【正文】 崇文、宣武等區(qū)則在危舊房拆遷改造過(guò)程中利用外資興建了一些高檔物業(yè)。近年來(lái)高檔外銷公寓平均售價(jià)走勢(shì)圖（USD/平方米）在租務(wù)市場(chǎng)上，對(duì)于外銷高檔物業(yè)需求仍基本上來(lái)源于歐美及港、澳、臺(tái)公司的駐京人員，尤其是象諾基亞、朗訊這樣的IT行業(yè)更是成交活躍。但真正高檔次的住宅項(xiàng)目的買家仍舊是海外人士，其購(gòu)買目的有相當(dāng)一部分為投資。 區(qū)域分析 1)東二、三環(huán)地區(qū)東二、三環(huán)地區(qū)是人所共知的高檔公寓聚集區(qū)，此地區(qū)高檔公寓供應(yīng)量最大，約為369萬(wàn)平方米，而且此地區(qū)外銷公寓所占比重最大，達(dá)78%。東二、三環(huán)的開(kāi)發(fā)早于京城其它方位，其可供土地相對(duì)減少， 但還會(huì)有部分高檔公寓繼續(xù)建造。目前西二、三環(huán)地區(qū)高檔公寓的平均價(jià)格為9156元/平方米， 元/天由于這一地區(qū)以內(nèi)銷公寓為主，主要面向國(guó)內(nèi)客戶，屬于中低檔次。該地區(qū)可出租的高檔外銷公寓較少，僅有幾個(gè)，如希格瑪公寓出租率近100%。．5市場(chǎng)預(yù)測(cè)由于供應(yīng)量較大，市場(chǎng)總體的供大于求狀況會(huì)在23年后，才有可能改變，近一兩年內(nèi)價(jià)格仍將繼續(xù)下跌，但由于受宏觀形勢(shì)好轉(zhuǎn)的影響，跌幅不會(huì)很大。此后本市基本上就沒(méi)有再批建新的別墅項(xiàng)目，近期北京市場(chǎng)上在售的別墅項(xiàng)目基本上是一些老項(xiàng)目的后期供應(yīng)。別墅的售價(jià)差異較大，從4000USD到2500RMB，位于機(jī)場(chǎng)路附近的外銷別墅一般售價(jià)在1600USD以上；價(jià)格為2000多元的低檔別墅，一般位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，并且多數(shù)為非法開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。2. 寫字樓市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè). 供給分析 由于前幾年的過(guò)度開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)的軟著陸，亞洲金融危機(jī)的影響，造成市場(chǎng)一蹶不振。 租售情況分析 租務(wù)市場(chǎng)95年以來(lái)，寫字樓租金持續(xù)下跌，但從去年下半年起，寫字樓租金15美元/月平方米左右升至上半年的近22美元/月平方米，升幅達(dá)47%。IT公司的發(fā)展方式和發(fā)展速度是以前傳統(tǒng)公司所無(wú)法比擬的，特別是去年下半年至今年上半年，迅速壯大起來(lái)的網(wǎng)絡(luò)公司陸續(xù)搬進(jìn)高檔寫字樓，成為近期寫字樓市場(chǎng)的主力軍。 3）內(nèi)資公司也開(kāi)始注意企業(yè)形象。近年來(lái)高檔寫字樓平均售價(jià)走勢(shì)（USD/平方米）但在目前市場(chǎng)上，寫字樓銷售的實(shí)際成交量很少，需求主體為實(shí)力強(qiáng)大的中資企業(yè)，主要是一些大的銀行和保險(xiǎn)公司，他們?yōu)榱藰淞⒐拘蜗?，更是不惜斥巨資購(gòu)買寫字樓。故WTO對(duì)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)的刺激將在一段時(shí)期內(nèi)表現(xiàn)為循序漸進(jìn)。北京市高檔寫字樓區(qū)位分布圖1)東二、三環(huán)地區(qū)該區(qū)域是本市高檔寫字樓最集中的地區(qū)，主要分布在CBD、國(guó)貿(mào)商圈和亮馬河三元橋一帶，約占全市供應(yīng)總量的47%。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，市政建設(shè)的逐步改善，該區(qū)域尤其是位于該區(qū)域中的CBD將會(huì)因其獨(dú)特的地理位置和客戶群構(gòu)成而吸引更多的實(shí)力雄厚的客戶。 由于長(zhǎng)安街沿線置業(yè)更能體現(xiàn)公司形象，該區(qū)域也集中了一部分實(shí)力雄厚的大型國(guó)企或外資企業(yè)，因此使得該地段寫字樓空置率較低，該地區(qū)現(xiàn)在基本找不出上千平方米的空余面積。3) 金融街地區(qū) 據(jù)統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目17個(gè)，供應(yīng)總量約70萬(wàn)平米，約占全市供應(yīng)總量的17%。