【正文】 帶。08年將完成重點(diǎn)初中七十二中、藝術(shù)館、圖書(shū)館、全民健身中心、中醫(yī)院、第六醫(yī)院和社會(huì)福利院等建設(shè)工程。 新的規(guī)劃使城市不斷向外擴(kuò)張，周邊縣市人群入城經(jīng)商、定居比例將會(huì)提高。 2008年寬城全區(qū)房地產(chǎn)總開(kāi)發(fā)量要達(dá)到400萬(wàn)平方米；保守統(tǒng)計(jì)鐵北區(qū)域?qū)⒂薪?00萬(wàn)㎡的商品房同時(shí)上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將白熾化，并成為長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼東南、城西之后的的熱點(diǎn)區(qū)域。 北環(huán)：代表項(xiàng)目樂(lè)嘉茗園：位于北環(huán)城路中東首座3300元、樂(lè)嘉茗園2600元/㎡，銷售成績(jī)良好。,MODEL D 經(jīng)濟(jì)型住宅 所有戶型采用正南正北，大開(kāi)間，小進(jìn)深，動(dòng)靜分區(qū)，全框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。,開(kāi)發(fā)商：大連華大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：小南街以東、北環(huán)城路以南、 長(zhǎng)哈鐵路以西 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：預(yù)計(jì)08年45月開(kāi)盤(pán) 占地面積：52萬(wàn)㎡ 建筑面積：60萬(wàn)㎡ 面積區(qū)間：50110㎡ 工程進(jìn)度：部分地塊拆遷 價(jià)格： 預(yù)計(jì)均價(jià)2500元/㎡入市,典型案例3：東田,呈兩個(gè)區(qū)間,價(jià)格范圍呈現(xiàn)兩個(gè)區(qū)間：24003000元的中低檔樓盤(pán)， 33003500元的中檔偏高樓盤(pán)。結(jié)合實(shí)際銷售來(lái)看，客戶多數(shù)選擇離單位就近的區(qū)域選擇購(gòu)房，跨區(qū)域購(gòu)房依然不明顯。,節(jié)能環(huán)保是目前長(zhǎng)春市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)創(chuàng)新的一把利劍！,“一站式”教育 是整合本項(xiàng)目?jī)?nèi)外稀缺資源、符合并強(qiáng)烈吸引區(qū)域客 群、具有市場(chǎng)感召力的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)！,“節(jié)能環(huán)?！敝黝}定位的闡述與可行性論證 論證一：引領(lǐng)長(zhǎng)春市場(chǎng)的節(jié)能系統(tǒng) 打造現(xiàn)代綠色健康住宅 隨著人們生活水平的不斷提高，居住理念也在悄然發(fā)生改變，自然、健康、節(jié)能的住宅已越來(lái)越被人們所接受和喜愛(ài)。,論證二：響應(yīng)政策 率先大張旗鼓吹響新節(jié)能住宅革命的號(hào)角 民建長(zhǎng)春市委員會(huì)在07年12月的政協(xié)會(huì)議上提交了題為《關(guān)于加快推進(jìn)我市城市建筑節(jié)能工作的建議》，建議提出了從法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、政策、技術(shù)、宣傳等方面采取建筑節(jié)能的綜合配套措施?，F(xiàn)代人對(duì)子女教育的渴望更是超越古人。,引入“名企+名校”的開(kāi)發(fā)模式 重拳突擊,與名校強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同推動(dòng)國(guó)際全程教育體系，即是開(kāi)發(fā)商品牌的需要，也是市場(chǎng)銷售需要。,定位之后的思考：,.（.） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,最后說(shuō)明的一點(diǎn)，對(duì)于在證大光明城、周邊地塊和本項(xiàng)目之間權(quán)衡的購(gòu)房者而言，我們不期望一網(wǎng)打盡。這一時(shí)期的房屋多以厚重的橡木為結(jié)構(gòu)配合磚墻或石灰墻.露在外面的木框多涂著黑漆,形成獨(dú)特的浪漫外觀. 后人承襲這一建筑特色,在現(xiàn)代建筑的外墻加上Tudor式的裝飾，演繹成了近現(xiàn)代Tudor house風(fēng)格。