【正文】 路至順義沿線項目最多，其次為昌平。此后本市基本上就沒有再批建新的別墅項目，近期北京市場上在售的別墅項目基本上是一些老項目的后期供應。由于總體市場壓力較大，平均租金在最近兩年已下跌40%以上，盡管市場壓力仍然很大，但目前租金已近谷底，下跌的空間不大，預計近期內仍會維持這種狀況。．5市場預測由于供應量較大，市場總體的供大于求狀況會在23年后，才有可能改變，近一兩年內價格仍將繼續(xù)下跌，但由于受宏觀形勢好轉的影響，跌幅不會很大。區(qū)域內高級公寓將有著廣闊的前景，萬泉新新家園的熱銷足以說明這一點。該地區(qū)可出租的高檔外銷公寓較少，僅有幾個，如希格瑪公寓出租率近100%。平方米。由于這一地區(qū)以內銷公寓為主，主要面向國內客戶，屬于中低檔次。本地區(qū)新推出的高檔公寓項目無論從規(guī)劃、戶型還是銷售手法上都有較高的水準，但該地區(qū)供應量均為近一兩年內推出的，市場能否在短期內消化掉如此大的供應量，仍是個未知數。目前西二、三環(huán)地區(qū)高檔公寓的平均價格為9156元/平方米， 元/天 2) 西二、三環(huán)地區(qū)西二、三環(huán)地區(qū)的項目主要分布在紫竹橋及西直門地區(qū)。東二、三環(huán)的開發(fā)早于京城其它方位，其可供土地相對減少， 但還會有部分高檔公寓繼續(xù)建造。平方米。 區(qū)域分析 1)東二、三環(huán)地區(qū)東二、三環(huán)地區(qū)是人所共知的高檔公寓聚集區(qū)，此地區(qū)高檔公寓供應量最大，約為369萬平方米，而且此地區(qū)外銷公寓所占比重最大，達78%。另外，還有一定數量的國內企業(yè)的高層領導者、律師、文體明星等。但真正高檔次的住宅項目的買家仍舊是海外人士，其購買目的有相當一部分為投資。然而，需求總量的減少已是不爭的事實。近年來高檔外銷公寓平均售價走勢圖（USD/平方米）在租務市場上，對于外銷高檔物業(yè)需求仍基本上來源于歐美及港、澳、臺公司的駐京人員，尤其是象諾基亞、朗訊這樣的IT行業(yè)更是成交活躍。由于金融危機的影響，97年99年高檔公寓的價格持續(xù)下降，但2000年起，受宏觀形勢好轉，且隨著中國加入世貿的臨近，外銷公寓市場已經有所升溫，市場銷售已經開始轉暖。西城、崇文、宣武等區(qū)則在危舊房拆遷改造過程中利用外資興建了一些高檔物業(yè)。東城區(qū)的高檔公寓則主要集中在東直門外、二環(huán)沿線及朝內大街。 高檔公寓主要集中在朝陽、海淀、宣武等地區(qū)，其中以朝陽區(qū)最多，占46%。其中，外銷公寓5個，總建筑面積70萬平方米，且都集中在朝陽區(qū)的東二、三環(huán)附近。93年99年，外銷公寓的累計竣工量為430萬平方米。這主要是由于前幾年批準的項目陸續(xù)交付使用。同時關于限制經濟適用房購買對象的有關政策，會在今年或明年出臺，屆時只有中低收入者才能購買，這對經濟適用房的銷售將造成較大的沖擊。 市場預測 2000年計劃開復工面積為918萬平方米，如此巨大的供應量將在23年內竣工，屆時能否在得以消化仍是未知數。至于位于郊區(qū)甚至遠郊區(qū)的眾多經濟適用房，雖然每平方米僅2000—3000元左右，房價與中低收入家庭的收入比例相當，但由于此類住房遠離城市，交通不便、配套不全，孩子就學難。特別是幾個距城區(qū)較近，且交通條件和周圍環(huán)境較好的小區(qū)。．經濟適用房市場分析．1供應分析 北京市經濟適用住房共25個項目（首批19個，第二批6個），1999年本市共竣工經濟適用房150萬平方米，2000年經濟適用住房計劃開復工面積918萬平方米，因此在今后23年內全市的經濟適用房供應量將會大大超過去年。5）雖然供應量和需求量在未來幾年內都會有一定增加，但需求量的增加幅度還不能趕上供就量的增加，空置總量必然加大。4）中關村、亞運村地區(qū)是居民購房的首選地區(qū)。