4) 中關(guān)村地區(qū) 目前該區(qū)域高檔寫字樓供應(yīng)量較小，約占全市的6%。 自去年6月21日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)后，中關(guān)村地區(qū)已成為京城房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)地區(qū)。另一方面，導(dǎo)致北京市上半年寫字樓租金大幅上升的IT業(yè)，由于受網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的重新調(diào)整的影響，估計(jì)將大批企業(yè)將倒閉，故對(duì)寫字樓的需求量將產(chǎn)生重大影響。另外，據(jù)中房指數(shù)最新調(diào)查分析及對(duì)政府相關(guān)部門的訪談，普通商品住宅的年成本利潤(rùn)為15%，房地產(chǎn)行業(yè)收益率為10—15%。這種政府行為的危害和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的不利影響已在幾年前推行后已取消的康居工程政策上得以驗(yàn)證。 政府嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)，開(kāi)發(fā)商不得不想盡辦法壓低成本，最終可能導(dǎo)致劣質(zhì)樓的出現(xiàn)，損壞開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)。月收入5000元以下的家庭以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房為主（占該收入階層52%），普通商品房次之（%）；月收入50007000元的家庭更傾向于選擇普通商品房（%），經(jīng)濟(jì)適用房次之（%）；月收入在7000元以上的特殊高收入家庭有60%則表示要向中高檔公寓進(jìn)軍。但在建安成本上，中高檔公寓比普通住宅要高；另外，高檔公寓的價(jià)位高，投資購(gòu)房者選擇它將更為慎重，因此購(gòu)房者作出購(gòu)買決定的時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)，這樣對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，他的投資回收期也相對(duì)延長(zhǎng)。具體到亞運(yùn)村地區(qū)的物業(yè)開(kāi)發(fā)上，建議XX公司不要“將雞蛋都放在一個(gè)籃子里”，由于XX公司在亞北區(qū)的土地儲(chǔ)備充足，可以以普通住宅開(kāi)發(fā)為先導(dǎo)，普通住宅的開(kāi)發(fā)規(guī)?？梢赃m當(dāng)擴(kuò)大，再試探性地展開(kāi)高端物業(yè)的發(fā)展，條件成熟時(shí)，開(kāi)展適度規(guī)模中高檔公寓的開(kāi)發(fā)。位于朝陽(yáng)CBD的甲級(jí)寫字樓嘉里中心的租金是22美元/，而位于朝陽(yáng)區(qū)北四環(huán)小營(yíng)路口的北奧大廈（涉外）的租金才13美元/，前者是后者的 ；同樣位于朝陽(yáng)CBD區(qū)域的陽(yáng)光100的平均售價(jià)是7200元/平方米，位于亞運(yùn)村附近的風(fēng)林綠洲的均價(jià)是7000元/平方米，這兩個(gè)地區(qū)住宅的價(jià)格差別不大。長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，住宅市場(chǎng)隨著我國(guó)福利分房制度的終結(jié)和房改的深化、宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)和居民預(yù)期收入的增加，住宅的有效需求會(huì)越來(lái)越大；而寫字樓市場(chǎng)盡管短期內(nèi)受網(wǎng)絡(luò)新經(jīng)濟(jì)和入世利好形勢(shì)的影響，需求有所增加，但這種影響只會(huì)在長(zhǎng)期表現(xiàn)出來(lái)。由此可見(jiàn)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，應(yīng)以住宅開(kāi)發(fā)為主，當(dāng)政策與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)利好且有優(yōu)良的地段時(shí)，便可適時(shí)投資寫字樓。 雖然在CBD和中關(guān)村地區(qū)普通寫字樓市場(chǎng)形勢(shì)尚好，但隨著高檔寫字樓的數(shù)量增多，企業(yè)對(duì)寫字樓形象、配套設(shè)施以及現(xiàn)代化辦公條件的要求越來(lái)越高，普通寫字樓最終會(huì)被逐漸淘汰。 