【正文】 旺角購物廣場 —— 均價約 7500元 /平米（尚未開盤） 天成苑底商 2層連賣 7800元 /平米 從位置而言，這幾個在售項目距離本項目較遠，且周邊商業(yè)環(huán)境相差較大，不宜直接作為本項目定價的依據(jù)和參考。二、商業(yè)定位34REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司（四）項目競爭力營造２、特色業(yè)態(tài)的引入現(xiàn)代化的影院、娛樂城、休閑健身中心本身在昌平都是極具特色的商業(yè)，可以有效吸引人流并提升項目整體檔次感，迎合區(qū)域年輕消費客群的需求特征。 影院的目標客戶同樣具有極強的消費目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對偏低，所以應該盡量將其布局與高層商業(yè)；216。 休閑健身中心的目標客戶同樣具有極強的消費目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對偏低，所以應該盡量將其布局與高層商業(yè)；216。休閑健身中心1）功能及規(guī)模確定二、商業(yè)定位28REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司216。 需求： 2023年，居民鍛煉健身、外出旅游等文化娛樂服務(wù)支出 ，同比增長 %；文化娛樂用品支出 ，同比增長 %。27REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司216。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對空缺，市場經(jīng)營空間相對較好。216。23REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司216。21REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 本項目的美食廣場，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營造自己的特色競爭力，與市場現(xiàn)有水平拉開差距，同時依然遵循中低價位的原則，抓住昌平年輕主力消費群。19REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 美食廣場是本項目不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其他業(yè)態(tài)形成良好互動，是聚集人氣，提升商業(yè)價值的亮點之一。無論從資金回收、商業(yè)氛圍營造等角度考慮，這都將是一個合理的方案。 原則二： 其他業(yè)態(tài)與商業(yè)街形成良性互動，超市、美食廣場、數(shù)碼娛樂城、影院和健身中心都可以為商業(yè)街帶來很高的人氣和商業(yè)氛圍，因此適當增大商業(yè)街的規(guī)模，可以形成強有力的核心磁場；216。 超市因其頻繁而大量的進出貨需求，必然要求具備相對便利的商品進出通道，因而普遍要求與地面之間具備最便捷的商業(yè)通道，所以地下一層既可有效滿足這一需求，又可有效規(guī)避一層商業(yè)空間商業(yè)價值的缺失，通過地下一層超市的人流吸引和帶動作用強化最有價值的地上一二層的商業(yè)價值的提升和實現(xiàn)；216。 原則二： 知名品牌連鎖超市的選址要求；252。 本項目超市規(guī)模確定252。華潤萬家 綜合超市 4000－ 6000平米 一級城市若干居民區(qū)的中心地帶、二級城市中區(qū)域性商業(yè)中心和居民區(qū)、三級城市或重要城市的中心商業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)展。 經(jīng)營狀況分析 據(jù)現(xiàn)場實地調(diào)查，昌平主要超市的人流量都比較大，提袋率很高，尤其是節(jié)假日及周末， 表明經(jīng)營狀況均較好。 昌平現(xiàn)有超市市場分析252。 布局分析 昌平現(xiàn)有超市主要分布在以鼓樓南北街和政府街、府學路構(gòu)成的十字線上，由于昌平衛(wèi)星城城區(qū)范圍有限，因此超市的布局相對較為集中；9REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司二、商業(yè)定位216。2REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司（二）物業(yè)類型及規(guī)模項目總規(guī)模： 約 （地上 ，地下： ）項目分物業(yè)類型規(guī)模：項目分物業(yè)類型規(guī)模建議商業(yè) 2～ 酒店 ～ 1萬平米酒店服務(wù)式公寓 ～ 總計 一、整體定位3REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司商業(yè)總規(guī)模分析建議區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量 ＝ 區(qū)域人口總量 人均消費支出 商業(yè)平均利潤率 /（區(qū)域平均租金 核心商圈占比）其中：城鎮(zhèn)人口：約 14萬（含高校學生），人均消費支出： 9168元 農(nóng)村人口：約 1萬，人均消費支出： 5365元 商業(yè)平均利潤率為： 6％～ 10％ 區(qū)域平均租金取值為： 2元 /平米 /天 核心商圈占比： 65％～ 85％，取值： 85％（區(qū)域商圈相對獨立，且周邊消費力偏低）區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量約為： 15～ 17萬平米一、整體定位4REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司區(qū)域商圈從現(xiàn)狀及潛在競爭分析，將逐步分化出三個核心區(qū)域，本項目處于中心區(qū)位，結(jié)合區(qū)域居民的相對均衡分布的現(xiàn)狀，各核心區(qū)域的商業(yè)空間吸引力相當，結(jié)合商業(yè)規(guī)模定位研究穩(wěn)健性的原則，商圈內(nèi)部各核心區(qū)域的商業(yè)規(guī)模容量取值均等，所以本項目區(qū)域商業(yè)的規(guī)模容量約為：5～ 