【正文】 的人流吸引和帶動(dòng)作用強(qiáng)化最有價(jià)值的地上一二層的商業(yè)價(jià)值的提升和實(shí)現(xiàn)；216。無論從資金回收、商業(yè)氛圍營造等角度考慮，這都將是一個(gè)合理的方案。21REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 本項(xiàng)目的美食廣場(chǎng)，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營造自己的特色競(jìng)爭(zhēng)力，與市場(chǎng)現(xiàn)有水平拉開差距，同時(shí)依然遵循中低價(jià)位的原則，抓住昌平年輕主力消費(fèi)群。216。27REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司216。休閑健身中心1）功能及規(guī)模確定二、商業(yè)定位28REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司216。 影院的目標(biāo)客戶同樣具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，對(duì)具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對(duì)偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)；216。 昌平在售商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格分析 昌平目前在售的商業(yè)項(xiàng)目較少，售價(jià)如下：項(xiàng)目名稱 售價(jià) 東方麥迪遜 2層連賣 10000余元 /平米 4層單賣 6000－ 7000元 /平米 麗美旺角購物廣場(chǎng) —— 均價(jià)約 7500元 /平米（尚未開盤） 天成苑底商 2層連賣 7800元 /平米 從位置而言，這幾個(gè)在售項(xiàng)目距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，且周邊商業(yè)環(huán)境相差較大，不宜直接作為本項(xiàng)目定價(jià)的依據(jù)和參考。 商業(yè)平均投資回報(bào)率： 8 ～ 10 ％建議： 本項(xiàng)目一二層均價(jià)為： 9000 ～ 11500 元 /平米 一層均價(jià)： 10500 ～ 13500 元 /平米 二層均價(jià)： 7500 ～ 9500 元 /平米41REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司二、商業(yè)定位216。 小結(jié)252。三、酒店定位(一 )昌平酒店競(jìng)爭(zhēng)力45REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司三、酒店定位(二 ) 酒店客群分析昌平酒店的主要客群有三類：252。46REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司三、酒店定位(三 )酒店市場(chǎng)空間判斷通過前述市場(chǎng)的酒店分析和上述酒店競(jìng)爭(zhēng)力分析，我們可以得出昌平酒店空間判斷：216。 商務(wù)會(huì)議客群是昌平酒店市場(chǎng)的主力客群，定位商務(wù)型酒店與市場(chǎng)相吻合。(七 ) 酒店差異化經(jīng)營55REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司項(xiàng)目公寓定位四、公寓定位216。 依托區(qū)中心良好的位置、酒店的服務(wù)配套，本案具有建設(shè)酒店式服務(wù)公寓的可能；216。因此，我們建議公寓戶型如下 ：一居 二居 三居面積范圍 50~70平米 80~120平米 120~150平米戶型比例 20%~30% 50%~60% 10%~20%建議公寓戶型以一居和小兩居為主，三居為輔，以有效滿足自住型客戶和投資型客戶的需求特征。 一居戶型(八 )平面示意64REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司四、公寓定位兩室，建面 方正，不浪費(fèi)面積功能較齊全N生活陽臺(tái)，方便烹飪客廳與兩主臥都帶窗臺(tái)，通光透風(fēng)216。 三居戶型(八 )平面示意70REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司四、公寓定位項(xiàng) 目 藍(lán) 郡三期公寓 (在售 ) 新新公寓 (在售 ) 富泉花園(二手房 ) 燕平家園(二手房 )價(jià)格 (元 /平米 ) 起價(jià) 5000(精裝 ) 4380 別 墅 7000(精裝 )公寓 10000 4200目前，市場(chǎng)上的公寓和中高檔住宅售價(jià)如下：根據(jù)以上對(duì)區(qū)域高檔住宅項(xiàng)目的價(jià)格分析，結(jié)合項(xiàng)目較好的地段條件，本項(xiàng)目公寓價(jià)格預(yù)測(cè)的基準(zhǔn)取值為 4500元 /平米，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的銷售周期考慮和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展速度，年增長速度取值為 10％～ 15％，所以本項(xiàng)目公寓的銷售均價(jià)建議為：銷售均價(jià)： 4900~5200元 /平米(九 )價(jià)格預(yù)測(cè)71REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司謝 謝！華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司北京昌平二街項(xiàng)目組2023年 6月 2日72REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司{ 神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。{ 患難可以試驗(yàn)一個(gè)人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。