從歷年中房北京住宅指數走勢可以預見，近12年內，指數將保持平穩(wěn)下降的態(tài)勢，年降幅達3%。3） 總體價格仍會走低。 根據北京市2010年遠景規(guī)劃，到2010年要實現人均居住面積13平方米，另據北京市統(tǒng)計資料顯示，截止到1999年底，照此可以推算出在今后的11年中，全市每年住宅的需求量至少要達到840萬平方米。2） 隨著人們住房消費觀念的轉變，未來幾年內的住宅的銷售量將有所增加。 市場預測1） 未來幾年內的住宅的竣工量將繼續(xù)保持較快增勢。 舊城改造對住宅市場的影響 市中心舊城區(qū)的人口密集，市政基礎設施落后，造成改建這些地區(qū)的高難度和高成本，同時成本的上升，又導致了改造后的新建住宅價格居高不下，加上越是中心區(qū)，地理位置優(yōu)越的土地越是有限，部分開發(fā)商過分追求高額利潤的心理，使得中心地段的商品房檔次越建越高，價格更是居高不下，遠遠超出了普通居民的購買力，形成高檔公寓的聚集地。另一方面，由于二手房具有區(qū)位、價格等優(yōu)勢，又會受到一些暫時不具備購買新房能力的年輕歡迎。盡管南城的各項基礎設施有了很大的改善，但是由于人們的居住觀念短時間內難以改變，且南城辦公區(qū)較少，在此地區(qū)就業(yè)的人數較北城少，因此，南二三環(huán)地區(qū)近期內很難成為市場的主流。本地區(qū)住宅漲勢已被廣大購房者認同，因此項目普遍銷售情況較好。3）望京新區(qū)：望京新區(qū)雖然距市區(qū)較遠，但隨著開發(fā)的日漸深入，交通、市政配套等更加完善，商業(yè)及居住氛圍也比先前濃厚了許多，已成為本市房地產市場的熱點地區(qū)。根據中關村地區(qū)規(guī)劃，核心區(qū)內住宅項目將嚴控審批。 中關村地區(qū)上市供應項目均價為6300元/平方米，屬普通住宅類的中高檔價位。隨著國務院關于建設中關村科技園區(qū)的決定，中關村科技園區(qū)內的一些房地產開發(fā)項目開始升溫。從價位來看，本地區(qū)居住物業(yè)整體檔次水平較高，以內外銷公寓為主，普通住宅項目相對較少，均價在6500元/平方米左右，目前的在售面積約為305萬平方米，主要項目有風林綠洲、XX綠色家園、萬科星園、嘉銘園等。 重點地區(qū)分析1）亞運村地區(qū)：本地區(qū)房地產發(fā)展的綜合區(qū)位優(yōu)勢為便捷的交通條件、完善的市政配套、日漸齊全的生活娛樂設施及優(yōu)越的自然人文環(huán)境。4） 消費觀念。3） 品質。2） 位置。價格是消費者考慮的主要因素。北部住宅通常比南部住宅價格高1000多元/平方米。北京市歷年住宅銷售面積（萬平方米）1． 價格分析： 普通住宅價格從總體上看，具有市中心高、外圍低，北部高、南部低的區(qū)域特征。住宅銷售面積增長較快，其中97年共銷售242萬平方米，同比增長28%，98年為377萬平方米，增長56%，99年為485萬平方米，增長28%。海淀區(qū)新項目主要集中在中關村核心區(qū)及其周邊，而朝陽區(qū)的新項目則以亞運村及望京地區(qū)為主。在上半年新開盤的53個住宅項目中，朝陽區(qū)18個，海淀區(qū)11個，兩區(qū)新項目數占55%。目前市場上住宅供應量仍連年增加，近幾年商品住宅竣工面積均較上年有所增長，其中97年住宅竣工面積為483萬平方米，%，98年竣工589萬平方米，增長22%，99年竣工908萬平方米，增長54%，今年上半年商品住宅竣工面積達149萬平方米，比去年同期增長83%。本章結論：目前，國家和北京市宏觀經濟趨好，房地產業(yè)政策利好，北京市住宅與房地產業(yè)面臨著良好的發(fā)展機遇。房地產經濟的發(fā)展受國民經濟發(fā)展的制約，房地產業(yè)的基礎性和先導性特點，決定了房地產投資應超前于國民經濟周期性波動。