結(jié)合本項目總體定位為中高端商業(yè)的形象品質(zhì)要求，區(qū)域商業(yè)激烈的競爭態(tài)勢和侵略性定位的要求，本項目定位必須實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)的中心地位，因此結(jié)合對商圈研究中中心點商業(yè)的規(guī)模占 45％～ 55％的比重關(guān)系，本項目商業(yè)規(guī)模空間容量為：2～ 3萬平米項目取值建議：考慮區(qū)域商業(yè)購買力水平相對偏低的特點，本項目作為定位為中高端形象品質(zhì)的商業(yè)其規(guī)模容量從穩(wěn)健性原則建議取相對小值，因此結(jié)合項目地塊現(xiàn)狀的特點，本項目商業(yè)規(guī)模上限建議為：一、整體定位5REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司酒店總規(guī)模分析建議按照區(qū)域現(xiàn)有酒店星級標準及經(jīng)營狀況，本項目定位于四星級酒店。根據(jù)區(qū)域現(xiàn)有酒店的客房數(shù)量和入住率情況，本項目酒店作為定位于商務(wù)會議，兼顧休閑度假的區(qū)域高星級酒店，結(jié)合昌平現(xiàn)有酒店市場的普遍規(guī)模，其客房數(shù)建議為： 80～ 100間客房；按照行業(yè)標準，四星級酒店每自然間的面積為 80~100平方米，因此本項目酒店總規(guī)模建議為： ～ 1 萬平米一、整體定位6REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司二、商業(yè)定位（一）商業(yè)主題精品購物廣場，時尚動感街區(qū)關(guān)鍵詞：精品 突顯項目檔次，營造昌平地標，建筑的精品和環(huán)境的精品時尚 項目定位于昌平的中高端人群，品質(zhì)時尚，迎合區(qū)域主力年輕消費客群的需求特色。 昌平現(xiàn)有超市市場分析252。 現(xiàn)有品牌分析 目前昌平市場上已有的超市主要為內(nèi)資品牌，如美廉美、物美、泰樂福、華普、小白羊、世紀聯(lián)華等，符合 “ 內(nèi)資品牌近年向郊區(qū)拓展的戰(zhàn)略布局 ” 、以及 “ 內(nèi)資品牌超市進入北京遠郊區(qū)縣的步伐明顯快于外資品牌超市 ” 的普遍戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)律，同時也表明，租金高、郊區(qū)客流量達不到相應的規(guī)模水平和進貨商品成本偏高是外資超市尚未進入北京遠郊區(qū)縣的主要原因。同時，隨著人均可支配收入的逐年上升，昌平人越來越接受價廉物美的超市購物習慣。蘇果 大型社區(qū)店 5000平米左右 貼近社區(qū)，周邊有穩(wěn)定的居民量。 原則一： 本項目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因昌平市場本身商業(yè)容量已經(jīng)具有很高的飽和度，所以本項目超市也同樣帶有侵略市場、搶占市場主力客群的性質(zhì)，打造現(xiàn)有超市的升級版。 原則三： 建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項目最適合地下一層做超市，而單層面積也是影響超市規(guī)模的重要因素。 品牌超市對布點選擇的要求。 原則三： 本項目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因此商業(yè)街部分也具有侵略市場、搶占市場主力客群的性質(zhì)；216。 另外，考慮業(yè)主招商的靈活性，建議建筑內(nèi)部空間采用靈活的設(shè)計手法，不僅可以通過內(nèi)部分割形成商業(yè)街店鋪對外租售，也可以直接利用大面積的通透空間，為招商百貨店、大賣場等業(yè)態(tài)留出靈活空間。要做到內(nèi)部環(huán)境中高檔、價位中低檔的區(qū)域消費力特征要求，以各種不同風味的中西式快餐為主，品種齊全的特色美食城；216。2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位22REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司3）美食廣場布局建議地上三層商業(yè)分析：216。 功能： 數(shù)碼娛樂城包含電子游戲、互動游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲、音樂、網(wǎng)絡(luò)、飲料和簡單食物等，面向的客戶群年齡跨度較大，既有中小學生、高校學生，也有工薪一族的成年人。 需求： 昌平衛(wèi)星城高校人口接近 4萬人，高校的進駐，不僅為昌平的經(jīng)濟發(fā)展積聚了人氣，同時也刺激了學校周邊餐飲服務(wù)、文化娛樂、購物休閑等行業(yè)的迅速發(fā)展。2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位25REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司2）業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位各種交互式游戲是其主要的娛樂形式26REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司3）數(shù)碼娛樂布局建議地上三層商業(yè)分析：216。 功能 ：休閑健身中心是項目的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動感單車、瑜珈、各種健身操、美容、美體、舍賓等，不僅體現(xiàn)了本項目時尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升項目的檔次，并與項目高星級酒店形成配套性優(yōu)勢。這表明，隨著居民收入水平的提高、生活觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的人開始關(guān)注健身美體等，尤其在經(jīng)濟快速增長的城市，這一需求的增長速度相當快。 知名連鎖健身俱樂部品牌商家需求：二、商業(yè)定位經(jīng)營商家 需求面積 英派斯健身俱樂部 2023－ 5000平米