,本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃安排 地塊臨街面較多，分別為九臺(tái)路、北外環(huán)、北亞泰大街、鐵北支路和二十一路，建議除了沿主干街道建開(kāi)放式街區(qū)外，垂直于九臺(tái)路的二十一路和垂直于亞泰大街的鐵北支路營(yíng)造開(kāi)放式風(fēng)情商業(yè)街——生活商街和休閑、文化商街。,他們是,對(duì)區(qū)域有濃厚的區(qū)域情懷、看好北部發(fā)展 前景或者由于工作原因北遷的新中產(chǎn)階級(jí),——他們是中國(guó)新生的社會(huì)階級(jí)。他們已經(jīng)以關(guān)于本區(qū)域的生活，借區(qū)域大開(kāi)發(fā)的東風(fēng)改善居住條件或者換房，支付能力一般。同時(shí)，隨著社會(huì)上功利的東西越來(lái)越多，人與人之間變得冷漠，鄰里相處多年，很多人甚至不知道對(duì)方的名字。它本身向城市空間開(kāi)放，具備一定的規(guī)模，能聚集一定數(shù)量的人口，又有親切和諧的鄰里關(guān)系。 ● 街區(qū)生活配套齊全，主題購(gòu)物、社區(qū)中心、超市、商業(yè)餐飲等生活設(shè)施一應(yīng)俱全。 讓我們尊重地塊、客戶、開(kāi)發(fā)商的理念、價(jià)值觀與夢(mèng)想。,園林規(guī)劃設(shè)計(jì)建議,根據(jù)組團(tuán)主題規(guī)劃主題景觀+休憩小品，并提高北方水景、園林設(shè)施的實(shí)用性,雕塑、小品——凝固的語(yǔ)言,?雕塑小品，是園林景觀中凝固的語(yǔ)言，是人類精神世界的舞者。,作為40萬(wàn)平米國(guó)際風(fēng)情街區(qū)，本案必須體現(xiàn)“住宅與商業(yè)共融、居住與生活共生”的規(guī)劃理念，又能體現(xiàn)“和諧共生、良性發(fā)展、共同繁榮”國(guó)際化生活形態(tài)和生活方式，這種理念為街區(qū)住宅規(guī)劃理念,街區(qū)住宅規(guī)劃理念,根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，“純居住生活區(qū)”的發(fā)展模式正逐漸向“居住、生態(tài)、健康、商業(yè)、服務(wù)和交通”綜合開(kāi)發(fā)模式演變，稱為“街區(qū)住宅”規(guī)劃理念。和諧的尺度，強(qiáng)調(diào)交互性，社區(qū)是一種綜合的社會(huì)場(chǎng)所是街區(qū)的特點(diǎn)。,Diagram 2,家庭分立 2房/3房,Diagram 2,在消費(fèi)需求中，抓主力,市場(chǎng)機(jī)會(huì),換房族 2房/3房,高品質(zhì)住房消費(fèi)需求遠(yuǎn)未滿足，剛性需求量大,城市新遷入人群：2房/2房,自身現(xiàn)狀,消費(fèi)心理,總價(jià)承受力一般，單價(jià)承受力較強(qiáng) 對(duì)高品質(zhì)生活的向往與自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力之間的矛盾 對(duì)大戶型的需求與總價(jià)承受力之間的矛盾,喜歡戶型功能齊全，面積相對(duì)較小。受過(guò)良好教育，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和配套有較高要求，因?yàn)榉奖愎ぷ?、子女就學(xué)、改善居住條件或者用作婚房等原因在此置業(yè)，按不同的購(gòu)房動(dòng)機(jī)其支付能力較強(qiáng)或中等。,第一期2008年開(kāi)發(fā)，以多層為主，共計(jì)6萬(wàn)方,第二期2009年開(kāi)發(fā)，以多層為主，小高層為輔,第一期開(kāi)發(fā)的示范性英倫 國(guó)際商街—生活商業(yè)街,第三期開(kāi)發(fā)的英倫國(guó) 際商街—情景式、休 閑商業(yè)和文化商業(yè)街,第三期2010年開(kāi)發(fā)，多層花園洋房開(kāi)發(fā)為主,第四期2011年左右開(kāi)發(fā)，中高層開(kāi)發(fā)為主，小高層為輔,北環(huán)路開(kāi)放式商業(yè)根據(jù)公建比例大小可考慮保留與否,三期,一期,四期,二期,項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目認(rèn)知與理解,宏觀環(huán)境綜合審視,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì),項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題初探,項(xiàng)目總體規(guī)劃建議,本案總體思路(Contents),依托本案的核心價(jià)值元素， 誰(shuí)將成為我們的核心目標(biāo)客戶？