【正文】 著經(jīng)濟社會的發(fā)展和居民收入水平的提高，它還是人們發(fā)展資料和享受資料。在這種情況下，它是最必需的消費品，是任何人都回避的。在市場經(jīng)濟條件下，住房不僅是消費品，而且也是投資品。住房既是消費品，又是投資品。第一，投資房地產(chǎn)具有雙重效應(yīng)：既擴大了消費需求，也擴大了投資需求，完全符合國家政策引導(dǎo)的方向。因此，房地產(chǎn)是最好的投資方向或投資品種。但是在這幾種投資品種中，首選也應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)?？偟目磥?，征稅降息雙管齊下，居民的投資愿望以上述65%的居民開始傾向各類投資。儲蓄存款利息所得稅的征收會使居民儲蓄意愿有所降低，而投資意愿上升。第三，在降低利息率的同時，通過利息所得稅，引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民分流儲蓄存款，增加消費和擴大投資。第一，提高國家財政收入，加大對下崗職工補助、城鎮(zhèn)居民最低生活保障、離退休人員、以及其他低收入者的支持的力度，提高他們的消費水平。要擺脫目前經(jīng)濟發(fā)展的困境，必須擴大需求，鼓勵消費，增加投資?；謴?fù)征收存款利息所得個人所得稅，是經(jīng)濟發(fā)展的需要?，F(xiàn)在對存款利息所得開征個人所得稅，屬于恢復(fù)征收。1950年我國公布的《利息所得稅暫行條例》，規(guī)定了對存款利息所得征收所得稅。利息稅，準確的說法是利息所得稅，是對個人儲蓄存款利息所得征收的一個稅種。1999年８月30日，中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議，對《中華人民共和國個人所得稅法》作了重要修改。隨著金融對住房消費支持力度的增大，居民住房消費和住房建設(shè)將會得到較快的發(fā)展。除了住房制度改革和居民個人收入水平低等因素制約外，主要是在金融方面還存在著許多問題，如金融工具單一；抵押貸款的首付款數(shù)額大；抵押貸款期限短；利率也不合理；以及抵押貸款擔(dān)保問題等。這一切都有力地促進了住房金融的發(fā)展。1989年12月中國人民建設(shè)銀行頒發(fā)了《住宅儲蓄存款和住宅借款暫行辦法》，1992年９月，中國人民建設(shè)銀行又頒發(fā)了《職工住房抵押貸款暫行辦法》和《單位住房貸款暫行辦法》。1985年中國人民建設(shè)銀行開始辦理土地開發(fā)和商品房貸款業(yè)務(wù)。1982年，許多金融機構(gòu)開辦了住宅儲蓄業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始同金融機構(gòu)進行項目合作。我國房地產(chǎn)金融，是在改革開放的條件下發(fā)展起來的。住房金融就是在這個基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。金融方面：發(fā)展住房金融和開征利息稅，刺激了住房投資和消費。政府在制定土地供應(yīng)計劃時，要考慮住宅市場的現(xiàn)實需求和潛在需求，通過對土地的宏觀調(diào)控管理，最終實現(xiàn)住宅建設(shè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和住房市場的供求平衡。土地方面：調(diào)控住宅建設(shè)總量，保障住宅建設(shè)用地。住房貨幣分配方案的實施，雖然在執(zhí)行過程中，還有許多問題需要解決，但是不管怎樣，住房分配貨幣化，必將擴大住房投資和住房消費。住房補貼計入職工個人帳戶，專項用于住房消費。中央和北京市的住房分配貨幣化的《實施方案》，《方案》明確指出：停止住房實物分配，進一步完善住房公積金制度；建立住房補貼制度，逐12月31日前參加工作的職工）老辦法，新人（即1999年１月１日參加工作的職工）新辦法。目前各地陸續(xù)出臺了住房分配貨幣化的方案。這樣就結(jié)束了幾十年來在中國占統(tǒng)治地位的住房實物分配制度，為建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的住房制度和把住房培育成為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點，奠定了牢固的體制和經(jīng)濟基礎(chǔ)。會后發(fā)出了《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》。三次住房制度改革工作會議，對于推進住房制度的改革在不同時期都起了重大的作用。為了建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的住房制度，1993年冬季，國務(wù)院召開了全國第三次住房制度改革工作會議，根據(jù)會議的精神1994年發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。