【正文】 高低壓配電、民防、白蟻防治、陽臺欄板、人戶門等工程的造價均低于當(dāng)時市場的平均造價。例如：3樓一層地下室原設(shè)計采用鋼板樁圍護(hù)，預(yù)算約需75萬元，項目部工程技術(shù)人員經(jīng)現(xiàn)場踏勘及地質(zhì)資料分析，認(rèn)為該場地為山坡延伸地，且淺層5米之內(nèi)均為穩(wěn)定性較好的粘土層，周邊除東向為已建七層住宅建筑外(距施工開挖場地在10米以上，且基礎(chǔ)為人工挖孔樁)，其余均為單層民房，且均在安全距離之外，同時，由于地理高差的原因，該地下室土方開挖深度只需在3米以內(nèi)，若邊坡圍護(hù)采用其他方式同樣可以起到相同的效果。如鋼筋滾壓直螺紋機(jī)械連接技術(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層混凝土墻面采用清水混凝土施T丁藝，樓地面混凝土隨打隨壓光， 取消找平層等工藝的應(yīng)用，給水PPR管材和鋼塑復(fù)合管材的應(yīng)用，通過這些技術(shù)和材料的應(yīng)用，節(jié)約了材料，減少了工人，縮短了工期、有效地提高了工程質(zhì)量。設(shè)備、材料的選用方面，設(shè)計單位只顧方便，很少考慮甲方的投資成本。在施工過程中，項目部根據(jù)合同及總體進(jìn)度計劃的要求，與監(jiān)理單位一起定期檢查施工企業(yè)各個階段的進(jìn)度完成情況，實施動態(tài)控制。同時與商品混凝土供應(yīng)商進(jìn)行了多次協(xié)商，對商品混凝土的材料選材、攪拌時問控制 摻水量及水灰比控制、EC防水劑的摻合量控制及摻合攪拌方式等都進(jìn)行了細(xì)致的探討和研究，要求商品混凝土供應(yīng)商嚴(yán)格按施工配合比要求及共同商定的方案認(rèn)真予以實施，并適當(dāng)延長攪拌時間，嚴(yán)格控制水灰比和坍落度。同時在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下， 制定了對施工單位及其項目負(fù)責(zé)人的工期獎罰方案，極大促進(jìn)了施工單位的積極性。（6）對于施工單位，特別是總包單位在施T組織設(shè)計中承諾的一些特殊工藝、配合措施、優(yōu)惠條件，包括人員、機(jī)具的配置等，應(yīng)都寫入合同或作為合同附件，如其不能兌現(xiàn)，應(yīng)用應(yīng)有處罰條款， 這樣既方便現(xiàn)場管理， 又可減少一些不必要的特征。同時，按照合同約定，充分發(fā)揮監(jiān)理工程師現(xiàn)場施工的監(jiān)督管理作用。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的水平普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益低于當(dāng)前國際的一般水平，不少房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、貨不對板、空置率高等問題。面對這樣的狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得市場信息混亂。同時，現(xiàn)行設(shè)計費計取方式不甚合理，因為目前設(shè)計費的多少取決于工程總造價的高低或建筑面積的大小， 費用本身只反映了設(shè)計的程度，而沒有考慮造價的合理性和經(jīng)濟(jì)效益的因素。在工程建設(shè)中，一些與人民群眾口常生產(chǎn)生活密切相關(guān)的行業(yè)， 以及由政府部門高度壟斷的行業(yè)，市場競爭機(jī)制還未形成，許多特殊專業(yè)工種不得不委托專業(yè)施工單位承擔(dān)，這些分包單位事實上成為政府指定分包商。在前期土建施工階段，工作單一，項目管理簡單，包括那些已包含在總包合同內(nèi)的業(yè)主指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及業(yè)主管理人員在此方面的項目管理工作較易完成， 難度較大的是與業(yè)主獨立簽訂施工合同的分包工程。對開發(fā)項目的規(guī)劃、建筑方案、場地選擇、項目實施計劃、投資估算、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等諸方面進(jìn)行科學(xué)論證，全面考察項目建設(shè)的必要性和可行性。在中型城市，由于收入水平限制，以布局因素為主，結(jié)合環(huán)境價格因素。因此要研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)行業(yè)政策、金融政策、土地政策、開發(fā)政策、房改政策等對整個房地產(chǎn)市場的影響。很顯然，項目投資控制的重點應(yīng)在于項目的設(shè)計階段， 重施工、輕設(shè)計的觀念必須克服。施工圖設(shè)計階段的限額設(shè)計應(yīng)在總圖設(shè)計階段下達(dá)限額設(shè)計任務(wù)書。