,項(xiàng)目客群定位推導(dǎo),目標(biāo)客戶類別鎖定： 不同的客戶會(huì)有不同的利益要求，我們將目前市場(chǎng)有需求的大型客戶分為五類： A、地段取向型：例如，“我只選擇住習(xí)慣的鐵北板塊“； B、價(jià)格取向型：例如，“我的預(yù)算就是30萬(wàn)以內(nèi)“； C、品質(zhì)取向型：例如，“我要求建筑品質(zhì)要好”“我要住在離學(xué)校近的小區(qū)” D、時(shí)間取向型：例如，“我要在2008年內(nèi)進(jìn)住“； E、服務(wù)取向型：例如，“我要求購(gòu)買(mǎi)前、購(gòu)買(mǎi)中、購(gòu)買(mǎi)后的良好服務(wù)“,細(xì)分方案是建立客戶買(mǎi)樓時(shí)只考慮一個(gè)利益要素的前提下進(jìn)行的，事實(shí)上，客戶會(huì)追求不同的利益組合。,拉開(kāi)北城教育地產(chǎn) 英倫街區(qū)的序幕,除了給區(qū)域居民帶來(lái)良好的就學(xué)配套環(huán)境外、滿足人們對(duì)稀缺資源的渴望，項(xiàng)目在地塊規(guī)劃上的商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)——英倫國(guó)際商街也是消費(fèi)者選擇的另一個(gè)重要原因……,教育地產(chǎn)： 利用名校效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值和客源最大化,結(jié)合區(qū)位和地塊特征，本項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)劃定位：,——STREET MALL——,STREET MALL內(nèi)涵及外延,?STREET MALL是一種流行于歐美的全新商業(yè)業(yè)態(tài)，是一種融合傳統(tǒng)門(mén)市、大型商業(yè)街、MALL等多種業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，全新整合而產(chǎn)生的一種復(fù)合型商業(yè)形態(tài)； ? STREET MALL是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能于一體，通過(guò)設(shè)置各類專賣(mài)店、文化廣場(chǎng)、旅游觀光、休閑餐飲以覆蓋各個(gè)層次不同類型的顧客，為消費(fèi)者提供包羅萬(wàn)象的一站式購(gòu)物消費(fèi)、一站式休閑娛樂(lè)； ? STREET MALL具有“開(kāi)放式街區(qū)、多元化業(yè)態(tài)、共享式經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)，它是一種全新的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，是一個(gè)建立在居住社區(qū)基礎(chǔ)上的集成式業(yè)態(tài)； ? STREET MALL涵納居住空間、商業(yè)空間、休閑景觀等多重空間，并以針對(duì)性的景觀規(guī)劃體系使各個(gè)部分構(gòu)建圍合成一個(gè)整體，能夠最大限度的激發(fā)消費(fèi)能量。 斯特拉斯福小鎮(zhèn)風(fēng)格獨(dú)特：斯特拉特福德的每個(gè)街區(qū)中間都有很大的步行商業(yè)空間，貫穿整個(gè)中心鎮(zhèn)區(qū)，街區(qū)廣場(chǎng)有Stratford 標(biāo)志性的現(xiàn)代塑像：象征著高貴典雅、不銹鋼的兩只天鵝。只有教育才對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)有絕對(duì)的感召力！,關(guān)于節(jié)能住宅，我們認(rèn)為：證大光明城已經(jīng)先入為主、景觀優(yōu)勢(shì)明顯且存在規(guī)模效應(yīng)，位置上更是截流本項(xiàng)目客源。,挖掘我們的優(yōu)勢(shì)：,毗鄰百年名校、借勢(shì)“長(zhǎng)春第一?！?“名企+名校”的模式，即企業(yè)配套與名校的優(yōu)質(zhì)教育資源、先進(jìn)教育理念相結(jié)合，以“托管”、“聯(lián)姻”等方式建立新的名校，實(shí)現(xiàn)名校資源最大化。,長(zhǎng)春政府期望打造一批代表不同類型的節(jié)能示范建筑和小區(qū)，使其在本地區(qū)起到建筑技術(shù)的帶頭作用。 領(lǐng)先節(jié)能之三：景觀水生態(tài)處理系統(tǒng)。