【正文】 。、別墅市場．1 市場供應自95年起，別墅市場開始低迷，銷售疲軟，出現(xiàn)大量積壓。93年以來，累計竣工的別墅約為3萬套左右。．2. 市場需求 盡管市場上現(xiàn)有的別墅多是前幾年建成的，但從我們統(tǒng)計的情況來看，除幾個口碑較好的項目外，銷售率均較低，平均銷售率約為40%。由于銷售市場的不景氣，不少別墅也用來出租。．3. 市場預測 別墅市場近期內仍難走出低迷，雖然加入WTO，外國來華經商人員增加，對別墅市場會起到一定的促進作用，但仍不能使別墅市場有根本性改變，仍需要一個較長時間的調整期。寫字樓一直處于調整停滯之中，供應量特別是新開項目逐年減少，市場更多的消化現(xiàn)有的樓盤。目前市場上寫字樓總存量約為425萬平方米。朝陽區(qū)、東城區(qū)的寫字樓租金高于其他各區(qū)，反映了這兩個地區(qū)仍是寫字樓的租售熱點。近年來寫字樓平均租金走勢圖（USD/平方米）近期高檔寫字樓租金急劇上升的原因有：1）IT公司發(fā)展迅猛。2）WTO效應。因此，許多外國公司盡早進入中國，搶灘這些領域，加大了對甲級寫字樓的需求。世界500強有一半已進入中國，與這些外資公司相抗衡的民族企業(yè)也不想輸在起跑線上，樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是極具地位和品質說服力的廣告牌。2000年起，北京寫字樓的整體售價出現(xiàn)了緩慢增長勢頭，上半年寫字樓售價比去年年底上調了兩三個百分點，目前本市寫字樓市場的平均售價為2200USD/平方米，較95年初下降了25%。. WTO對寫字樓市場的影響中國加入世貿組織的新進展，對寫字樓市場肯定帶來正面影響。另外，中國加入世貿組織后首先開放的是保險、金融、通訊以及銀行業(yè)等，傳統(tǒng)上都是甲級寫字樓市場的主力，而代表新經濟的互聯(lián)網公司在經歷了99年及2000上半年的迅猛發(fā)展帶動了對寫字樓的需求后，受全球網絡趨勢和中國實際狀況的影響，在入關之后將面臨更大的競爭，大批該行業(yè)的公司將倒閉重整，對寫字樓的需求將小于其釋放量。2．4. 區(qū)域分析 寫字樓分布主要集中以下幾個較大規(guī)模的商務辦公區(qū)，分別為東二三環(huán)地區(qū)（包括CBD、燕莎商圈、東二環(huán)沿線）、長安街沿線、中關村、金融街。當前最有發(fā)展?jié)摿Φ纳虅諈^(qū)為CBD和中關村地區(qū)。此地區(qū)的寫字樓售價平均為2450USD/M2，租金為28USD/月M2，較全市平均高10%、21%。此地區(qū)甲級寫字樓的租務市場成交非?；钴S，平均入住率為88%。CBD的發(fā)展將使該地區(qū)的租價水平將比目前有較大幅度的提高。由于位置的獨特性和土地資源的有限性，以及規(guī)劃的限制和居高不下的開發(fā)成本，該地段寫字樓是北京銷售價格最高的，平均為2600USD/平米，租金水平基本維持在2530USD/平米的水平。 由于該地段土地供應量有限，項目審批嚴格，開發(fā)成本較高，未來供應量的增長有限。該地段在未來幾年將處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。其平均售價約為2000US$/m2，平均租金為17 USD/月m2。另外，由于中關村核心區(qū)的寫字樓尚不能滿足許多實力雄厚的國內外高科技公司的需要，而金融街擁有交通便利、內部設施齊全的甲級寫字樓，距離中關村又較近，從而吸引一部分IT行業(yè)的公司。但中關村大廈、北京科技會展中心、太平洋國際大廈等都將在2000年到2001年內竣工，這些項目將會提供約20萬平方米面積。該區(qū)域內的甲級寫字樓供不應求，基本沒有空置。從中關村現(xiàn)有高檔寫字樓項目的分布上看，可供開發(fā)的余地仍然很大，尤其是規(guī)劃中的中關村科技園區(qū)已預示，其發(fā)展優(yōu)勢將隨著科技園區(qū)的興建而逐步顯現(xiàn)出來。