計劃工作人員要根據(jù)公司計劃安排，對各部門計劃實施情況進(jìn)行跟蹤督促與檢查，保證計劃的實現(xiàn)。例如，允許開發(fā)商對配電系統(tǒng)中的變電站單獨進(jìn)行招標(biāo)，設(shè)備采購價比原供電部門指定廠商的報價降低20％左右；允許對主要材料如電線電纜進(jìn)行多家詢價比較，在一定程度上迫使這些單位在計價依據(jù)、取費標(biāo)準(zhǔn)、主材價格和優(yōu)惠條件上做出更大的讓步，爭取談判的主動權(quán)。要盡量減少建設(shè)單位的分包項目，對于項目整體中甲方分包各工程內(nèi)容要系統(tǒng)細(xì)化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，這樣有利于建設(shè)單位及監(jiān)理的管理、協(xié)調(diào)，規(guī)避如質(zhì)量、工期、安全、保修責(zé)任等風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制是一項較為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不僅需要在過程處理上運用很多的小技巧，靈活控制監(jiān)理單位和施工單位，還需要公司其他職能部門的密切酉 合、順暢的溝通，從系統(tǒng)的角度去完善改進(jìn)。s Business Management 2003:244. 魏新讓. 淺談標(biāo)準(zhǔn)化是項目管理的重要基礎(chǔ). 航空標(biāo)準(zhǔn)化與質(zhì)量. : 11135. 周宇霞. 項目的管理控制評述. 洪都科技. 2003. 5: 40466. 邵九松. 修煉項目管理意識. 通信企業(yè)管理. 2003. 8: 64657. 于波著. 我國電網(wǎng)建設(shè)業(yè)項目管理研究. 大連理工大學(xué)出版社. 2002. 58. ：9. 于征，于用真，于用慶等. 基于 Web 技術(shù)構(gòu)建建設(shè)各方共享工程管理信息系統(tǒng). 項目管理信息化網(wǎng). 網(wǎng)址：10. 丁士昭. 國際工程項目管理模式的探討. 見: 中國建筑學(xué)會工程管理分會年會論文集. 2003. 北京: 中國建筑。那么，如何控制好工程的質(zhì)量與進(jìn)度，而且合理降低工程造價呢？最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設(shè)項目各個階段和各個環(huán)節(jié)?？偘蚬芾矸较蚍只职鼊t向?qū)I(yè)施工分化；總包將趨向于為開發(fā)商提供更周到的服務(wù)，分包商趨向于更多的自我管理。根據(jù)實際情況，計劃每年七月份進(jìn)行一次平衡調(diào)整，以確保計劃的嚴(yán)肅性和準(zhǔn)確性。根據(jù)城市規(guī)劃批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)項目和公司的可行性研究報告，對項目工程建設(shè)的規(guī)模周期、總投資、價格等進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益比較和綜合平衡，以強(qiáng)化數(shù)據(jù)分析職能，提高計劃制定和調(diào)整精度是項目實施的重要措施。二、施工圖限額設(shè)計的目標(biāo)設(shè)置要體現(xiàn)設(shè)計階段投資控制的全面性、科學(xué)性、合理性、能動性。根據(jù)國內(nèi)外的有關(guān)統(tǒng)計資料表明，雖然設(shè)計費用占項目總投資的比例不到1％，但它對項目投資的影響程度達(dá)到75％。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國家經(jīng)濟(jì)政策和行業(yè)政策有著必然的聯(lián)系。中檔收入階層要突出布局、價格因素，再結(jié)合環(huán)境因素。以上四方面的因素是影響房地產(chǎn)項目工程建設(shè)進(jìn)展的主因，也是工程項目管理的難點。多數(shù)此類專業(yè)分包單位只顧自身施工，管理十分內(nèi)斂，忽略項目整體系統(tǒng)運作，包括一些細(xì)小的外部施工資源條件，也強(qiáng)烈依賴開發(fā)商去幫助其解決，逃避自身義務(wù)，而且往往因此而拖延整個項目的交付工期。而此時項目的施工圖紙已完成，投資控制只能在現(xiàn)有的施工圖紙基礎(chǔ)上進(jìn)行，對成本控制的范圍、力度大大減弱。三、入戶調(diào)查工作薄弱項目決策階段必需的消費者入戶調(diào)查，包括對居住地、購房檔次、裝修檔次、物業(yè)管理、住房面積、戶型設(shè)計、居住環(huán)境、付款方式等的需求趨勢調(diào)查基礎(chǔ)工作薄弱。