【正文】 側(cè)重點外展點拓客戶外燈箱：分室內(nèi)和戶外兩種，置于現(xiàn)場售樓處內(nèi)部或外部，周邊主要道路口等處。大眾媒體固定賣點訴求，拔高項目形象，進行產(chǎn)品品質(zhì)升級。那么，在營銷動作和推廣手段上如何在激烈的競爭中脫穎而出？ 戰(zhàn)略思考? 核心問題：在營銷上如何引領(lǐng)客戶居住需求，領(lǐng)導(dǎo)市場？? 分問題 1：如何在項目前期快速建立高認知度？? 分問題 2：如何使項目在短時間內(nèi)達到熱銷？? 分問題 3：如何通過營銷使項目建立市場影響力并保持持續(xù)銷售？? 分問題 4：如何在保證熱銷基礎(chǔ)上實現(xiàn)項目最終價值？ 策略一：營銷工作前置 ——快速建立第一形象策略二：拓寬客源渠道 ——強勢推廣極致展示策略三：推廣整合覆蓋 ——豐富渠道，拓展客戶把營銷動作提前，把品牌推廣作為營銷的第一步，以品牌力實現(xiàn)項目的第一形象。從板塊看：濱湖板塊會不會持續(xù)的受市場熱捧？住宅市場會不會再次強勁反彈？我們認為隨著政策的深入和 2023年區(qū)域的供求情況，濱湖板塊將逐步進入 “ 退燒 ” 期，但日趨成熟的城市資源導(dǎo)入（如地鐵 /商業(yè) /學(xué)校 /醫(yī)院 /政府遷入 /巢湖市的拆分政策出臺，合肥正式將巢湖納入城市體系）為板塊的價格提供了良性的價值支撐。（客戶升級高門檻、高優(yōu)惠，需支付 20230元預(yù)約金即可拿到第一批選房當(dāng)日的選房資格并享受開盤日當(dāng)日優(yōu)惠）說明客戶召集 —執(zhí)行主線客戶召集的具體執(zhí)行 —以第一批開盤為例8月 9月 10月 客戶辦理9月初 9月底 10月初 銷售團隊培訓(xùn)組建完成 示范區(qū)開放粗報開盤均價公布價格開盤銷售重要銷售階段開盤外展點投入使用選房資格獲得9月上旬重要銷售節(jié)點客戶召集 —具體執(zhí)行源自 858商鋪網(wǎng)： 8月底 9月底 10月 15日10月 22日客戶召集的重要事件 ——第一批開盤為例客戶辦理啟動目標： 9月 25日別墅儲客 200組， 高層 300組對象：基礎(chǔ)客戶客戶開盤選房目標：別墅參加選房客戶 100組對象：預(yù)約客戶話題：獲得第一批選房資格并享受優(yōu)惠。對于多期銷售的大型個案，這個過程將是多次重復(fù)的循環(huán)過程。通過區(qū)域稀缺的高端別墅，達到拉升項目形象和檔次，提升后續(xù)產(chǎn)品價值的目的。在這個階段，發(fā)動老業(yè)主、回訪老客戶、尋找新客戶及客戶接待、客戶梳理及是工作重點。當(dāng)年去化率 90% 當(dāng)年去化率 72% 當(dāng)年去化率 75% 當(dāng)年去化率 100%推售策略 —銷售目標分解推售策略 —2023年貨量指標12旭輝 ?御府 2023年貨量指標項目 　 類型 公開時間 樓棟號 層數(shù) 戶型 面積 戶數(shù) 預(yù)計面 積 戶數(shù)比 面積比 總建筑面積2023年貨量聯(lián)排2023年 10月2829303132333層帶地下室——（預(yù)估為 5房，含工人房） 249 34 8466 % % 83802 高層2023年 11月8 30層 （ 2+1）房 2廳 1衛(wèi)（邊套） 89 60 5340 % %10660（ 2+1）房 2廳 1衛(wèi)（端頭） 89 60 5340 % %10 34層 （ 2+1）房 2廳 1衛(wèi)（中間套） 89 34 3026 % %26040（ 2+1）房 2廳 1衛(wèi)（端頭） 89 68 6052 % %（ 2+1）房 2廳 1衛(wèi)（端頭） 97 34 3298 % %（ 3+1）房 2廳 2衛(wèi)（邊套） 114 34 3876 % %（ 3+1）房 2廳 2衛(wèi)（邊套） 133 68 9044 % %合計 　 392 44442 % % 45080高層：市場同質(zhì)產(chǎn)品 ,體 量最大 ,市場壓力較大。2梯四戶和 2梯三戶的產(chǎn)品線合理組合， 2房和 3房產(chǎn)品合理搭配，每次推出216。C類房源，均衡量價產(chǎn)品，承接價格逐步提升作用D類房源，補量產(chǎn)品 ,注重銷售速度E類房源：最次產(chǎn)品，短線銷售，可作為首發(fā)沖量，保障高性價比入市。E類（較差）： 9 、 2 8 、 10樓，位于小區(qū)邊緣，景觀資源共享少，且 9號樓與 8號樓均受商業(yè)干擾較多。一方面兼顧產(chǎn)品的豐富性，另一方面達到價值最大化的目的。