不需要現(xiàn)有的住房，或者為了更換現(xiàn)有住房，居民通過(guò)出售自己的住房，不僅可以保值，而且還可能增值?！掇k法》是根據(jù)北京市城市建設(shè)的發(fā)展，房屋拆遷中存在的問(wèn)題，以及建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要制訂和實(shí)施的。原有《細(xì)則》在拆遷補(bǔ)償安置中過(guò)多地考慮了人口因素，帶有濃厚的計(jì)劃體制下的福利分房的色彩，新《辦法》規(guī)定，房屋拆遷按照原建筑面積實(shí)行貨幣補(bǔ)償，體現(xiàn)了住房制度改革的原則和要求。房屋拆遷，可以直接進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，也可以把貨幣折為實(shí)物即房屋補(bǔ)償。例如：《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案》，《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》，《北京市城市房屋拆遷管理辦法》等等。中關(guān)村地區(qū)有高等院校68所、科研院所213家、高科技企業(yè)數(shù)十家。通過(guò)近幾年的房地產(chǎn)投資額、銷售額與銷售額投資額比率趨勢(shì)圖可以明顯看出這一點(diǎn)。 計(jì)算結(jié)果表明：GDP與商品房銷售額之間的相關(guān)程度較高。房地產(chǎn)業(yè)，包括住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期密切相關(guān)。目前市場(chǎng)上住宅供應(yīng)量仍連年增加，近幾年商品住宅竣工面積均較上年有所增長(zhǎng)，其中97年住宅竣工面積為483萬(wàn)平方米，%，98年竣工589萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22%，99年竣工908萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)54%，今年上半年商品住宅竣工面積達(dá)149萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)83%。北京市歷年住宅銷售面積（萬(wàn)平方米）1． 價(jià)格分析： 普通住宅價(jià)格從總體上看，具有市中心高、外圍低，北部高、南部低的區(qū)域特征。3） 品質(zhì)。隨著國(guó)務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的決定，中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始升溫。本地區(qū)住宅漲勢(shì)已被廣大購(gòu)房者認(rèn)同，因此項(xiàng)目普遍銷售情況較好。 市場(chǎng)預(yù)測(cè)1） 未來(lái)幾年內(nèi)的住宅的竣工量將繼續(xù)保持較快增勢(shì)。從歷年中房北京住宅指數(shù)走勢(shì)可以預(yù)見(jiàn)，近12年內(nèi)，指數(shù)將保持平穩(wěn)下降的態(tài)勢(shì)，年降幅達(dá)3%。特別是幾個(gè)距城區(qū)較近，且交通條件和周圍環(huán)境較好的小區(qū)。這主要是由于前幾年批準(zhǔn)的項(xiàng)目陸續(xù)交付使用。東城區(qū)的高檔公寓則主要集中在東直門(mén)外、二環(huán)沿線及朝內(nèi)大街。然而，需求總量的減少已是不爭(zhēng)的事實(shí)。平方米。本地區(qū)新推出的高檔公寓項(xiàng)目無(wú)論從規(guī)劃、戶型還是銷售手法上都有較高的水準(zhǔn)，但該地區(qū)供應(yīng)量均為近一兩年內(nèi)推出的，市場(chǎng)能否在短期內(nèi)消化掉如此大的供應(yīng)量，仍是個(gè)未知數(shù)。區(qū)域內(nèi)高級(jí)公寓將有著廣闊的前景，萬(wàn)泉新新家園的熱銷足以說(shuō)明這一點(diǎn)。本市的別墅多選址在離市內(nèi)并不十分遙遠(yuǎn)的東北及西北方位，其中機(jī)場(chǎng)路至順義沿線項(xiàng)目最多，其次為昌平。1999年共有15棟寫(xiě)字樓竣工，比1998年減少43萬(wàn)平方米。加入WTO后，我國(guó)逐步開(kāi)放那些以前不許外資涉及的行業(yè)，如金融、保險(xiǎn)業(yè)等，而這些也正是國(guó)外公司窺視已久的行業(yè)。但由于大多數(shù)已進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的大型跨國(guó)公司已利用租金下滑的機(jī)會(huì)進(jìn)行了轉(zhuǎn)、擴(kuò)租，故大面積的新需求可能性會(huì)降低，但小規(guī)模公司開(kāi)拓中國(guó)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)新需求。從平均租金上看，該地區(qū)是北京市寫(xiě)字樓項(xiàng)目中租金最高的。從其目前現(xiàn)有項(xiàng)目入住率較高的情況來(lái)看，市場(chǎng)存量的供