在中國加入WTO后，不能指望需求量會急劇增加，市場形勢迅速好轉，WTO對中國經濟的影響是一個漸進的過程，要消化現(xiàn)有存量及未來上市的寫字樓需要一段時間。因此，北京甲級寫字樓租金和售價在達到目前的狀況下，由于市場壓力的增大，未來一段時期內不會再提升，而是平穩(wěn)調整。在項目的具體運作上稍有不慎，利潤將小于3%，甚至會出現(xiàn)虧損。因此，對于以追求利潤最大化為目的開發(fā)商來說，不宜投資經濟適用房。 風險分析經濟適用房是國家房改過程中，為適應新的社會經濟形勢，由政府推出，并非完全意義上的商品房，是政府干預房地產市場的產物，不符合市場經濟運行規(guī)律，其價格也不符合產品定價原則。經濟適用房政策經過一段時間試行，其弊端已逐漸暴露。另外關于限制經濟適用房購買對象的有關政策，會在今年或明年出臺，屆時只有中低收入者才能購買，這對經濟適用房的銷售將造成較大的沖擊。 因此，對于開發(fā)商來說，現(xiàn)階段投資經濟適用房弊大于利。%的人選擇可能購買的住房檔次為普通住宅。從物業(yè)供給情況看，由于普通住宅比中高檔公寓需求量大，故投入到普通住宅開發(fā)的企業(yè)多，普通住宅項目比中高檔公寓項目多，北京市目前正在銷售的樓盤中，普通住宅占到90%。 ，投資普通住宅或中高檔公寓，土地、市政配套及其他前期費用基本相同。 從營銷策略上看，普通住宅的廣告投向以報紙、傳單為主，廣告投入相對較少；而中高檔公寓的廣告投向除了北京青年報，還在地鐵、公交車投放，廣告投入相對較多。綜上分析，開發(fā)普通住宅比開發(fā)中高檔公寓更穩(wěn)妥；開發(fā)中高檔公寓比開發(fā)普通住宅風險大，但是盈利機會也存在，這要求開發(fā)商付出更多的精力，在經營管理上，在營銷方式上，在物業(yè)品質雕琢上下更大的工夫。住宅更多的是短期收益，寫字樓更多的是長期收益；住宅的平均收益率是10%左右，而寫字樓的平均收益率大致在12%到15%之間；住宅的收益相對來說較穩(wěn)定，寫字樓的收益不穩(wěn)定，但寫字樓的租金收益又是一種長期的現(xiàn)金流，這對一個要保證市值穩(wěn)定的上市公司來說非常重要。寫字樓受區(qū)位的影響大，而住宅受區(qū)位的影響不是那么明顯。 寫字樓市場的風險大于住宅市場。前者是后者的10倍，而且這個倍數(shù)還會不斷增大。而且，剔除改善型需求的影響，經過租金的回調和存量的消化后，在短期內增加的絕對需求量有限。一個住宅項目的開發(fā)周期相對較短，主要通過銷售回籠資金，住宅的投資回收期相對也較短；相對而言，而寫字樓的開發(fā)周期長，主要通過出租而實現(xiàn)投資的回收，故投資回收期長，占壓巨額長線資金，受國家宏觀政策、利率等的變化影響非常大。 投資高檔寫字樓與投資普通寫字樓比較分析 普通寫字樓主要是由工廠、學校等非開發(fā)商建設，而后重新改建而成的，這些樓本身竣工時間較早，所以規(guī)模較小，配套設施不完善，一般由物業(yè)公司承租再轉租。但在這兩個地區(qū)以外，普通寫字樓的出租率和租金都要差得很多。所以，就寫字樓市場而言，開發(fā)商應選擇投資高檔寫字樓。其中以經濟手段為主，國家實行土地有償使用，通過招標、拍賣、協(xié)議等方式出讓土地，合理的征收土地稅費，制定土地基準地價，開放土地市場等形式來促進土地資源的合理分配與利用。目前，正全面推進基準地價更新、平衡、發(fā)布，為土地有償使用和調整土地收益關系奠定新的地價標準。4．1．1 土地政策及政策走勢一、現(xiàn)階段土地政策主要有： （1）《中共中央關于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》中明確規(guī)定國家實行世界上最嚴格的耕地保護制度。 （2）《國土資源部關于加強新增建設用地土地有償使用費收繳管理工作的通知》中規(guī)定國家大力推行土地集約利用,嚴控新增建設用地，大力推行利用存量建設用地。最近國土資源部起草下發(fā)了《關于建立土地有形市場促進土地使用權規(guī)范交易的通知》，這一通知將大大加速公開土地市場的形成，遏制隱形土地市場?！