今年政府調(diào)控土地的主要措施有： 地價(jià)管理 通過(guò)合理制定土地地價(jià)，推進(jìn)土地有償使用，并防止低價(jià)出讓土地。最近，國(guó)土資源部又頒發(fā)了《國(guó)土資源部關(guān)于加大補(bǔ)充耕地工作力度確保實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡的通知》,重申了 “占補(bǔ)平衡”原則。 （4）禁止土地炒賣?！。?）北京市實(shí)行綠化隔離帶政策。綠化、環(huán)境是小區(qū)永遠(yuǎn)的賣點(diǎn)，而綠化隔離帶將從根本上改變小區(qū)的大環(huán)境。目前，國(guó)土資源部正進(jìn)行有關(guān)土地儲(chǔ)備制度的研究。隨著市區(qū)產(chǎn)業(yè)的疏散和遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)，遠(yuǎn)郊每年竣工的房屋建筑面積占全市新建房屋總量的比重，將從目前的20%逐步增加到40%。北京市國(guó)土房改局正加緊改造龍?zhí)段骼?、金魚池、牛街二期、天橋三角地和右外西莊等重點(diǎn)危改項(xiàng)目，改造完畢后將騰出大量存量建設(shè)用地。市區(qū)邊緣集團(tuán)用地也較浪費(fèi)。劃撥地的對(duì)象主要是行政事業(yè)單位用地、公益事業(yè)用地、軍事、教育、文化、特殊用地，即一般主要是不以盈利為目的的單位用地。尤其是在協(xié)議出讓價(jià)格明顯偏低的情況下，為通過(guò)協(xié)議出讓方式取得土地的開(kāi)發(fā)公司提供了炒賣土地的市場(chǎng)基礎(chǔ)。今年北京市舉辦了第一次土地拍賣會(huì)，在拍賣的9塊土地中有3塊拍賣成交。真正對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有意義的土地供應(yīng)主要集中在城區(qū)和近郊的1000平方公里的面積。而在市區(qū)，還有大量的存量建設(shè)用地，即危舊房改造、實(shí)施“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略而騰出來(lái)的建設(shè)用地。此外，北京市各郊區(qū)、縣還設(shè)立了30個(gè)各種類型的開(kāi)發(fā)區(qū)，（，）。舊城區(qū)改造一般有兩種形式：危舊房居住區(qū)（成片危改區(qū)）改造和市中心區(qū)的工廠、單位按規(guī)劃要求搬遷或騰退后的原用地的再開(kāi)發(fā)（分散改造項(xiàng)目）。市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的供地由市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)招商部門負(fù)責(zé)；邊緣集團(tuán)的開(kāi)發(fā)一般由具有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的綜合城建開(kāi)發(fā)公司（經(jīng)市建委審查通過(guò)）負(fù)責(zé)。同時(shí)，通過(guò)實(shí)施“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略，調(diào)整工業(yè)布局，搬遷污染擾民及不適合在城市中心地區(qū)的工業(yè)，為第三產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展用地。(注:房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒一般將北京市的四個(gè)舊城區(qū)列為市區(qū),將朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山列為近郊區(qū))（1） 朝陽(yáng)區(qū)土地開(kāi)發(fā)潛力分析： 朝陽(yáng)區(qū)作為北京市最大的城鎮(zhèn)郊區(qū)，擁有豐厚的土地資源、雄厚的轄區(qū)綜合資源和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。42家企業(yè)中占地5萬(wàn)平方米以上的有13家，占地面積共計(jì)1455992平方米，為CBD內(nèi)主要可規(guī)劃用地。（2） 海淀區(qū)土地開(kāi)發(fā)潛力分析 海淀區(qū)位于北京西部和西北部。,是32個(gè)獨(dú)立地段的工廠及其附屬設(shè)施。第三部分是萬(wàn)柳、八家綠化隔離地區(qū)，,其中,(含耕地205公頃)；,其中,()。 中關(guān)村高科技園區(qū)發(fā)展?jié)摿o(wú)限，土地供應(yīng)較充足，未來(lái)土地升值極具潛力，XX集團(tuán)可重點(diǎn)關(guān)注這一地區(qū)的發(fā)展，儲(chǔ)備一定數(shù)量的土地，延伸XX品牌。