與宏觀經濟周期相比，房地產業(yè)發(fā)展周期的特征是：（1）房地產業(yè)稍后于宏觀經濟進入復蘇期；（2）房地產業(yè)先于宏觀經濟進入繁榮期；（3）房地產業(yè)先于宏觀經濟進入衰退期；（4）房地產業(yè)的蕭條期長于宏觀經濟；（5）房地產業(yè)周期波動的波峰高于宏觀經濟，波谷低于宏觀經濟。房地產業(yè)，包括住宅產業(yè)的發(fā)展，同國民經濟發(fā)展周期密切相關。房地產業(yè)始終是國民經濟的先導產業(yè)和基礎產業(yè)并將發(fā)展為支柱產業(yè)。據有關資料介紹，美國房地產業(yè)大約按18—20年的時間完成一次周期波動，香港是7—8年為一次周期波動。 宏觀經濟發(fā)展周期與房地產經濟周期房地產業(yè)在西方發(fā)達國家有近百年的歷史。 計算結果表明：GDP與商品房銷售額之間的相關程度較高。住宅產業(yè)將確立國民經濟的支柱產業(yè)地位。如果這一比重能保持目前5%6%的趨勢（%），那么到2010年時，則我國城鎮(zhèn)住宅建設投資將達到每年8500—10200億元。表： 1988年部分國家或地區(qū)房地產業(yè)占GDP的比重國家或地區(qū)美國日本英國法國韓國臺灣比重目前，我國房地產業(yè)占GDP的比重偏低（目前為4%左右），房地產業(yè)成為我國經濟發(fā)展的支柱產業(yè)還有一段艱辛路要走（國際慣例是：只有當房地產業(yè)占GDP的比重到達10%左右才能成為國民經濟的支柱產業(yè)）。通過近幾年的房地產投資額、銷售額與銷售額投資額比率趨勢圖可以明顯看出這一點。3 國家及北京宏觀經濟發(fā)展對房地產業(yè)的影響 國民經濟發(fā)展水平與房地產業(yè) 根據世界各國房地產業(yè)的發(fā)展歷程來看，當人均國民生產總值進入500－1000美元時，住宅建設與消費也將進入快速增長階段，住宅投資隨人均國民生產總值的增加而增加，直到人均國民生產總之達到8000美元10000美元時，住宅投資才開始減少，而人均國民生產總值為1000美元左右，是住宅發(fā)展的增長期。 下一步北京市房改方向會是：繼續(xù)穩(wěn)步推進公房租金改革，組織公房按成本價出售，進行住房普查，建立住房檔案，開放住房二級市場，住房分配貨幣化實施將是下一步政策的主要著眼點。但是，中關村地區(qū)在交通、市政配套、辦公場所、居住配套等方面也存在著先天不足，使一些想進駐中關村地區(qū)的國際高科技企業(yè)望而卻步，影響了中關村向“中國硅谷”進軍的步伐。中關村地區(qū)有高等院校68所、科研院所213家、高科技企業(yè)數十家?？傊?，綠化隔離帶能提高土地的利用效率，沿綠化隔離帶地區(qū)的土地將被大大改善，利于開發(fā)房地產；綠化隔離帶能擴大商品房供應量，按照京政辦發(fā)[2000]20號文件，在綠化隔離帶周邊地區(qū)的原有農民宅基地可一律征為國有建設用地，可用于新村建設，其中農民自住房屋和上市出售的商品房屋的比例為1：；另外，綠化隔離帶能提升周邊土地的價值，綠化、環(huán)境是小區(qū)永遠的賣點，而綠化隔離帶將從根本上改變小區(qū)的大環(huán)境。目前由于風沙問題嚴重，氣候條件變得越來越差，才引起政府進一步注意應該加大環(huán)境保護的力度，從而綠化隔離帶政策又被提到較高的重視程度。 綠化隔離帶政策分析： 為了落實《北京市城市總體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)內綠化隔離地區(qū)建設，推進城鄉(xiāng)結合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和首都經濟社會可持續(xù)發(fā)展，2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設領導小組出臺了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》，提出從2000年開始，在規(guī)劃綠化隔離地區(qū)范圍內，用3年至4年時間完成綠化60平方公里的任務。