這種住房制度，嚴重地制約了住宅經(jīng)濟的發(fā)展和居民住房狀況的改善。住房由計劃經(jīng)濟體制下的福利制，向與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新的住房制度的過渡，不僅速度太慢，而且還產(chǎn)生了許多新問題，從而使住房制度改革更加復(fù)雜化住房實物分配，是傳統(tǒng)住房制度的根本特征；住房分配貨幣化，是住房制度改革的關(guān)鍵。主要政策走勢與預(yù)測：房改政策方面：我國住房制度改革經(jīng)過了十幾個年頭，取得了一定的成就。這一切政策規(guī)定，都十分有利于房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)消費，并進一步推進住房制度改革，發(fā)展以住房買賣和租賃為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場的形成、發(fā)展和完善。為了發(fā)展住房市場，擴大住房消費，實現(xiàn)二、三級住房市場聯(lián)動，開放了住房二級市場；為了規(guī)范二級市場的運行，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家有關(guān)主管部門出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》。根據(jù)目前宏觀經(jīng)濟運行的狀況，為了擴大房地產(chǎn)投資，刺激房地產(chǎn)消費，發(fā)展房地產(chǎn)市場，國家制訂和出臺了一系列相關(guān)的政策和規(guī)定。而以后出臺的相關(guān)政策都會立足于維護房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是受政策影響相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)部門，國家對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度往往是左右其發(fā)展與否的最重要因素。．關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析1996年中央明確提出了要把住宅產(chǎn)業(yè)培育成為國民經(jīng)濟新的增長點。百分之百專家預(yù)期2000年我國GDP增長速度會高于1999年，%左右。接受調(diào)查的專家均認為今年上半年的宏觀經(jīng)濟狀況比較理想。中國經(jīng)濟正在出現(xiàn)積極向上的新的良好趨勢。令人欣喜的是，今年上半年的經(jīng)濟增長不再是僅僅靠投資的單項拉動，而是消費、出口、投資共同增長，呈現(xiàn)“三駕馬車”并駕齊驅(qū)，共同拉動的格局。2000年上半年，中國宏觀經(jīng)濟已擺脫了亞洲金融危機帶來的不利影響，正在穩(wěn)步回升，經(jīng)濟增長持續(xù)多年的減速有望在今年改變。同時，也應(yīng)當(dāng)看到，在宏觀經(jīng)濟運行中也存在著許多問題。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢總的來說是好的。多方調(diào)查前期準備模型設(shè)計樣本模型數(shù)據(jù)處理模型調(diào)研報告分析研究定量分析定性分析專家座談圖表模型第二章 國家及北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟形勢研究1 國家宏觀經(jīng)濟形勢及政策分析、我國宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢改革開放的深入進行，極大地促進了我國經(jīng)濟的發(fā)展。、房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、以往業(yè)績、人力、物力、財力等資源狀況，并對比分析與其實力相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)劣勢，提出可持續(xù)發(fā)展策略。第一章 前 言1. 研究背景 XX實業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)目前正處于改革發(fā)展的關(guān)鍵時期，為制定未來35年的發(fā)展戰(zhàn)略，特委托－－公司對其發(fā)展策略及市場定位進行專題研究。2. 研究目的及意義，各分物業(yè)情況，各區(qū)域物業(yè)分布狀況，并對房地產(chǎn)市場的供求狀況及發(fā)展趨勢進行分析預(yù)測，對XX房地產(chǎn)發(fā)展的投資方向、開發(fā)規(guī)模及產(chǎn)品定位提出指導(dǎo)性建議。3. 研究內(nèi)容4. 