,強(qiáng)勢(shì)概念與產(chǎn)品創(chuàng)新、利用稀缺資源是本案戰(zhàn)略突破的關(guān)鍵,以魅力化產(chǎn)品品質(zhì)超越現(xiàn)有障礙點(diǎn)，以主題 開(kāi)發(fā)理念塑造獨(dú)特生活方式，最終打破市場(chǎng)壁壘,由此看來(lái)，本項(xiàng)目欲成就功業(yè)，必須挖掘市場(chǎng) 空白和市場(chǎng)需求興奮點(diǎn)，以“品牌＋差異化”策略 搶占先機(jī)，贏得市場(chǎng)……,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題初探,項(xiàng)目認(rèn)知與理解,宏觀環(huán)境綜合審視,項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì),項(xiàng)目總體規(guī)劃建議,本案總體思路(Contents),新一輪的長(zhǎng)春城市規(guī)劃，給這個(gè)城市帶來(lái)了前所未有的的歷史機(jī)遇；借著“鐵北大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和北部新城建設(shè)”的東風(fēng)，鐵北的春天到來(lái)了，我們的項(xiàng)目展現(xiàn)出了別樣的勃勃生機(jī)。 從項(xiàng)目景觀資源看，證大光明城占據(jù)了緊鄰鐵北中心公園的景觀優(yōu)勢(shì)，華大另辟捷徑在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建設(shè)了公園，但是由于區(qū)域現(xiàn)階段生活相關(guān)配套比較匱乏及經(jīng)濟(jì)、環(huán)境較差的整體現(xiàn)狀，制約了區(qū)域地塊的開(kāi)發(fā)檔次。,.（.） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,典型案例4：包豪斯國(guó)際社區(qū)——中檔宜居型住宅,項(xiàng)目評(píng)析：項(xiàng)目位置和基本配套條件較好，2007年7月上市，在證大之前率先打破鐵北房?jī)r(jià)的3000元/㎡大關(guān)，做了寬城房?jī)r(jià)第一個(gè)吃蟹者，并獲得巨大成功，住宅在短短5個(gè)月的時(shí)間內(nèi)便已銷售一空，目前只剩余少量商業(yè)。天朗國(guó)際——公園地產(chǎn)模式,項(xiàng)目評(píng)析：項(xiàng)目今年9月末開(kāi)始拆遷，分期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)5年完成。處于配套相對(duì)較為齊全，居住氛圍較為成熟的城市次中心區(qū)域的宜居型住宅產(chǎn)品。 規(guī)避同質(zhì) 提升競(jìng)爭(zhēng)力 目前，區(qū)域市場(chǎng)及北部環(huán)線各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，無(wú)論檔次、價(jià)格、產(chǎn)品、配套等都基本相同，使得各項(xiàng)目的客戶存在嚴(yán)重的交叉現(xiàn)象，造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 西環(huán)：代表項(xiàng)目綠地長(zhǎng)春上海城，最初入市鎖定的目標(biāo)客群是一汽廠區(qū)，主打項(xiàng)目品牌，以項(xiàng)目的品質(zhì)、產(chǎn)品、服務(wù)等多方面在汽群體中取得了較好的口碑。 隨著2007年長(zhǎng)春市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)北部新城，寬城區(qū)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。,區(qū)域規(guī)劃推進(jìn)北部新城房地產(chǎn)的快速發(fā)展，能夠逐漸形成長(zhǎng)春居住向北遷徙的現(xiàn)象，成為長(zhǎng)春的“第二個(gè)東南板塊”。鐵北建設(shè)計(jì)劃總投入100億元，城市功能建設(shè)全方位啟動(dòng)，以期實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)大鐵北、承擔(dān)長(zhǎng)春北半徑的總體目標(biāo)。 區(qū)域居民整體收入水平有限，消費(fèi)能力低。 改革開(kāi)放時(shí)期譜寫(xiě)過(guò)美好的篇章的鐵北，沒(méi)有發(fā)展成一個(gè)有規(guī)模的核心城區(qū)，成了長(zhǎng)春有名的棚戶區(qū)。由于區(qū)域市政配套建設(shè)較慢，影響了板塊房地產(chǎn)