例如：《北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設實施方案》，《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》，《北京市城市房屋拆遷管理辦法》等等。根據北京市統(tǒng)計局公布的數據得知，上半年全市實現國內生產總值1044．1億元，按可比價格計算，比去年同期增長12％，為1996年以來同期最高增速，高于全國平均水平3．8個百分點。2 北京市社會經濟發(fā)展狀況及產業(yè)政策，北京市2000年上半年經濟繼續(xù)保持積極向上的發(fā)展趨勢，總體經濟運行良好。另外就是完善了拆遷工作程序，增加了拆遷工作的透明度。房屋拆遷，可以直接進行貨幣補償，也可以把貨幣折為實物即房屋補償。修改后的〈辦法〉共５章，55條，變動比較大的地方主要是：根據國務院的《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，堅持按照原面積進行補償，不再考慮人口的因素，確立了“按房不按人”的拆遷補償原則，并把原《細則》中的“拆遷安置”的內容并入了“拆遷補償”中，從而就把原拆遷中體現福利性質的“按人補償”，轉變?yōu)槭袌鼋洕鷹l件下的“按房補償”。第四，服務于首都建設的大局的原則。新《辦法》規(guī)定的補償方式，是由當事人協(xié)商確定，既可以貨幣補償，也可以實物安置。原有《細則》在拆遷補償安置中過多地考慮了人口因素，帶有濃厚的計劃體制下的福利分房的色彩，新《辦法》規(guī)定，房屋拆遷按照原建筑面積實行貨幣補償，體現了住房制度改革的原則和要求。一方面管理程序公開，對建設單位辦理房屋拆遷許可證的條件，拆遷管理權限劃分，以及操作程序等，都作了比較明確的規(guī)定；另一方面對拆遷補償的相關內容，包括拆遷補償的對象和方式，拆遷補償款的具體標準和計算公式，都有作了比較詳細和明確的規(guī)定。其中比較突出的是：過多地考慮了人口因素，不符合國務院《城市房屋拆遷管理條例》中規(guī)定的按照拆遷面積進行補償的原則；按照原先居住面積進行安置，不利于居民改善居住條件；安置方式單一，不符合市場經濟規(guī)律；原《細則》操作性不強，不利于拆遷管理制度化和規(guī)范化。1991年起開始實行的《房屋拆遷細則》，對于規(guī)范房屋拆遷行為，保障城市建設的發(fā)展，起到了重要的作用?！掇k法》是根據北京市城市建設的發(fā)展，房屋拆遷中存在的問題，以及建立社會主義市場經濟體制的需要制訂和實施的。 拆遷安置政策方面： 貨幣還遷促進了住房市場的發(fā)展 《北京市城市房屋拆遷管理辦法》于1998年12月１日起開始實施，1991年10月１日起開始實施的《北京市實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》同時廢止。這部分居民，可以通過出售舊房的收入，加上住房補貼、住房公積金、銀行貸款和自己的存款，實現以舊換新，以小換大的目的。住房貨幣分配政策的實施，使相當一部分人，可以利用住房補貼、住房公積金，銀行貸款和自己的存款，到住房市場購買住宅，解決自己的住房問題?，F實生活表明，如果由于情況變化，不需要現有的住房，或者為了更換現有住房，居民通過出售自己的住房，不僅可以保值，而且還可能增值。住房既可以作為消費品，具有滿足消費者的消費需求的功能，同時也可以作為投資品實現保值增值的功能。所以，購房投資，不僅是一種安全可靠，而且也是收益較大的投資。因為，住房投資不僅比股票投資、工商業(yè)投資風險??；而且比儲蓄、債券等利息高。同時，住房還是人們投資對象，即投資品。但是，就住房本身的性質來說，它不僅是人們最必需的消費資料，而且隨