根據(jù)目前后市下滑市場情況并結(jié)合周邊項目價格，為保證快速銷售，建議均價區(qū)間為： 高層均價： 8500元 /㎡，區(qū)間均價 80008800元 2；聯(lián)排別墅均價： 2500元 /㎡，區(qū)間均價 2202328000元 2；采用合理的推盤方式與推盤節(jié)奏的控制，從而達到快速去化、均衡去化、高價去化目的。 本案首次入市，必須以區(qū)間合理價格引爆市場252。依據(jù)市場比較法，經(jīng)初步測算，假設(shè)條件， 11年三季度上市價預(yù)測如下：216。依據(jù)市場比較法，經(jīng)初步測算，假設(shè)條件， 11年三季度上市價預(yù)測如下：216。源自 858商鋪網(wǎng)： 在進入本次主體報告之前，讓我們先對近期房地產(chǎn)新政深入解析并針對后續(xù)市場進行展望，以期為本項目的開發(fā)提供更為精準的政策與前景研判。預(yù)計三季度入市價格 =7249元 /㎡ *｛1+1個季度增幅合計 3%（季度漲幅 3%）｝ =7466元 +1200元（精裝修報價） +200元（合富操盤溢價） =約 8866元 /㎡ 216。預(yù)計三季度入市價格 =23255元 /㎡ *｛ 1+1個季度增幅合計 3%（季度漲幅3%）｝ =23952元 +1200元（精裝修報價） +500元（合富操盤溢價） =約25652元 /㎡ 216。 通過對本項目可比項目的對比分析，加上 1200元 /㎡的精裝報價，得出本項目首期產(chǎn)品精裝基準均價為：252。關(guān)鍵詞：良性去化原則 1少量多次：在推盤量上，遵循快速去化的原則，造成房源緊俏熱銷的局面。推售策略 —推售原則項目分為三個區(qū)域：高層公館區(qū) ﹑ 聯(lián)排別墅區(qū)和商業(yè)街區(qū)按照在小區(qū)中所處位置的不同和產(chǎn)品形態(tài)不同，分為五個等級A類（優(yōu)勢資源占有）：聯(lián)排別墅（ 2857樓共 18棟聯(lián)排別墅，產(chǎn)品形態(tài)資源占有好，日益稀缺）B類（優(yōu)質(zhì)）： 1 1 2 20 、 16樓，南向景觀，又位于中心景觀區(qū)，超大樓距保證了充足的采光。 方向：A類房源，資源占有佳，日益稀缺，可作為長線產(chǎn)品。推售策略 —房源分析786511 312503257 552151525356 37333938 36 31 292835 3027232018262522191716159131210聯(lián)排別墅區(qū)， A類高層公館區(qū)商業(yè)街區(qū)216。的產(chǎn)品均搭配沖量和追求溢價的產(chǎn)品。利用別墅及低密度住宅所拔高的 項目形象定位 ,與市場競品形成的 差異化 ,迅速跑量。此外，通過這個階段與客戶的接觸，對目標價格進行試探，為銷售做準備。在這前后，媒體投放的力度、密度和方式也將會較為強勢和緊密。客戶召集 —銷售方針客戶召集執(zhí)行主線 ——以第一批開盤為例基礎(chǔ)接待 客戶辦理 開盤選房客戶升級選房資格獲得蓄水期 預(yù)約期 開盤期考慮到本案分多批推出，且第 1批為同期最高端產(chǎn)品，為積累第一批開盤時足夠多的客戶，計劃于 9月下旬即啟動客戶辦理工作。配合：價目表話題：先來先選配合：開盤當(dāng)天優(yōu)惠政策話題：將第一時間了解產(chǎn)品信息和樣板房（贈送小禮品）配合：外展點開放客戶選房資格辦理目標：至 10月 15日別墅辦卡 150組對象：客戶客戶召集 —重要事件整合推廣篇n 戰(zhàn)略思考n 營銷戰(zhàn)略n 推廣策略n 渠道建議n 推廣布局n 費用預(yù)算合肥城市發(fā)展迅速，141發(fā)展規(guī)劃逐步推進，城市呈現(xiàn)多熱點發(fā)展趨勢，近期房地產(chǎn)熱點已向城北板塊轉(zhuǎn)移的趨勢 2023年合肥住宅市場較 09年出現(xiàn)價漲量跌的現(xiàn)象，伴隨 11年政策的持續(xù)跟進，房價漲幅出現(xiàn)趨緩，成交量萎縮，價格開始松動。從項目本體看：區(qū)域環(huán)境短期難以對項目提供價值支撐，項目土地及開發(fā)成本較高，同期競爭激烈。以多渠道的客源，強勢的推廣力度，增加儲客量，縮短客戶蓄水成熟期。線下：定向拓客 活動營銷 影響力發(fā)散，持續(xù)保溫線上：形象升級，突破陳規(guī)戶外、報廣、單頁為主。展板：現(xiàn)場售樓處、市中心售樓處和展銷會展板兩種，進行產(chǎn)品細說，配合銷售和展出。效果如同好萊塢山體巨字