因此，開(kāi)發(fā)商獲取土地應(yīng)走內(nèi)涵挖潛的路子，為城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。 北京市準(zhǔn)備實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，對(duì)土地實(shí)行統(tǒng)一出讓，這一政策將會(huì)堵截低價(jià)出讓的渠道，使土地開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)更加公平。根據(jù)“園區(qū)”的發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)滿足全部的建設(shè)規(guī)模將需要約40500畝的建設(shè)用地，其中通過(guò)對(duì)存量建設(shè)用地的集約化改造，可以整理出20000畝左右，占用農(nóng)地約20500畝。第二部分是居住區(qū)，,約8705戶,22356人。 A、中心區(qū)中心區(qū)南起西外大街，北至規(guī)劃公路一環(huán)，西起京密引水渠，東至八達(dá)嶺高速公路，總占地面積約75平方公里。隨著北京中心商務(wù)區(qū)概念的形成，CBD區(qū)域地價(jià)升值，因此成為眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的目標(biāo)。豐富的涉外資源，完善的基礎(chǔ)設(shè)施，巨大的市場(chǎng)潛力，廣闊的發(fā)展空間和濃郁的商務(wù)氛圍使朝陽(yáng)區(qū)初具國(guó)際商務(wù)區(qū)的雛形，成為國(guó)際大公司登陸京城的首選之地。,?？傆玫孛娣e為324平方公里。 （2）、參加新區(qū)建設(shè)。這些土地都可供重新規(guī)劃建設(shè)。其中4個(gè)城區(qū)就有147片。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（19912010年）》的規(guī)定，全市規(guī)劃建設(shè)用地面積610平方公里。北京市全市土地總面積16800平方公里?？偟膩?lái)說(shuō)，隨著城市土地的日趨緊張、土地市場(chǎng)的不斷完善，國(guó)家大力提倡土地出讓實(shí)行招標(biāo)和拍賣方式，不鼓勵(lì)實(shí)行協(xié)議方式出讓土地。目前出讓有三種方式，即拍賣、招標(biāo)、協(xié)議。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市區(qū)邊緣集團(tuán)和遠(yuǎn)郊區(qū)將成為人們生活的首選地，開(kāi)發(fā)建設(shè)遠(yuǎn)郊區(qū)，為適應(yīng)住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)而開(kāi)發(fā)土地也是大有可為的。今后城市開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)將逐步轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)郊地區(qū)。 城市市區(qū)土地利用的趨勢(shì)是走內(nèi)涵挖潛的路子，通過(guò)舊城改造、第二產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移等措施來(lái)增加存量建設(shè)用地；通過(guò)利用廢棄地、未利用土地來(lái)增加增量建設(shè)用地。 （9）北京市政府鼓勵(lì)利用城市地下空間?！侗本┦袊?guó)土資源和房屋管理局關(guān)于收回閑置土地有關(guān)事宜的公告》中明確規(guī)定嚴(yán)格查處閑置土地。隨著綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)的進(jìn)程，在未來(lái)4年內(nèi)，保守估計(jì)：60平方公里的綠化隔離帶能帶動(dòng)周邊500平方公里的土地面積用于住宅建設(shè)。 （5）嚴(yán)禁查處土地違法案件。 （3）遏制土地隱形市場(chǎng)。 進(jìn)行土地的收購(gòu)儲(chǔ)備 通過(guò)實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，加大對(duì)存量土地供應(yīng)的控制，形成“一個(gè)口子供地”、“一個(gè)龍頭供水”的集中供地模式。 4．1 政府調(diào)控土地措施 政府調(diào)控土地的措施主要有法律手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段、技術(shù)手段等。