秶鴦赵恨k公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中明確規(guī)定土地開發(fā)公司在轉讓土地時，會受到國家的嚴格控制。最近，國土資源部頒發(fā)了《國土資源部關于利用衛(wèi)星遙感檢測技術開展土地執(zhí)法檢查工作的通知》。 2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設領導小組出臺了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》，按政策精神，在綠化隔離帶地區(qū)的農民宅基地將有大部分可改變?yōu)閲薪ㄔO用地，這就擴大了土地的有效供應量，并能提高土地利用效率。 綠化隔離帶能提升周邊土地的價值，這一點顯而易見。（7）嚴禁閑置土地。 （8）逐步建立政府土地儲備制度以及國有土地使用權出讓計劃管理制度，對未列入年度土地供應計劃的土地禁止進行開發(fā)建設；支持國企“盤活”存量土地，完善國企改革中劃撥土地資產處置辦法，繼續(xù)進行國有土地使用權招標、拍賣試點。不久，土地儲備制度就會出臺。 （10）國家鼓勵住宅郊區(qū)化。 二、土地政策的主要走勢：北京城市建設實行的兩個戰(zhàn)略性轉移是：把城市建設的重點逐步從市區(qū)向廣大遠郊區(qū)轉移；市區(qū)建設從外延擴展向調整改造轉移。目前，北京市有大量的危舊房需要改造，如建內危改區(qū)、珠市口危改小區(qū)、法院寺危改小區(qū)、廣安危改小區(qū)等。 加強市區(qū)邊緣集團和遠郊城鎮(zhèn)的綜合開發(fā)，是實施首都城市建設重點兩個戰(zhàn)略轉移的重要措施。但是，當前遠郊城鎮(zhèn)土地使用中還有“圈大院”的現(xiàn)象，土地使用率不高，人均城市建設用地面積大都在130平方米以上，不少地區(qū)建筑密度很低。今后在這些地區(qū)的開發(fā)中要十分節(jié)約用地，應適當提高這些地區(qū)的建筑密度。（劃撥、出讓(協(xié)議、招標、拍賣)）目前土地供應方式主要有兩種：劃撥和出讓。而出讓地的對象主要是經營性用地，即以盈利為目的的單位用地，如商業(yè)用地、辦公用地等。拍賣、招標方式有利于形成公開競爭、平等的機制，促進優(yōu)勝劣汰；而協(xié)議出讓排斥市場競爭，人為因素較多，缺乏公開性和透明度，出讓價格具有一定的隨意性，不利于公平競爭。因此，在房地產市場逐步規(guī)范時，不宜繼續(xù)采取以協(xié)議出讓為主的方式。《國土資源部關于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權的通知》（國土資廳發(fā)〔1999〕第30號文）進一步明確了這一點。今后將繼續(xù)推行國有土地使用權招標、拍賣試點。規(guī)劃市區(qū)的范圍東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，基本包含了城、近郊的8個區(qū)（不含永定河西側和海淀區(qū)山后）。市區(qū)中心區(qū)范圍大體在四環(huán)路內外，面積約300平方公里。根據(jù)有關統(tǒng)計資料，目前市區(qū)建成區(qū)面積約為454平方公里，因而總的增量建設用地即市區(qū)外延發(fā)展的部分還有156平方公里的土地供應。根據(jù)1990年對市區(qū)建成區(qū)內居住區(qū)的調查，成片危舊房有221片。屬于實施“退二進三”、。國家統(tǒng)計局1999年上半年對北京市各主要區(qū)縣的單位占地情況進行了一次抽樣調查，結果如下：土地占地面積（平方米）區(qū)縣法人單位平均從業(yè)人數(shù)法人單位平均每人占地面積（平方米）2403187東城區(qū)438594552272西城區(qū)712452972827崇文區(qū)146101370875宣武區(qū)4994911995421朝陽區(qū)12373123706702海淀區(qū)851024161320豐臺區(qū)3785011022819754石景山區(qū)31561073982358小計741956，北京市從事第二產業(yè)的總人數(shù)約為200萬人左右，因此從事第二產業(yè)的企業(yè)總用地約為19940公頃。