{ 我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽聞的利潤，也不要在市場(chǎng)不景氣時(shí)，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。{ 堅(jiān)持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。{ 是員工養(yǎng)活了公司。{ 管得少，就是管得好。{ 一個(gè)人要發(fā)現(xiàn)卓有成效的真理，需要千百萬個(gè)人在失敗的探索和悲慘的錯(cuò)誤中毀掉自己的生命。 19:18:5419:18:5419:18Monday, January 25, 2023{ 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 19:18:5419:18:5419:181/25/2023 7:18:54 PM{ 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 7:18:54 下午 7:18 下午 19:18:54一月 21{ 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 217:18 下午 一月 2119:18January 25, 2023{ 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 19:18:5419:18:5419:18Monday, January 25, 2023{ 1知人者智，自知者明。 25 一月 20237:18:54 下午 19:18:54一月 21{ 1楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 217:18 下午 一月 2119:18January 25, 2023{ 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/25 19:18:5419:18一月 21謝謝各位！華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司{ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。{ 最好的 CEO是構(gòu)建他們的團(tuán)隊(duì)來達(dá)成夢(mèng)想，即便是邁克爾 { 路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。{ 人們所認(rèn)識(shí)到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續(xù)向前。{ 自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。 一月 21一月 21一月 21一月 21{ 惟一持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就是比你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)得更快的能力。 19:1819:1819:18:5419:18:54{ 所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 三居戶型三居室戶型，躍層結(jié)構(gòu)建面 一層面積 二層面積 挑空處理，增加品質(zhì)氣派上層休息區(qū)，主臥開闊，轉(zhuǎn)角凸窗便于觀景下層工作區(qū)，帶一衛(wèi)，方便起居洗手與淋浴分開，干濕分離。 一居戶型(八 )平面示意62REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司四、公寓定位生活區(qū)餐廳主臥 客房 廚房入口浴室玻璃淋浴房儲(chǔ)藏室一居室戶型，方正實(shí)用，也可作工作間使用。 在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，昌平目前也沒有類似產(chǎn)品出現(xiàn)，本項(xiàng)目將是第一個(gè)酒店式服務(wù)公寓，將在企業(yè)形象和區(qū)域形象方面有著示范性的作用。因此，本案公寓定位將上述特色相匹配，我們建議本項(xiàng)目公寓定位為：酒店服務(wù)式公寓216。 酒店總規(guī)模定義依前所述，項(xiàng)目酒店規(guī)模定義為： 總面積 ～ 1萬平米客房數(shù)量 80 ～ 100間(四 )項(xiàng)目酒店定位49REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司類型 客房面積比例公共經(jīng)營面積比例會(huì)議與其他設(shè)施會(huì)議型酒店 44% 22 % 34 %娛樂型酒店 45% 25 % 30 %度假型酒店 45% 25 % 30 %綜合型酒店 62% 14 % 24 %按照國際慣例，不同類型飯店分項(xiàng)面積指標(biāo)表 :三、酒店定位(五 )酒店配套面積測(cè)算50REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司以酒店總規(guī)模 ~1萬平米為基數(shù)，綜合國外會(huì)議酒店建筑的規(guī)模配比，進(jìn)行各功能部分的面積分配：類型 客房面積比例 公共經(jīng)營面積比例 會(huì)議與其他設(shè)施會(huì)議型酒店 44% 22% 34%三、酒店定位客房部分： (8000~10000) 44 ％ ＝ 3520~4400平方米餐飲、休閑娛樂等公共經(jīng)營部分： (8000~10000 ) 22 ％ ＝ 1760~2200平方米會(huì)議部分： (8000~10000) 19 ％ ＝ 1520~1900平方米行政 ﹑ 機(jī)房及其它： (8000~10000) 15 ％ ＝ 1200~1500 平方米(五 )酒店配套面積測(cè)算51REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司依據(jù)測(cè)算方案，本項(xiàng)目酒店作為定位于商務(wù)會(huì)議，各功能配套面積分別為：酒店功能面積建議表功能 面積建議 內(nèi)容建議客房面積 3520～ 4400平米 客房數(shù)量為 80～ 100間，主要以標(biāo)間為主，配置部分豪華標(biāo)間，若干個(gè)豪華套房公共營業(yè)面積(含餐飲、休閑娛樂等 ) 1760～ 2200平米餐飲主要設(shè)宴會(huì)廳 (含中餐與西餐 )、茶室、小型酒吧；休閑娛樂可以設(shè)置泳池、桑拿房、按摩室、棋牌室、臺(tái)