這些寫字樓多位于高檔寫字樓集中地區(qū)（如CBD）或?qū)懽謽禽^少的商貿(mào)集中地區(qū)（如中關(guān)村地區(qū)），許多沒(méi)有實(shí)力進(jìn)駐甲級(jí)寫字樓的小公司、小企業(yè)，紛紛選擇了該地區(qū)租金較低的寫字樓入住，在CBD和中關(guān)村地區(qū)，普通寫字樓的入住率并不差于高檔寫字樓，其租金為1014USD/平方米月。寫字樓物業(yè)受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響明顯，寫字樓市場(chǎng)的景氣狀況隨經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)呈現(xiàn)出高敏感性，寫字樓市場(chǎng)可以說(shuō)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和下降的晴雨表；而住宅產(chǎn)業(yè)無(wú)論是在經(jīng)濟(jì)繁榮期還是在蕭條期都是政府支持的產(chǎn)業(yè)，衣、食、住、行都是人們永恒的需要。寫字樓的市場(chǎng)需求遠(yuǎn)小于住宅市場(chǎng)。 住宅和寫字樓由于各自的功能不同，其受區(qū)位的影響程度就不同。高檔公寓對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品質(zhì)、概念營(yíng)造等方面要求不斷推陳出新，以贏取高關(guān)注，并最終轉(zhuǎn)為銷售量；而普通住宅的要求相對(duì)較低。如果沒(méi)有特別突出的優(yōu)勢(shì)，中高檔公寓的銷售情況一般比不上普通住宅，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，投資中高檔公寓的風(fēng)險(xiǎn)大。. 1部分項(xiàng)目投資利潤(rùn)率比較（以下數(shù)據(jù)為估算而得）普通住宅投資利潤(rùn)率中高檔公寓投資利潤(rùn)率農(nóng)光里小區(qū)10%華陽(yáng)公寓12%安慧北里小區(qū)8% 陽(yáng)光廣場(chǎng)15%望京新城13%大西洋新城14%金谷小區(qū)12%希格馬公寓17%平均值11%15% 可見(jiàn)，中高檔公寓投資利潤(rùn)率高于普通住宅 ：普通住宅的需求面較廣，中高檔公寓的需求范圍窄。目前正處在進(jìn)退兩難的境地，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，選擇投資經(jīng)濟(jì)適用房面臨著巨大的政策風(fēng)險(xiǎn)。若需要營(yíng)造形象、取得一定的社會(huì)效益及保持與政府的互動(dòng)，可以適量參與經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但開(kāi)發(fā)量不宜大。3. 房地產(chǎn)投資方向比較分析 投資經(jīng)濟(jì)適用房與投資普通商品房比較分析 收益比較亞北某項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的成本及收益單方比較表序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房商品房備注1售價(jià)（元/平方米）286042002成本（元/平方米）260035873利潤(rùn)（元/平方米）2606004成本利潤(rùn)率10%17%5投資（元/平方米）250033406自有資金（元/平方米）93910027自有資金回報(bào)率28%60%8自有資金年回報(bào)率9%20%項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期按三年計(jì)國(guó)家限制經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)3%，盡管有可能實(shí)際取得高于3%，但開(kāi)發(fā)商須具備高效運(yùn)轉(zhuǎn)體制和精良的管理隊(duì)伍，XX在這方面目前尚不具備優(yōu)勢(shì)。2．5. 寫字樓市場(chǎng)的預(yù)測(cè)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，今年將有近100萬(wàn)平方米高檔寫字樓的竣工，使市場(chǎng)供應(yīng)量明顯增加。 該地區(qū)寫字樓售價(jià)為1850 USD/m2，租金為19 USD/月m2，平均租金仍普遍比東部項(xiàng)目少3至5個(gè)美金。該區(qū)域主要為一些國(guó)內(nèi)金融、保險(xiǎn)行業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)及與其相關(guān)的機(jī)構(gòu)。從