一、市場資訊狀況差就目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度而言，相應(yīng)的房地產(chǎn)市場的資訊狀況并不樂觀。項目管理最根本的目的是“如何有效地利用時間、技術(shù)和人力”，項目管理就是要確保在時間、經(jīng)費和性能指標(biāo)三項限制條件下，盡可能高效率地完成項目任務(wù)。在施工過程中，設(shè)計、監(jiān)理、施工單位都是合同主體，根據(jù)合同的約定各負(fù)其責(zé)，對自身承擔(dān)的工作內(nèi)容，范圍等方面承擔(dān)主要責(zé)任。但也存在一些不足：（1）對施工單位的簽證時間要求不夠嚴(yán)格，有的簽證拖的時間較長，缺乏時效性， 也不利于復(fù)核；監(jiān)理公司對簽證的審核有時不夠細(xì)致，缺乏責(zé)任心；（2）施工單位的簽證單一般只有量而沒有價，不便于對變更造價進(jìn)行審核，今后應(yīng)要求簽證一并附預(yù)算書，并且應(yīng)先審核確定造價后再安排相關(guān)單位施工(工程特別要緊的要特殊處理)；（3）項目部現(xiàn)場工程師與造價lT程師的聯(lián)系不夠緊密， 現(xiàn)場發(fā)生的一些變更，現(xiàn)場工程師未能及時反饋給造價工程師， 而造價工程師也未能經(jīng)常深入現(xiàn)場了解情況，雙方應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)溝通；（4）該項目增加造價較多的是總包工程和裝飾工程，所增加的造價大部分上是因為這兩部分工程的設(shè)計不完善、不確定的地方較多， 設(shè)計變更而造成的，所以今后應(yīng)盡量避免因工期緊，倉促設(shè)計、倉促施工的情況，一定要將設(shè)計完善后，再進(jìn)行招標(biāo)，然后再施工，這樣才能控制住 程成本；（5）項目的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡快明確，該項目的裝修標(biāo)準(zhǔn)直到利于工程成本的控制。首先是施工計劃的擬定，包括項目總體施工計劃、分項工程驗收計劃等， 根據(jù)公司的總體安排，對各階段的計劃作了詳盡的安排，并充分考慮其可行性和不可預(yù)見性。監(jiān)理單位、項目部也對施工組織方案進(jìn)行了認(rèn)真的審核，并與施工單位共同研究探討重點部位和薄弱環(huán)節(jié)的注意事項和解決辦法。在工程的實施過程中，項目部根據(jù)合同及總體進(jìn)度目標(biāo)的要求，認(rèn)真編制工程進(jìn)度的總體控制計劃，并要求施工企業(yè)在項目實施之前編制詳細(xì)的工程總體進(jìn)度計劃，且工程總體進(jìn)度計劃必須滿足總體控制計劃的要求，在制定工程進(jìn)度計劃時要有一定的預(yù)見性和前瞻性，使進(jìn)度計劃盡量符合變化后的實施條件。例如結(jié)構(gòu)鋼筋含量偏大和電氣容量偏大的問題，相關(guān)部門就曾提出意見，但最后都沒有進(jìn)行修改； 同時在建筑結(jié)構(gòu)方面，相關(guān)部門的審核力量也有欠缺； 另一方面，工期很緊，在圖紙未修改完善時，已進(jìn)行施工。由于此項優(yōu)化方案的被采納，不僅節(jié)約了投資成本，最重要的是贏得了寶貴的2—3個月的工程工期，并且不會對周邊建筑產(chǎn)生不利影響。僅此以上兩項措施，就減少幾千立方土方的外運，節(jié)省了十幾萬元的投資。 成本控制該項目的各分項工程均實行招投標(biāo)，嚴(yán)格推行低價中標(biāo)制度，大幅度降低了工程成本。（3）向項目管理委員會提交所需信息，用以證實當(dāng)前階段已經(jīng)完成并且授權(quán)進(jìn)入項目的下一階段。（6）對項目所面臨的能夠接受的業(yè)務(wù)狀況編制文檔，并批準(zhǔn)之。由總公司擬定總體實施目標(biāo)和具體要求，項目部根據(jù)總體目標(biāo)制定具體的實施計劃，在項目的實施過程中充分發(fā)揮項目部的主觀能動作用和積極性，整個過程從設(shè)計委托開始，直至工程竣工驗收交付使用為止，取得了較好的經(jīng)濟(jì)和實際效果，鍛煉和培養(yǎng)了一批實用人才。鑫泉公寓總建筑面積30萬m2 ，地處鼓樓屏西住宅區(qū)東北角，五風(fēng)山南麓，共有5幢6～7層住宅建筑所組成，其中3樓建筑附帶一層地下室。進(jìn)度、資金、質(zhì)量與人、機(jī)、料、能等單項管理很難獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，走綜合管理是必然之路。（4）配合物業(yè)公司交房。（3）通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。項目管理方法體系是針對項目管理過程而言的，分析項目管理過程需要對項目管理的流程有清晰的了解。進(jìn)度安排也應(yīng)在主要階段后面包括一些意外的緩沖時間，以應(yīng)付不可預(yù)料事件的調(diào)整。