： （1）、參加舊城區(qū)改造。成片危改區(qū)一般由各區(qū)、縣建委或危改辦公室確定和立項；分散改造項目的用地，一般由搬遷或騰退的企業(yè)、單位的上級主管部門（市政府和區(qū)縣的委、辦、局總公司和計劃單列集團等）統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)。新區(qū)建設也有兩種形式：進入市級開發(fā)區(qū)和參與邊緣集團開發(fā)。市區(qū)中心地區(qū)是首都經濟最發(fā)達的地區(qū)。隨著經濟結構調整，該地區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)正逐步從勞動密集型向技術密集型和高新技術方向轉化。根據(jù)《北京市區(qū)中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，北京市區(qū)中心地區(qū)各類用地的現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿σ娤卤恚?市區(qū)中心地區(qū)用地現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿Ρ憩F(xiàn)狀（1995）規(guī)劃（2010）19952010年的用地發(fā)展?jié)摿Γü暎┑仡愑玫孛娣e（公頃）比例（%）用地面積（公頃）比例（%）居住用地9646．7429．77行政辦公用地988．143．051363．564．21增加375．42商業(yè)金融用地1710．575．282299．207．10增加588．63文化娛樂用地441．211．36567．171．75增加125．96綠地1774．565．483693．3111．40增加1918．75工業(yè)用地倉儲用地公共設施用地對外交通用地道路廣場用地 據(jù)上表數(shù)據(jù)初步估計,從現(xiàn)在到2010年,。近郊區(qū)中朝陽區(qū)和海淀區(qū)的土地開發(fā)潛力最大。世界500強入住北京的154家企業(yè)有2/3落戶朝陽。 其重點發(fā)展區(qū)域CBD內共有工業(yè)企業(yè)42家，調查結果顯示：42家企業(yè)總占地面積為2547027平方米，%。CBD區(qū)域可利用土地遠期主要來源于工業(yè)企業(yè)和部分居民樓搬遷所騰出的用地，總體可利用土地約為280萬平方米（含現(xiàn)有開發(fā)項目用地）。XX集團可關注這一區(qū)域，在適當區(qū)位儲備土地。其重點開發(fā)區(qū)域中關村科技園區(qū)用地大體可以分為兩個部分：中心區(qū)和發(fā)展區(qū)。中心區(qū)存量土地共計1187. 38公頃,分為三大部分。其中大部分企業(yè)效益低下,屬于應搬遷到遠郊的部分。其中主要是平房且相當一部分為危舊房，居民稠密、房屋破舊、交通混亂；區(qū)域容積率低下、建筑密度高、環(huán)境較差。 B、發(fā)展區(qū) 發(fā)展區(qū)范圍是規(guī)劃公路一環(huán)以北，海淀區(qū)山后地區(qū)、清河地區(qū)以及西三旗地區(qū)、回龍觀地區(qū)，地域范圍約280平方公里，其中農用地約80平方公里。被占用的農地中5000畝用于發(fā)展生態(tài)農業(yè)、觀光農業(yè)；10500畝轉為非農建設用地，這部分將通過農地整理達到“占補平衡”。 北京市政府不支持房地產開發(fā)公司開發(fā)土地，例如：XX轉讓土地給萬科時，到市計委、市開發(fā)辦等機構辦理轉讓手續(xù)時有一定難度。北京市政府鼓勵開發(fā)商通過舊城改造和“退二進三”的辦法來獲取建設用地，不鼓勵占用農田來搞開發(fā)。北京市政府不允許土地炒賣，土地的獲得一