【正文】 和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告； ? 其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息；各類招商會與項(xiàng)目推介會等； ? 其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。 . 初步確定拓展目標(biāo) . 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按統(tǒng)一格式及時填制每周的《新項(xiàng)目進(jìn)展通報(bào)》，交土地信息負(fù)責(zé)人匯總； . 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根 據(jù)項(xiàng)目情況，了解該項(xiàng)目背景資料 及運(yùn)營管理部提供的政府相關(guān)資料 ，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請公司法律顧問或公司法務(wù)人員提供意見，最終做出項(xiàng)目用地購買操作方式的判斷； . 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，根據(jù)市場情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位 判斷及初步經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果 ， 并 綜合其他相關(guān)信息，形成簡易的《新項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告》，進(jìn)行部門內(nèi)部評審； . 項(xiàng)目經(jīng)部門內(nèi)部評審確定后，進(jìn)入可行性研究階段，未通過則根據(jù)會議意見進(jìn)行調(diào)整或放棄。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 . 投資拓展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項(xiàng)目可行性報(bào)告， 協(xié)同項(xiàng)目前期策劃小組進(jìn)行 內(nèi)部審議， 通過后 以《新項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評審會會議通知》申請召開公司新項(xiàng)目評審會。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。項(xiàng)目評審?fù)ㄟ^后，提交公司董事會評審確定； . 若項(xiàng)目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則需要 根據(jù)會議意見對可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項(xiàng)目； . 項(xiàng)目論證會通過后，若無需進(jìn)一步解決的問題， 則有 投資拓展部負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目評審會通過的項(xiàng)目合作條件獲得項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。 . 組織可行性研究： 負(fù)責(zé)制訂 《 可行性研究計(jì)劃 》 ，組織進(jìn)行可行性研究， 匯總相關(guān)資料 ，完成 《 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 》 。 . 辦理土地獲取手續(xù)： 負(fù)責(zé)按照公司審批通過的項(xiàng)目合作條件，辦理土地獲取手續(xù)，取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)益，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。 2. 財(cái)務(wù)部： . 項(xiàng)目可行性分析： 根據(jù) 項(xiàng)目 成本、 產(chǎn)品建議 等材料， 進(jìn)行 經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析， 完成財(cái)務(wù)預(yù)測及資金籌措方案 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4. 營銷策劃部： . 項(xiàng)目可行性分析： 參與項(xiàng)目前期策劃小組工作，進(jìn)行 項(xiàng)目所在區(qū)域的初步市場調(diào)研， 根據(jù)初步市場調(diào)研報(bào)告， 完成《初步策劃定位報(bào)告》和《初步產(chǎn)品建議書》 。 . 協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)： 協(xié)助投資拓展部辦理土地手續(xù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 36 （二）項(xiàng)目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 項(xiàng)目策劃工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門 項(xiàng)目公司（部）／ 項(xiàng)目前期策劃小組 項(xiàng)目公司（部）／ 項(xiàng)目前期策劃小組 配合部門 營銷策劃部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 財(cái)務(wù)部 營銷策劃部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 運(yùn)營管理部 財(cái)務(wù)部 提交成果 《項(xiàng)目開發(fā)綱要》包括： 策劃定位報(bào)告、 產(chǎn)品建議書、 項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃、 成本規(guī) 劃報(bào)告、 財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃 風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告 經(jīng)過評審后的《項(xiàng)目開發(fā)綱要》 控制要點(diǎn) 保證控制性文件的 系統(tǒng)性 咨詢專業(yè)意見 慎重決策 制定項(xiàng)目開發(fā)綱要 公司評審 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 37 項(xiàng)目策劃工作流程圖 項(xiàng) 目 策 劃 工 作 流 程 圖制定項(xiàng)目開發(fā)綱要公司評審運(yùn) 營 管 理 部策 劃 、 方 案評 審 委 員 會財(cái) 務(wù) 部項(xiàng) 目 前 期 策 劃 小 組項(xiàng) 目 公 司 （ 部 ）產(chǎn) 品 建 議 書 風(fēng) 險(xiǎn) 控 制 報(bào) 告項(xiàng) 目 開 發(fā) 綱 要組 織 評 審參 與 評 審項(xiàng) 目 總 體開 發(fā) 計(jì) 劃N遵 照《 項(xiàng) 目 開 發(fā) 綱 要 》進(jìn) 行 項(xiàng) 目 開 發(fā) 工 作Y評 審策 劃 定 位 報(bào) 告項(xiàng) 目 總 體 開 發(fā)計(jì) 劃初 步策 劃 定 位 報(bào) 告初 步產(chǎn) 品 建 議 書風(fēng) 險(xiǎn) 控 制 報(bào) 告（ 初 稿 ）初 步 項(xiàng) 目 總 體開 發(fā) 計(jì) 劃成 本 測 算 報(bào) 告成 本 規(guī) 劃 報(bào) 告財(cái) 務(wù) 測 算及 資 金 籌 措 方 案財(cái) 務(wù) 分 析及 資 金 計(jì) 劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 38 項(xiàng)目策劃流程指引 1. 