通過項目的財務(wù)現(xiàn)金流分析，可以計算項目的財務(wù)內(nèi)部收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等指標(biāo)，從而對項目的決策做出判斷。溝通管理：要求項目管理人員能與他們的經(jīng)理、客戶、廠商及屬下進(jìn)行有效的交流。具體的管理內(nèi)容包括：范圍管理、時間管理、成本管理、人力資源管理、風(fēng)險管理、質(zhì)量管理、合同管理、溝通管理和集成管理。因此，縮短項目循環(huán)時間。他們在采用“關(guān)鍵路徑法”管理的基礎(chǔ)上，對項目進(jìn)行計劃編排，結(jié)果提前完成了預(yù)定的研制任務(wù)，之后被總結(jié)為“計劃評審技術(shù)”。項目的目標(biāo)界定了項目管理的主要內(nèi)容是“三控制二管理一協(xié)調(diào)”，即“進(jìn)度、質(zhì)量、費用”控制“合同、信息”管理和組織協(xié)調(diào)。張海貴．現(xiàn)代建筑施工項目管理[M]．北京：金盾出版社，2004．項目管理的對象很專一，就是項目；管理的方式是目標(biāo)管理。 論文的預(yù)期創(chuàng)新點目前，一方面國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理實踐缺乏系統(tǒng)、實用的項目管理理論與管理方法的應(yīng)用與指導(dǎo)；另一方面國外項目管理理論發(fā)展已十分成熟，但普遍的項目管理理論在我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理實踐中的運用還有待進(jìn)一步的探索與研究。 本文研究的重點房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。第二章，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理基本概念界定，主要包括：項目管理的理論知識，對什么是項目，什么是項目管理以及項目范圍、質(zhì)量、成本、時間、資源在計劃和實施過程中的主要管理內(nèi)容和方法作以概述，為房地產(chǎn)項目的實施作理論上的準(zhǔn)備。 研究內(nèi)容 本文的研究框架本論文主要研究A公司在項目實施階段如何通過項目管理的方式實現(xiàn)開發(fā)項目的成功。（2）管理階段邊界(當(dāng)檢查結(jié)果滿足目標(biāo)后，承諾提供更多的資源)。（2）靈活的決策點。其中“親水花園”以定位準(zhǔn)確、質(zhì)量可靠、設(shè)計合理深得用戶的青睞和褒獎；“瑞特家園”位于省會經(jīng)濟(jì)文化中心的中華南大街與倉安路交匯口；“藍(lán)鉆名座”項目為商住公寓，位于某市商業(yè)批發(fā)圈內(nèi)，房屋使用率高，客戶客源廣泛；“和平世家”位于和平東路與翟營大街交匯處，突出了“特色、美觀、實用”三個特點，戶型適中滿足周邊客戶的購買需求；公司目前正在積極籌備“盛典目前，在西方發(fā)達(dá)國家，由于項目管理受到廣泛的重視，所以掌握項目管理專業(yè)知識已成為晉升高級管理人員的必要條件。可以說，項目管理將成為關(guān)系企業(yè)興衰榮辱的關(guān)鍵，也是關(guān)系到整個房地產(chǎn)業(yè)，乃至整個國民經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)健康、穩(wěn)定、持續(xù)、和諧發(fā)展的關(guān)鍵。 研究意義（1）理論意義 項目管理理論已經(jīng)收到西方發(fā)達(dá)國家的高度重視。此外，在企業(yè)多元化競爭策略的指導(dǎo)下，很多集團(tuán)化公司也把業(yè)務(wù)目光投向房地產(chǎn)市場，再加上部分跨國房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資商，可以想見，中國房地產(chǎn)市場競爭由多激烈、有多殘酷。關(guān)鍵字：項目管理；工程實踐；房地產(chǎn)開發(fā)Abstract After our country property development is reform and open policy the emerging industry. Since more than 20, the development speed is quicker, presents the vigorous vitality, has bee the fuel economic growth the main strength. After many beyond the border projects management pany enters and is stationed in China project management the concept has introduced the China construction market, our country property development pr