研究方法與技術(shù)路線、重點調(diào)查、輔助調(diào)查相結(jié)合. ,確定預(yù)測指標及預(yù)測方法。，并制定其發(fā)展策略。隨著1996年軟著陸的實現(xiàn)，國民經(jīng)濟的運行狀況發(fā)生了根本性的變化：從長期的賣方市場轉(zhuǎn)向了買方市場。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展較快，國企改革效果明顯，財政貨幣政策雙管齊下，資本市場發(fā)展平穩(wěn)，國際經(jīng)濟，尤其是東南亞、韓國經(jīng)濟有根本好轉(zhuǎn)，這一切都是國民經(jīng)濟繼續(xù)向前發(fā)展的有利條件和重要因素。其中主要是，市場需求不足，多數(shù)產(chǎn)品供過于求；貨幣緊縮；下崗人員增多等問題接踵而來。%（%，%），國內(nèi)生產(chǎn)總值達39，491億元人民幣。經(jīng)濟增長呈現(xiàn)以下特點：經(jīng)濟增長將比前兩年更加平穩(wěn)；擴大內(nèi)需政策對即期生產(chǎn)的拉動作用增強；拉動經(jīng)濟增長的供給與需求因素出現(xiàn)了新的變化；企業(yè)效益明顯好轉(zhuǎn)；市場物價止跌企穩(wěn)。表1 近幾年分季度GDP增長率的變化趨勢1季度2季度3季度4季度全年1998%%%%%1999%%%%%2000%%*%*%*%其中：*為預(yù)測數(shù)據(jù)2000年8月國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心對我國100位經(jīng)濟界的著名專家進行了調(diào)查，多數(shù)專家認為當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟趨好。%的專家預(yù)期下半年的宏觀經(jīng)濟走勢會比上半年好一些。 總之，我國宏觀經(jīng)濟目前運行勢態(tài)良好，預(yù)計在未來3到5年將保持向好勢態(tài)。1998年初，朱總理進一步提出了“把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟增長點，使住宅消費成為消費熱點”的發(fā)展國民經(jīng)濟的思路，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)I造了最佳的宏觀政策環(huán)境。而我國政府是決心通過住宅產(chǎn)業(yè)解決內(nèi)需不足的問題，近十幾年的房改歷程充分說明了中國政府決意樹立房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位。這一點是確信無疑的。1998年的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求各地在1998年12月31日停止住房實物分配，實行住房貨幣分配，把住房分配納入了市場經(jīng)濟運行的軌道；根據(jù)《通知》的精神和要求，中央國家機關(guān)和北京市相繼在1999年出臺了《在京中央和國家機關(guān)進一步深化住房制度改革實施方案》和《北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實施方案》，對住房貨幣分配及補貼標準和發(fā)放方式，完善住房公積金制度，深化住房改革提高公房租金等問題都作了具體規(guī)定。為了調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟運行中出現(xiàn)的儲蓄與消費的關(guān)系，通過對《中華人民共和國個人所得稅法》的重要修改，恢復(fù)開征了利息所得稅。以上政策表明：國家是決心樹立房地產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。人們的住房觀念在變化；房屋租金在逐步地提高；公房出售的比例在不斷地增長；建立住房公積金的單位和住房公積金數(shù)量也在不斷地擴大。住房實物分配制度的根源，在于國家對職工住房消費基金的統(tǒng)一扣除。在80年代初期和中期改革試點的基礎(chǔ)上，國務(wù)院于1988年召開了全國第一次住房制度改革工作會議；1991年召開了第二次住房改革工作會議；有力地推動了全國住房制度改革工作的開展。《決定》對于建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的住房制度的一系列問題作出了明確的規(guī)定。1998年6月召開了全國住房制度改革工作會議?！锻ㄖ返暮诵膬?nèi)容是宣布全國城鎮(zhèn)，從1998年下半年起，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，同時要相應(yīng)建立起四個體系：即貫徹按勞分配原則，實施住房分配貨幣化的住房分配體系；對不同收入家庭實行不同的政策，建立起以經(jīng)濟適用房為主的住房供應(yīng)體系；以住房二級市場為主攻方向，培育和規(guī)范住房市場體系；建立具有中國特色的住房金融體系。