目的 深化項(xiàng)目可行性研究 ，完成《項(xiàng)目開發(fā)綱要》（包含《策劃定位報(bào)告》、《產(chǎn)品建議書》、《項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃》、《成本規(guī)劃》、《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》、《風(fēng)險(xiǎn)控制》），為項(xiàng)目公司（部）進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)工作提供依據(jù)。 3. 職 責(zé) . 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目前期策劃小組 ： . 在制定項(xiàng)目開發(fā)綱要階段，負(fù)責(zé) 深化《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》中《初步項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃》、《 初步 策劃定位報(bào)告》 （含市場定位和產(chǎn)品定位） 、《初步產(chǎn)品建議書》、《風(fēng)險(xiǎn)控制》（初稿）、《成本測算報(bào)告》 ，匯總 財(cái)務(wù)部提供的《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》 整理形成《項(xiàng)目開發(fā)綱要》。 . 財(cái)務(wù)部： . 在制定項(xiàng)目開發(fā)綱要階段， 深化財(cái)務(wù)預(yù)測與資金籌措方案 ，完成《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》。 . 運(yùn)營管理部： . 審核項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃， 配合完成對 《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評審 工作 。 4. 工作程序 . 策劃前期準(zhǔn)備 . 項(xiàng)目前期策劃小組成員進(jìn)行 詳細(xì)的 現(xiàn)場踏勘和范圍內(nèi)市場調(diào)研，收集與項(xiàng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 39 目相關(guān)的各項(xiàng)目信息 ，深化《 初步 策劃定位報(bào)告》，編制《策劃定位報(bào)告》 。市場調(diào)研完成要填寫《樓盤市調(diào)表》； ? 對 市場調(diào)研以及現(xiàn)場踏勘的各項(xiàng)數(shù)據(jù) 進(jìn)行分析 ， 并根據(jù)分析結(jié)果深化《初步 策劃定位報(bào)告 》， 編寫《策劃定位報(bào)告》； . 《策劃定位報(bào)告》的論述重點(diǎn)為市場概述、客戶定位、產(chǎn)品定位及價(jià)格定位； . 市場概述應(yīng)包含以下內(nèi)容： ? 項(xiàng)目概況及項(xiàng)目特點(diǎn)分析 ? 房地產(chǎn)大勢及本區(qū)域市場分析 ? 項(xiàng)目市場競爭對手分析 . 客戶定位應(yīng)包含以下內(nèi)容： ? 項(xiàng)目的 SWOT 分析 ? 目標(biāo)客戶定位 . 產(chǎn)品定位應(yīng)包含以下內(nèi)容： ? 項(xiàng)目的主題形象及開發(fā)理念 ? 項(xiàng)目的產(chǎn)品建議 . 定價(jià)建議。 . 項(xiàng)目 前期策劃小組負(fù)責(zé)深化 《初步產(chǎn)品建議書》 ， 編制 《產(chǎn)品建議書》。 . 項(xiàng)目 前期策劃小組負(fù)責(zé) 深化《成本測算報(bào)告》， 編制《成本規(guī)劃報(bào)告》。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 . 項(xiàng)目前期策劃小組最終匯總財(cái)務(wù)部提供的《財(cái)務(wù)分析及資金計(jì)劃》以及由本小組完成的《策劃定位報(bào)告》、《產(chǎn)品 建議書》、《項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃》、《項(xiàng)目成本規(guī)劃報(bào)告》和《風(fēng)險(xiǎn)控制報(bào)告》，形成《項(xiàng)目開發(fā)綱要》。 . 在《項(xiàng)目開發(fā)綱要》通過審核后，正式進(jìn)入工程前期準(zhǔn)備階段。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 . 組織評審： 負(fù)責(zé)組織各階段性及最終成果評審，并針對修改意見進(jìn)行方案調(diào)整。 . 參與評審： 參與《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評審，提供財(cái)務(wù)方面專業(yè)支持。 . 參與評審： 參與《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評審，提供產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面專業(yè)支持。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 . 參與評審： 參與《項(xiàng)目開發(fā)綱要》評審，提供營銷策劃方面專業(yè)支持。 6. 合約成本部： . 制定項(xiàng)目開發(fā)綱要： 參與項(xiàng)目前期策劃小組， 深化《成本測算報(bào)告》，完成 《成本規(guī)劃報(bào)告》 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 43 （三）設(shè)計(jì)管理工作流程及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 設(shè)計(jì)管理工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門 項(xiàng)目公司（部） ／ 項(xiàng)目 前期策劃小組 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目公司（部） 項(xiàng)目公司（部） 配合部門 產(chǎn)品研究部 合約成本部 工程技術(shù)部 運(yùn)營管理部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 工程技術(shù)部 運(yùn)營管理部 產(chǎn)品研究 部 合約成本部 工程技術(shù)部 運(yùn)營管理部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 工程技術(shù)部 運(yùn)營管理部 提交成果 方案設(shè)計(jì)圖 建筑規(guī)劃許可證 初步設(shè)計(jì)圖 初步設(shè)計(jì)審查意見書 施工圖 建筑工程規(guī)劃許可證 景觀及專項(xiàng)設(shè)計(jì) 方案圖、施工圖 控制要點(diǎn) 及時跟蹤設(shè)計(jì)情況，符 合市場發(fā)展趨勢 嚴(yán)格遵照成本規(guī)劃，進(jìn)行限額設(shè)計(jì) 嚴(yán)格審圖，確保圖 紙?jiān)O(shè)計(jì)深度 嚴(yán)格審圖，確保圖紙 設(shè)計(jì)深度 方案設(shè)計(jì) 景觀及專項(xiàng)設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 44 設(shè)計(jì)管理工作流程圖 設(shè) 計(jì) 管 理 工 作 流 程 圖方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)分項(xiàng)專業(yè)設(shè)計(jì)運(yùn) 營 管 理 部項(xiàng) 目 前 期 策 劃 小 組項(xiàng) 目 公 司 （ 部 ）產(chǎn) 品 研 究 部工 程 技 術(shù) 部策 劃 、 方 案評 審 委 員 會設(shè) 計(jì) 單 位 合 約 成 本 部項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 工 作總 體 計(jì) 劃項(xiàng) 目 開 發(fā) 綱 要編 寫 方 案 設(shè) 計(jì)任 務(wù) 書進(jìn) 行 方 案 設(shè)計(jì)形 成 方 案 設(shè)計(jì) 成 果評 審N政 府 部 門審 批配 合報(bào) 批 報(bào) 建NYNN政 府 部 門審 批配 合報(bào) 批 報(bào) 建擴(kuò) 初 設(shè) 計(jì)任 務(wù) 書 及 限 額設(shè) 計(jì) 報(bào) 告完 成 擴(kuò) 初設(shè) 計(jì)評 審進(jìn) 行 擴(kuò) 初設(shè) 計(jì)Y施 工 圖 設(shè) 計(jì)任 務(wù) 書進(jìn) 行 施 工圖 設(shè) 計(jì)完 成 施 工 圖施 工 圖 內(nèi) 審組 織 交 底并 執(zhí) 行施 工 圖 修 改補(bǔ) 充N進(jìn) 行 各 類專 項(xiàng) 設(shè) 計(jì)相 關(guān) 部 門 評 審專 項(xiàng) 設(shè) 計(jì)任 務(wù) 書完 成 專 項(xiàng)設(shè) 計(jì) 任 務(wù)組 織 交 底并 執(zhí) 行審 圖 單 位 審 圖及 修 改審 核目 標(biāo) 成 本 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 45 設(shè)計(jì)管理流程指引 1. 目的 規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)各階段的操作程序，提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)各階 段的工作成果質(zhì)量，確保設(shè)計(jì)方向與策劃方向一致。 3. 職責(zé) . 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目前期策劃小組 ： . 在設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備階段，制定完成《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃》，并且在各個設(shè)計(jì)階段前期編制相應(yīng)的設(shè)計(jì)任務(wù)書。 . 在各個設(shè)計(jì)階段中后期，組織相關(guān)單位部門對設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評審。 . 產(chǎn)品研究部： . 在設(shè)計(jì)的各個階段， 配合進(jìn)行 設(shè) 計(jì)評審，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)與產(chǎn)品建議的一致性。 . 運(yùn)營管理部： . 在項(xiàng)目公司（部）報(bào)文后，由運(yùn)營管理部協(xié)調(diào)相關(guān)政府部門，加快報(bào)建速度。 . 工程技術(shù)部： . 在設(shè)計(jì)的各個階段， 配合 對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量提出明確目標(biāo)，控制主要設(shè)計(jì)參數(shù)，提出設(shè)計(jì)優(yōu)化意見。重點(diǎn)負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)和設(shè)備部分的圖紙審查。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4. 工作程序 . 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備： . 項(xiàng)目公司（部） ／項(xiàng)目 前期策劃小組 根據(jù) 《項(xiàng)目開發(fā)綱要》編制《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃》。 . 評審 通過后與運(yùn)營管理部配合，完成報(bào)批報(bào)建工作。 . 施工圖設(shè)計(jì)： . 項(xiàng)目公司（部）編制《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書》； . 項(xiàng)目公司（部）組織設(shè)計(jì)單位招標(biāo)，并簽訂設(shè)計(jì)合同，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格按照任務(wù)書進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)； . 項(xiàng)目公司（部）制定施工圖審圖方案，并組織實(shí)施； . 設(shè)計(jì)公司根據(jù)審圖 意見進(jìn)行修改，并提交階段性施工圖設(shè)計(jì)成果； . 項(xiàng)目公司（部）選擇審圖單位審圖； . 設(shè)計(jì)公司根據(jù)審圖意見進(jìn)行修改，并提交最終施工圖設(shè)計(jì)成果； . 項(xiàng)目公司（部）組織施工圖交底。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系