住房分配貨幣化，就是把傳統(tǒng)體制下由國家扣除的職工住房消費基金，根據(jù)按勞分配的原則，量化到職工個人頭上，實質(zhì)上也就是轉(zhuǎn)化住房消費基金的運行的渠道。在京中央國家機關(guān)和北京市的住房貨幣化的改革方案也于1999年８月16日和1999年９月１日分別出臺。對于無房和住房未達標的老職工，實行一次性發(fā)放補貼；對于新職工，則按月發(fā)放補貼。發(fā)放住房補貼，建立住房公積金制度大大提高了職工住房消費能力?？偵纤觯梢园l(fā)現(xiàn)：房改政策基本到位，關(guān)鍵在于執(zhí)行，住房商品化、分配貨幣化已是大勢所趨，而下一步房改政策的著眼點在于使住房貨幣化真正納入職工的工資，提高職工的支付能力，從而保證職工要房不再找單位，而是找市場。下一步的政策立足點要加大對住宅建設(shè)用地的管理力度，在節(jié)約用地的基本原則下，保障住宅建設(shè)用地。今后本市土地利用模式將是走內(nèi)涵挖潛的路子，通過舊城改造、第二產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移等措施來增加存量建設(shè)用地；通過利用廢棄地、未利用土地來增加增量建設(shè)用地。住房建設(shè)和住房消費，都需要大批資金投入，銀行等金融機構(gòu)是供給住房建設(shè)和住房消費所需資金的重要經(jīng)濟部門；同時房地產(chǎn)信貸，具有保值、增值和風(fēng)險小的特性，是銀行等金融機構(gòu)投資的理想領(lǐng)域。我國目前支持住房投資和住房消費的金融形式，主要是住房公積金，住房合作社，住房抵押貸款，住房信貸。隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，金融機構(gòu)開始向商品房提供貸款。1984年國務(wù)院《關(guān)于基本建設(shè)和建筑業(yè)管理體制改革座談會記要》（國發(fā)123號文）指出，各地組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，由中國人民建設(shè)銀行提供周轉(zhuǎn)資金。隨著住房改革的深入進行，1987年和1988年經(jīng)國務(wù)院批準，在山東省的煙臺和安徽省的蚌埠分別建立了住宅儲蓄銀行。1997年４月，中國人民銀行頒布了《個人住房擔(dān)保貸款試行辦法》。居民個人住房抵押貸款雖然有了一定程度的發(fā)展，但是還不夠理想。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的形勢和住房分配貨幣化的實行，各金融機構(gòu)正在研究新的辦法和實行新的措施，例如組合貸款等。　　值得注意的是開征利息所得稅。確定了“對儲蓄存款利息所得征收個人所得稅”。利息稅不是新設(shè)立的稅種。1980年由全國人大通過的，在1983年人大常委會修訂的個人所得稅法，已經(jīng)將利息稅所得列為應(yīng)稅項目，考慮到當(dāng)時的具體情況，確定暫免征收。這個稅種也不是我國特有的，在世界上許多國家，都對儲蓄存款利息所得征收所得稅。我國經(jīng)濟改革實現(xiàn)軟著陸以后，特別是從1998年以來，物價連續(xù)下降，大部分商品供過于求，消費需求疲軟，固定資產(chǎn)投資放慢，經(jīng)濟處于衰退狀況?；謴?fù)征收利息所得稅，可以從三個方面發(fā)揮作用。第二，調(diào)節(jié)收入分配，縮小收入水平的差距。開征利息所得稅，有利于擴大消費和投資。中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心近日對1213位城市居民進行了調(diào)查，僅有百分之七的居民仍有提高儲蓄水平的愿望，40%的居民在考慮降低儲蓄水平。但是在我國目前經(jīng)濟發(fā)展的條件下，就投資去向或投資品種來看，居民除了銀行儲蓄存款以外，主要是投資股票、債券、工商業(yè)和房地產(chǎn)。因為，股票投資風(fēng)險太大；工商業(yè)投資除了也有一定的風(fēng)險以外，還需要一定的資金規(guī)模、相當(dāng)數(shù)量的工程技術(shù)人員和管理人員，特別是市場并不看好。投資住宅，不僅符合國家鼓勵消費和鼓勵投資的政策導(dǎo)向，而且投資者可以獲得較高的收益。這是由住房的性質(zhì)決定的。在長期的傳統(tǒng)體制下，人們把住房只看作是消費品，這種看法是不正確的。住房作為消費品，首先是為了滿足人們最基本的需求。所以，要滿足居民生活的需求，首先必需滿足居民對住房的需求。住房作為發(fā)展資料和享受資料，決定了住房的消費空間十分巨大。在資金一定的情況下，住房投資也應(yīng)當(dāng)是人們首選的投資項目。就北京目前來說，無論是一居室、二居室、還是三居室，所有房屋租金收入，都有比利息收入要高；而且居室越大，租金收入越高。第二，住房投資，可以同時實現(xiàn)兩種功能。